ابطال معامله معارض بموجب ماده ۱۱۷ قانون ثبت در صورتی قابل طرح است، که شخصی ابتدائا بموجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مال خود ( اعم از منقول یا غیرمنقول ) حقی به شخص یا اشخاصی انتقال بدهد و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی موخر معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید.
بر همین اساس اگر هر دو معامله معارض با سند عادی یا معامله اول با سند رسمی و معامله دومی با سند عادی صورت پذیرد، در این حالتها عنوان معامله معارض بر آنها صدق نمی کند. چرا که سند در تحقق جرم معامله معارض موثر است . دو حالت مذکور بر حسب مورد می تواند مشمول عناوین مجرمانه ای همچون جرم انتقال مال غیر و یا جرم کلاهبرداری قرار گیرد.
شرایط طرح دعوای ابطال معامله معارض
بموجب ماده ۱۱۷ قانون ثبت معامله معارض در صورتی محقق می شود که مالک ابتدا به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مال خود ( اعم از منقول یا غیرمنقول ) حقی به شخص یا اشخاصی بدهد و بعد با سونیت نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور انجام دهد.
هر چند با تصویب رای وحدت رویه شماره ۴۳ مورخ 1351/08/10 قسمت عمده ای از دایره جرم انگاری ماده ۱۱۷ محدود شد، به صورتی که نسبت به مال غیرمنقول ثبت شده صرفا با تنظیم دو سند رسمی قابلیت تعارض بوجود می آید و علی رغم آنکه اکثریت قریب به اتفاق معاملات معارض شکل گرفته در جامعه ابتدائا با سند عادی و سپس با سند رسمی صورت می پذیرد، ولی این مورد از شمول جرم انگاری ماده مزبور در خصوص اموال غیرمنقول ثبت شده خارج شده است.
لازم به ذکر است، بنا به نظر اقلیتی با تصویب ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور با هر شکل تنظیم سندی ولو به صورت عادی معامله معارض محقق می شود.
دلایل طرح دعوای ابطال معامله معارض
بر حسب موضوع هر پرونده شرایط و دلایل اثباتی متفاوت است. ولی به صورت کلی خواهان پرونده می تواند با تمسک به دلایل زیر نسبت به اثبات انجام معامله معارض اقدام نماید.
- اخذ حکم محکومیت قطعی کیفری علیه فروشنده و خریدار
- قرارداد و مستندات واریز ثمن معامله و تطابق آن با قرارداد معارض و نحوه پرداخت ثمن آن
- تامین دلیل دال بر سابقه تصرف بر موضوع معامله
- تحقیق و معاینه محل
- استماع شهادت شهود و مطلعین
- ارجاع به کارشناسی جهت تشخیص تاریخ تقدم و تاخر قرارداد ها
نحوه شکایت و طرح دعوای ابطال معامله معارض | خریدار ملک در صورت وقوع معامله معارض باید به کجا مراجعه نماید؟
جهت ابطال معامله معارض به دو صورت می توان اقدام نمود.
-
مراجعه به دادسرا
معامله معارض بموجب ماده ۱۱۷ قانون ثبت جرم انگاری شده است، بر همین اساس خریدار اول می تواند با طرح شکایت معامله معارض در دادسرای عمومی و انقلاب محل وقوع جرم و اثبات تقدم در واگذاری به خود نسبت به محکومیت حبس مرتکب اقدام نماید و پس از قطعیت رای صادره می بایست حسب مورد جهت ابطال قرارداد دوم و ابطال سند رسمی موخر و ابطال سند مالکیت معارض صادره در دادگاه حقوقی طرح دعوای حقوقی نماید.
-
مراجعه به دادگاه حقوقی
ممکن است خریدار به هر علت تمایلی به ثبت شکایت کیفری نداشته یا فروشنده سونیتی در معامله معارض نداشته باشد . در این صورت می تواند با بهره مندی از امتیازات مقررات معامله فضولی نسبت به ابطال معامله معارض در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک اقدام نماید، در این صورت خریدار اول می بایست با ثبت دادخواست حقوقی به طرفیت فروشنده و خریدار دوم و سایر ایادی بعدی احتمالی و با طرح خواسته های ابطال قرارداد موخر و بر حسب مورد ابطال سند رسمی موخر و ابطال سند مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک صادره و با اثبات تقدم در واگذاری به خود که با ملاحظه اسناد و مدارک دو طرف و در صورت لزوم ارجاع به کارشناسی از سوی دادگاه صورت می پذیرد. نسبت به اثبات حقانیت خود اقدام نماید.
هرچند در عمل مشاهده می شود که دو حالت انتقال مذکور را به اشتباه از باب تعارض اسناد جز جرم معامله معارض لحاظ می نمایند، که مغایر اصل قانونی بودن جرم و مجازات می باشد.
لازم به ذکر است، به کررات مشاهده می شود، متعاقب تنظیم قرارداد صوری بخصوص در اموال غیر منقول سند رسمی و سند مالکیت به نام انتقال گیرنده تنظیم یا در رهن قرار می گیرد، نتیجتا ابطال معامله صوری و ابطال سند رهنی و نیز ابطال سند مالکیت جهت اثبات ادعا ضرورت خواهد داشت.
ابطال معامله معارض در قانون ثبت
براساس ماده ۱۱۷ قانون ثبت معامله معارض به دو حالت صورت می پذیرد.
- هر دو معامله بموجب سند رسمی انجام شده باشد.
- معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی می بایست صورت پذیرد.
و همانگونه که بیان شد، ممکن است هر دو معامله با سند عادی یا معامله اول با سند رسمی و دومی با سند عادی صورت پذیرد، در این حالتها عنوان معامله معارض بر آنها صدق نمی کند. چرا که در تحقق جرم معامله معارض سند در تحقق جرم موثراست و دو حالت مذکور حسب مورد می تواند مشمول عناوین مجرمانه ای همچون جرم انتقال مال غیر و یا جرم کلاهبرداری قرار گیرد.
ابطال معامله معارض با اسناد رسمی
هر چند در عمل انجام دو معامله به صورت رسمی و معارض با توجه به اخذ استعلامات مربوط توسط دفترخانه اسناد رسمی امری بعید است. اما احتمال انجام معامله معارض و قابلیت طرح دعوای ابطال معامله معارض در فرض تخلف سردفتر یا ماموران ثبتی بعید نیست. علی ایحال در تعارض دو سند رسمی سندی که تاریخ تنظیم آن مقدم است معتبر است و سند موخر فاقد اعتبار است.
ابطال معامله معارض با سند عادی
در صورتی که یکی از معاملات با سند رسمی و دیگری بموجب سند عادی انجام شده باشد، عنوان جرم معامله معارض بر آنها صدق نمی کند. چرا که در تحقق جرم معامله معارض سند دوم می بایست به صورت رسمی باشد و سند در تحقق جرم موثر است و عمل انجام شده حسب مورد می تواند مشمول عناوین مجرمانه ای همچون جرم انتقال مال غیر و یا جرم کلاهبرداری قرار گیرد.
هرچند نظر مخالفی وجود دارد که قائل به این هستند که با توجه به ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور که ناسخ ضمنی ماده ۱۱۷ قانون ثبت و رای وحدت رویه شماره ۴۳ هیات عمومی دیوان عالی کشور بود معامله معارض در هر شکل تنظیم سندی محقق می شود.
از حیث نحوه رسیدگی دادگاه ناگزیر است با بررسی قرائن و اماراتی از جمله اسناد واریز ثمن پرداختی طرفین، تصرفات بر موضوع قرارداد ، شهادت شهود و مطلعین ، معاینه و تحقیق محلی نسبت به احراز تاریخ قرارداد مقدم اقدام نماید. که در این صورت به ابطال سند موخر رای خواهد داد.
ابطال معامله معارض با دو سند عادی
همانگونه که بیان شد،ممکن است هر دو معامله با سند عادی صورت پذیرد، در این حالتها به نظرعنوان معامله معارض بر آنها صدق نمی کند. چرا که در تحقق جرم معامله معارض سند در تحقق جرم موثراست و اقدام مذکور حسب مورد می تواند مشمول عناوین مجرمانه ای همچون جرم انتقال مال غیر و یا جرم کلاهبرداری قرار گیرد.
هر چند نظر مخالفی وجود دارد که قائل به این هستند که با توجه به ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور که ناسخ ضمنی ماده ۱۱۷ قانون ثبت و رای وحدت رویه شماره ۴۳ هیات عمومی دیوان عالی کشور بود معامله معارض با تنظیم دو سند عادی هم محقق می شود.
ولی از حیث نحوه رسیدگی در صورتی که هر دو قرارداد با سند عادی صورت گرفته باشد، با توجه به اینکه بموجب ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی تاریخ هیچ یک از اسناد عادی قابل استناد نسبت به طرف دیگر جهت احراز تاریخ تقدم واگذاری نمی باشد، دادگاه ناگزیر است با بررسی سایر قرائن و امارات از جمله اسناد واریز ثمن پرداختی، تصرفات بر موضوع قرارداد ، شهادت شهود و مطلعین ، معاینه و تحقیق محلی نسبت به احراز تاریخ قرارداد مقدم اقدام نماید. که در این صورت به ابطال سند موخر رای خواهد داد.
وضعیت ابطال معامله معارض در صورتی که معامله اول با سند عادی و سپس با سند رسمی صورت گرفته باشد؟
براساس ماده ۱۱۷ قانون ثبت معامله معارض در صورتی محقق می شود که مالک ابتدا به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مال خود ( اعم از منقول یا غیرمنقول ) حقی به شخص یا اشخاصی بدهد و بعد با سونیت نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور انجام دهد. بر همین اساس ، در این حالت امکان ابطال معامله معارض رسمی دوم با اثبات تقدم معامله اول وجود دارد.
تعیین تکلیف خریداران در شرایطی که فروشنده ،ملک خود را به بیش از یک نفر واگذار می‌کند؟
با توجه به نحوه واگذاری فروشنده ، معاملات دوم می توانند مصداق جرم معامله معارض ، انتقال مال غیر و کلاهبرداری باشند.توضیح اینکه در فرض عدم تحقق شرایط معامله معارض بر اساس اقدامات مجرمانه مجرم ، می بایست نسبت به تحمیل یکی از جرایم کیفری مذکور اقدام نمود و با اثبات تحقق هر یک از جرایم و صدور حکم قطعی خریدار اول می تواند نسبت به ابطال معامله دوم اقدام نماید . ضمنا خریداران با حسن نیت دوم نیز می توانند نسبت به طرح شکایات کیفری مذکور ، حسب مورد و مطالبه ثمن معامله به نرخ روز اقدام نمایند.
آثار معامله معارض نسبت به انتقال گیرنده
خریدار در صورت اطلاع از معامله معارض ، شریک جرم محسوب می شود و ار باب کیفری قابل تعقیب بوده و علاوه بر این در معرض طرح دادخواست ابطال معامله معارض می باشد. ولی اگر خریدار با حسن نیت باشد ،می تواند نسبت به ابطال معامله معارض و مطالبه ثمن معامله به نرخ روز علیه فروشنده اقدام نمایند.
آثار معامله معارض نسبت به انتقال دهنده
انتقال دهنده در صورت سو نیت ، مورد تعقیب کیفری و مشمول حبس از ۳ تا ۱۰ سال و جبران خسارات وارده به خریداران قرار می گیرد.
آثار معامله معارض نسبت به بانک
بانک نیز به مانند سایر اشخاص می تواند نسبت به طرح شکایت کیفری معامله معارض و ابطال معامله معارض خود و مطالبه ثمن معامله پرداختی علیه فروشنده اقدام نماید.
تفاوت معامله معارض با فروش مال غیر
- در معامله معارض، مالک مال خود را به دو نفر واگذار می نماید. اما در فروش مال غیر، فروشنده مال شخص دیگری را به خریدار واگذار می نماید.
- برای تحقق جرم معامله معارض وجود دو معامله لازم است، ولی برای تحقق جرم فروش مال غیر انجام یک معامله کفایت می نماید.
تفاوت معامله معارض با جرم کلاهبرداری
جرم کلاهبرداری جرمی مقید است و در آن انجام عملیات فریب از سوی کلاهبردار و فریب خوردن مالباخته و دادن مال به کلاهبردار و نتیجتا تحقق سود برای کلاهبردار شرط تحقق جرم کلاهبرداری است. ولی در جرم معامله معارض صرف تحقق دو انتقال معارض که دومی به صورت رسمی است ولو اینکه سودی هم برای فروشنده حاصل نشده باشد برای تحقق جرم کفایت می نماید.
مجازات معامله معارض در قانون ثبت
بموجب ماده ۱۱۷ قانون ثبت مجازات معامله معارض ۳ تا ۱۰ سال حبس می باشد.
مرجع صالح به رسیدگی در دعوای ابطال معامله معارض
دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت محلی و ذاتی تا جهت رسیدگی به موضوع را دارد.
4 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
بنده یک اپارتمان خریداری کردم بعد قولنامه بنده دوباره فروشنده به کسی دیگری فروحنه است واز طریق انتقال سند منتقل نموده است
۱-اپارتمان ۱۰۶متر مربع بوده و دادگاه حقوقی اقرار کرده ۶۰مترمربع بود که به کسی دبگری فروختم
فروشنده داد خواست ابطال مبایعه نامه داد دادگاه مبایعه نامه را باطل کرد توی رای دادگاه نوشته اپارتمان پلاک ثبتی فید نشده است و مشحصات نامعلوم می‌باشد
شاهدان فامیل فروشنده بودند اومدن دادگاه گفتن ما به عنوان شاهد امضا کردیم ولی از مشخصات اطلاعی نداریم و شاهدان لیسانس حقوق دارند شاهدان با فروشنده تبانی کردند
سوال من این است دادگاه حقوقی مبایعه نامه را ابطال کرده من میتونم برم ار طریق کیفری شکایت کنم یعنی این حق دارم وبعد می‌توانم از شاهدان شکایت کنم؟
قاعدتاً از اونجایی که اصل معامله به دلیل جهل به عوضین باطل شده، پس فروش مال غیری انجام نشده وقتی که مبایعه نامه شما باطل شده. از شهود هم اگر بتونید ثابت کنید که شهادت کذب دادن می‌تونید شکایت کنید. و البته می‌بایست از همون اول وکیل می‌گرفتید تا در روند پرونده ابطال مبایعه نامه وکالت شما رو برعهده داشته باشه. و فکر نمی‌کنم بتونید شکایتی علیه فروشنده انجام بدین. ولی می‌تونید از بابت ثمن معامله دادخواست مطالبه بدید.
چنانچه مالک ملک بدواً ملک را به صورت عادی به فردی منتقل کند، سپس به صورت رسمی به شخص ثالثی انتقال دهد و تعارض در سند عادی و رسمی به وجود آید، کدام سند و معامله معتبر است؟ معامله اول یا دوم؟
در این باره دو دیدگاه مطرح است.
دیدگاه اول برخی با استناد به ماده ۲۲ قانون ثبت که بیان داشته، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده … باشد مالک خواهد شناخت و همچنین با استناد به مادۀ ۱۳۰۵ قانون مدنی که عنوان داشته ، در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث، ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته … معتبر است،معتقدند دادگاه باید سند رسمی را معتبر بداند نه سند عادی را زیرا سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد.
دیدگاه دوم عده ای دیگر اعتقاد دارند سند رسمی وقتی منشأ اثر است و دولت نیز فقط کسی که اسم او در دفتر املاک ثبت شده را مالک میشناسد که حسب ماده ۲۲ قانون ثبت، انتقال ملک وفق قانون انجام شده باشد. مضافاً اینکه سند رسمی مثبت مالکیت است نه موجد.
علاوه بر این موارد قانون گذار در ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵ مبایعه نامۀ عادی که انعقاد آن نزد قاضی محرز گردیده باشد را اعتبار شرعی داده؛ بنابراین مبایعه نامه عادی مقدم، که اصالت و تاریخ آن نزد دادگاه محرز باشد، بر سند رسمی انتقال مؤخر ارجحیت دارد.
با توجه به اینکه تاریخ اسناد عادی قابل تغییر و دخل و تصرف در آن است دادگاه باید کاملاً به این موضوع واقف بوده و از طرق مختلف مثل شهادت شهود، ارجاع امر به کارشناس، بررسی مستندات پرداختی ثمن معامله و تاریخ پرداختیها، تشخیص اصالت خط، امضا، اثر انگشت و غیره انعقاد عقد در زمان ادعایی مدعی را احراز نماید.