تشریفات تخلیه و تحویل ملک به برنده مزایده  

تخلیه و تحویل ملک به برنده مزایده وفق نظریه گروهی از حقوقدانان که رویه قضایی هم متمایل به آن است، خارج از صلاحیت واحد اجرای احکام است. با این استدلالات که ماده 134 قانون اجرای احکام مدنی که مقرر می دارد: ( تسلیم مال فقط پس از پرداخت تمام بهای آن صورت خواهد گرفت.) صرفا در بحث اموال منقول است و مربوط به مال غیرمنقول نمی شود. و اگر بنای قانونگذار بر ایجاد این تکلیف به واحد اجرای احکام بود، می بایست نسبت به تصریح آن در قانون اجرای احکام اقدام می نمود. 

نتیجتا برنده مزایده، می بایست با هزینه شخصی نسبت به طرح دعوای خلع ید به طرفیت متصرف اقدام نماید. البته با توجه به امکان وجود رویه مخالف و تفهیم بهتر موضوع، به دلایل مخالفین با نظریه صدرالذکر هم اشاره خواهیم نمود.

اما اگر متصرف ملک مستاجری باشد که تاریخ انتقال منافع به وی قبل از توقیف یا معرفی ملک باشد، با انتقال سند رسمی بنام برنده مزایده، نامبرده با از انقضای مدت اجاره، می تواند به طرح دعوای تخلیه وفق مقررات قانونی حاکم بر موضوع، به قائم مقامی مالک سابق، اقدام نماید..

شرایط تخلیه و تحویل ملک به برنده مزایده ( شرایط طرح دعوای خلع ید ملک مزایده ای ) 

• انتقال سند اجرایی بنام خریدار :

شرط اول، جهت طرح دعوای خلع ید ملک مزایده ای ، اثبات مالکیت است. که در خصوص املاک مزایده ای می بایست ابتدائا سند ملک در قالب سند انتقال اجرایی به برنده مزایده منتقل شود. 

اما نکته حائز اهمیت اینکه، در خصوص املاک فاقد سابقه ثبتی، با توجه به تنظیم صورتجلسه نقل و انتقال بنام برنده مزایده، به نظر می رسد، ضرورتی جهت طرح دعوای اثبات مالکیت وجود ندارد، چرا که صورتجلسات مزایده و تنفیذ آن توسط مقام قضایی، در حکم سند رسمی می باشند. و طرح دعوای اثبات مالکیت با توجه به طی مراحل اداری، در واحد اجرای احکام و اعلام نظر قضات واحد اجرای احکام و دادگاه بدوی، بلاوجه و فاقد مبنای حقوقی اند. 

• تصرف عدوانی در ملک مورد مزایده : 

متصرف باید علی رغم ارسال اظهارنامه از تخلیه و تحویل ملک به برنده مزایده امتناع نموده باشد. البته ثبت دادخواست حقوقی به طرفیت متصرف به منزله ارسال اظهارنامه تلقی می گردد.

• عدم اثبات بودن رابطه استیجاری توسط مستاجر با مالک سابق :

چنانچه متصرف با تنظیم قرارداد اجاره با مالک قبلی نسبت به استیفای منافع اقدام می نماید و بعد از انقضای مدت از تخلیه و تحویل ملک امتناع می نماید، برنده مزایده به عنوان قائم مقام موجر، می بایست با طرح دعوای تخلیه وفق مقررات حاکم بر موضوع، نسبت به استیفای حقوق خود اقدام نماید.

• طرح دعوای خلع ید علیه متصرف یا تخلیه علیه مستاجر :

در مورد خلع ید املاک ثبت شده، خواهان ملزم به ارائه سند رسمی است و در فرض بروز اختلاف در مالکیت، رسیدگی به خواسته خلع ید موکول به تعیین تکلیف در خصوص مالکیت و انتقال سند انتقال اجرایی بنام برنده مزایده است. و با انتقال سند رسمی چنانچه متصرف محکوم علیه یا وثیقه گذار است، طرح دعوای خلع ید ضرورت خواهد داشت.

 اما اگر ملک در تاریخ توقیف دارای مستاجر بوده است و منافع به صورت صحیح به مستاجر واگذار شده است، با انقضای مدت اجاره، برنده مزایده می بایست نسبت به طرح دعوای تخلیه وفق قانون حاکم بر موضوع، علیه مستاجر اقدام نماید. 

نحوه طرح دعوا جهت تخلیه و تحویل ملک به برنده مزایده ملک ( نحوه تنظیم دادخواست خلع ید علیه متصرف مال مورد مزایده )

خواهان می بایست با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی نسبت به طرح دعوا، به طرفیت متصرف و با طرح خواسته خلع ید و با ذکر دقیق مشخصات پلاک ثبتی و نشانی ملک اقدام نماید. که جهت امکان ارجاع پرونده به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقویم خواسته به بیش از 100 میلیون تومان ضرورت خواهد داشت.

نکته حائز اهمیت اینکه، به جهت ایجاد فشار مضاعف به متصرف نسبت به تحویل ملک به برنده مزایده ، طرح دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف واجد اهمیت اساسی است. اما به دلیل تسریع در صدور حکم خلع ید ملک مزایده ای ، ثبت مجزای این دعوا منطقی تر است.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای تخلیه و تحویل ملک به برنده مزایده ( خلع ید ملک مزایده ای ) 

بر اساس ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول از جمله دعوای خلع ید متصرف مال مورد مزایده در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.

نحوه اجرای حکم خلع ید ملک به نفع برنده مزایده 

پس از صدور حکم قطعی خلع ید ملک مزایده ای ، با تقاضای محکوم له اجراییه توسط دادگاه صادر کننده را بدوی صادر می گردد و محکوم علیه موظف است ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ، نسبت به رفع تصرف اقدام نماید. در غیر اینصورت، با حضور نماینده دادستان و مامور کلانتری و دادورز اجرای احکام  و وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی ، نسبت به تخلیه ملک اقدام خواهد شد.

نکته حائز اهمیت اینکه، قاعدتا آرای دادگاه ها علیه طرف دعوا که در دادنامه نیز معین شده، قابل اجرا است. در زمان اجرای حکم خلع ید، اگر شخص ثالثی غیر از محکوم علیه در ملک تصرف داشته باشد، این امر سبب تاخیر در اجرای حکم  خلع ید شخص ثالث نخواهد بود و حکم خلع ید علیه شخص ثالث اجرا می شود.

مضافا اینکه به موجب ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی، اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم ‌علیه باشد، این امر مانع اقدامات اجرایی واحد اجرای احکام نیست؛ مگر این که متصرف، مدعی حقی از عین‌ یا منافع آن بوده و دلایلی هم ارائه نماید. در اینصورت دادورز یک هفته به او مهلت می ‌دهد، تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در ‌صورتی که ظرف 15 روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دائر بر تاخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

با توجه به اینکه دعوی تخلیه و تحویل ملک به برنده مزایده بر اساس رای وحدت رویه 672 دیوان عالی کشور فرع بر اثبات مالکیت است، آیا ملکی که فاقد سابقه ثبتی است و در راستای ماده 101 اجرای مدنی توقیف و تملیک شده است در حکم سند رسمی است و برای طرح دعوی خلع ید برنده مزایده، به طرفیت متصرف و متجاوز بعدی کافیست؟

اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره 7/1400/287 مورخ 1400/04/19 در این خصوص اظهار نظر نموده است:

اولاً، صورت ‌جلسه تنظیمی در اجرای احکام پس از برگزاری مزایده، دلالت بر آن دارد که شخص برنده مزایده شده است و به معنای نقل و انتقال رسمی ملک به وی نیست؛ بنابراین برنده مزایده برای انتقال سند رسمی ملک باید اقدامات قانونی دیگر را انجام دهد و از جمله صورت‌ جلسه تفکیکی اداره ثبت را دریافت و در صورت امتناع مالک دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.
ثانیاً، در صورتی که مطابق ماده 111 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 مال غیرمنقول پس از تنظیم صورت و ارزیابی، حسب مورد موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل شده باشد، وی مکلف است، ملک را همانگونه که طبق صورت تحویل گرفته است تحویل دهد؛ بنابراین اجرای احکام هم مکلف است، ملک را از مالک یا متصرف تحویل گیرد و به برنده مزایده تحویل دهد. بدیهی است، اگر ملک تحویل متصرفی غیر از محکوم‌ علیه (مالک) باشد و وی به ادعای حقی حاضر به تخلیه نباشد، تخلیه ید وی مستلزم طرح دعوا و صدور حکم مقتضی است.

ثالثاً، چنانچه طرح دعوای خلع ید ضروری باشد، شخصی که برنده مزایده مال غیرمنقول شده و مال از طریق مزایده به وی منتقل شده است، همین صورت ‌جلسه دلیل مالکیت وی تلقی می‌ شود و چون ملک فرض سوال فاقد سابقه ثبتی است، هرگاه برنده مزایده قصد اقامه دعوا داشته باشد به استناد صورت‌ جلسه مزایده و مستندات موجود در پرونده می‌ تواند دعوای خلع ید اقامه کند.

صورتجلسه نشست قضایی استان فارس/ جهرم مورخ 1396/12/10 با کد نشست 1398-6421 در خصوص تکلیف واحد اجرای احکام در فرآیند مزایده نسبت به تخلیه و تحویل ملک به برنده مزایده 

موضوع:تکلیف واحد اجرای احکام در فرآیند مزایده

پرسش: در فروش مال غیرمنقول، آیا اجرای احکام مدنی، صرفا وظیفه دارد مال را به نام برنده مزایده انتقال دهد یا باید علاوه بر انتقال، نسبت به تخلیه و تحویل ملک به برنده مزایده نماید؟

نظر هیات عالی :

در صورتی که متصرف مال شخص محکوم علیه باشد، اجرای احکام مدنی مکلف به تخلیه و تحویل ملک است، لیکن اگر متصرف شخص ثالث باشد، بنا به صراحت ماده 134 قانون اجرای احکام مدنی و ایضا بند 3 ماده 106 قانون مذکور، واحد اجراء تکلیفی به تخلیه و تحویل ملک ندارد، بلکه مبادرت به انجام تشریفات مزایده، صدور دستور انتقال رسمی سند می نماید.

نظر اکثریت:

اجرای احکام مدنی وظیفه ای در تحویل و تخلیه ملک ندارد، چرا که صراحت ماده 134 قانون اجرای احکام مدنی، صرفا دستور انتقال و تنظیم سند را پیش بینی کرده و حرفی از تحویل نزده است و در سایر معاملات اشخاص، در عرف هم انعقاد قرارداد و انتقال مالکیت غیر از بحث تحویل آن است و لذا در مورد تحویل، تشریفات دیگر مانند دعوی خلع ید ضرورت دارد.

نظر اقلیت :

بین دو حالت باید قائل به تفکیک شده، 1- در حالتی که محکوم علیه خود متصرف است، دایره اجرا مکلف به تخلیه و تحویل ملک به برنده مزایده می باشد. 2- در حالتی که ثالث متصرف است، اجرا برای تحویل وظیفه ای ندارد و لذا در زمان آگهی مزایده باید قید گردد، که ملک در تصرف محکوم علیه است یا شخص غیر

صورتجلسه نشست قضایی استان تهران به تاریخ 1397/10/10 در خصوص نحوه طرح دعوای تخلیه و تحویل ملک به برنده مزایده 

موضوع:

لزوم طرح دعوای خلع ید جهت تخلیه و تحویل ملک به برنده مزایده پس از انجام مزایده و صدور سند به نام برنده مزایده

پرسش:

پس از جریان مزایده مال غیرمنقول و صدور سند به نام برنده مزایده، آیا اجرای احکام از محکومٌ‌‌ علیه یا متصرف مال، خلع ید می ‌نماید و آن را تحویل برنده مزایده می‌ کند یا مستلزم طرح دعوای خلع ید است؟

نظر هیات عالی:

انجام مزایده که به وسیله اجرای احکام صورت می ‌گیرد، صرفاً در حدود اجرای مقررات مزایده آن هم به نحوی که در قانون تعیین شده، می‌ باشد. با این توضیح که، پس از خاتمه عمل مزایده و سپری شدن مدت اعتراض، دستور صدور سند مالکیت به نام خریدار یا محکومٌ ‌‌له صادر می‌ شود لیکن رفع تصرف و خلع ید از ملک، نیاز به تقدیم دادخواست به محاکم دادگستری داشته و دایره اجرا در این مورد اختیاری ندارد.

نظر اکثریت:

با توجه به ماده 362 قانون مدنی که مقرر داشته است: « عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌ نماید» و ماده 111 قانون اجرای احکام مدنی که مقرر داشته است « مال غیرمنقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابی، حسب مورد موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل می‌ شود و مشارالیه مکلف است ملک را همان طوری که طبق صورت تحویل گرفته تحویل دهد.» و مطابق مواد 134 و 137 همین قانون، پس از انجام مزایده و صدور سند به نام برنده مزایده، ملک موضوع مزایده باید به برنده تحویل و تسلیم گردد و این امر مستلزم طرح دعوای خلع ید نیست. بدیهی است چنان‌ چه شخص ثالث مدعی حقی باشد، طبق مقررات (از جمله مواد 146 و 147 این قانون) می ‌تواند شکایت کند.

نظر اقلیت:

مفاد اجراییه، فقط راجع به فروش مال غیرمنقول است و دایره اجرا نمی‌ تواند خارج از‌ آن اقدام کند. ماده 134 قانون اجرای احکام مدنی نیز راجع به مال منقول است و شامل مال غیرمنقول نمی ‌شود. بنابراین، برنده مزایده باید علیه متصرف، دعوای خلع ید ملک مزایده ای را مطرح کند.

نظریه شماره 7/96/3104 مورخ 1396/12/19 اداره کل حقوقی قوه قضاییه در خصوص لزوم طرح دعوای خلع ید جهت تخلیه و تحویل ملک به برنده مزایده به طرفیت متصرف 

استعلام: اموالی از ناحیه محکوم علیه جهت استیفا محکوم به، به اجرای احکام معرفی و اموال مذکور در مزایده اجرای احکام فروخته شده حال محکوم له مدعی است محکوم علیه از تحویل اموال ساختمان خودداری می نماید، آیا شعبه برگزار کننده مزایده می تواند، نسبت به تحویل آن اقدام نماید یا محکوم له باید برای تحویل موضوع مزایده باید دعوی خلع ید مطرح نماید؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

مطابق ماده 111 قانون اجرای احکام مدنی، مال غیرمنقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابی، حسب مورد موقتا به مالک یا متصرف ملک تحویل می شود و مشارالیه مکلف است، ملک را همان طوری که طبق صورت تحویل گرفته تحویل دهد. بنابراین، هرگاه اجرای احکام برابر این ماده مال غیرمنقول را با تنظیم صورتجلسه موقتا به مالک یا متصرف ملک تحویل داده باشد، از آنجا که وی مکلف است، ملک را همان طوری که طبق صورت تحویل گرفته، تحویل دهد، بنابراین اجرای احکام هم مکلف است، نسبت به تحویل گرفتن ملک از مالک یا متصرف و تحویل دادن آن به برنده مزایده، اقدام کند. بدیهی است، اگر ملک تحویل متصرفی غیر از محکوم علیه (مالک) باشد و وی به ادعای حقی حاضر به تخلیه نباشد، تخلیه ید وی، مستلزم طرح دعوا و صدور حکم مقتضی است.