اثبات مالکیت ملک با این شرایط امکان پذیر است

اثبات مالکیت ملک یکی از دعاوی شایع ملکی در مراجع دادگستری است .با تصویب قانون ثبت اسناد و املاک، بخش قابل توجهی از املاک مطابق مفاد این قانون به ثبت رسیدند و سند رسمی مالکیت مربوط به آنها صادر شد. مع الوصف همچنان املاکی وجود دارد که به دلایل مختلف به ثبت نرسیده اند که طبعا سند مالکیتی نیز برای آنها صادر نشده است تا در فرض وقوع اختلاف در مورد مالکیت بتوان به آن استناد کرد. در این صورت شخصی که مدعی مالکیت است، می تواند اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت ملک ، جهت اثبات مالکیت خود نماید.

لازم به ذکر است، حسب مورد ممکن است، در کنار طرح این دعوا یا پس از اثبات آن طرح دعاوی دیگری جهت احقاق حقوق خواهان از قبیل الزام به تحویل ملک ، الزام به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف، قلع و قمع بنا غیر مجاز و دعوای خلع ید نیز ضرورت یابد، که هر یک دارای شرایط متفاوتی جهت طرح و دفاع می باشند. که با توجه به اهمیت دعاوی اعلامی به صورت مجزا به شرایط هر یک پرداخته ایم.

شرایط طرح دعوای اثبات مالکیت ملک

۱.ارائه قرارداد مکتوب یا اثبات انتقال ملک به خواهان

۲.عدم وجود سابقه ثبتی نسبت به ملک موضوع دعوا

مدارک لازم برای اثبات مالکیت ملک 

نحوه دفاع در دعاوی اثبات مالکیت ملک و دلایل اثبات مالکیت بر حسب نوع دعوا ممکن است متفاوت باشد. ولی به صورت کلی احراز تصرفات و سابقه مالکیت با ارائه دلایل زیر صورت می پذیرد.

1. قرارداد و مستندات انتقال مالکیت از جمله رسیدها و فیش های پرداخت ثمن معامله
2. اقرار
3. شهادت شهود
4. معاینه و تحقیقات محلی
5. استعلام ثبتی

نحوه رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت ملک 

با ثبت دادخواست و ارجاع پرونده به شعبه ،  غالبا با توجه به اینکه به ندرت ملکی در ایران فاقد پلاک ثبتی می باشد، شعبات دادگاه اقدام به ارسال اخطار رفع نقص جهت اعلام پلاک ثبتی به خواهان می نمایند و  از پذیرش ادعای فقدان پلاک ثبتی امتناع می نمایند و پذیرش ادعای فقدان پلاک آن را منوط به اثبات فقدان پلاک ثبتی از سوی خواهان دعوا می دانند. که غالبا با عدم رفع نقص اقدام به صدور قرار رد می نمایند.

حال با فرض پذیرش دادخواست ، شعبه با تعیین وقت دادرسی نسبت به ادعای خواهان پرونده و بررسی اسناد و مدارک ادعایی وی و طرف دعوا اقدام و در خصوص پذیرش یا عدم پذیرش دعوا تصمیم گیری می نماید.

مبانی دعوای اثبات مالکیت ملک

بر اساس ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او‌ منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.

برابر ماده قانونی فوق الذکر تنها دلیل مثبت مالکیت نسبت به اموال غیر منقول، سند رسمی است که برابر مقررات قانون ثبت اسناد و املاک تنظیم شده است. به این ترتیب اشخاص نمی توانند برای اثبات مالکیت ملک خود به سایر ادله و مستندات توسل جویند.

در چنین مواردی شخصی که مدعی است ملک به نحوی از انحا قانونی به او منتقل شده اما به هر دلیلی، سند رسمی به نام وی تنظیم نشده، باید وقوع موجبات انتقال را نزد دادگاه به اثبات برساند که این امر غیر از اثبات مالکیت است. برای نمونه در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک، خواهان که در واقع خریدار ملک است، باید وقوع عقد بیع میان خود و مالک رسمی ملک را ثابت کند تا در نتیجه آن، فروشنده به حکم دادگاه ملزم شود تا با حضور در دفترخانه، سند رسمی ملک را به نام خریدار منتقل نماید.

موارد مذکور در فوق اختصاص به املاکی دارد که پیشتر در دفتر ثبت املاک به ثبت رسیده باشند و سند رسمی مالکیت نیز برای آنها صادر شده باشد. به این ترتیب دعوای اثبات مالکیت ملک راجع به املاک دارای سابقه ثبتی قابلیت استماع ندارد؛ چرا که چنین دعوایی شائبه ایجاد مالکیت موازی نسبت به اسناد رسمی را ایجاد می کند که این امر موجب تزلزل اعتبار اسناد رسمی است. در حالی که چنین نتیجه ای بر خلاف قصد و اراده قانون گذار است؛ در نتیجه این دعوا را نمی توان راجع به املاک ثبت شده مطرح نمود.

به این ترتیب دعوای اثبات مالکیت تنها نسبت به املاک جاری یا ثبت نشده قابلیت استماع دارد. خواهان دعوای اثبات مالکیت ملک برای اثبات مدعای خود می تواند به دلایل مختلفی از جمله شهادت شهود، اماره تصرف، سند عادی، معاینه محل و تحقیق محلی و … استناد نماید.

اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی

همانطور که توضیح آن گذشت، دعوای اثبات مالکیت ملک نسبت به املاک دارای سابقه ثبتی مسموع نمی باشد و در صورت طرح چنین خواسته ای، دادگاه رسیدگی کننده قرار عدم استماع دعوا را صادر خواهد کرد. دلیل این امر نیز ایجاد مالکیت موازی با اسناد رسمی و مغایرت این خواسته با مفاد قانون ثبت اسناد و املاک است.

شخصی که مدعی است ملک دارای سابقه ثبتی به او منتقل شده، باید وجود ناقل مالکیت را نزد دادگاه به اثبات برساند. برای مثال اگر موجب انتقال مالکیت، عقد بیع بوده، خریدار باید به نحو معتبر، مثلا با ارائه مبایعه نامه  اثبات وقوع بیع را ثابت کند و بر همین اساس از دادگاه بخواهد فروشنده را الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت نماید.

اثبات مالکیت ملک با قولنامه

در صورتی که بموجب قولنامه که در عرف مصطلح است، مالکیت ملکی به خواهان واگذار شده باشد، با بررسی صحت و سقم فقدان پلاک ثبتی در ملک موضوع دعوا و بررسی دلایل ابرازی خواهان از جمله اقرار خوانده یا خواندگان ، شهادت شهود ، بررسی سابقه تصرف خواهان و ایادی ماقبل وی دادگاه نسبت به صدور حکم اقدام می نماید.

نکته :عدم اثبات اصالت سند عادی، در حکم جعل است!

وقتی دست‌نوشته یا سند عادی به دادگاه ارائه شود، دادگاه آن را به کارشناس ارجاع می‌دهد تا اصالت آن بررسی شود اگر احراز اصالت دست نوشته صورت نگیرد سند جعلی محسوب می‌شود و در صورت شکایت فرد ذینفع، پرونده جزایی دیگری با عنوان «جعل» و «استفاده از سند مجعول» قابل طرح خواهد بود که مجازات هرکدام از آنها سه ماه تا یک سال حبس و جزای نقدی است.

اثبات مالکیت ملک با کپی قولنامه یا مبایعه نامه 

با توجه به اینکه کپی قولنامه یا قرارداد فاقد اعتبار اصل سند است، بنابراین محاکم به صرف ارایه کپی قولنامه به آن اعتباری نمی دهند و از پذیرش دعوا امتناع می نمایند.

اثبات مالکیت ملک با شهادت شهود 

شهادت یکی از ادله اثباتی جهت اثبات مالکیت ملک می باشد و پذیرش حدود اعتبار آن با دادگاه است و رویه جاری محاکم در پذیرش آن اتفاق نظر ندارند و با جمع سایر دلایل موجود از جمله بررسی سابقه تصرف خواهان یا مورث ایشان اقدام به صدور حکم می نمایند.

اثبات مالکیت زمین روستایی

در زمین های روستایی با فرض فقدان پلاک ثبتی در آنها، دادگاه ها با بررسی اسناد و قراردادهای ادعایی خواهان، معاینه و تحقیقات محلی، استماع شهادت شهود، اخذ استعلامات مقتضی از ادارات مربوطه و احراز سابقه تصرف و انتقال مالکیت ملک به خواهان نسبت به آن حکم مقتضی صادر می نمایند.

اثبات مالکیت ملک بدون قولنامه 

جهت اثبات مالکیت ملک در این فرض خواهان می بایست با تمسک به سایر دلایل اثباتی از جمله معرفی شهود ، درخواست انجام تحقیقات و معاینه محل و اخذ استعلامات مقتضی از ادارات مربوطه نسبت به اثبات سابقه تصرفات خود یا فروشندگان به ایشان و انتقال مالکیت اقدام نماید.

اثبات مالکیت زمین موروثی

جهت اثبات مالکیت زمین موروثی در فرضی که زمین فاقد پلاک ثبتی است، مورث (مورثین ) بدوا می بایست اقدام به اخذ گواهی انحصار وراثت نمایند و سپس با ثبت دادخواست حقوقی و با ارائه اسناد و مدارکی که دلالت بر تصرف و انتقال مالکیت ملک به مورث وی می نماید اقدام به اثبات دعوا نمایند.

کاربرد اماره تصرف در دعوای اثبات مالکیت ملک

اماره تصرف، موضوع ماده 35 قانون مدنی، یکی از ادله مورد استناد در اغلب دعاوی راجع به اثبات مالکیت ملک است. قانون گذار در این ماده قانونی، تصرف به عنوان مالکیت را دلیل مالکیت دانسته؛ مگر آنکه خلاف آن ثابت شود. در املاک ثبت شده، اماره تصرف نمی تواند به عنوان دلیل مالکیت مورد استناد قرار بگیرد؛ چرا که اماره تاب مقاومت در برابر سند رسمی مالکیت را ندارد؛ اما در خصوص املاک فاقد سابقه ثبتی، می توان با توسل به اماره تصرف، مالکیت متصرف را به اثبات رساند.

شایسته تذکر است، تصرفی که در ماده 35 قانون مدنی به رسمیت شناخته شده، واجد ویژگی هایی است و هر گونه تصرف را نمی توان به استناد ماده اخیر الذکر منشاء مالکیت دانست. برای نمونه تصرفی می تواند دلیل مالکیت باشد که مشروع و قانونی باشد. چنانچه به هر طریق احراز شود تصرف متصرف منشاء قانونی نداشته و غاصبانه بوده، اماره تصرف اثرگذار نخواهد بود. از طرف دیگر اماره تصرف دلیل مالکیت شخصی است که از جانب خود در ملک متصرف باشد و تصرف اشخاصی مثل وکیل، امین، ولی، قیم و … که به نیابت از دیگری، ملک را در تصرف داشته باشند، از اسباب مالکیت شمرده نمی شود.

ضمنا بر اساس ماده 37 قانون مدنی نیز اگر متصرف فعلی اقرارکند که ملک سابقا مال مدعی او بوده است، در این صورت مشارالیه نمی تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند؛ مگر اینکه ثابت نماید که ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.

آیا خواسته اثبات مالکیت بدون وجود نزاع و به تنهایی قابلیت استماع دارد؟ 

در مقدمه باید گفت به دلیل وجود این خلأ (عدم سابقهٔ ثبتی ملک) احتمال سوء استفاده از این مقرره وجود دارد و چه بسا افرادی به صورت صوری و با دعوای زرگری به دنبال تحصیل حکم از دادگاه برای خود باشند منشأ همۀ این سوداگریها به عدم ثبت ملک بر می گردد اما به نظر میرسد در این حال محاکم میتوانند محدوده طرح این دعوا را تنگ تر کنند و آن را صرفاً در مواردی بپذیرند که فی الواقع اختلافی بین اصحاب دعوا حادث شده باشد. برای مثال دعوای اثبات مالکیت بدون خواسته خلع ید پذیرفته نشود. هرچند این راهکار نیز نمیتواند به طور کامل از مشکلات احتمالی جلوگیری کند و علاج آن فقط ثبت املاک است.

در چه مرحله ای از ثبت ملک میتوان متقاضی ثبت را مالک رسمی دانست؟ 

اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۷۷ مورخ ۱۴۰۰/۲/۲۰ اشعار داشت “در فرض سؤال که آگهی های نوبتی انجام و مدت اعتراض به ثبت نیز منقضی شده است، ملک در مالکیت متقاضی ثبت ملک که عملیات ثبتی به نام وی ادامه و خاتمه یافته است، مستقر شده و دادگاه او را طبق ماده ۲۴ قانون ثبت مالک میشناسد، لذا منتقل اليه که با سند عادی ملک را خریداری کرده است، میتواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال علیه فروشنده مذکور اقامه کند و صدور حکم به انتقال ملک به خریدار فاقد اشکال به نظر میرسد.”

چنانچه یک روستا یا یک منطقهٔ وسیع تنها یک سند ثبتی داشته باشد ولی در حال حاضر ملک به صورت مفروزالرعیه درآمده و به افراد متعددی واگذار شده باشد ، اگر به ملک احدی از مالکین تعرض شود وی چه خواسته ای میتواند مطرح کند؟

به نظر میرسد اگر شرایط دعوای تصرف عدوانی وجود داشته باشد ،مناسب ترین گزینه همین خواسته میتواند باشد و محاکم چنانچه به اصل حق پی ببرند به نظر می توانند با مسامحه با این قضیه برخورد نمایند تا مالک اصلی ملک استیفای حق نماید. مشکل اساسی این اراضی و املاک این است که بر روی اسناد رسمی مشاع هستند، اما بر روی طبیعت و در واقع افراز شده اند این تعارض بعضاً غیر قابل حل است.

اداره حقوقی در نظریهٔ شمارهٔ ۷/۹۹/۱۳۱۹ مورخ ۱۳۹۹/۱۱/۲۷ معتقد است اثبات مالکیت قابل استماع نیست حتی اگر پلاک ثبتی به مساحت یک روستا باشد.

در نظریه مشورتی مذکور آمده است (۱) .. الف) باتوجه به اینکه یکی از ارکان دعوی ،خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق ماده ۲۲۳ قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ صرفاً ناظر به معاملات فضولی و اکراهی است، لذا تنفیذ یا تأیید اسناد عادی تحت عنوان بیع نامه، صلح نامه یا هبه نامه دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست؛ لکن چنانچه منظور خواهان اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شمارهٔ ۵۶۹ مورخ ۱۳۷۰/۱۰/۱۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور چنین خواسته ای ( تنفیذ مبایعه نامه عادی) نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و برعکس، در مورد املاک ثبت شده، این خواسته مغایر با مقررات مواد ۲۲، ۴۲ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی بوده و قابل استماع نیست؛ مگر در مواردی که به موجب قانون تجویز شده است؛ مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده ۶ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ ..

با وجود اینکه در اراضی و املاکی که سند رسمی دارند خواسته اثبات مالکیت قابلیت استماع ندارد ،اما اگر دادگاهی آن را قابل استماع دانسته و حکم بر اثبات مالکیت صادر کرده باشد، آیا کسی که بر اساس حکم دادگاه مالک ملک است میتواند دعوای خلع ید علیه متصرف مطرح نماید؟

 آنچه مسلم است در تعارض دو سند رسمی ،حکم دادگاه ارجحیت دارد، در این خصوص اداره حقوقی در قسمتی از نظریه مشورتی فوق الاشاره بیان داشته ” اگرچه رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت بدون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به املاک ثبت شده فاقد مجوز قانونی بوده ولی در فرض سؤال که این دعوا رسیدگی و مورد لحوق حکم قرار گرفته است تا زمانی که حکم صادره به قوت خود باقی  است ،صدور حکم مبنی بر خلع ید به استناد آن بلامانع به نظر میرسد.»

طرح دعوای اثبات مالکیت ملک و دعوای خلع ید به صورت توامان

در خصوص امکان طرح دعوای اثبات مالکیت ملک و دعوای خلع ید به صورت توامان و ضمن یک دادخواست میان حقوقدانان اختلاف است. اختلاف موصوف نهایتا منجر به صدور رای وحدت رویه شماره 672 در هیات عمومی دیوان عالی کشور شد. مطابق این رای، با توجه به ‎مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، خلع‎ ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است؛ بنابراین طرح دعوای خلع ‎ید از زمین، قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.

به جهت ادامه اختلافات حتی پس از صدور رای وحدت رویه، موضوع در نشست قضایی نیز مطرح شد. نظر اکثریت قضات حاضر در نشست به شرح ذیل است:

طبق رای وحدت رویه شماره 672/83 هیات عمومی دیوان عالی کشور رسیدگی به دعاوی خلع یدی که مستند دعوای خواهان یک فقره سند عادی است، قابلیت استماع در دادگاه را ندارد. ولیکن چنان چه دعوای اثبات مالکیت توام با خلع ید مطرح شود، دادگاه پس از بررسی و صدور حکم بر اثبات مالکیت، دعوای خلع ید را نیز مورد پذیرش قرار داده و خوانده را به خلع ید از اعیان غیر منقول محکوم خواهد کرد.

اقلیت معتقد بودند دعاوی اثبات مالکیت ملک و خلع ید توامان در دادگاه، قابلیت استماع ندارد و منحصرا رسیدگی به دعوای خلع ید به استناد رای وحدت رویه مذکور، فرع برداشتن سند رسمی است. چنان چه خواهان دعوا، سند رسمی دفترچه ای یا موضوع ماده 22 قانون ثبت که از طریق اداره ثبت اسناد، اخذ می شود را نداشته باشد، دعوای نامبرده مبنی بر خلع ید نیز قابل استماع نخواهد بود و طرح دعوای اثبات مالکیت نیز در محاکم، قابلیت استماع ندارد.

نهایتا مطابق نظر کمیسیون نشست قضایی اعلام شد خلع ید از اعیان غیر منقول، فرع بر اثبات مالکیت است و مطابق رای وحدت رویه شماره ی 672/83 هیات عمومی دیوان عالی کشور، دعوای خلع ید به استناد سند عادی، قابلیت استماع ندارد.

مدعی در اجرای مواد 47 و 48 قانون ثبت باید در دادخواست خود حسب مورد، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال و خلع ید و تحویل ملک یا اثبات مالکیت در مورد پرونده هایی که جریان ثبتی آن ها خاتمه نیافته است، به طرفیت ایادی قبلی و متعاقبا خلع ید غاصبانه را تقاضا کند.

به نظر می رسد با عنایت به لزوم ارائه سند رسمی مالکیت در دعوای خلع ید، این دعوا باید موخر بر صدور حکم قطعی مبنی بر اثبات مالکیت اقامه شود.

نکته : چنانچه خواهان ملک را به صورت عادی خریده یا به وی هبه ، صلح یا هر طور دیگری منتقل شده باشد باید خواسته الزام به تنظیم سند رسمی ملک را مطرح کند نه اثبات مالکیت

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت ملک

به موجب ماده 12 قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، رسیدگی به دعاوی راجع به اموال غیر منقول در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت راجع به اراضی که جزء منابع طبیعی اعلام شده و سند مالکیت آن به نام دولت صادر شده، با دادگاه عمومی حقوقی مرکز استان محل وقوع ملک است.

نظریه مشورتی شماره 7/96/446 مورخ 1396/02/26

تاریخ نظریه: 1396/02/26
شماره نظریه: 7/96/446
شماره پرونده: 69-721/1-042

استعلام:

غالباً در املاک جاری ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته و مشمول ماده 22 قانون ثبت نمی‌باشد دادخواست اثبات تحقق عقد بیع تنفیذ بیع و اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال تقدیم دادگاه حقوقی می‌گردد.

1. از خواسته های اثبات تحقق عقد بیع، احراز تحقق بیع، تنفیذ بیع، تأیید بیع، آیا جملگی خواسته ها مطابق قانون است و در غیر این صورت کدام یک مطابق قانون و صحیح می‌باشد؟
2. آیا دعوی اثبات مالکیت که نتیجه دعوی اثبات تحقق بیع است مطابق قانون است؟ آیا نتیجه یک دعوا می‌تواند خواسته باشد؟
3. در املاک جاری آیا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال امکانپذیر است زیرا در املاک جاری جریان مقدماتی ثبت تکمیل نشده و سند صادر نشده است الزام خوانده‌ای که وفق ماده 22 قانون ثبت مالکیتی ندارد فاقد منطق قضایی است.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

1. با توجه به اینکه یکی از ارکان دعوی، خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق مادّه 223 قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ، صرفاً ناظر بر معاملات فضولی و اکراهی است، لذا تنفیذ اسناد عادی تحت عنوان بیع‌نامه، صلح نامه یا هبه نامه، دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست. لکن چنانچه منظور خواهان، اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شماره 569 مورخ 1370/10/10 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، چنین خواسته‌ای (تنفیذ مبایعه نامه عادی) نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و بالعکس در مورد املاک ثبت شده، این خواسته مغایر با مقررات مواد 22،42 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک بوده و غیرقابل استماع است به استثناء ‌مواردی که به موجب قانون تجویز گردیده؛ مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده 7 قانون اراضی شهری.
   
2. با توجه به پاسخ بند 1 دعوای اثبات مالکیت به ادعای تحقق بیع نسبت به املاک ثبت شده به لحاظ مغایرت با مواد 22 و 46 و 47و 48 قانون ثبت غیر قابل استماع است چون موجب مغایرت حکم با دفتر املاک ثبت و مالکیت موازی می‌شود و نسبت به املاک ثبت شده باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اقامه شود که متضمن اثبات مالکیت و تحقق بیع هم می‌باشد.
   
3. نظر به اینکه ملک مورد معامله قبل از ثبت آن در دفتر املاک به نام فروشنده و صدور سند مالکیت به نام وی، فروخته شده، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از ناحیه خریدار با توجه به ماده 22 قانون ثبت، فاقد وجاهت قانونی است و در این خصوص، راه حل قانونی در ماده 41 قانون ثبت ارائه گردیده که به صراحت این ماده چون متقاضی درخواست ثبت در حین عملیات و تشریفات ثبتی، مورد تقاضا را کلاً به دیگری منتقل نموده، مکلّف است در فرجه قانونی در اداره ثبت اسناد، حاضر و معامله خود را کتباً اطلاع دهد. در این صورت خریدار، قائم مقام متقاضی محسوب و پس از انجام تشریفات ثبتی، سند مالکیت به نام خریدار، صادر خواهد شد. نتیجتاً در شرایط حاضر، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از طرف خریدار قابلیت استماع ندارد.

نمونه دادخواست الزام اثبات مالکیت ملک

مشخصات طرفین	نام	نام خانوادگی	نام پدر	شغل	محل اقامت
خواهان	مشخصات مالک (مغصوب منه)
خوانده	۱ مشخصات متصرف غاصب -۲ مشخصات ایادی منقلة ماقبل
وکیل یا نماینده قانونی	مشخصات وكیل یا وکلای دعاوی در صورت تمایل به داشتن آن
خواسته یا موضوع و بهای آن	تقاضای صدور حکم بر اثبات مالکیت بر یک… به مساحت… متر مربع واقع در… ملازم با اثبات صحت عقد بيع موضوع مبایعه نامه عادی مورخ ……….به شرح متن خلع و انتزاع ید خوانده هر کدام مقوم بر ۵۱ میلیون ریال مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ …………تا زمان اجرای حکم فعلاً مقوم بر ۵۱ میلیون ریال با جلب نظر کارشناس رسمی با احتساب کلیه خسارات ناشی از دادرسی از باب تسبيب / تفاوت تمبر در موعد مقرر الصاق و ابطال خواهد شد.
دلایل و منضمات دادخواست	دلیل سمت / وکالت‌نامه ملصق به تمبر مالیاتی یک برگ  فتوکپی مصدق مبایعه‌نامه مورخ… شماره… یک برگ شهادت شهود – استشهادیه محلی یک برگ  جلب نظر کارشناس رسمی  عند اللزوم صدور قرار معاینه محل و تحقیق محلی  ثانی دادخواست (۴ برگ)
شرح دادخواست ریاست محترم دادگاه عمومی بخش……….. / مجتمع قضائي ……….. ریاست محترم دادگستری شهرستان ………….. / سلام علیکم / احتراماً اینجانب / اینجانبه… وکیل پایه…. دادگستری به شماره پروانه… به وکالت از خواهان به استحضار می‌رساند: به موجب عقد بیع موضوع مبایعه‌نامه مورخ… شماره… موکل (خواهان) شش دانگ یک قطعه زمین / یک باب منزل مسکونی / یک واحد آپارتمان / یک باب مغازه / یک قطعه باغ به مساحت… متر مربع واقع در… به مبلغ… ریال که فاقد هر گونه سابقه ثبتی می‌باشد از خوانده ردیف دوم خریداری نموده است. بر اساس مدلول ماده ۱۴۰ قانون مدنی ناظر بر بند (۲) از بُنُود حصری ماده فوق، مالکیت از طریق عقود به رسمیت شناخته شده است. مع‌الوصف، خوانده از تاریخ… به نحو عدوان و بدون کسب استیذان از موکل (خواهان) و بدون مجوز قانونی اقدام به تصرف زمین مورد نزاع نموده و اجازه ورود به خواهان جهت استفاده نمی‌دهد. نسبت به تأدیه الباقی هزینه دادرسی پس از ارزیابی بر اساس دفترچه محاسباتی املاک اقدام خواهد شد. الباقی هزینه دادرسی خواسته ردیف سوم پس از وصول و قطعیت نظریه کارشناسی و تعیین بهای خواسته در موعد مقرر اجرای حکم پرداخت خواهد شد. بنا بر این، با تقدیم دادخواست و اسناد و مدارک تصدیق شده ابرازی در ۷ ردیف و ۳ برگ به شرح ستون دلایل و استناداً به مادتین ۳۰، ۳۱، ۳۶، ۱۴۰، ۳۰۸ قانون مدنی و ۱۹۸، ۵۱۹ قانون آئین دادرسی مدنی، رسیدگی به شرح ستون خواسته و نفس‌الامر صدور حکم مقتضی از محضر دادگاه تحت استدعاست.   با تشکر و تجدید احترام محل امضاء – مهر – اثر انگشت
شماره و تاریخ ثبت دادخواست	ریاست محترم شعبه………دادگاه ……. رسیدگی فرمائید. نام و نام خانوادگی مقام ارجاع کننده تاریخ و امضاء			محل نقش تمبر