توقیف ملک و روشهای رفع توقیف ملک

توقیف ملک و روشهای رفع توقیف ملک

توقیف ملک به معنای ممانعت از نقل و انتقال پلاک ثبتی از سوی مالک است. اصولا وصول محکوم به، بعد از صدور حکم محکومیت، در اجرای احکام محاکم دادگستری و یا اجرائیه های صادره در خصوص اسناد رسمی ذمه ای در اجرای ثبت با توقیف مال از طریق واحدهای اجرای احکام یا واحد اجرای ثبت صورت می گیرد. این مال ممکن است مال منقول یا مال غیرمنقول(ملک) یا در مواقعی منافع باشد که از طریق فروش این اموال یا استفاده از منافع آن اقدام به وصول محکوم به یا موضوع اجرائیه ثبتی می نمایند. توقیف اموال متعلق به محکوم علیه یا متعهد ثبتی، در مواقعی صورت می گیرد که اولا محکوم علیه در موعدی که برای اجرای حکم مقرر است مدلول حکم را به صورت ارادی اجرا نکند. ثانیا محکوم له درخواست توقیف اموال محکوم علیه را از واحد اجرای احکام مدنی یا اجرای ثبت نموده باشد. ثالثا توقیف به میزان و معادل محکوم به و هزینه های اجرائی باشد.

لازم به ذکر است بر حسب نوع دعوا و در جهت رفع بازداشت ملک ممکن است طرح دعاوی متعددی از قبیل ابطال سند رهنی ، ابطال اجراییه ثبتی ، ابطال مزایده ثبتی ، ابطال عملیات اجرایی ثبتی  و دعوای اعتراض ثالث اجرایی ضرورت یابد که حسب نوع دعوا قابلیت طرح خواهد یافت. که با توجه به فنی و تخصصی بودن موضوعات حقوقی ضرورت بهره مندی از تجربیات وکیل متخصص دعاوی ثبتی جهت طرح دعاوی مقتضی را ایجاب می نماید .

شرایط توقیف ملک

۱.پلاک ثبتی ملک در اداره ثبت اسناد و املاک می بایست بنام طرف دعوا باشد.

۲. ملک می بایست قابلیت تسلیم داشته باشد.

۳. ملک ممنوعیت قانونی جهت بازداشت نداشته باشد.

آثار توقیف ملک

۱.مالک از هرگونه نقل و انتقال نسبت به آن ممنوع است.

بموجب ماده ۵۶ قانون اجرای احکام ( هرگونه نقل اعم از قطعی و شرطی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر می باشد.)

۲. ایجاد حق تقدم جهت وصول طلب برای توقیف کننده مقدم.

هر یک از طلبکاران که زودتر موفق به توقیف ملک بدهکار گردند، در وصول تمام طلب خود حق تقدم خواهند یافت.

توقیف ملک از طریق اداره ثبت

بستانکار اجرائی می تواند برای استیفای طلب خود نسبت به بازداشت مال غیرمنقول از جمله ملک اقدام نماید.توقیف ملک غیرمنقول اعم از اصل ملک یا مازاد آن به نحوی است که برای توقیف اموال منقول مقرر شده است.هرگاه حدود یا قسمتی از ملک بازداشتی متنازع فیه باشد مراتب در صورت مجلس بازداشت ملک قید می شود و بر این امر که متنازع کیست و در کجا قرار دارد تصریح می شود.اجرای ثبت مکلف است پس از آنکه مراتب بازداشت ملک را به متعهد و اداره ثبت اطلاع داد صورت وضعیت و جریان ثبتی ملک بازداشتی را از اداره ثبت بخواهد تا چنانچه ملک بنام متعهد در دفتر املاک ثبت شده باشد،در دفتر املاک بازداشتی و در ستون ملاحطات دفتر ثبت املاک بازداشتی قید گردد و چنانچه ملک بنام شخص دیگری به جز متعهد باشد ثبت محل مراتب را به اجرا اطلاع داده و اجرا نیز از آن رفع بازداشت می نماید هرچند امروزه رویه در ادارات ثبت بدین نحو است که بدوا تقاضای بستانکار مبنی بر بازداشت پلاک ثبتی را به اطلاع اداره ثبت می رساند و اداره ثبت چنانچه مالکیت بدهکار را محرز بداند ملک را بازداشت می نماید و در صورتی که ملک به نام بدهکار نباشد مراتب را به اجرا اعلام می نماید که به بستانکار پرونده اطلاع دهند.

رفع توقیف در دادگاه حقوقی

خریداری که به موجب مبایعه نامه عادی ملک به وی منتقل شده اگر ملک تحت بازداشت قرار گیرد و تاریخ واگذاری به او قبل از توقیف و بازداشت باشد و بازداشت ملک ممکن است قبل از صدور حکم و با درخواست تامین خواسته (قرارتوقیف) باشد. می تواند با طرح دعوای اعتراض شخص ثالث رفع توقیف ملک را از دادگاه بخواهد. ولی اگر پس از صدور حکم قطعی در مرحله اجرای احکام صورت پذیرد، خریدار می تواند دعوی اعتراض ثالث اجرائی را جهت رفع بازداشت ملک در دادگاه مطرح نماید.

و اگر تاریخ واگذاری وی پس از توقیف باشد و امکان بازگشت آن وجود نداشته باشد، علیرغم نظر مخالف به نظر می تواند نسبت به طرح دعوای بطلان معامله به علت مستحق للغیر بودن مبیع  و نیز نسبت به مطالبه قیمت روز ملک به علت مستحق للغیر بودن مبیع طرح دعوا علیه فروشنده نماید.

رفع توقیف در دادگاه کیفری

خریدار (انتقال گیرنده) ملک بازداشتی می تواند رفع آن را از مرجع توقیف کننده بخواهد. در مواردی که توقیف توسط دادسرا یا دادگاه کیفری صورت می پذیرد، خریداری که سابقه خرید مقدم دارد، می تواند دعوی اعتراض شخص ثالث نسبت به مالی که در قبال ضرر و زیان شاکی خصوصی بازداشت شده، اقامه نماید. یا درصورت تعلق آن به شخص ثالث و عدم مالکیت فروشنده بموجب رای وحدت رویه شماره  ۸۱۸ – ۱۴۰۰/۱۰/۷ دیوان عالی کشور) می تواند نسبت به طرح دعوای بطلان معامله به علت مستحق للغیر بودن مبیع  و نیز نسبت به مطالبه قیمت روز ملک به علت مستحق للغیر بودن مبیع طرح دعوا علیه فروشنده نماید.

بطلان فروش ملک توقیفی (ابطال فروش ملک توقیفی و بازداشت شده ) 

بموجب ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی مهم ترین اثر توقیف اموال این است که هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بی اثر است. هر گاه ملک توسط دادگاه یا واحد اجرای احکام به یکی از جهات قانونی بازداشت شود، هرگونه معامله ای نسبت به آن بی اعتبار است. در صورتیکه مالک با سند عادی ملک خود را به دیگری منتقل کند، شخصی که ملک به نفع او بازداشت شده است، می تواند تایید بطلان فروش ملک بازداشتی را از دادگاه درخواست کند.

رای دادگاه در این دعوا اعلامی است و نیازی به صدور اجرائیه ندارد. اگر مالک در قراردادی با شخص ثالث تعهد کند که با پرداخت طلب محکوم له زمینه رفع بازداشت از ملک توقیف شده را فراهم سازد و بعد از رفع بازداشت آن را منتقل نماید این تعهد صحیح است.

نظریه های مشورتی در مورد فروش ملک توقیفی 

  • نظریه مشورتی شماره 7/99/1846

بازداشت ملک فروخته شده در مرجع قضایی توسط مالک رسمی جرم است.

تاریخ نظریه: 09/12/1399

برطبق ماده 2 قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می‌کنند، شرط تحقق بزه انجام عملیاتی نسبت به آن مال است. در مواردی که فرد ملک را به عنوان وثیقه معرفی و توقیف شده است، آیا برای تحقق بزه باید عملیاتی مانند به مزایده گذاشتن مال تحقق یافته باشد یا صرف توقیف به عنوان عملیات مذکور تلقی می‌شود؟

.نظریه مشورتی: توقیف ملک پس از معرفی آن از سوی محکوم علیه یا مدیون یا ضامن و یا کفیل به عنوان ملک خود، مشمول عبارت مذکور در ماده 2 قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض حال خود معرفی می‌نمایند مصوب 1308 خواهد بود و به صرف توقیف سند ملک در اداره ثبت اسناد و املاک و پیش از شروع عملیات مزایده، جرم موضوع این ماده محقق شده است.

  • نظریه مشورتی شماره :6675/7

تاریخ نظریه:1389/10/28
نظریه مشورتی:

درصورتیکه مالی از طرف دادگاه صالح یا به دستور آن مرجع توقیف شده باشد هر نوع معامله نسبت به آن باطل است. ولی اگر از طرف مرجع دیگری مانند دادسرا یا اجراء ثبت توقیف شده باشد تابع مقررات خاص آنها خواهد بود. اگر توقیف ملک از ناحیه دادسرا یا اجرای ثبت بوده باشد قضیه از ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی خارج است.

  • ﻧﻈﺮﯾﻪ ﻣﺸﻮرﺗﯽ

در ﺻﻮرﺗیکه ﻣﻠﮑﯽ در ﺗﻮﻗﯿﻒ اﺷﺨﺎص ﺛﺎﻟﺚ ﻗﺮار داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﺪ، ﻣﺎدام ﮐﻪ از آن رﻓﻊ ﺗﻮﻗﯿﻒ ﺑﻪ ﻋﻤﻞ ﻧﯿﺎﻣﺪه اﺳﺖ، ﺑﺎ ﻋﻨﺎﯾﺖ ﺑﻪ ﻣﻮاد ۵۶ و ۵۷ ﻗﺎﻧﻮن اﺟﺮاي اﺣﮑﺎم ﻣﺪﻧﯽ ﻣﺼﻮب ۱۳۵۶ الزام به تنظیم سند رسمی ملک توقیف شده دﻋﻮاي اﻟﺰام ﺑﻪ ﺗﻨﻈﯿﻢ ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ اﻧﺘﻘﺎل ﻣﻠﮏ ﻗﺎﺑﻞ اﺳﺘﻤﺎع ﻧﻤﯽﺑﺎﺷﺪ. دﻋﻮاي ﺗﺤﻮﯾﻞ ﻣﺒﯿﻊ، ﻣﺎل ﻏﯿﺮﻣﻨﻘﻮل ﮐﻪ داراي ﺳﺎﺑﻘﻪ ﺛﺒﺖ اﺳﺖ ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ رأي وﺣﺪت روﯾﻪ ﺷﻤﺎره ۶۸۲ ﻣﻮرخ ۱/۱۰/۱۳۸۳ ﻫﯿﺄت ﻋﻤﻮﻣﯽ دﯾﻮانﻋﺎﻟﯽ ﮐﺸﻮر ﭘﯿﺶ از ﺗﺤﻘﻖ ﻣﺎﻟﮑﯿﺖ رﺳﻤﯽ ﺧﻮاﻫﺎن ﻏﯿﺮ ﻗﺎﺑﻞ اﺳﺘﻤﺎع اﺳﺖ، در ﻣﻮرد اﻣﻮال ﻣﻨﻘﻮل ﺗﺤﻘﻖ ﻣﺎﻟﮑﯿﺖ رﺳﻤﯽ ﺧﻮاﻫﺎن ﺷﺮط ﻧﯿﺴﺖ.

آرای وحدت رویه در مورد فروش ملک در رهن 

  • رأی و‌حدت‌ رو‌یه شماره 620 دیوان عالی کشور در مورد فروش ملک در رهن 

تاریخ رای وحدت رویه: 20/8/1376

برطبق مواد قانون مدنی گرچه رهن موجب خرو‌ج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی‌شود لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می‌نماید که می‌تواند از محل فرو‌ش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود، اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه بنا به مراتب مذکور در جایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمینه فرو‌ش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدو‌ن اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست.

  • رأي وحدت‌ رويه شماره 832 ـ 1402/03/30 هيأت‌ عمومي ديوان ‌عالي ‌كشور در مورد فروش  ملک در رهن

نظر به اينكه با تحقق عقد رهن، مالكيت عين، كماكان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عين مرهونه، حق عيني دارد و به استناد اين حق، مي ‌تواند از محل فروش آن با رعايت تشريفات قانوني طلب خود را استيفاء نمايد، چنانچه حقوق مرتهن به نحوي از انحاء، تأمين يا طلب وي تأديه شود، انجام بيع نسبت به عين مرهونه توسط راهن، منافاتي با حقوق مرتهن و ماده 793 قانون مدني و رأي وحدت رويه شماره 620 ـ 1376/8/20 هيأت عمومي ديوان عالي كشور ندارد و دعوي الزام به فك رهن به طرفيت فروشنده مال مرهونه قابليت پذيرش را دارد. بنا به مراتب، رأي شعبه پنجاه و دوم دادگاه تجديدنظر استان تهران كه با اين نظر انطباق دارد با اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص داده مي ‌شود و طبق ماده 471 قانون آيين دادرسي كيفري مصوب 1392 با اصلاحات و الحاقات بعدي در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور، دادگاه‌ ها و ساير مراجع اعم از قضايي و غير آن لازم ‌الاتباع است.

توقیف ملک رهنی

تعلق مال به محکوم علیه در زمان معرفی برای بازداشت  ملک کافی است حتی اگر مال معرفی شده در بازداشت یا در رهن باشد یا به گونه ای دیگر وثیقه دین یا تعهدی قرار گرفته باشد که در این حالات مازاد آن قابل بازداشت است برای مثال اگر مبلغ محکوم به یا سند بستانکاری یک میلیارد تومان باشد و مالی برای بازداشت معرفی شده باشد که ارزش آن هفتصد میلیون تومان باشد در این صورت مازاد آن یعنی به اندازه سیصد میلیون تومان قابل بازداشت می باشد بنابراین در این موارد که ملک غیرمنقولی در رهن دین دیگری بوده یا توقیف مقدمی دارد مامور اجرا نمی تواند به این دستاویز که ملک در بازداشت یا رهن می باشد از عمل به درخواست بازداشت ملک امتناع نماید.البته اجرای دستور بازداشت مازاد مال مستلزم این نیست که ارزش مال معرفی شده با جمع مبلغ محکوم به و میزان دینی که مال پیش از و در مقابل آنها بازداشت شده است در واقع متناسب باشد بنابراین محکوم له می تواند درخواست بازداشت مازاد مالی را بنماید که ارزش آن حتی از میزان طلبی که مال  پیش از آن در مقابل انها بازداشت شده است کمتر باشد و دادورز نمی تواند درخواست محکوم علیه را در این مورد رد نماید زیرا ممکن است بازداشت های پیشین به هر دلیلی مرتفع شود و محکوم لهی که ناتوان از معرفی اموال دیگر می باشد امیدوار می ماند که بتواند در صورت رفع توقیف مقدم ،محکوم به را از محل مال توقیف شده بدست بیاورد و دست خالی نماند.

توقیف ملک مشاع

سوالی که ممکن است مطرح شود این می باشد که آیا محکوم علیه می تواند مال مشاع خود را به عنوان مال برای توقیف و فروش معرفی کند و یا اینکه آیا محکوم له می تواند مال مشاع محکوم علیه را به واحد اجرای احکام برای توقیف معرفی نماید؟ جواب هر دو سوال فوق مثبت می باشد.هرچند که مشاع بودن مال نوعی عیب برای آن محسوب شده و خرید و فروش مال مشاع به نسبت مال طلق(آزاد) سخت می باشد اما این به معنای عدم امکان توقیف و فروش آن در اجرائیات ثبت و اجرای احکام دادگستری نمی باشد لذا با عنایت به اینکه اجرای حکم و استیفای محکوم به از مال مشاع ممکن می باشد لذا طبق مواد 34و 49و 51 قانون اجرای احکام مدنی برای مثال می توان یک دانگ از شش دانگ یا دو دانگ از شش دانگ یک ملک را برای بازداشت که متعلق به محکوم علیه یا متعهد اجرائیه ثبتی می باشد به اجرای ثبت یا واحد اجرای احکام برای توقیف و فروش معرفی کرد.

توقیف سرقفلی در اجرای ثبت

سوال اساسی که ممکن است مطرح شود این است که آیا امکان توقیف سرقفلی از طریق واحدهای اجرای ثبت وجود دارد یا نه؟؟ تردید در خصوص امکان توقیف سرقفلی از این امر ناشی می شود که همیشه نمی توان سرقفلی را در بازار تبدیل به پول کرد و از محل آن محکوم به را تامین نمود.در آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا در خصوص بازداشت سرقفلی تردیدی وجود ندارد زیرا آسانی و دشواری فروش در خصوص سایر اموال مثل اموال مشاع نیز وجود دارد در حالی که این امر مانع توقیف آنها نمی باشد.در ماده 54 آئین نامه مذکور آمده است که«بازداشت حقوق مدیون نسبت به مال غیر منقول اعم از سرقفلی یا منافع جایز است…» بنابراین می توان گفت که امروزه امکان توقیف و فروش حق سرقفلی که متعلق به ملک غیرمنقول تجاری دارد کاملا قانونی و ممکن می باشد.

توقیف ملک توسط دادگاه

دادگاه های حقوقی حسب اختیارات قانونی در جهت امکان اجرای حکم یا پذیرش ادعای اعسار محکوم علیه و ممانعت از بازداشت وی امکان صدور دستور توقیف ملک را دارند.

که مطابق ماده 100 ق.ا.ا.م «اداره ثبت پس از اعلام توقیف در صورتی که ملک بنام محکوم علیه ثبت شده باشد مراتب را در دفتر املاک و اگر ملک در جریان ثبت باشد در دفتر املاک بازداشتی و پرونده ثبتی قید نموده و به قسمت اجرا اطلاع می دهد» منظور از ملک با سابقه ثبتی ملکی است که در دفتر املاک بنام محکوم علیه یا متعهد سند ثبتی ثبت شده باشد. در این موارد در خصوص امکان توقیف ملک هیچ گونه شکی وجود ندارد و پس از توقیف ملک اداره ثبت مراتب را در دفتر املاک قید نموده و به قسمت اجرا اطلاع می دهد.از سوی دیگر ممکن است ملکی درخواست ثبت برای آن شده باشد اما جریان ثبتی آن به پایان نرسیده و در حال انجام باشد در این صورت نیز امکان توقیف ملک بنام کسی که اظهارنامه ثبتی داده ممکن می باشد در این صورت نیز مراتب توقیف ملک در پرونده ثبتی ملک قید می شود.

توقیف ملک فاقد سابقه ثبتی

در مواردی ممکن است که ملک افراد جریان ثبتی را طی نکرده یا اصولا درخواست ثبت آن ملک نشده باشد بنابراین از این املاک در اداره ثبت سابقه ای موجود نیست ولی این به معنای عدم امکان توقیف این املاک نمی باشد.در صورتی که ملکی به عنوان ملک محکوم علیه  شناخته می شود طبق ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی امکان توقیف ملک وجود دارد.این ماده مقرر داشته است که«توقیف مال غیرمنقولی که سابقه ثبتی ندارد به عنوان مال محکوم علیه وقتی جایز است که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا محکوم علیه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد…» بنابراین با حصول دو شرط امکان توقیف ملکی که فاقد سابقه ثبتی می باشد وجود دارد:

1:محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد 2:محکوم علیه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شود.

توقیف منافع یا عوائد ملک

در برخی موارد ممکن است که محکوم له به جای توقیف خود ملک اقدام به توقیف منافع یا عوائد ملک نماید.مطابق ماده 102 ق.ا.ا.م « در صورتی که عوائد یکساله مال غیرمنقول به تشخیص دادگاه برای ادای محکوم به و هزینه اجرایی کافی باشد و محکوم علیه حاضر شود که از عوائد ملک ،محکوم به داده شود عین ملک توقیف نمی شود . فقط عوائد توقیف و محکوم به از آن وصول می گردد…»بنابراین بر اساس این ماده توقیف عوائد و منافع ملک ممکن است مشروط بر اینکه اولا عوائد مورد نظر به تشخیص دادگاه تکافوی محکوم به و هزینه های اجرایی را بنماید ثانیا محکوم علیه حاضر شود که از عوائد و منافع ملک محکوم به داده شود بنابراین رضایت محکوم علیه در این مورد شرط می باشد.توقیف عوائد و منافع ملک به معنای توقیف اصل ملک نیست و در واقع طبق ماده 103 ق.ا.ا.م «توقیف مال غیر منقول موجب توقیف منافع نمی گردد».

توقیف ملک صلح شده

یکی از روشهای انتقال اموال جهت جلوگیری از توقیف آن از سوی طلبکار، صلح عمری ملک از سوی بدهکار به دوستان یا نزدیکان است، در این حالت با توجه به اینکه مالکیت به شخص ثالث منتقل می شود، امکان توقیف آن از سوی طلبکار یا زوجه از طریق اداره اجرای ثبت و مراجع دادگستری وجود ندارد.

فرق توقیف و بازداشت ملک

خیر این دو مفهوم در مسائل حقوقی به یک معنا استفاده می شوند.

روش توقیف سرقفلی و منافع ملک

یکی از سوالات مبتلابه ای که ممکن است مطرح شود این است که آیا امکان توقیف سرقفلی از طریق واحدهای اجرای ثبت یا محاکم حقوقی وجود دارد یا خیر؟

 تردید در خصوص امکان توقیف سرقفلی از این امر ناشی می شود که همیشه نمی توان سرقفلی را در بازار تبدیل به پول کرد و از محل آن محکوم به را تامین نمود. در آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا در خصوص بازداشت سرقفلی تردیدی وجود ندارد، زیرا آسانی و دشواری فروش در خصوص سایر اموال مثل اموال مشاع نیز وجود دارد، در حالی که این امر مانع توقیف آنها نمی باشد.در ماده 54 آئین نامه مذکور آمده است که« بازداشت حقوق مدیون نسبت به مال غیر منقول اعم از سرقفلی یا منافع جایز است…» بنابراین می توان گفت که امروزه امکان توقیف و فروش حق سرقفلی که متعلق به ملک غیرمنقول تجاری دارد کاملا قانونی و ممکن می باشد.

نحوه توقیف ساختمان پیش فروش شده

بموجب ماده 15 قانون پیش فروش ساختمان ها  مقرر شده است : ((عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول یا تعهد شده بابت آن قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست )) در نتیجه طلبکاران نمی توانند بابت بدهی پیش خریدار نسبت به طرح درخواست بازداشت ساختمان پیش فروش شده در مرجع قضایی اقدام نمایند.

اجاره ملک توقیفی

در املاک عین و منافع دو مقوله مجزای از هم می باشد و در توقیف عین ملک توقیف می گردد و منافع کماکان قابل بهره برداری توسط مالک و واگذاری به غیر می باشد، فلذا امکان اجاره ملک توقیف شده وجود دارد.

توقیف ملک ورثه ای

چگونگی توقیف سهم الارث یکی از مهم ترین سوالات مبتلابه اشخاص در مبحث ارث است. توضیح اینکه اگر بدهکار فوت نماید تا زمان تسویه کامل دیون متوفی امکان توقیف پلاک ثبتی متعلق به بدهکار متوفی وجود دارد و خالص مانده فی مابین وراث تقسیم می شود. حال ممکن است در بین وراث احدی به اشخاص ثالث بدهکار باشد، در این حالت باز هم به نسبت قدرالسهم وراث بدهکار امکان توقیف سهم الارث وجود دارد.

توقیف ملک در رهن بانک

تعلق مال به محکوم علیه در زمان معرفی برای بازداشت  ملک کافی است حتی اگر مال معرفی شده در بازداشت یا در رهن بانک باشد یا به گونه ای دیگر وثیقه دین یا تعهدی قرار گرفته باشد که در این حالات مازاد آن قابل بازداشت است.

نحوه فروش ملک توقیف شده

بموجب ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی ((‌هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و رهنی و شرطی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است .)) لذا اگر بدهکار نسبت به واگذاری ملک توقیف شده به غیر اقدام نماید، شخصی که بازداشت به نفع او شده است، می تواند نسبت به طرح دعوای اعلام تائید بطلان فروش ملک بازداشتی یا واگذاری به غیر اقدام نماید.

نحوه توقیف اموال مشترک زوجین

زوج و زوجین می توانند هرکدام اموال مستقل داشته باشند یعنی در محل زندگی مشترک زن و شوهر ممکن است سه نوع مال وجود داشته باشد1:اموال متعلق به زوج 2:اموال متعلق به زوجه 3:اموال مشترک بین زوجین .اصل استقلال مالی زوجین اقتضا دارد که زوجین در امور مالی خود استقلال داشته باشند.مطابق ماده 63 ق.ا.ا.م «از اموال منقول موجود در محل سکونت زوجین آنچه معمولا و عادتا مورد استفاده اختصاصی زن باشد متعلق به زن و آنچه مورد استفاده اختصاصی مرد باشد متعلق به شوهر و بقیه از نظر این قانون مشترک بین انان محسوب می شود» همچنین ماده 72 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا نیز به بیانی دیگر این ماده را بیان کرده است.مامور اجرا درهنگام توقیف اموال باید تشخیص دهد که محوم علیه مالک کدام اموال است تا بتواند انرا بازداشت نماید برای مثال در مواقعی که محکوم علیه مرد باشد نمی تواند طلاجات متعلق به زن را بازداشت نماید هرچند در محل سکونت مشترک زوجین باشد.نظریه مشورتی شماره 5349/7-26/1362 نیز آمده است که «تشخیص اینکه اموال منقول موجود در محل سکنای زوجین مورد استقاده اختصاصی کدام یک است با مامور اجرای احکام مربوط است و ملاک تشخیص نیز عرف و عادت معمول می باشد و موردی برای جلب نظریه کارشناسی نمی باشد و در موردی که اموال مشترک بین زوجین تشخیص گردد تا موقعی که دلیل خلافی نباشد  اصولا مالکیت زوجین نسبت به اموال بالمناصفه  فرض می شود و در قبال محکومیت هریک از انها نصف اموال مذکور قابل توقیف است.

نحوه توقیف اموال دولتی

اموال دولتی به اموالی اطلاق می شود که طبق قوانین و مقررات در اختیار دولت بوده و به جهت انجام وظایف و یا اعمال حاکمیت و تصدی از آنها استفاده می نماید.طبق دستورالعمل اجرائی شماره 2412-10254-51 مورخ 1375/2/1 وزارت امور اقتصادی و دارائی مالکیت دولت برابر ماده 22 ق.ث.ا.ا از طریق تحصیل دفترچه سند مالکیت از طریق مبادی ذی ربط به نام دولت جمهوری اسلامی و با قید عبارت «در اختیار موسسه مربوطه» صورت می گیرد.سوالی که ممکن ات ایجاد شود این است که در صورتی که متعهد سند رسمی دولت بوده یا در یک دعوی حقوقی دولت محکوم علیه واقع شود آیا امکان توقیف اموال دولتی چه منقول و چه غیرمنقول وجود دارد یا خیر؟ در این خصوص باید گفت که بند 219 مجموعه بخشنامه های ثبتی در مورد اجرائیه های صادره علیه موسسات دولتی ،ادارات ثبت را مکلف به رعایت قانون محاسبات عمومی وسایر مقررات مالی دولت بر طبق آئین نامه اجرائی مفاد اسناد رسمی نموده است. در این خصوص قانون نحوه پرداخت محکوم به دولت  و عدم تامین و توقیف اموال دولتی مصوب 15/8/1365 تعیین تکلیف نموده است .طبق این قانون از آنجا که وجوه دولتی وزارتخانه ها و موسسات دولتی در هر محل که باشد باید مطابق قانون بودجه به مصارف مخصوص برسد و توقیف وجوه مربوطه باعث می شود که نتواند تعهدات بودجه خود را از قبیل حقوق کارمندان پرداخت نماید در هر مورد که وزارتخانه محکوم به پرداخت وجهی می شود باید قبلا پرداخت این وجه جزء دیون وزارتخانه یا دولت ضمن قانون بودجه به تصویب برسد.بنابراین آنچه از قانون نحوه پرداخت محکوم به دولت و عدم تامین و توقیف اموال دولتی و سایر قوانین استنباط می شود این است که اموال دولتی نه قابل تامین خواسته هست و نه قابل توقیف؛ البته این امر به صورت مطلق نیست و تا 18 ماه بعد از صدور حکم قطعی بنابراین اگر بعد از 18 ماده بعد از صدور حکم قطعی ،محکوم به مورد نظر همچنان توسط دولت پرداخت نشود در این صورت می توان اموال دولتی را نیز توقیف کرد.

در بند ج ماده 24 قانون الحاق برخی مواد به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت نیز مقرر گردیده که چنانچه دستگاههای مذکور ظرف مهلت مقرر در قانون نحوه پرداخت محکوم به دولت  و … به هر دلیل از اجرای حکم خودداری نمایند (چه در خصوص احکام قطعی دادگاهها و چه در خصوص اجرائیه های صادره در خصوص اوراق لازم الاجرای ثبتی) یعنی پس از انقضای 18 ماه مقرر همچنان از پرداخت بدهی خود استنکاف نمایند مرجع قضایی یا ثبتی باید مراتب را جهت اجرا به سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور اعلام نماید و سازمان مذکور مکلف است ظرف سه ماه محکوم به را بدون رعایت محدودیت های جابه جایی در بودجه تملک دارایی های سرمایه ای و هزینه ای از بودجه سنواتی دستگاه مربوطه کسر و مستقیما به محکوم له یا اجرای احکام دادگاه یا سایر مراجع قضایی و ثبتی مربوط پرداخت نماید.

شرایط رفع توقیف ملک

دلایل رفع بازداشت ملک متعدد است اما اهم آن عبارتند از:

1.محکومیت خواهان در پرونده

2.انصراف خواهان یا محکوم له از توقیف

3.استرداد دعوا از سوی خواهان

4.استرداد دادخواست از سوی خواهان

5.اثبات انتقال سابق ملک از سوی شخص ثالث ( اعتراض ثالث)

6.عدم طرح دعوا در فرجه مقرر قانونی توسط خواهان

7.معرفی متهم توسط خود یا از سوی وثیقه گذار

رفع توقیف ملک به علت محکومیت خواهان

بموجب مواد ۱۱۸ و ۱۲۰ قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی در صورتی که خواهان بموجب حکم قطعی در پرونده محکوم گردد و یا حقی برای او به اثبات نرسد یا با استرداد دادخواست یا دعوا از سوی خواهان از ملک توقیف شده رفع بازداشت به عمل خواهد آمد.

رفع توقیف ملک به علت عدم اقامه دعوای اصلی در موعد مقرر

بموجب ماده ۱۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مقرر شده است که درخواست کننده تامین ( درخواست کننده بازداشت) موظف است تا ۱۰ روز از تاریخ صدور قرار تامین نسبت به اصل دعوا اقدام به ثبت دادخواست ماهیتی نماید، در غیر اینصورت دادگاه بنا به درخواست خوانده قرار تامین دلیل را لغو می نماید.

رفع توقیف ملک به تقاضای شخص ثالث

پس از فروش یا واگذاری ملک به شخص ثالث و قبل از انتقال رسمی آن ، طلبکار یا طلبکاران فروشنده ممکن است با توجه به اینکه پلاک ثبتی ملک هنوز بنام فروشنده است اقدام به توقیف ملک می نمایند و این اقدام عملا با حقوق خریدار در تعارض قرار می گیرد. در این حالت  بموجب ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی مقرر شده است. ( چنانچه نسبت به مال منقول یا غیرمنقول یا وجه نقد توقیف شده شخص ثالث اظهار حقی نماید، اگر ادعای مزبور مستند به حکم قطعی و یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است ، توقیف رفع می شود،‌ در غیر اینصورت عملیات اجرایی تعقیب می گردد و مدعی حق برای جلوگیری از عملیات اجرایی و اثبات ادعای خود می تواند به دادگاه شکایت کند.))

رسیدگی به اعتراض ثالث فاقد هزینه دادرسی و خارج از نوبت رسیدگی خواهد شد.

رفع توقیف ملک با رضایت خواهان

با توجه به اینکه توقیف ملک یا سایر اموال خوانده ممکن است بنا به درخواست تامین خواسته تقدیمی خواهان یا در اثنای اجرای حکم صورت پذیرد و این توقیف در جهت تامین حقوق وی می باشد،‌ با اعلام رضایت وی در رفع بازداشت امکان رفع توقیف میسر می باشد.

البته لازم به ذکر است، ممکن است واحد اجرای احکام رفع توقیف را منوط به پرداخت نیم عشر اجرایی نماید.

رفع توقیف ملک از اداره ثبت

رفع توقیف ملک از اداره ثبت بسته به جهت توقیف یا ادعای خواهان متفاوت است. توضیح اینکه اگر اداره اجرای ثبت نسبت به توقیف ملک اقدام نموده باشد، رفع جهات توقیف از جمله پرداخت بدهی طلبکار یا جلب رضایت طلبکار جهت توقیف یکی از روشهای رفع توقیف است.

ولی ممکن است بدهکار یا شخص ثالث بنا به جهات دیگری از جمله ادعای مستثنیات دین بودن ملک بازداشت شده یا ادعای فروش آن قبل از توقیف را داشته باشد، در این حالت طرح دعوای ابطال عملیات اجرایی ثبتی و یا اعتراض ثالث اجرایی ضرورت خواهد یافت.

مراجع صلاحیت دار جهت توقیف ملک

برحسب موضوع دعوا مراجع مختلفی جهت صدور دستور توقیف و بازداشت ملک صلاحیت رسیدگی خواهند داشت. که در عمل شورای حل اختلاف ، مراجع قضایی ، اداره اجرای ثبت اسناد و املاک ، اجرائیات سازمان تامین اجتماعی ، اداره اجراییات سازمان امور مالیاتی، سازمان تعزیرات حکومتی ، اداره تصفیه امور ورشکستگی نسبت به صدور دستور توقیف و بازداشت ملک اقدام می نمایند.

خدمات تخصصی موسسه حقوقی آبان 

النهایه با عنایت به حجم و پیچیدگی دعاوی حقوقی ، صرف مطالعه مطالب تقدیمی راهگشای حل مشکلات حقوقی اصحاب دعوا نمی باشد. لذا در جهت تسهیل اقدامات حقوقی و ممانعت از تضییع حقوق ، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص برحسب نوع دعوا ، امری لازم و غیر قابل اجتناب است.

بر همین اساس موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از وکلای متخصص در هر بخش ، آمادگی کامل خود را جهت ارائه جامع ترین خدمات حقوقی اعلام می نماید.

مقالات مرتبط

14 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • مادرم ازدواج دوم کرده، داخل عقدنامه ۵۴ سکه نوشته شده ویک دانگ خانه هم داخل برگه دستی جدا نوشته که بنام بزنه ووکالت هم داریم ازش، فقط یک خانه بزرگ ویلایی دارد، چطور باید پی گیری شود و ایا خانه تو قیف میشود؟ با تشکر

    پاسخ
    • سلام. چون یک دانگ ملک در برگه جداگانه‌ای تنظیم گردیده قابل الحاق به مهریه نمی‌باشد ولی مادرتان میتواند با وکالتنامه موجود اقدام به انتقال سند به نام خود نماید.

      پاسخ
  • سلام ملکی خریدیم که فرشنده غیر قانونی ملکی که مشاع را برده در رهن بانک و وام گرفته وبعد به ما فروخته واقساطش را نداد بانک اقدام کرد به دادگاه و دادگاه هم پرونده را مختومه گرد وحال ملک ما را می‌توانیم اقدام به فک رهن کنیم چون سند مجزا نداره وسند مشاع دارد و۸ سال گذاشته از این برنامه ومن می‌توانم فک رهن کنم ملکم را وراهش چیست وچطور می‌توانم

    پاسخ
    • شما میتوانید با تقدیم دادخواست الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی به طرفیت فروشنده و بانک مربوطه تقاضای خود را مطرح نمایید. در هر صورت برای جلوگیری از اقدامات اجرایی بانک اگر فروشنده اقدام به تسویه وام نکند خودتان می توانید پرداخت کنید و در نهایت مبلغ را از فروشنده بگیرید .

      پاسخ
  • ملکی سه طبقه که سند آن هنوز تفکیک نشده و کل سه طبقه یک سند دارد، با ارزش بالای ۴ میلیارد به دلیل بدهی حدود دو میلیارد توقیف شده است. تفکیک سند این ملک در مراحل پایانی خود بوده که الان با توقیف شدن سند، اداره ثبت ادامه کار رو انجام نمیده. با توجه به اینکه یکی از این سه طبقه محل زندگی محکوم علیه و جز مستثنیات دین میباشد آیا میتوان در عین توقیف اجازه ادامه کار تفکیک ملک را از دادگاه درخواست کرد و دادگاه این اجازه را به صاحب ملک میدهد یا خیر؟ به این منظور که یک سند به سه سند تبدیل شود و سند محل زندگی شخص آزاد و مابقی سندها به نفع محکوم له توقیف شود

    پاسخ
  • با سلام. من ملکی خریداری کردم که سند دار می‌باشد و سه دانگ سه دانگ بین زن و شوهر تقسیم می‌باشد همسر ایشان بعد از قولنامه ۱۰ روز بعدمهریش رو گذاشته اجاره و ملک توقیف شده برای اینکه ملک از توقیف در بیاد چند درصد ار ارزش ملک رو دادگاه قراره تامین منع توقیف میخواهد ممنون میشم جواب بدهید

    پاسخ
    • در چنین مواردی به هیچ عنوان نمیتوان نظر ثابت و مشخص داد و به عوامل زیادی بستگی دارد که در نهایت میتوان گفت نظر قاضی ملاک است که شهر به شهر و قضات مختلف نظرات متفاوت است و رویه قضایی را بسته به عوامل مختلف یک وکیل میتواند تخمین بزند و شمارو راهنمایی کند بنابرین اعلام ۱۰ درصد یا ۲۰ درصد از ارزش ملک و غیره به هیچ عنوان تا قبل از بررسی تمامی شرایط صحیح نمی‌باشد

      پاسخ
  • حمید یاوری
    فوریه 29, 2024 3:14 ق.ظ

    با سلام خواهشا گمکم گنید
    بنئه یک ملک ورثه ای همراه بایک مغازه 17 متری تجاری گه از پدرم به ما وخواهر وبرادرانم رسیده واین ملک چسبیده به خانه اصلی خود بنده است به علت یک سری اختلافات کوچک واز طرفی عدم نیاز هیچکدام از ورثه این ملک مدت 13 سال بعد از انحصار ورثه فروخته نشد چندین بار در این سالها تمام نشکلاتی که برای این حانه خالی پیش میامد ماننئ گود برداری ساختمان گناری وریزش کامل کف حیاط این خانه وختی خانه خود بنده وچو نچسبیده به منزلم بود تمام پیگیری ها برای درافت خسارت وترمیم از بنده بود حدووا ابتدای همین امسال چون اچازه داشتم از طریق وراث رفت وامد کنم در خانه بعضی اوقات قرار دوستی محردی ام انچا بود بعد از مدتی به هر دلیل بیجایی مامورین کلانتری بدون اچاره ورود وارد منزل میشدند وبدون اینکه هیچ عمل غیر شرعی یا غیر قانونی در خانه یافت میکزدند بنده یه همراه یک یا دو تن از دوستانم که در خانه بودیم را به کلانتری ارجاع میدادند وبه علت اینکه خطایی گه مستلزم کیفر باشد نداشتیم فردا رها میشذیم تا حدود برچ 4 بنده سر یک پرونده مالی زندانی شدم برادر بنده با مراجعه به زندان وبا ابراز اینکه به علت رفت امدزیاد در خانه دولت میخواهد خانه را به عنوان خانه فساد توقیف کند به بند گفت که چون تو داخل زندانی به بنده وکالتی بده تا من مانع از ا توقیف خانه موروثی شوم بنده باتوچه به سن بالا ونیز بیماریهای متعدد قلبی ومغزی وشرایط زندان عدم سواد کافیبه هیچ عنوان در صحت سلامت وشرایط نرمال وکالتی را امضا که اوخانه را از توقیف در بیاوردد وخواهرهای ها و برادرم با حربه دیگری که درست کرده وبه انها گفته برای اینکه مبلغ یک ششم ارثی که سهم مادر است ومادرمان زودتر از مادربزرگمان فوت کرده خواهذانم را برای فروش مزایدهای سورری مجاب کرده بودکه مزایده سوری تنها یک حریدار داشته وان هم خودش بوده وکس دیگری برای خرید نبوده خودش به یک قیمت خنده دا رخریداری نموده مزایذهای وبه انها قول داده هر زمانی که خانه به فروش برسد ماوتفاوت ان را به انان بدهد وبعذ از اامضا مزلیدعا انکار کرده با توجه به اینکه به هیچ عنوان دادسرا دستور توقیف ملک را ننداده ه وبرادر بنده با توجه به شرایط بنده با حقه ودروغ وگالت از بنده گرفته ان هم نه برای فروش برای خروج از توقیف وبا توچه به اینگاه تا قبل از زندانی شدن بنده هیچکدام از وراث به دادگاه از من به عنوان ممانعت فروش ودر خواست مزایده ملک ارثی شکایتی ننکردهاند وحتی تاکنون نه شکایتی از وراث برای مزایده ملگ ونه حکم یا حتی ابلاغیه ای مبنی بر توقیق اموال توسط دادگاه برایم نیامد وبرادرم منزل 15 میلیاردی را در مزایده دادگاه 2700 خریده وحتی سهمی از ان هم به من نداده با توجه به اینکهحتی خواهرم در هنگام اجرای مزایده ودر حضور قاضی به حای من امضا کرده ومن هیچ امضای ندارم در هنگام مزایده وشخصی غیر از من ان را امضا کرده میتوتنم در خواست ابطال مزاید ه وبرگشت سند به حالت قبل را کنم با توجه به اینکه حدود چندماهی گذشته ومن تازه متوجه شدمگه تماما نقشه بوده پولی قرار نیست به من بدهد میتونم در خواست ابطال سند یا اینگه اجرای دوباره مزایده را داشته باشم یا نه
    نه درخواستی از طرفه ورثه برای فروش مزایدهای ازدادگاه داشته ام ونه ابلاغیه ای بابت توقیف ملک با عنوانی که برادرم در زنذان به من گقته بود ونیز در دادگاه هنگام اجرا وبرگزاری مزایده بنده نبودم ودر زندان بودم وبه بنده بابت مزایده ابلاغی صورت نگرفته ومبه چای بنده خواهرم که به اسم بنده امضا کرده گه غیر قانونی است

    پاسخ
    • درود بر شما
      در صورتی که تشریفات انجام مزایده ،همچون ابلاغ نظریه کارشناسی و ارزیابی ملک و وقت مزایده به شما اعلام نشده باشد ، می توانید نسبت به طرح دعوای ابطال عملیات اجرایی و مزایده دادگاه اقدام نمایید .

      پاسخ
  • مسعود صوفی
    آوریل 6, 2024 12:43 ق.ظ

    زوج زوجه را طلاق داده ومهریه اش راپرداخت کرده چگونه نسبت به رفع توقیف اموال در ادراه ثبت اقدام کرد.

    پاسخ
    • با سلام
      در صورتی که حقوق مالی زوجه تسویه شده باشد، امکان رفع توقیف از طریق اجرای ثبت امکان پذیر است و صرف درخواست طلاق و انجام آن از سوی زوجین مانع مطالبه مهریه از طریق اجرای ثبت نمی باشد

      پاسخ
  • سلام روزتون بخیر
    ملک همسرمو به خاطر مهریه توقیف کردم میخواستم ببینم مدت این توقیف تا کی قانونی هست ایا ممکن خود به خود چون مراجعه نکردم ودارم باهاش زندگی میکنم این توقیف ازبین بره یا رضایت من لازم هست

    پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

keyboard_arrow_up