بطلان معامله به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع 

بطلان معامله به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع از دعاوی مبتلابه درمراجع دادگستری است. فروشنده و خریدار می بایست علاوه بر اهلیت قانونی برای انجام معامله ، می بایست اهلیت تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشند و اگر کسی بدون نمایندگی ازمالک اقدام به انجام معامله می نماید فاقد اهلیت تصرف است، برهمین مبنا مالک و خریدار می توانند نسبت به طرح دعوای اعلام تائید بطلان معامله به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع را ازدادگاه درخواست نمایند. مصداق شایع طرح این دعوا درخصوص مطالبه قیمت روز ملک مستحق للغیر درحال حاضر می باشد.که درادامه مقاله به شرایط مطالبه قیمت روز ثمن معامله به جهت مستحق للغیر بودن مبیع نیزخواهیم پرداخت.لازم به ذکر است،‌ ممکن است با فرض تحقق ارکان مجرمانه ، عمل فروشنده مشمول عناوین مجرمانه ای همچون جرم انتقال مال غیر و یا جرم کلاهبرداری و جرم تبانی برای بردن مال غیرمحسوب گردد.

نحوه طرح دعوای بطلان معامله به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع 

۱خواهان پرونده با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و یا اعطای وکالت به وکیل دادگستری می بایست نسبت به ثبت دادخواست اعلام بطلان معامله به جهت مستحق للغیربودن ملک به طرفیت طرف معامله اقدام نماید.

۲.دلایل کافی دال بر تعلق مورد معامله به شخص ثالث از قبیل ارائه سند مالکیت و یا ارائه حکم قطعی محکومیت کیفری فروشنده و یا حکم قطعی ابطال معامله فضولی جهت اثبات ادعا می بایست ضمیمه دادخواست نماید.

دلایل اثبات دعوای بطلان معامله به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع 

نحوه اثبات مستحق للغیر بودن مبیع و متعاقبا ابطال معامله برحسب نوع موضوع و شرایط هر پرونده متفاوت است، اما به صورت کلی خواهان پرونده علاوه براینکه می تواند با ابتدائا طرح شکایت کیفری نظیرانتقال مال غیر، کلاهبرداری و اخذ حکم قطعی نسبت به تعلق مال فروخته شده به شخص ثالث اقدام نماید، می تواند با طرح دعوای اعلام تائید بطلان معامله با استناد به دلایلی همچون مبایعه نامه و اسناد واگذاری به خود،‌ فیش های واریزی به حساب طرف معامله، استماع شهادت شهود و مطلعین ، تحقیق و معاینه محلی و اخذ استعلام ازادارات مختلفی حسب مورد همچون اداره ثبت و سازمان منابع طبیعی نسبت به اثبات تعلق مال واگذاره شده به شخص ثالث اقدام نماید.

آرای وحدت رویه در مورد مستحق للغیربودن مبیع 

• رأي وحدت رويه شماره 733 ـ 15 /7 /1393 هيأت عمومي ديوان عالي كشور.

به موجب ماده 365 قانون مدني، بيع فاسد اثري در تملك ندارد، يعني مبيع و ثمن كماكان در مالكيت بايع و مشتري باقي مي‌ماند و حسب مواد 390 و 391 قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبيع كلاً يا جزئاً مستحق للغير درآيد، بايع ضامن است و بايد ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتري به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتري نيز برآيد و چون ثمن در اختيار بايع بوده است

در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدني بايع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراين دادنامه شماره 360 مورخ 31 /3 /1389 شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان آذربايجان غربي در حدي كه با اين نظر انطباق دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص مي‌گردد. اين رأي طبق ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري مصوب 1378 در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.

• رأی وحدت‌ رویه شماره ۸۱۱ ـ ۱۴۰۰/۴/۱ هیأت‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور

با عنایت به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی، در موارد مستحق‌للغیر در آمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، همان‌گونه که در رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۷/۱۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز بیان شده است، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن، برآید. هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارات از جمله صدر ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹، عنداللزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می‌کند و موضوع از شمول ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ خارج است. بنا به مراتب، رأی شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان کردستان تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است.

نکته کاربردی:

مستنبط از رای اخیر چنین استنباط می شود، است در واقع مطالبه قیمت ملک به نرخ روز به عنوان ثمن پرداختی و غرامات آن مورد ارزیابی و حکم محکومیت قرار خواهد گرفت.

شرایط مطالبه قیمت روز ثمن به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع 

بموجب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی فروشنده در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع ضامن بوده و علاوه بر تکلیف بر پردخت ثمن معامله موظف به جبران غرامات می باشد، که با توجه به اختلاف نظر محاکم در خصوص تفسیر عبارت (غرامات ) نهایتا بموجب آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۵/۰۷/۱۳۹۳ و ۸۱۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور الزام فروشنده به جبران خسارت با پرداخت قیمت روز ثمن با احراز شرایط زیر مقرر شد.

۱.احراز باطل بودن معامله به علت عدم مالکیت و عدم نمایندگی فروشنده از مالک ملک

۲.جاهل بودن خریدار از عدم مالکیت و عدم نمایندگی فروشنده از مالک ملک

۳.عدم توافق طرفین قرارداد در خصوص نحوه جبران خسارت

نکات کاربردی:

• ضمانت اجرای مستحق للغیر بودن اختصاص به مبیع و ثمن دارد و در صورت مستحق للغیر بودن ثمن ، ضمانت اجرای مطالبه قیمت روز ملک وجود خواهد شد.

نحوه طرح دعوای مطالبه قیمت روز ثمن به علت مستحق للغیر بودن مبیع 

خواهان پرونده جهت امکان مطالبه ثمن معامله به نرخ روز می بایست در ستون دادخواست اعلام تائید بطلان معامله به جهت مستحق للغیر بودن را درکنار طرح خواسته مطالبه قیمت روز ثمن را درخواست نماید.

لازم به ذکر است صرفا اخذ استعلام دادگاه از مراجع ثبتی و اداری و تائید تعلق مال به شخص ثالث ملازمه با اثبات مستحق للغیر بودن مال ندارد. بلکه دادگاه درفرض طرح صحیح دعوا در قالب اعلام بطلان معامله به جهت مستحق للغیر بودن وارد رسیدگی به موضوع مستحق للغیر بودن و متعاقبا صدور حکم بر پرداخت قیمت ثمن معامله به نرخ روز خواهد شد، در غیر اینصورت اقدام به صدور قرار رد می نماید و خواهان ناگزیر به ثبت دادخواست جدید می باشد.

دلایل اثبات دعوای مطالبه قیمت روز مبیع به علت مستحق للغیر بودن مبیع 

دلایل استنادی برحسب نوع موضوع و شرایط هر پرونده متفاوت خواهد بود، اما به صورت کلی خواهان پرونده می بایست با ارائه مبایعه نامه و اسناد واگذاری به خود،‌ فیش های واریزی به حساب طرف معامله، استماع شهادت شهود و مطلعین ، اخذ استعلام ازادارات مختلفی حسب مورد همچون اداره ثبت و سازمان منابع طبیعی و تمسک به رای وحدت رویه ۸۱۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور می تواند نسبت به ابطال مبایعه نامه و مطالبه قیمت روز مبیع اقدام نماید.

مرجع صالح به رسیدگی به دعاوی بطلان معامله و مطالبه قیمت روز ثمن به دلیل مستحق للغیر بودن

درخصوص اموال منقولی همچون اتومبیل خواهان می تواند در دادگاه محل انعقاد قرارداد‌ یا محل اجرای تعهد یا محل اقامت خوانده طرح دعوا نماید. ولی در خصوص قراردادهایی با موضوع اموال غیرمنقولی همچون زمین و آپارتمان، دعوا می بایست دردادگاه محل وقوع ملک ثبت دادخواست نماید.