ابطال سند رسمی با مبایعه نامه عادی

ابطال سند رسمی با مبایعه نامه عادی با فرض اثبات تقدم تاریخ تنظیم عقد بیع قابل انجام است، چرا که با توجه به رضایی بودن عقد بیع، با انعقاد بیع عادی، مالکیت مطلق خریدار بر ملک موضوع دعوی مستقر شده و در مقابل همگان قابل استناد است و تنظیم سند رسمی به نام ثالث و ترهین آن به صورت من غیر حق، خللی در این حق عینی و انحصاری و دائمی خریدار ایجاد نخواهد کرد. 

شرایط و نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی با مبایعه نامه عادی 

1. اثبات وقوع بیع مقدم بر تاریخ تنظیم سند رسمی 

اولین شرط لازم جهت امکان ابطال سند رسمی، اثبات انتقال مقدم به خواهان است. چرا که وفق ماده 1305 قانون مدنی، تاریخ اسناد عادی قابل تردید از سوی اشخاص ثالث است و این شخص خواهان است که می بایست اصالت تاریخ تنظیم سند را با ارائه دلیل کافی اثبات نماید. نکته دیگر اینکه، با فرض واگذاری مقدم به خواهان ولو اینکه سند رسمی بنام وی تنظیم نشده است، انتقال انجام شده است و تنظیم سند رسمی صرفا به عنوان یکی از آثار قرارداد و مربوط به مرحله اثبات است و نه ثبوت. که اثبات آن بنا به نوع مال و موضوع قرارداد مستلزم طرح دعوای حقوقی مقتضی است. که مصادیق شایع آن در خصوص املاک، طرح خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و در خصوص اموال منقولی همچون خودرو، طرح خواسته الزام به فک پلاک و الزام به تنظیم سند رسمی است.

2. طرح خواسته اعلام بطلان معامله قرارداد منشاء تنظیم سند رسمی به همراه طرح خواسته ابطال سند رسمی 

رویه قضایی متمایل به این دیدگاه است، که با توجه به اینکه غالبا اشخاص قبل از تنظیم اسناد رسمی واگذاری یا تنظیم سند رهنی، اقدام به تنظیم مبایعه نامه یا قرارداد رهنی مقدم می نمایند و تنظیم سند رسمی در راستای اجرای موضوع قرارداد پایه و منشاء صدور آنها می باشد، علاوه بر ضرورت اثبات تقدم واگذاری ، طرح خواسته اعلام بطلان معامله قرارداد پایه ( بیع ، صلح ، هبه و…)  به همراه خواسته ابطال سند رسمی واگذاری و یا ابطال سند رهنی ضرورت دارد. 

البته دیدگاه متفاوتی هم وجود دارد، که قائل به این است که می بایست از خواهان انتظار معقول جهت دسترسی به اسناد و مدارک طرح دعوا داشت، چرا که اشخاص اطلاع و دسترسی درستی به قراردادهای فی مابین خواندگان خود را ندارند و نمی توان به جهت عدم دسترسی به قراردادهای احتمالی منشاء صدور اسناد قائل به عدم امکان طرح دعوا بود. و فرض وجود قرارداد پایه را بر عهده خوانده در مقام دفاع دانسته است و در فرض اثبات وجود این قرارداد، امکان رد دعوا را از سوی دادگاه امکان پذیر می دانند.

3. ضرورت یا عدم طرح دعوای ابطال سند مالکیت رسمی به همراه خواسته های صدرالذکر

یکی از سوالات مبتلابه آن است که اگر با انتقال سند رسمی، خریدار اقدام به اخذ سند مالکیت نماید، آیا طرح درخواست ابطال سند مالکیت صادره نیز ضرورت دارد یا خیر؟ 

پاسخ این است که رویه قضایی مشخصی در این خصوص وجود ندارد. گروهی با توجه به اینکه تنظیم سند مالکیت از آثار انتقال رسمی است، با ابطال سند رسمی انتقال، قائل به ابطال سند مالکیت و اعاده به وضع سابق مال هستند. گروه دیگری با توجه به اینکه محدوده رسیدگی دادگاه را در حدود خواسته خواهان می دانند، در فرض صدور حکم له خواهان، برای واحد اجرای احکام،  تکلیفی جهت ابطال سند مالکیت قائل نمی باشند.

نکته حائز اهمیت اینکه، بعضا مشاهده می شود که جهت استرداد مال در کنار خواسته های صدرالذکر، دعوای استرداد مبیع مطرح می شود، در حالی که این دعوا در فرضی قابل طرح است که مال در تصرف طرف قرارداد با خواهان باشد، در غیر اینصورت با انتقال رسمی ملک به شخص ثالث، طرح دعوای خلع ید به طرفیت ایادی بعدی ضرورت خواهد داشت.

دعوای ابطال سند رسمی با مبایعه نامه عادی به طرفیت چه کسانی باید مطرح شود؟ 

در شرایطی که موضوع معامله به چند نفر به صورت طولی منتقل شده باشد، فردی که خواهان دعوای ابطال سند رسمی انتقال است، موظف است که همه ایادی را طرف دعوا قرار دهد و نمی تواند فقط آخرین فردی که سند بنام وی است را طرف دعوا قرار داده باشد، بدون آنکه ابطال سایر معاملات را نیز از دادگاه خواسته باشد. توصیه می گردد که اگر اسامی تمامی افرادی که ملک به آنان منتقل شده است، موجود نمی باشد، بهتر است که همزمان با تقدیم دادخواست، درخواست استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک کشور جهت اخذ گردش ثبتی نیز شده باشد تا مشخص شود که ملک به چه افرادی منتقل شده است، چرا که اگر همه افراد طرف دعوا قرار نگیرند، قرار عدم استماع دعوا صادر خواهد شد. بنابراین در اینصورت توصیه می گردد، پس از اخذ استعلام دادگاه از اداره ثبت، دادخواست مسترد و مجدداً طرح دعوا شود.

نحوه رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی با مبایعه نامه عادی 

با ارجاع پرونده به دادگاه، وقت دادرسی تعیین می شود، با توجه به اینکه وفق ماده 1305 قانون مدنی، در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است، حتی بر علیه اشخاص ثالث، ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره ی اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه ی آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است. بنابراین دادگاه می بایست سند رسمی را معتبر بداند نه سند عادی. در مقابل خواهان می بایست با ارائه اسناد و مدارک متقن تقدم واگذاری به خود را اثبات نماید، چرا که داشتن سند رسمی دلیل مبنی بر مالکیت است اما موجد آن نمی باشد و در صورتی که اصالت و تاریخ  تنظیم سند عادی، برای دادگاه محرز شده باشد، قانونگذار آن را بر سند رسمی انتقال موخر، ارجح دانسته است. از آنجایی که تاریخ اسناد عادی، قابل تغییر است، بنابراین دادگاه در رسیدگی خود، از طرق مختلفی مانند شهادت شهود، ارجاع موضوع به کارشناس و … سعی در کشف حقیقت می نماید. 

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی با مبایعه نامه عادی 

چنانچه مال موضوع اختلاف ، مال منقول باشد، وفق ماده 11 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دعوا می بایست در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح شود. لکن اگر موضوع ابطال اموال غیرمنقول باشد، وفق ماده 12 قانون صدرالذکر دعوا می بایست در حوزه محل وقوع ملک مطرح شود.

نحوه اجرای حکم ابطال سند رسمی با مبایعه نامه عادی  

رویه قضایی متمایل به آن است که حکمی که دادگاه در خصوص ابطال سند رسمی انتقال صادر می نماید، جنبه اعلامی دارد و دادگاه پس از قطعیت رای، اقدام به ارسال نامه با مضمون ابطال سند رسمی انتقال، به اداره ثبت اسناد و املاک‌ محل می نماید، تا اداره ثبت اقدام به ثبت این موضوع در دفتر املاک و تنظیم سند مالکیت بنام مالک جدید نماید. 

در شرایطی که جرمی در دادگاه کیفری صادر شود، محاکم کیفری علی الاصول، نسبت به سند رسمی انتقال، اظهارنظری نمی نمایند، اما در نظریه مشورتی شماره ۷۹۹۴۷۷ مورخ 1399/05/05 صادره از اداره حقوقی قوه قضاییه، در مجازات انتقال مال غیر که همان مجازات کلاهبرداری است، دادگاه ضمن صدور حکم حبس و جزای نقدی برای متهم، حکم به رد مال نیز صادر می نماید و‌ رد مال غیرمنقول موضوع سند رسمی، مستلزم ابطال سند رسمی انتقال است و دادگاه کیفری مکلف است که زمان صدور حکم در خصوص رد مال، نسبت به ابطال سند رسمی انتقال نیز تصمیم گیری نماید. حال اگر بنا به هر علتی دادگاه کیفری در این خصوص اعلام نظر ننمود، شاکی می بایست در دادگاه حقوقی، اقدام به طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال نماید.