دعوای مطالبه خسارت وارده بر ملک 

دعوای مطالبه جبران خسارت وارده بر ملک ، در مواقعی که نسبت به ملک اشخاص به دلایل مختلف خسارتی وارد آید مطرح می شود مطالبه خسارت وارده بر ملک یکی از دعاوی شایع در حوزه دعاوی الزامات خارج از قرارداد است . به موجب ماده ۱ قانون مسئولیت مدنی هرکس بدون مجوز قانونی عمداً یا در نتیجه بی احتیاطی به مال دیگری لطمه ای وارد نماید که موجب ضرر شود مسئول جبران خسارت ناشی از عمل خود میباشد . دعوای مطالبه خسارت وارده بر ملک معمولاً و بیشتر به دو صورت مطرح می شود یکی مربوط به مطالبه خسارت وارده بر ملک از طرف همسایه به دلیل ساخت و ساز و دیگری موردی است که مالک ، ملکی را با هر نوع کاربری به مستأجر اجاره میدهد، اما در زمان تخلیه مستأجر ملک را نه به صورت اول بلکه به صورت تخریب شده تحویل موجر میدهد. در هر صورت مالک باید اقدام به طرح دعوای مطالبه خسارت وارده بر ملک نماید .

شرایط دعوای مطالبه خسارت وارده بر ملک 

• احراز مالکیت خواهان
•  ورود ضرر به خواهان
• فعل زیان بار از سوی خوانده
•  رابطه ی سببیت  بین فعل زیانبار و ضرر وارده- در این حالت مالک (موجر ) دادخواستی تحت عنوان مطالبه خسارات وارده به ملک تقدیم مینماید.

دادخواست مطالبه خسارت وارده بر ملک

در صورت ورود خسارت بر ملک شخصی به هر طریقی و از طرف هر شخصی خواه ملک مجاور باشد یا مستاجر ملک و یا هر شخص دیگری ، مالک ملک خسارت دیده میتواند دادخواست مطالبه خسارت وارده بر ملک با لحاظ نظر کارشناسی مطالبه نماید . دادخواست مطالبه خسارت وارده بر ملک دعوای مالی محسوب می،شود اما چون در زمان تقدیم دادخواست میزان  خسارت دقیق مشخص نشده است تبعا خواسته مشخص نیست و با جلب نظر کارشناس تعین میشود خواهان باید هزینه دادرسی را به صورت علی الحساب بپردازد . برای ثبت دادخواست مطالبه خسارت باید با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی یا وکلای متخصص ملکی اقدام به طرح دعوای با خواسته مطالبه خسارت وارده به ملک با جلب نظر کارشناس کرد .

مستندات قانونی جبران خسارت و الزامات خارج از قرارداد 

قانونگذار در مواد 301 الی 337 از قانون مدنی و قانون مسئولیت مدنی مصوب 1339 به موضوع الزامات خارج از قرارداد و مسئولیت مدنی پرداخته است . به موجب ماده یک قانون مزبور هر کس بدون مجوز قانونی عمداً یا در نتیجه بی‌احتیاطی به جان یا سلامتی یا مال یا آزادی یا حیثیت یا شهرت تجارتی یا به هر حق دیگر‌که به موجب قانون برای افراد ایجاد گردیده لطمه‌ای وارد نماید که موجب ضرر مادی یا معنوی دیگری شود مسئول جبران خسارت ناشی از عمل خود‌ می‌باشد .

تامین دلیل بابت ورود خسارت بر ملک

بهتر است قبل از طرح دعوا مطالبه خسارت ، از طریق شورای حل اختلاف تأمین دلیل شده باشد . بهتر است خواهان قبل از تعمیر یا بازسازی ملک از طریق شورای حل اختلاف نسبت به اخذ تأمین دلیل اقدام نماید تا بعداً  به دلیل رفع آثار خسارت  با مشکلی مواجه نشود . تامین دلیل بابت ورود خسارت بر ملک از طریق نزدیکترین دفاتر خدمات قضایی انجام می شود و به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارجاع می شود . با تامین دلیل ورود خسارت مالک ( خواهان ) از اثبات موضوع ورود خسارت بر ملک در دعوای مطالبه خسارت بر ملک بی نیاز می شود . بنابراین در صورت انجام تامین دلیل خسارت رای صادره را ضمیمه  سایر مدارک خود کنید .

مدارک لازم برای دعوای مطالبه خسارت بر ملک 

1.  سند مالکیت  یا هر دلیلی مبتنی بر مالکیت خواهان بر ملک باشد از جمله مبایعه نامه یا رای دادگاه .
2. . دلایل ورود ضرر و خسارت بر ملک از جمله می تواند تامین دلیل و شهادت شهود یا عکس باشد که مثبت خسارت و تخریب ملک باشد .
3.  نظر کارشناس ، مبتنی بر اینکه خسارت و تخریب ملک به سبب اقدامات خوانده بوده است . در واقع اثبات رابطه سببیت بین خسارت وارده و رفتار خوانده است و با توجه به اینکه موضوعی فنی می باشد با جلب نظر کارشناسی صورت می پذیرد .

مرجع قضایی صالح رسیدگی به دعوای مطالبه خسارت ملکی

مرجع قضایی صالح به دعوای مطالبه خسارات وارده به ملک دادگاه های حقوقی محل وقوع ملک می باشد . با توجه به اینکه دعوای مطالبه خسارت بر ملک یک دعوای غیر منقول است که ناشی از حقوق عینی مربوط به مال غیر منقول می باشد ،بنابراین با توجه به اینکه مربوط به الزامات خارج از قرارداد است و مبتنی بر قراردادی نیست باید به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود همچنین به جهت غیر منقول بودن ،خواسته دعوا قابل طرح در شورای حل اختلاف نیست حتی اگر مبلغ آن پایینتر از ۲۰ میلیون تومان باشد .

دعوای مطالبه خسارت وارده بر ملک و الزام به رفع عیب

در صورتی که عامل یا دلیل ورود خسارت امری مستمر بوده و همچنان ادامه داشته باشد مانند نقص و خرابی در سیستم فاضلاب که باعث نشتی لوله و ورود رطوبت یا آب به داخل ملک همسایه مجاور  می شود چه باید کرد . در این حالت خواهان ( مالک )  میتواند همزمان علاوه بر طرح خواسته مطالبه خسارت ، خواسته الزام خوانده به رفع عیب موجود و تعمیر ساختمان خود خوانده ( ملک مجاور ) که منشأ ورود ضرر است را نیز بخواهد . زیرا حقوقدانان معتقدند در تعارض یا تزاحم دو قاعده تسليط و لاضرر اصولاً قاعده لاضرر حکومت دارد. ماده ۱۳۲ قانون مدنی در این باره بیان می دارد کسی نمیتواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه ،شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد . بنابراین در صورت وجود عیبی در ساختمان مجاور که منتج به ورود خسارت بر ملک خواهان شده باشد باید علاوه بر مطالبه خسارت ، الزام به رفع عیب و نقصان را خواست که در آینده ، مجدد باعث ورود خسارت نشود .

مطالبه خسارت وارده بر ملک از مستأجر 

مطالبه خسارت از مستاجر در صورتی که خسارات وارده بر عین مستجره ( ملک ) به دلیل استفاده خارج از عرف و ناصحیح مستاجر باشد ممکن است . عیوب یا نواقصی که ذاتاً و به مرور زمان برای ملک ایجاد میشود و باعث مستهلک شدن آن میگردد عرفاً منتسب به مستأجر نیست و نباید وی را مسئول نوسازی اموال فرسوده ملک موجر .بدانیم برای مثال کسی که ملکی را به مدت طولانی اجاره میکند نباید انتظار داشت بعد از آن مدت مورد اجاره را همانند روز اول تحویل موجر دهد چه آنکه اصلاً موضوع اجاره بهره مندی و استفاده از ملک بوده است و میدانیم بهره مندی از هر مالی بعد از مدتی باعث فرسودگی و استهلاک آن می شود. بنابراین منظور از خسارت وارده از طرف مستاجر  خساراتی است که به دلیل تجاوز مستأجر از اذن به وجود آمده یا مستأجر در تصرف و استفاده از حالت متعارف خارج شده باشد . در این صورت به موجب قواعد ضمان و مسئولیت مدنی ، مستاجر باید جبران خسارت کند .

نظریه مشورتی شماره 7/1401/1063 مورخ 1402/04/17 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره مطالبه خسارات وارده به ملکی که دارای سند عادی است

چنانچه در دعوای مطالبه خسارت وارده به ملکی که دارای پلاک ثبتی است، خواهان سند رسمی نداشته باشد بلکه دارای سند عادی باشد و به موجب مبایعه نامه عادی ملک را از مالک رسمی خریداری کرده باشد، با توجه به ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی، آیا دادگاه می تواند به دعوا رسیدگی ماهوی نماید یا با توجه به عدم مالکیت رسمی خواهان و به سبب ذی نفع نبودن وی باید قرار رد دعوا صادر کند؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

به موجب  مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی و با اتخاذ ملاک از رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱/۱۰/۱۳۸۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، دعوای مطالبه خسارت وارده به ملک دارای سابقه ثبتی از سوی دارنده سند عادی مالکیت، بدون طرح دعوای اثبات مالکیت و رسیدگی به آن وفق ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵، قابل استماع نیست.