دعوای ابطال معامله معارض که در قالب دعوای اعلام بطلان معامله معارض و ابطال سند موخر انجام می شود. در فرضی قابل طرح است، که مالک مال به موجب سند عادی یا رسمی نسبت به عین یا منفعت مالی ( اعم از منقول یا غیرمنقول ) که سابقا مورد معامله قرار داده و در قبال آن متعهد به انجام تعهداتی ( مانند تسلیم مبیع و تنظیم سند رسمی آن ) شده است، معامله ی دیگری نسبت به همان مال با شخص ثالثی انجام دهد که با تعهدات قبلی او نسبت به خریدار اول در تعارض باشد، به نحوی که اجتماع حقوق دو خریدار امکان پذیر نباشد. نتیجتا معامله دوم نسبت به معامله اول، معارض محسوب می شود.
شرایط طرح دعوای ابطال معامله معارض – اعلام بطلان معامله معارض و ابطال سند موخر
برای باطل نمودن معامله معارض تجمیع شرایط اعلامی ذیل ضروری است.
- در معامله معارض ، انجام دو معامله ضروری است. بنابراین، با وقوع یک معامله به آن معامله معارض گفته نمی شود.
- انجام معامله معارض از ناحیه ی مالک مال ( منقول یا غیرمنقول ) متصور است. و چنان چه شخص دیگری غیر از او نسبت به مال غیر معاملات متعددی انجام دهد، شاید ظاهرا این معاملات با همدیگر در تعارض باشند، ولی به آن ها معامله معارض اصطلاحی که مشمول ماده ی 117 قانون ثبت باشد گفته نمی شود. بلکه، در صورت وجود سوء نیت در مرتکب، می تواند تحت عناوین دیگری مانند، جرم انتقال مال غیر یا جرم کلاهبرداری تحت تعقیب قرار گیرد.
در این خصوص، هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز به موجب رای وحدت رویه شماره 43 مورخ 1351/08/10 به نکته تاکید نموده اند.
نحوه ابطال معامله معارض – اعلام بطلان معامله معارض و ابطال سند آن
جهت طرح دعوای ابطال معامله معارض به دو صورت می توان اقدام نمود:
-
.طرح شکایت کیفری
معامله معارض بموجب ماده ۱۱۷ قانون ثبت جرم انگاری شده است. بر همین اساس خریدار اول می تواند با طرح شکایت معامله معارض در دادسرای عمومی و انقلاب محل وقوع جرم و اثبات تقدم واگذاری مال متنازع فیه به خود، نسبت به اخذ محکومیت حبس مرتکب یا مرتکبین امر اقدام نماید. لکن پس از قطعیت رای صادره، می بایست نسبت به ثبت دادخواست حقوقی جهت بطلان معامله موخر و سند تنظیمی آن علیه مالک و خریدار دوم اقدام نماید.
-
مراجعه به دادگاه حقوقی
ممکن است خریدار به هر علتی تمایلی به ثبت شکایت کیفری نداشته یا فروشنده سوءنیتی در معامله معارض نداشته باشد . در این صورت نامبرده، می تواند با بهره مندی از امتیازات مقررات معامله فضولی نسبت به اعلام بطلان معامله و ابطال سند موخر تنظیمی در دادگاه حقوقی اقدام نماید.
ممکن است، خریدار دوم نیز مجددا اقدام به واگذاری مال به موجب سند عادی یا رسمی به شخص ثالثی نماید، در اینصورت، طرف دعوا قراردادن او به همراه طرح خواسته های اعلام بطلان معامله و ابطال سند تنظیم شده با وی هم ضرورت خواهد داشت. در غیر اینصورت با طرح دعوای جلب ثالث از سوی مالک یا ورود ثالث از سوی خریدار جدید، دعوای مطروحه با قرار عدم استماع دعوا مواجح خواهد شد.
نکته حائز اهمیت اینکه، خواهان بطلان معامله معارض ، می تواند جهت تسریع در روند احقاق حقوق خود ، حسب مورد نسبت به طرح خواسته هایی نظیر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و خلع ید و… نیز در دعوای مطروحه اقدام نماید.
هزینه دادرسی ابطال معامله فضولی
دعوای اعلام ابطال معامله و ابطال سند موخر به صورت مجزا باید تقویم شود. لکن در خصوص اموال غیرمنقول هزینه دادرسی براساس ارزش منطقه ای ملک پرداخت محاسبه و پرداخت می گردد. اما در خصوص اموال منقول از قبیل اتومبیل هزینه دادرسی بر اساس تقویم خواسته محاسبه و دریافت می شود.
نحوه رسیدگی دادگاه به دعوای ابطال معامله معارض دارای اسناد عادی – اعلام بطلان معامله معارض و ابطال سند عادی
از حیث نحوه رسیدگی در صورتی که یک یا هر دو قرارداد با سند عادی صورت گرفته باشد، با توجه به اینکه بموجب ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی، تاریخ تنظیم اسناد عادی فقط درباره ی اشخاصی که در تنظیم آن سند، دخالت داشته اند، ورثه آنها و ایضاً کسی که به نفع او وصیت شده، معتبر است و نمی توان به صرف ارائه آن، قائل به تقدم آن نسبت به سند عادی با تاریخ موخر شد.
لذا دادگاه ناگزیر است با بررسی سایر قرائن و امارات از جمله اسناد واریز ثمن پرداختی، تصرفات بر موضوع قرارداد ، ارجاع امر به کارشناسی، شهادت شهود و مطلعین، معاینه و تحقیقات محلی نسبت به احراز تاریخ قرارداد مقدم اقدام نماید. در اینصورت دادگاه به اعلام بطلان معامله معارض و ابطال سند موخر رای خواهد داد.
نحوه رسیدگی دادگاه به دعوای ابطال معامله معارض با اسناد رسمی
با توجه به ثبت نقل و انتقالات املاک دارای سند رسمی در سامانه دفاتر اسناد رسمی، امکان وقوع تعارض میان دو سند رسمی بعید و دور از ذهن است. اما علی ایحال ، در صورتی که نسبت به یک مال ، دو سند رسمی مالکیت تنظیم و صادر شده باشد، برخی معتقدند سندی که تاریخ تنظیم آن مقدم بوده معتبر تلقی می شود و دارنده سند دیگر حق تصرف در ملک موضوع سند را ندارد. مگر آنکه بی اعتباری سند رسمی مقدم را به طریق قانونی نزد دادگاه اثبات نماید.
استدلال مذکور همواره منطبق بر واقعیت نیست و به نظر می رسد، قانون گذار نیز صرف تاخر تاریخ صدور سند را برای ابطال سند کافی نمی داند. قانون گذار سند موخر را سند معارض می داند، اما حکم به بطلان آن نداده است.
راه حل نهایی در خصوص اسناد مالکیت معارض، رسیدگی توسط دادگاه است. دادگاه پس از رسیدگی به موضوع و بدون توجه به تقدم و تاخر تنظیم اسناد، حکم ابطال یکی از اسناد را که جریان ثبت آن منطبق بر قانون نبوده و یا به جهات دیگری بطلان آن احراز شده، صادر می نماید. رای مثال در صورت صدور حکم قطعی از سوی دادگاه مبنی بر تایید بطلان معامله فضولی یا ابطال معامله صوری ، سند رسمی که در نتیجه معامله فضولی یا صوری تنظیم شده باطل می شود. صرف نظر از اینکه تاریخ تنظیم سند مزبور مقدم بر سند دیگر بوده یا موخر.
آثار ابطال معامله معارض نسبت به انتقال گیرنده – خریدار
خریدار در صورت اطلاع از معامله معارض ، شریک جرم محسوب می شود و ار باب کیفری قابل تعقیب بوده و علاوه بر این در معرض طرح دادخواست ابطال معامله معارض می باشد. ولی اگر خریدار با حسن نیت باشد، می تواند نسبت به ابطال معامله معارض و مطالبه ثمن معامله به نرخ روز به علت مستحق للغیر بودن مبیع و اخذ کلیه خسارات وارده علیه فروشنده اقدام نمایند.
دادگاه صالح جهت طرح دعوای ابطال معامله معارض – بطلان معامله معارض و ابطال سند موخر
وفق مواد 12 و 13 قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای ابطال معامله معارض در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل، آپارتمان و زمین در صلاحیت ذاتی و محلی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. لکن در خصوص اموال منقول از قبیل خودرو، دعوای اعلام بطلان معامله معارض و ابطال سند تنظیمی موخر، بنا به تشخیص ذی نفع، قابلیت طرح در دادگاه محل اقامت خوانده، محل انعقاد یا اجرای قرارداد را خواهد داشت.
فرق سند معارض با معامله معارض چیست؟ – تفاوت نحوه ابطال سند مالکیت معارض با ابطال معامله معارض
سند معارض به سندی گفته می شود که در آن برای یک مال غیرمنقول، دو یا چند سند رسمی صادر شده باشد که با یکدیگر تناقض دارند. این وضعیت معمولاً ناشی از اشتباهات یا تخلفات در فرآیند ثبت رسمی اموال است. و نحوه ابطال سند مالکیت معارض تابع تشریفات متفاوتی با دعوای ابطال معامله معارض است.
با این توضیح که اعلام تعارض می بایست در هیات نظارت اداره ثبت استان مربوطه مطرح و رسیدگی شود. اگر برای هیات نظارت محرز و مسجل شد که اسناد معارض هستند، رأی بر تعارض دو سند صادر می کند که ظرف ۲۰ روز قابل اعتراض در شورای عالی ثبت است.
علی ایحال پس از احراز تعارض دو سند توسط هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت، دارنده سند معارض (سند مؤخر الصدور)، به دلالت بند ۲ ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، دو ماه از تاریخ ابلاغ رای هیات نظارت ( اگر اعتراض نشود ) یا شورای عالی ثبت ( اگر اعتراض شود ) فرصت دارد تا به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست ابطال سند مالکیت رسمی مقدم الصدور را تقدیم کند و گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت ارائه دهد.
دادگاه به موضوع رسیدگی می نماید و اگر صدور سند مقدم الصدور را خلاف قانون بداند، حکم بر ابطال آن صادر می‌کند و اگر صدور سند مؤخر الصدور را خلاف قانون بداند، حکم به ابطال آن می دهد. رای صادره از دادگاه ظرف بیست روز قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی حقوقی است.
در مقابل اگر دارنده سند موخر الصدور ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ رأی هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت مبنی بر وجود تعارض در دو سند در دادگاه اقامه دعوا نکند و دارنده سند مقدم الصدور گواهی عدم طرح دعوا را به اداره ثبت تقدیم کند، اداره ثبت به استناد بند ۲ ماده ۳ لایحه قانونی فوق الذکر نسبت به ابطال سند مالکیت موخر الصدور اقدام می کند.
اما معامله معارض همانگونه که تقدیم حضور شد، به وضعیتی اطلاق می شود که در آن مالک یک مال، همان مال را به دو یا چند نفر به طور جداگانه و متوالی می فروشد یا انتقال می دهد. و دادخواست بطلان معامله فضولی مستقیما قابل طرح در دادگاه صالح به رسیدگی می باشد.
تفاوت ابطال معامله معارض با ابطال معامله فضولی
این دو معامله از جهات مختلفی با یکدیگر تفاوت اساسی دارند. از جمله اینکه :
1.معاملات معارض واجد دو جنبه حقوقی و جزایی هستند. بنابراین، دو گونه ضمانت اجرا در مورد آن اعمال می شود.
الف. ضمانت اجرای جزائی : یعنی اگر این معامله با رعایت شرایط مقرر در ماده 117 قانون ثبت و رای وحدت رویه 43 هیات عمومی دیوان عالی کشور انجام شود، جرم و مرتکب آن مجرم تلقی شده و با اتهام ارتکاب جرم معامله معارض ، قابل تعقیب و مجازات خواهد بود. نتیجتا با صدور رای وحدت رویه اعلامی، تمامی معاملات معارض دارای ضمانت اجرای کیفری نمی باشند.
ب. ضمانت اجرای حقوقی : منظور از آن، تعیین تکلیف معامله دوم ( معارض ) از حیث عدم نفوذ یا بطلان است. در خصوص این که معامله دوم باطل است یا غیرنافذ، اختلاف نظر است.
به اعتقاد ما، معامله دوم که در واقع انتقال مال غیر( مال متعلق به منتقل الیه اول ) می باشد، به لحاظ تشابه با معامله فضولی و عدم اذن خریدار اول، مشمول احکام معاملات فضولی بوده و غیرنافذ است، که اگر مورد تنفیذ او قرار نگیرد باطل خواهد بود. در غیرنافذ بودن آن بنا به تصریح مواد 247 و 255 و 256 قانون مدنی تردیدی نیست. بنابراین با عدم اجازه معامله توسط مالک، محکوم به بطلان خواهد بود.
2.معامله فضولی از ناحیه ی شخص دیگر نسبت به مال غیر ( مالک ) انجام می شود. ولی، معامله ی معارض توسط خود مالک و نسبت به مال خود و برای بار دوم انجام می شود. بنابراین چنانچه شخصی با علم به این که ملک، مال غیر می باشد، آن را مورد معامله قرار دهد، مرتکب معامله فضولی ( جرم انتقال مال غیر ) شده است و نه معامله معارض.
3.شرط تحقق معامله معارض انجام حداقل دو معامله است. در حالی که معامله ی فضولی با انجام یک بار نیز محقق می شود.
4.خواهان دعاوی اعلام بطلان معامله ی فضولی اعم از مالک، خریدار و شخص ثالث می باشد. در حالی که، خواهان دعوای بطلان معامله ی معارض ، خریدار اول خواهد بود، که نسبت به مال مورد معامله ی او، معامله معارض انجام شده است.
آثار ابطال معامله معارض نسبت به انتقال دهنده
انتقال دهنده در صورت سوء نیت، مورد تعقیب کیفری و مشمول حبس از ۳ تا ۱۰ سال و جبران خسارات وارده به خریداران قرار می گیرد.
.
6 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
بنده یک اپارتمان خریداری کردم بعد قولنامه بنده دوباره فروشنده به کسی دیگری فروحنه است واز طریق انتقال سند منتقل نموده است
۱-اپارتمان ۱۰۶متر مربع بوده و دادگاه حقوقی اقرار کرده ۶۰مترمربع بود که به کسی دبگری فروختم
فروشنده داد خواست ابطال مبایعه نامه داد دادگاه مبایعه نامه را باطل کرد توی رای دادگاه نوشته اپارتمان پلاک ثبتی فید نشده است و مشحصات نامعلوم می‌باشد
شاهدان فامیل فروشنده بودند اومدن دادگاه گفتن ما به عنوان شاهد امضا کردیم ولی از مشخصات اطلاعی نداریم و شاهدان لیسانس حقوق دارند شاهدان با فروشنده تبانی کردند
سوال من این است دادگاه حقوقی مبایعه نامه را ابطال کرده من میتونم برم ار طریق کیفری شکایت کنم یعنی این حق دارم وبعد می‌توانم از شاهدان شکایت کنم؟
قاعدتاً از اونجایی که اصل معامله به دلیل جهل به عوضین باطل شده، پس فروش مال غیری انجام نشده وقتی که مبایعه نامه شما باطل شده. از شهود هم اگر بتونید ثابت کنید که شهادت کذب دادن می‌تونید شکایت کنید. و البته می‌بایست از همون اول وکیل می‌گرفتید تا در روند پرونده ابطال مبایعه نامه وکالت شما رو برعهده داشته باشه. و فکر نمی‌کنم بتونید شکایتی علیه فروشنده انجام بدین. ولی می‌تونید از بابت ثمن معامله دادخواست مطالبه بدید.
چنانچه مالک ملک بدواً ملک را به صورت عادی به فردی منتقل کند، سپس به صورت رسمی به شخص ثالثی انتقال دهد و تعارض در سند عادی و رسمی به وجود آید، کدام سند و معامله معتبر است؟ معامله اول یا دوم؟
در این باره دو دیدگاه مطرح است.
دیدگاه اول برخی با استناد به ماده ۲۲ قانون ثبت که بیان داشته، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده … باشد مالک خواهد شناخت و همچنین با استناد به مادۀ ۱۳۰۵ قانون مدنی که عنوان داشته ، در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث، ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته … معتبر است،معتقدند دادگاه باید سند رسمی را معتبر بداند نه سند عادی را زیرا سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد.
دیدگاه دوم عده ای دیگر اعتقاد دارند سند رسمی وقتی منشأ اثر است و دولت نیز فقط کسی که اسم او در دفتر املاک ثبت شده را مالک میشناسد که حسب ماده ۲۲ قانون ثبت، انتقال ملک وفق قانون انجام شده باشد. مضافاً اینکه سند رسمی مثبت مالکیت است نه موجد.
علاوه بر این موارد قانون گذار در ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵ مبایعه نامۀ عادی که انعقاد آن نزد قاضی محرز گردیده باشد را اعتبار شرعی داده؛ بنابراین مبایعه نامه عادی مقدم، که اصالت و تاریخ آن نزد دادگاه محرز باشد، بر سند رسمی انتقال مؤخر ارجحیت دارد.
با توجه به اینکه تاریخ اسناد عادی قابل تغییر و دخل و تصرف در آن است دادگاه باید کاملاً به این موضوع واقف بوده و از طرق مختلف مثل شهادت شهود، ارجاع امر به کارشناس، بررسی مستندات پرداختی ثمن معامله و تاریخ پرداختیها، تشخیص اصالت خط، امضا، اثر انگشت و غیره انعقاد عقد در زمان ادعایی مدعی را احراز نماید.
منظور از سند رسمی معامله معارض در املاک در جریان ثبت چیست ؟
رأی وحدت رویه شماره ۴۳ مورخ ۱۰/۸/۵۱ در ذیل ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک پاسخ این سؤال است. لکن بدواً ذکر چند مقدمه لازم است :
موضوع سؤال فقط “املاک در جریان ثبت” است پس اساساً ارتباطی با لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳ ندارد. زیرا مطابق ماده ۲۱ قانون ثبت، سند مالکیت پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت و ثبت ملک در دفتر املاک، صادر می شود و حال آنکه در فرض سؤال هنوز عملیات مقدماتی ثبت (مواد ۹ تا ۲۰ قانون ثبت) به اتمام نرسیده است.
مطابق بند اول ماده ۴۷ قانون ثبت در نقاطی که وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد کلیه عقود و معاملات راجعه به عین و منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده(یعنی عملیات مقدماتی آن خاتمه نیافته) اجباری است. در نتیجه معامله اینگونه املاک باید به وسیله سند رسمی صورت پذیرد. (هر چند منتهی به صدور سند مالکیت نمی شود.)
مطابق ماده ۴۸ قانون ثبت چنانچه در خصوص املاک مذکور (در ماده ۴۷) معامله با سند عادی انجام پذیرد در هیچیک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.
رأی وحدت رویه مذکور با توجه به مبانی آن، فقط در مورد املاک غیرمنقول دارای سابقه ثبتی ( اعم از در جریانی و خاتمه یافته) که ثبت اسناد معاملات راجع به آنها اجباری است، ماده ۱۱۷ قانون ثبت را تفسیر و تحدید نموده و لذا منظور از سند رسمی معامله معارض در این موارد، سند رسمی معامله مؤخری است که سند معامله مقدم بر آن نیز رسمی باشد (نه عادی). و در سایر موارد، اعم از املاک غیر منقولی که ثبت اسناد معاملات نسیت به آنها اجباری نیست و نیز اموال منقول، مفاد ماده ۱۱۷ تماماً به اعتبار خود باقی است.