ابطال معامله فضولی به این معناست که شخصی بدون اینکه مالکیتی نسبت به مالی داشته باشد و یا سمتی از سمت مالک مال داشته باشد، اقدام به انجام معامله برای صاحب مال نماید و با توجه به غیرنافذ بودن معامله فضولی انجام شده مالک می تواند با رد معامله و عدم تنفیذ آن اقدام به ابطال معامله نماید و با قبول آن معامله صحیح می شود.
مضافا اینکه اگر طرفین ، برای اخذ سند رسمی نیز اقدام نموده باشند، مالک باید، علاوه بر طرح دعوای ابطال معامله فضولی ، برحسب مورد ابطال سند رسمی و ابطال سند مالکیت تنظیم شده را نیز از دادگاه درخواست نماید تا از آثار استفاده از چنین سندی، ممانعت نماید.
شرایط ابطال معامله فضولی
- اعلام عدم قبول معامله فضولی از طریق ارسال اظهارنامه یا تقدیم دادخواست ابطال معامله فضولی بهمراه ضمیمه نمودن مدارک لازمی همچون کپی سند مالکیت ، کپی قرارداد انجام گرفته نسبت به مال خود، استشهادیه و در صورت لزوم درخواست اخذ استعلام ثبتی به طرفیت فضول و طرف معامله
- در صورتی که پس از انجام معامله نسبت به مال غیر و تنظیم قرارداد طرفین، برای گرفتن سند رسمی نیز اقدام کرده باشند، مالک باید، علاوه بر ابطال معامله فضولی، ابطال سند رسمی و ابطال سند مالکیت تنظیم شده را نیز از دادگاه درخواست نماید، تا از آثار استفاده از چنین سندی، جلوگیری کند.
- دادگاه حقوقی، پس از وصول دادخواست، برای تعیین وقت دادرسی و ابلاغ آن به خواهان و خواندگان اقدام کرده و در وقت دادرسی، پس از استماع اظهارات طرفین، در صورتی که ادعای مالک را صحیح تشخیص دهد، رای بر ابطال معامله فضولی و عنداللزوم، ابطال سند رسمی و سند مالکیت صادره می نماید.
آثار ابطال معامله فضولی
رد معامله فضولی و متعاقبا اخذ رای ابطال معامله دارای آثار متعددی در روابط مالک با فضول ، مالک با طرف معامله و فضول با طرف معامله می باشد، که در ادامه به بیان هر یک می پردازیم .
- اولین و مهم ترین اثر ابطال معامله فضولی به مانند ابطال معامله صوری ، بازگشت مجدد مال به مالکیت مالک است و مالک می تواند مال خود در صورتی که در تصرف هر شخصی باشد، نسبت به استرداد آن اقدام نماید.
- درصورتی که عین مال تلف شده باشد، مالک می تواند بر حسب مورد نسبت به اخذ مثل یا قیمت مال خود از فضول و در صورتی که مال دراختیار طرف معامله تلف شده باشد، می تواند به صورت همزمان محکومیت تضامنی فضول و معامله کننده را به استرداد مثل یا قیمت از دادگاه مطالبه نماید.
- همچنین، شخص فضول، نسبت به منافع زمان تصرف خود و زمان تصرف معامله کننده (در صورتی که مال، را به تصرف وی داده باشد) مسئولیت خواهد داشت و طرف معامله، نسبت به منافع زمانی که مال را در تصرف خود داشته است، در مقابل مالک، مسئول است و مالک می تواند برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف این مدت، به اشخاص مذکور مراجعه نماید.
- درصورت وجود شرایط قانونی و اثبات وجود عناصر سه گانه جرم، به ویژه عنصر معنوی جرم، مالک، علاوه بر طرح دعوای حقوقی ابطال معامله فضولی، برحسب مورد حق طرح دعوای کیفری با اتهاماتی نظیر جرم انتقال مال غیر و یا جرم کلاهبرداری علیه فضول و طرف معامله خواهد شد.
- در روابطه فی میان شخص فضول و معامله کننده ( خریدار) ، نیز آثار بسیار مهمی حاکم می باشد؛ با این توضیح که در صورتی که طرف معامله، از فضولی بودن قرارداد، درزمان معامله اطلاع داشته باشد، صرفا به میزان ثمن یا قیمت معامله که به مالک پرداخت نموده است حق مراجعه دارد، ولی درصورت جاهل بودن نسبت به معامله فضولی، به میزان ثمن و کلیه خساراتی که به مالک داده، حق مراجعه به شخص فضول را خواهد داشت.
دلایل اثبات ابطال معامله فضولی
برحسب شرایط هر پرونده نحوه اثبات معامله فضولی متفاوت است، ولی به صورت کلی با ارائه مستندات مالکیت مالک و قرارداد واگذاری به غیر، شهادت شهود و مطلعین ، انجام تحقیقات و معاینه محل و اخذ استعلامات مقتضی و تحقیقات از معامله کننده و ملاحظه اسناد واریزی به حساب فضول انجام معامله قابل اثبات خواهد بود.
ابطال معامله فضولی ملک مشاع
مالک مشاع در صورتی که اضافه بر قدرالسهم خود اقدام به انعقاد معامله فضولی نماید. نسبت به اضافه بر سهم مورد معامله فضولی مالک یا مالکین می توانند نسبت به قبول یا رد معامله اقدام نمایند. در صورت قبول معامله صحیح و در صورت رد باطل می شود.
ولی اگر انتقال مال مشاع با سو نیت اقدام به انتقال مال غیر نماید، از باب کیفری قابل تعقیب و مجازات حبس و رد مال و جزای نقدی خواهد بود.
ابطال معامله فضولی با سند عادی
ابطال معامله فضولی با سند عادی مستلزم اثبات مالکیت اولیه ی خواهان پرونده ، جهت احراز تقدم خرید توسط وی می باشد. دادگاه با احراز تقدم خرید از طریق طرح دعاوی اثبات مالکیت و یا الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به ابطال معامله فضولی موخر ولو به صورت رسمی اقدام می نماید .
رای وحدت رویه در مورد ابطال معامله فضولی (رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور )
در صورت ابطال معامله فضولی و مستحق الغیر درآمدن مبیع ، معامله کننده جاهل به فضولی بودن معامله می تواند وفق رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور نسبت به استرداد ثمن به نرخ روز مبیع اقدام به طرح دعوا نماید. دراین رای آمده است.
((با عنایت به مواد 390 و 391 قانون مدنی، در موارد مستحق للغیر درآمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد ، همان گونه که در رأی وحدت رویه شماره 733 مورخ 15/7/1393 هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز بیان شده است ، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن ، برآید .
هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد ، دادگاه میزان غرامات را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارات از جمله صدر ماده 3 قانون مسئولیت مدنی مصوب 1339 ، عنداللزوم با ارجاع امر به کارشناس و براساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند ، تعیین میکند و موضوع از شمول ماده 522 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 خارج است .
بنا به مراتب ، رأی شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان کردستان تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می شود . این رأی طبق ماده 471 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 با اصلاحات و الحاقات بعدی ، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور ، دادگاه ها و سایر مراجع ، اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.))
نظریه مشورتی در مورد ابطال معامله فضولی
نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۳۳۶۴ مورخ ۲۲/۱۲/۱۳۹۷
استعلام:
با توجه به نظریات ارایه شده در خصوص معاملات فضولی (کشف- نقل- نمایندگی): بفرمایید، آیا اختیار بر هم زدن معامله مقرر در ماده ۲۵۲ قانون مدنی، ناظر بر حق فسخ معامله است یا بطلان آن؟ در صورتی که قائل به فسخ باشیم، چنانچه مالک نسبت به اجاره یا رد معامله ده سال سکوت کرده باشد، آیا ثمن به نرخ روز حساب می‌شود یا خیر؟
پاسخ:
- اولاً: طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی «… اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ می‌شود.» یعنی قانون‌گذار این عقد را قبل از تنفیذ، کامل و صحیح نمی‌داند. به همین دلیل در انتهای ماده ۲۵۲ قانون مدنی از لفظ برهم زدن عقد توسط اصیل سخن گفته است. در حالی که اگر قانون‌گذار این عقد را کامل می‌دانست از اصطلاح فسخ استفاده می‌کرد؛ زیرا فسخ مختص عقد کامل و صحیح است. به این ترتیب «بر هم زدن» مذکور در ماده ۲۵۲ یادشده معادل فسخ نیست.
ثانیاً: عبارت «بر هم زدن» مذکور در این ماده مترادف با بطلان نیز نیست؛ زیرا بطلان از نظر اصطلاحی وصف عقدی است که اثر ندارد و قابل تنفیذ نیست و اصولاً بطلان وصف عقد است، نه وصف عمل متعاقدین.
- در فرض سوال که مشتری بعد از ده سال سکوت مالک (عدم اجازه یا رد معامله) در اجرای ماده ۲۵۲ قانون مدنی، معامله را برهم زده است، به نظر می‌رسد با توجه به اینکه برابر ذیل ماده ۳۹۱ قانون یادشده در صورت جهل مشتری به فساد، بایع فضولی باید از عهده غرامات وارده به مشتری برآید و در فرض سوال مشتری جاهل به فساد نبوده است و به رغم آنکه برابر ذیل ماده ۲۵۲ می‌توانسته به لحاظ تضرر، معامله را برهم زده و ثمن را مطالبه کند، در طول ده سال چنین نکرده است؛
بنابراین به نظر می‌رسد پرداخت ثمن به نرخ روز که بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳- ۱۳۹۳/۷/۱۵ دیوان عالی کشور از باب غرامت موضوع ماده ۳۹۱ یادشده می‌باشد، در فرض سوال منتفی است.
ضمانت اجرای ابطال معامله فضولی (مجازات معامله فضولی)
علاوه بر امکان ابطال معامله فضولی و اسناد متعاقب تنظیمی می توان تحت عناوینی همچون فروش یا انتقال مال غیر طرح شکایت علیه فضول نمود، که با اثبات آن مجرم به یک تا هفت سال حبس و جزای نقدی معادل مالی که فروخته و برگرداندن مال به صاحبش محکوم خواهد شد. البته اگر ارزش مال تا 100 میلیون تومان باشد مجازات شخص 6 ماه تا 3/5 سال حبس و جزای نقدی معادل مال اخذ شده محکوم خواهد شد.
رد معامله فضولی توسط مالک (ابطال معامله فضولی با رد مالک)
مالک مال و قائم مقام وی حق تنفیذ یا رد معامله فضولی را بنا به تشخیص خود دارند. درصورت قبول و تنفیذ معامله صحیح و دارای کلیه آثار حقوقی قرارداد منعقده می شود، اما درصورت عدم پذیرش و رد نمودن معامله فضولی معامله از ابتدا باطل می گردد، ولو اینکه رد معامله فضولی مدتها بعد از تاریخ انخقاد انجام شود.
درعمل بهتر است مالک جهت تثبیت حقوق خود و ممانعت از ایرادات و دفاعیات احتمالی طرف دعوا با ارسال اظهارنامه مراتب عدم پذیرش و رد معامله و اعلام بطلان معامله فضولی را به طرفین معامله فضولی اطلاع دهد و یا به محض اطلاع نسبت به ثبت دادخواست ابطال معامله فضولی و اسناد متعاقب تنظیمی اقدام نماید، البته مالک می تواند مراتب رد را به صورت ضمنی با فروش، اجاره و واگذاری مال به شخص ثالث اعلام نماید.
لازم به ذکر است، صورت فوت یا حجر مالک پیش از اعلام قبول یا رد معامله فضولی، حق تنفیذ یا رد با ورثه یا قیم است.
نکته کاربردی :
انجام معامله فضولی،با شرایطی ممکن است موجب تحقق جرم معامله معارض و نتیجتا ضرورت طرح دعوای ابطال معامله معارض گردد.
تکلیف خریدار در معامله فضولی
چگونگی جبران خسارات وارده به خریدار در معامله فضولی یکی از سوالات مبتلا به در دعاوی معاملات فضولی است.توضیح اینکه اگر طرف معامله با فضول، نسبت به عدم مالکیت یا عدم نمایندگی فضول جاهل باشد و تاخیر مالک در تنفیذ یا رد معامله فضولی موجب اضرار به حقوق او باشد، می تواند معامله را فسخ کند. هرچند درعمل با توجه به افزایش روز افزون قیمت اموال بخصوص املاک معامله کننده از فسخ اجتناب می نماید.
ولی اگر مالک اقدام به ابطال معامله فضولی نمود معامله کننده جاهل به فضولی بودن براساس رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور می تواند نسبت به دریافت ارزش روز مبیع را از فضول دریافت نماید.
دادگاه حقوقی صالح به رسیدگی به دعوای ابطال معامله فضولی
درخصوص اموال منقول همچون اتومبیل در دادگاه حقوقی محل اقامت هر یک از خواندگان قابل طرح می باشد، ولی در خصوص اموال غیرمنقولی همچون زمین، آپارتمان می بایست در دادگاه حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول طرح دعوا نمود.
نحوه اجرای حکم ابطال معامله فضولی
رای ابطال معامله فضولی اعلامی است و نیازی به صدور اجراییه ندارد و در صورت تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی و صدور سند مالکیت، حسب مورد طی مکاتبه دادگاه با دفترخانه اسناد رسمی و اداره ثبت و پلیس راهور دستور ثبت مراتب در سیستم اعلام می گردد.
12 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
پدر بنده حدود ده سال پیش ملکی که بنده از آن سند مالکیت داشتم بدون هیچگونه منصبی از طرف بنده با نام خودش با دیگری معاوضه کرده و الان پدرم در قید حیات نیست اگر بنده بخواهم شکایت کنم باید از طریق معامله فضولی شکایت کنم (آیا معامله ملک دیگری با نام خودش با دیگری معامله فضولی حساب می‌شود یا نه) یا از طریق انتقال مال غیر شکایت کنم (آیا برای اثبات انتقال مال غیر حتما باید سوء نیت محرز شود)
آیا الان که پدرم در قید حیات نیست خوانده را همان پدرم یا ورثه مطرح کنم
باسلام، اگردرزمان معاوضه شمابه سن قانونی رسیده این، میتوانیدبه استنادمعامله فضولی از دادگاه تقاضای اعلام بطلان عقدمعاوضه به لحاظ فضولی بودن آن علیه ورثه وطرف معاوضه نمایید
سلام خسته نباشی؛ بنده با یک شخصی حقوقدان معامله کردم ومبایعه نامه توسط وکیل حقوقدان تنظیم شده و فروشنده امضا و اثر انگشت زده شاهد هم امضا هم انگشت زده و فروشنده در دفترخانه اسناد رسمی گواهی امضا کرد یعنی امضای خودش را تائید و گواهی کرده، فروشنده می‌تواند منکر معامله و امضای قرارداد باشد بیشتر توضیح دهید
مبایعه نامه یک سند عادی است و امضا در اسناد عادی قابل تردید و انکار است
سلام. سند رسمی چند قطعه زمین به نام مورث بنده است شخصی از طرف پدر بنده چندقطعه زمین را به صورت فضولی با مبایعه نامه واگذار میکند سپس پدر من اقرارنامه‌ای در دونسخه تنظیم نموده بوده است و در آن معاملات فضولی را بابت چند قطعه زمین تنفیذ کرده است. (پدرم سالهاست که فوت شده است و من هم کپی یا اصل اقرارنامه را ندارم چونکه نسخه اول اقرارنامه را بعد از فوت پدرم گم کردم). در حال حاضر با شخصی در مورد یکی از املاک موروثی پدرم به مشکل خورده‌ام و آن شخص هم بیع نامه‌ای که با شخص فضول انعقاد کرده است را ارایه کرده است و مدعی است که پدر بنده طی اقرارنامه معامله راتنفیذ کرده است در صورتیکه مطمینم اینطور نیست و ایشان نه اصل و نه کپی نسخه ثانی اقرارنامه را نداردو عنوان میکند که به اصل و کپی اقرارنامه دسترسی ندارد. من هم اقرار کرده‌ام که پدرم اقرارنامه‌ای برای تنفیذ بعضی از معاملات فضولی تنظیم کرده است و عنوان کردم که این قطعه زمین در اقرارنامه ذکر نشده است و معامله فضولی ایشان طی اقرار نامه تنفیذ نشده است. سیوالی که از خدمت شما داشتم این است که چه کسی در اینجا مدعی است و باید اقرارنامه را به دادگاه بدهد؟
با سلام ان چه که اینجا طبق قاعده استصحاب در مورد معاملات فرض می‌شود فضولی بودن آن است مگر طرف مقابل برخلاف این اصل اسناد و مدارکی ارایه کند بنابراین شخصی که مدعی اقرارنامه و تنفیذ هستش باید مدارک و مستندات ارائه کند .
سلام قطعه زمینی سی سال قبل خریداری کرده‌ایم که شخص فروشنده مالک زمین نبوده است و وکالت هم از مالک زمین نداشته است و به صورت فضولی به بنده فروخته است. مالک زمین در زمان حیات خود نه معامله را رد کرده است و نه معامله را تنفیذ کرده است. با فشار بنده شخص فضول از ورثه مالک زمین یک وکالت فروش بابت همین قطعه زمین گرفته است ولیکن شخص فضول با وکالت فروشی که می‌گیرد ملک را در دفترخانه به من منتقل نمی‌کند. البته زمین در تصرف من است ولیکن وراث مالک زمین از من شکایت خلع ید کرده‌اند و من فقط یک مبایعه نامه از شخص فضول دارم که تاریخ آن مقدم بر وکالت فروشی است که شخص فضول از ورثه داشته است و شخص فضول هم فوت شده است. آیا وراث مالک زمین به نتیجه می‌رسند؟ تشکر
سلام متاسفانه هنوز ید شما نسبت به ملک غاضبانه هست چرا که بیع نامه شما تا به امروز تنفیذ نشده است مگه ادله‌ای دال بر تفیذ ارایه دهبد
با سلام پدر بنده قطعه زمین کشاورزی داشته حدود ۵۰ سال پیش فردی از بستگان اقدام به فروش آن به چند نفر نموده بدون اینکه سندی یا اجازه ای از پدر بنده داشته باشد سند مالکیت زمین نزد ماست آیا میتوانیم علیه متصرفین و شخص فروشنده دادخواست خلع ید از دادگاه نماییم .شایان به ذکر است که پدر بنده و شخص فروشنده (فضول)فوت نموده اند
با سلام
در صورتی که سند رسمی ملک به نام پدر شما باشد، وراث به قائم مقامی می توانند نسبت به طرح دعوای خلع ید اقدام نمایند . مضافا اینکه در فرض عدم مالکیت رسمی طرح دعوای ابتدایی الزام به تنظیم سند رسمی جهت ابطال معامله فضولی ضروری است
سلام تعدادی زمین کشاورزي باسند مشاع بنام پدرم است که یه قطعه از این زمینها با معامله فضولی فروخته شده.آیا میتوانم خلع ید بگیرم؟ ممنون
درود بر شما
در صورتی که زمین اعلامی به صورت رسمی متعلق به پدر شما باشد و پدر شما نسبت به رد معامله اقدام نماید ،می بایست با طرح دعوا نسبت به ابطال قدرالسهم واگذار شده در دادگاه حقوقی و یا طرح شکایت کیفری انتقال مال غیر نسبت به بلا اثر نمودن انتقال صورت گرفته اقدام نمایید . متعاقبا با اخذ حکم قطعی نسبت به خلع ید متصرف اقدام نمایید.