ابطال سند رهنی یکی از دعاوی بانکی رایج در محاکم دادگستری است.عقد رهن براساس ماده ۷۷۱ قانون مدنی عقدی است که بموجب آن مدیون (راهن ) مالی را برای تضمین بازپرداخت بدهی خود در اختیار طلبکار (مرتهن) قرار می دهد.
در قراردادهای بانکی نظیر قرارداد مشارکت مدنی بانکی ،قرارداد مضاربه بانکی،قرارداد جعاله بانکی،قرارداد مرابحه بانکی،قرارداد فروش اقساطی بانکی،قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی،بانک ها جهت تضمین وصول مطالبات خود اقدام به دریافت وثیقه و تنظیم سند رهنی می نمایند.که دلایلی از جمله عدم تسویه بدهی از سوی تسهیلات گیرنده،بانک از طریق اداره اجرای ثبت از محل مزایده یا تملک مورد وثیقه در صدد وصول مطالبات خود برمی آید.در این بین بدهکاران بانکی یا وثیقه گذاران با توسل به مقررات قانونی امکان ابطال سند رهنی را در جهت ممانعت از اقدامات بانک دارا می باشند.که در ادامه به بررسی موارد باطل بودن سند رهنی و راهکارهای قانونی جهت طرح دادخواست ابطال سند رهنی بانک خواهیم پرداخت.
جهات ابطال سند رهنی
شرایط ابطال سند رهنی بانک یا دلایل ابطال سند رهنی که در عمل شایع است عبارتند از:
۱. باطل بودن قرارداد بانکی که مبنای صدور سند رهنی است.
۲. تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین (قرارداد اعطای تسهیلات)
۳. عدم قبض مال مرهونه از سوی مرتهن
۴. اختصاص سند رهنی سابق بر دین جدید
۵. ابطال سند رهنی به جهت معامله فضولی
دعوای ابطال سند رهنی به جهت باطل بودن قرارداد بانکی
عقد رهن بموجب ماده ۷۷۱ قانون مدنی عقد تبعی است و ایجاد آن منوط به وجود عقد دیگری است.که عقد رهن در جهت بازپرداخت طلب یا تعهد موضوع آن عقد تنظیم خواهد شد.
برهمین اساس اگر قرارداد اصلی (قرارداد اعطای وام یا تسهیلات بانک) از ابتدا باطل باشد،عقد رهن که عقد تبعی است و تابع قرارداد اعطای وام است باطل خواهد بود.
توضیح اینکه درخصوص سند رهنی بانک،بانک ابتدا می بایست قرارداد بانکی را براساس قوانین و مقررات پولی و بانکی و بخشنامه ها و دستورالعمل های ابلاغی از سوی مجلس،هیات دولت،بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار با وام گیرنده تنظیم نماید تا پس از انعقاد صحیح آن نوبت به تنظیم عقد رهن و سند رهنی بانکی برسد.لذا اگر قرارداد بانک به علت عدم رعایت تشریفات قانونی باطل باشد.عقد رهن و سند رهنی بانک نیز باطل خواهد بود،حتی اگر بعدا باطل بودن قرارداد بانکی احراز و اثبات گردد.
بنابراین اگر قرارداد بانک باطل باشد و قرارداد رهن به صورت صحیح منعقد شده باشد.باز هم به علت تبعی بودن عقد رهن سند رهنی باطل است و بانک نمی تواند این دو قرارداد را جدا بداند.
دعوای ابطال سند رهنی به جهت تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین(تقدم رهن بر قرارداد بانکی)
عقد رهن از جمله عقود تبعی است.یعنی تا زمان منعقد شدن قرارداد اصلی و ایجاد شدن بدهی برای بدهکار عقد رهن واقع نمی شود.بنابراین تا دینی (بدهی) موجود نباشد یا سبب آن ایجاد نشده باشد (پایه و منشا ایجاد نگردد) عقد رهن واقع نمی شود.زیر رهن برای دین آینده باطل است و اگر عقد رهن مقدم بر تنظیم قرارداد بانکی باشد،عقد رهن و سند رهنی باطل خواهند بود.
لازم به ذکراست،درعرف بانکی بعضا مشاهده می شود،ابتدا مال در رهن بانک قرار می گیرد و در یک فاصله عرفی قابل مسامحه قرارداد بانکی مکتوب تنظیم می شود.که با توجه به اینکه قرارداد اعطای وام بنا به امارات و قراینی از جمله تشکیل پرونده و تکمیل مدارک بصورت شفاهی درگذشته منعقد شده است و مکتوب نمودن قرارداد دلالت بر رسمیت دادن به قرارداد و توافقات سابق است.پس سبب ایجاد دین که مقدمه عقد رهن است در گذشته محقق شده است.لذا خدشه ای به سند رهنی وارد نمی شود.
دعوای ابطال سند رهنی به جهت عدم قبض مال مرهونه (مال مورد رهن)
بموجب ماده ۷۷۲ قانون مدنی عقد رهن وقتی بصورت صحیح منعقد می شود،که بدهکار (راهن) مال مورد رهن را درتصرف طلبکار (مرتهن) یا به تصرف کسی که از طرف مرتهن اذن در تصرف دارد قرار دهد.که درعرف قبض عرفی کفایت می نماید.ولو اینکه مدت تصرف کوتاه باشد و نیازی به استمرار تصرف طلبکار نمی باشد.
در عمل دیده می شود بانک ها بصورت صوری و با درج متنی در قرارداد که به تائید وام گیرنده یا تسهیلات گیرنده می رسد،ادعای قبض و تحویل مورد رهن را درجهت فرار از باطل شدن قرارداد به علت عدم قبض مورد رهن می نمایند.
بنابراین اگر راهن بتواند با دلایل متقن اثبات نماید که این قبضی از سوی مرتهن صورت نگرفته و بانک تصرفی از ابتدا ننموده است.عقد رهن و سند رهنی بانک باطل خواهد شد.البته به قرارداد بانکی خدشه ای وارد نشده و صرفا شرط خلاف واقع انجام قبض باطل خواهد بود.
دعوای ابطال سند رهنی به جهت اختصاص سند رهنی سابق بر دین جدید
قرارداد بانکی ممکن است تمدید شود یا بنا به درخواست تسهیلات گیرنده و مطابق ضوابط قانونی با استمهال و اعطای مهلت جهت تسویه بدهی موافقت گردد.که نتیجتا با می بایست با اعلام بانک سند رهنی تمدید یا سند رهنی متمم توسط دفترخانه تنظیم کننده سند رهنی سابق تنظیم گردد و هیچگونه ایرادی به آن وارد نیست.ولی اگر با اعطای تسهیلات جدید بنای بر تسویه تسهیلات سابق باشد و بانک همان سند رهنی را در رهن تسهیلات جدید قراردهد .بانک مرتکب تخلف شده است و می توان به علت تقدم عقد رهن بر قرارداد اعطای تسهیلات جدید و نقض قوانین آمره پولی و بانکی باطل شدن سند رهنی را از دادگاه تقاضا نمود.
دعوای ابطال سند رهنی به جهت معامله فضولی
درعقد رهن راهن (بدهکار) می بایست مالک مورد رهن یا از طرف مالک اجازه در رهن گذاشتن مورد وثیقه را داشته باشد.درغیراینصورت عقد رهن نسبت به میزانی که در مالکیت راهن نیست غیرنافذ و فضولی است.نفوذ و صحیح شدن عقد منوط به اجازه مالک است.درصورتی که مالک اجازه ندهد،عقد رهن و سند رهنی به نسبتی که متعلق به غیر بوده باطل می شود.
بموجب رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۲۰/۰۸/۱۳۷۶ هیات عمومی دیوان عالی کشور(رای وحدت رویه در مورد معامله فضولی) هرگونه انتقال مورد رهن که منافی حق مرتهن باشد نافذ نیست و با عدم قبول مرتهن انتقال باطل می شود.
نحوه طرح دعوای ابطال سند رهنی
ابطال سند رهنی بانک به چه صورت انجام می گیرد؟ یا چگونه دعوای ابطال سند رهنی را مطرح کنیم؟ آیا امکان ابطال سند رهنی بانک وجود دارد؟ از سوالات مبتلا به اشخاص در قراردادهای بانکی است.که در ادامه به شرایط طرح دعوای ابطال سند رهنی اشاره می نمائیم.
۱.خواهان دعوی ابطال سند رهنی بانک ابتدا می بایست مالک رسمی مورد رهن باشد.درغیراینصورت اگرکسی به استناد مبایعه نامه عادی ادعای مالکیت مورد رهن را دارد،ابتدا می بایست با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به اثبات مالکیت خود اقدام نماید.درغیراینصورت دعوی ابطال سند رهنی به استناد ماده ۲۲ قانون ثبت و ۲ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی منتج به صدور قرار رد دعوا یا عدم استماع دعوا خواهد شد.
۲.خواسته اعلام بطلان عقد رهن درکنارخواسته ابطال سند رهنی بانک در ستون دادخواست می بایست تصریح گردد.چرا که عقد رهن مبنای صدور سند رهنی است.
هرچند بعضی از محاکم با توجه به اینکه سند رهنی همزمان با انعقاد عقد رهن دردفتراسناد رسمی تنظیم می گردد،قائل به عدم نیاز به تصریح خواسته ابطال عقد رهن در ستون دادخواست می باشند.
۳.سند رهنی یکی از اقسام اسناد رسمی است.فلذا سند رهنی به مانند تمامی اسناد رسمی می بایست شرایط قانونی تنظیم آن رعایت گردد،درغیراینصورت ذی نفع می تواند درخواست ابطال سند رهنی را مطرح نماید.
۴.اثبات یکی از جهات ابطال سند رهنی(باطل بودن سند رهنی) از جمله عدم اهلیت طرف قرارداد،فضولی بودن قرارداد نسبت به مورد رهن ،عدم قبض مورد رهن از سوی مرتهن،باطل بودن قرارداد بانکی،تقدم رهن بر قرارداد اصل دین و… است.که در بندهای مذکور به آنها اشاره نمودیم.فلذا مدارک ابطال سند رهنی بانک بسته به دلیل ابطال سند رهنی متفاوت خواهد بود.
دعوی ابطال سند رهنی مالی یا غیرمالی است؟
دعوی ابطال سند رهنی بموجب رویه قضایی جاری یک دعوی مالی است.که خواهان می بایست جهت تعیین مرجع صالح به رسیدگی و امکان تجدیدنظرخواهی اقدام به تقویم خواسته نماید.ولی در خصوص مقدار بهای خواسته که آیا در صلاحیت خواهان یا براساس مبلغ مندرج در سند رهنی است اختلاف نظر وجود دارد.ولی در عمل خواهان می تواند با نظر خود اقدام به تقویم بهای خواسته نماید.
دادگاه صالح جهت اقامه دعوی ابطال سند رهنی
بموجب ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی مدنی دادگاه عمومی حقوقی است که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع شده است،صلاحیت رسیدگی به دعوای ابطال سند رهنی را دارد.
12 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
سلام.من در سال ۱۳۹۹ اقدام به دریافت وام در قالب قرارداد مشارکت مدنی نمودم.بانک در سال ۱۴۰۱ به علت عدم تسویه وام اقدام به مزایده ملک مورد وثیقه بنده در اداره اجرای ثبت و تملک ملک بابت اصل طلب و سود و خسارت کرد.به تازگی متوجه شدم سود بانک بیشتر از میزان قانونی بوده آیا می توانم سند انتقال اجرائی را باطل کنم؟
با سلام.بموجب قوانین پولی و بانکی و دستورالعمل اجرایی مشارکت مدنی تعیین سود قرارداد مشارکت مدنی با شورای پول و اعتباراست.درصورتی که بانک بیش از میزان قانونی مطالبه سود نماید. نسبت به اضافه سود بانکی دریافتی قرارداد بانکی باطل است.لذا شما می بایست ابطال شرط سود مازاد دریافتی قرارداد بانکی را بهمراه ابطال اجرائیه و ابطال عملیات اجرایی و سند انتقال اجرائی را از دادگاه مطالبه نمائید.در صورت پذیرش ادعاها دادگاه سند انتقال اجرائی را نسبت به مازاد منتقل شده باطل می نماید
با سلام.پسرم با جعل وکالتنامه آپارتمان من رو در رهن بانک گذاشته و وام دریافت کرده است.چه کاری می توانم انجام دهم؟
شما می توانید علاوه بر طرح شکایت کیفری جعل و استفاده از سند مجعول در دادسرای عمومی و انقلاب محل وقوع جرم اقدام نمائید و هم می توانید با طرح دادخواست ابطال سند رهنی بعلت فضولی بودن اقدام به ابطال سند رهنی نمائید.
با سلام.در سال ۱۳۹۷ به عنوان وثیقه گذار ملکم از طرف شرکت متعلق به یکی از نزدیکانم در رهن بانک قراردادم.متاسفانه به علت عدم پرداخت تسهیلات بانک ملک من رو به مزایده گذاشت و من برای توقف عملیات اجرای ثبت طلب بانک را تسویه کردم.جهت مطالبه طلبم به شرکت که مراجعه کردم متوجه شدم امضای عضو هیات مدیره که می بایست در قراردادهای مالی در کنار امضای مدیرعامل انجام شود جعل شده و مدیرعامل امضای عضو هیات مدیره را جعل کرده است و شرکت از پرداخت طلب من استنکاف می کند چه کاری می توانم بکنم؟
با سلام
دو راه حل در مقابل شما وجود دارد که به ترتیب اولویت عبارتند از .ا.دادخواست مطالبه مبلغ پرداختی به بانک را به طرفیت شرکت ثبت نمائید و شرکت در فرض بقای ادعای خود بر جعلی بودن امضای عضو هیات مدیره باید بعنوان مدعی ادعای خود را ثابت نماید.
۲.شخصا علیه مدیرعاملی که امضای صاحب امضای دیگر شرکت را جعل نموده شکایت جعل و استفاده از سند مجعول نمائید و در فرض قبول شکایت می توانید علیه مدیرعامل دادخواست مطالبه وجه بدهید و لذا مسئولیتی متوجه شرکت دیگر نیست.
سلام ملکی که در رهن بانک گداشته بودیم و به مزایده رفته بود در مرحله پیش نویس سند انتقال اجرایی اقدام به شکایت و توقف عملیات نموده و رای صادره از دادگاه به دلیل سود مازاد و تاخیر تادیه ابطال دستور اجرا و اجرایئه به مبلغ مازاد رو داده و همچنین ابطال سند رهنی به نرخ ببش تر از نزخ مصوب و ابطال قرارداد تجدیدی را حکم داده اما در مورد ابطال مزایده و صورتجلسه آ« با توجه به ماده 7 قانون اصلاح قانون ثبت که با توجه به ابطال مدلول سیند عملیات اجرا به حالت قبل از اجرا بر میگرده و با توجه به اعغاده عملیات اجرایی به حالت قبل از اجرا قرار عدم استماع صادرکرده میخواستم بدونم مزایده باطل شده یا خیر ؟ لطفا اگر ممکنه راهنمایی بفرمایید
با سلام
برای پاسخ دقیق ،نیاز به مطالعه رای دادگاه می باشد.
اما با توجه به اظهارات شما و با توجه به رویه حال حاضر دادگاهها به نظر می رسد که مزایده باطل شده است
شخصی فرضاً ۵ دستگاه آپارتمان نوساز را با بیعنامه عادی منتقل می کند و سپس کل ساختمان را بنفع شرکت سهامی خاص الف که ثبت شده اما شرکت کاغذیست، در رهن بانک قرار می دهد و در واقع مبلغ وام را شخصاً دریافت می کند و سپس ۵ واحد دیگر را با بیعنامه عادی منتقل می کند نظرتون در خصوص دعوی ابطال سند رهنی چیست؟ آیا پرونده مشابه داشته اید؟ توضیحاً همه خریداران حكم الزام به تنظیم سند با فک رهن اخذ کرده اند لیکن توان پرداخت ندارند
از آنجایی که سند رهنی بعد از مبایعه نامه عادی منعقد شده است، لذا سند رهنی محکوم به بطلان است خواسته بدین صورت پیشنهاد میگردد: الزام به به اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند و مالاً بطلان سند رهنی.
دعوی الزام به فک سند رهنی زمانی طرح میشود که سند رهنی به درستی تنظیم شده ولی متعهد چون تخلف از تعهد فک سند رهنی نموده دعوی الزام بـه فــک سـند رهنی توسط متعهد له مطرح میگردد و یا اینکه چون مقدمه تنظیم سند رسمی، فک سند
رهنی است، در این صورت نیز خریدار دعوی الزام به فک سند رهنی را توام با الزام به تنظیم سند رسمی مطرح میکند. اما دعوى بطلان سند رهنی زمانی قابلیت طرح دارد که در تنظیم آن یکی از بندهای ماده ۱۹۰ قانون مدنی رعایت نشده است
طرح دعوی اشتباهی الزام به فک سند رهنی موجب امر مختومه در طرح دعوی صحیح بطلان سند رهنی نخواهد شد. زیرا قبلاً مدعی با طرح دعوی ناصحیح الزام به فک سند رهنی در مقام تنفيذ عقد رهن نبوده بلکه در مقام انحلال آن بوده ولی به کیفیت صحیح طرح دعوی نکرده است.
آقایی که در عرصه ی ملک خود آپارتمانهایی احداث کرده پس از تکمیل به اشخاص واگذار میکند و تحویل میدهد و سپس به بانک مراجعه و تقاضای وام برای امور بازرگانی مینماید کارشناس بانک با مراجعه به محل وقوع ملک، حتی زنگ یکی از واحدها را نمیزند که احراز نماید به چه علتی متصرفند و گزارش ارزیابی خود را به بانک میدهد بانک نیز با قبول عرصه و با همان سند قدیمی مبلغ قابل توجهی وام به ایشان داده و عرصه را در رهن خود قرار میدهد. خریداران که ثمن معامله را با چک پرداخت و پاس کرده اند و بدین لحاظ تردیدی در مقدم بودنشان نیست پس از اطلاع از مراتب به بانک مراجعه کرده و متوجه می شوند مبالغ زیادی سود و جریمه هم به وام اضافه شده و به هیچ وجه توان پرداخت آن را ندارند. با عنایت به مراتب فوق و حسن نیت نداشتن بانک بشرح فوق الذکر …. اولاً خواسته ابطال سند رهنی را چگونه ارزیابی میفرمایید؟ ثانیاً: آیا فعل ارتکابی این آقا وصف کیفری دارد و اگر پاسخ مثبت است آیا برای رد مال یعنی آپارتمانها به خریداران وافی به مقصود میباشد؟
در فرض مسأله خریدار یا خریداران ضمن درخواست الزام به تنظیم سند؛ بطلان سند رهنی قابل طرح است. اما از لحاظ کیفری مستنداً به رای وحدت رویه شماره ٤٣ مورخ ۱۳۵۱/۸/۱۰، عمل راهن از طرف خریداران قابل تعقیب کیفری نیست ولی از طرف بانک راهن که ملک دیگران را مال خود معرفی و وجوهی از بانک دریافت کرده عملش مشمول ماده ۲ قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی مینمایند (مصوب ۱۳۰۸/۲/۳۱ ) است و به مجازات کلاهبرداری محکوم خواهد شد.