دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک

الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک یکی از دعاوی ملکی مبتلابه و شایع در مراجع دادگستری است، به موجب ماده 46 و 47 قانون ثبت، کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیر منقوله اجبارا باید در دفتر املاک به ثبت برسد و مبایعه نامه عادی نمی تواند به عنوان دلیل مالکیت در ادارات دولتی و محاکم مورد استفاده قرار بگیرد. به همین جهت فروشنده به موجب قانون ملزم است تشریفات انتقال رسمی مالکیت ملک به خریدار را اجرا نماید. در غیر این صورت خریدار می تواند ضمن طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک، اجبار فروشنده به حضور در دفترخانه و امضاء اسناد انتقال را از مرجع صالح درخواست نماید.

شرایط و نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک

براساس شرایط هر موضوع نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی متفاوت  ممکن است متفاوت باشد، ولی مشترکات این دعاوی عبارتند از:

  1. ثبت دادخواست حقوقی در دفاتر خدمات قضایی به طرفیت مالک رسمی و فروشندگان سابق 
  2. ارائه مستندات و دلایل کافی جهت اثبات سلسله روابطه قراردادی فی ما بین خواهان و فروشندگان سابق و مالک رسمی ملک 
  3. ملک قابل نقل و انتقال باشد ، به عنوان مثال در بازداشت نباشد.
  4. موعد تنظیم سند رسمی وفق قرارداد منقضی شده و مالک رسمی حاضر به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک نشده باشد.
  5. ملک دارای پایان کار و صورتمجلس تفکیکی باشد. در غیر اینصورت می بایست همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، دعوای الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی مطرح شود.
  6. ارائه مدارک مثبت سمت نمایندگی 

مبنای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک

مستندا به مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت معاملات راجع به املاک به حکم قانون گذار اجباری اعلام شده و فروشنده به حکم قانون ملزم به انتقال سند رسمی می باشد. البته در مبایعه نامه ها نیز معمولا بایع و مشتری توافق می کنند در تاریخ معینی به منظور امضاء اسناد انتقال در دفترخانه حاضر شوند. 

از طرف دیگر مطابق ماده 220 قانون مدنی، عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می نماید؛ بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود، ملزم می باشند.

تنظیم اسناد رسمی انتقال مالکیت نیز از لوازم عرفی عقد بیع می باشد و عدم درج شرط حضور در دفترخانه در مبایعه نامه نافی این تعهد نخواهد بود. 

مقدمات تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک

برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت لازم است، گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی ملک پیشتر دریافت شده باشد؛ در غیر این صورت انتقال رسمی ملک امکانپذیر نمی باشد. خواهان می تواند در صورت لزوم ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت، الزام به اخذ گواهی پایان کار و همچنین الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را نیز درخواست نماید.لازم به ذکر است، دعوای خلع ید علیه فروشنده از سوی خریدار صرفا پس از اخذ حکم قطعی دال بر الزام به تنظیم سند رسمی  و یا تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی امکان پذیر می باشد.

موعد تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت

اصولا در متن مبایعه نامه تاریخ مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت تعیین می شود. در فرض سکوت قرارداد راجع به تاریخ تنظیم سند، فروشنده مکلف است فورا نسبت به ایفاء تعهد خود اقدام نماید. در فرض تعیین وجه التزام قراردادی یا خسارت تاخیر در انجام تعهد، باید تاریخ انجام تعهد نیز معین شود؛ چرا که مطالبه وجه التزام قراردادی یا خسارت تاخیر در انجام تعهد موکول به انقضاء مدت مقرر می باشد و تا پیش از سررسید، حق مطالبه وجه التزام یا خسارت وجود ندارد.

خواهان و خوانده در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک

خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک، همواره خریدار ملک است که اصولا به موجب مبایعه نامه عادی، ملک را خریداری نموده و خوانده نیز فروشنده خواهد بود؛ جز در مواردی که فروشنده مالک رسمی ملک نباشد.

در مواردی که فروشنده شخصی غیر از مالک رسمی باشد، دعوا باید علیه فروشنده و مالک رسمی مطرح شود و کلیه ایادی که بین خریدار و مالک رسمی ملک وجود داشته باشند، باید طرف دعوا قرار بگیرند. البته حکم الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت نهایتا علیه مالک رسمی صادر می شود.

وضعیت توابع ملک در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت

هر آنچه که عرفا داخل در عنوان مبیع باشد، می تواند موضوع دادخواست خریدار قرار بگیرد. از جمله متفرعات و ملحقات ملک می توان به پارکینگ، انباری، خط تلفن، امتیاز آب و برق و … اشاره کرد. که در جهت امکان اجرای حکم ذکر آنها در ستون دادخواست ضروری است.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن

ملکی که در رهن باشد، قابل انتقال در دفتر اسناد رسمی نخواهد بود. چنانچه ترهین ملک مقدم بر بیع آن باشد، خواهان باید ابتدا الزام فروشنده به فک رهن را از دادگاه بخواهد و پس از آزاد شدن ملک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را مطرح نماید.

سابق بر این در رویه قضایی در خصوص پذیرش خواسته های الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت اتفاق نظر حقوقی وجود نداشت تا اینکه بموجب رای وحدت رویه شماره 110/5848/9000 مورخ1402/03/30 رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت راجع به املاکی که در رهن هستند بلامانع  اعلام شد؛ اما اجرای رای صادره در این دعوا موکول به فک رهن است .

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک بازداشتی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک که از سوی ادارات اجرائیات ثبت یا اجرای احکام دادگاه ها یا مراجع دادگستری بازداشت شده است قابلیت استماع در محاکم را ندارد. چنین دادخواستی در فرض تقدیم با قرار رد دعوا مواجه خواهد شد.

الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش 

براساس قانون پیش فروش ساختمان تنظیم قرارداد پیش ‌فروش باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. هر چند در عمل شاهد تنظیم قراردادهای عادی هستیم.

حال چنانچه مقدمات تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی فراهم باشد، خریدار می تواند بدون مراجعه به دادگاه از طریق اداره اجرای ثبت ، شخص مستنکف را موظف به انتقال نماید . ولی در غالب موارد مقدمات تنظیم سند رسمی از قبیل اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی مهیا نمی باشد، لذا خریدار  با توجه به صلاحیت عام مراجع دادگستری می تواند اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان علیه پیش فروشنده نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک بدون مبایعه نامه

خواهان در دعوای الزام تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت باید به نحوی از انحا اثبات کند، که حق مالکیت ملک به موجب قرارداد یا ناقل قانونی به او منتقل شده است. معمولا خواهان با ارائه مبایعه نامه عادی که دلالت بر وقوع عقد بیع میان او و خوانده دارد، این امر را نزد دادگاه اثبات می کند؛ اما در فرضی که خواهان قادر به ارائه مبایعه نامه نباشد، باید در دادخواست خود، تایید وقوع عقد بیع را نیز از دادگاه بخواهد. در فرض اثبات وقوع عقد بیع میان خواهان و خوانده، حکم به الزام فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت صادر خواهد شد.

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در صورت بی اعتباری مبایعه نامه

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در صورت بی اعتباری قرارداد بنا به دلایلی ادعایی خوانده اعم از فسخ یا بطلان قرارداد یکی از مصادیق شایع دعاوی مطروحه در محاکم دادگستری است. توضیح اینکه مبایعه نامه در صورتی می تواند تعهد الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را به فروشنده تحمیل کند که اعتبار آن محل اختلاف و شک و تردید نباشد.

به بیان دیگر اگر طرف مقابل، عقد بیع و مبایعه نامه ابرازی را مورد اعتراض قرار دهد و مدعی شود مبایعه نامه مزبور به یکی از طرق انحلال معاملات از قبیل فسخ ، بطلان یا ابطال از درجه اعتبار ساقط شده، دادگاه باید ابتدا نسبت به این ادعا رسیدگی نماید. در صورتی که عقد بیع به سبب یکی از جهات انحلال، اعتبار خود را از دست داده باشد، موجبی برای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت وجود نخواهد داشت و اگر صحت مبایعه نامه احراز شود، فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به نام خریدار محکوم خواهد شد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک  قولنامه ای

قولنامه سندی است که حاوی تعهد به انعقاد عقد بیع می باشد؛ نه خود بیع. بنابراین قولنامه واجد اثر انتقال  ملک نبوده و نمی توان بر اساس آن دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را از دادگاه تقاضا کرد. 

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در فرض فوت فروشنده

در صورت فوت فروشنده پیش از انتقال رسمی ملک، دعوا باید به طرفیت ورثه او مطرح شود؛ چرا که ورثه به عنوان قائم مقام عام متوفی در عقد بیع جانشین فروشنده خواهند بود. شایسته تذکر است نام تمامی وراث به جز زوجه متوفی باید به عنوان خوانده در دادخواست قید شود و الا دعوا به شکل قانونی مطرح نشده است. زوجه متوفی از عین اموال غیر منقول ارث نمی برد و بر همین اساس نیز نباید طرف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قرار بگیرد.

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در صورت اعطای وکالت به خریدار

عده ای معتقدند در صورتی که فروشنده به خریدار وکالت دهد تا با حضور در دفترخانه، اسناد انتقال را دریافت نماید. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قابل استماع نخواهد بود. در مقابل عده ای معتقدند اعطای وکالت را رافع مسئولیت خوانده در تنظیم اسناد رسمی انتقال نمی دانند.

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک مشاعی

چنانچه مبیع، سهم مشاعی از یک ملک باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت نسبت به همان میزان از ملک قابل استماع است. در این دعوا نیازی به طرف دعوا قرار گرفتن سایر مالکین مشاعی نمی باشد؛ هر چند برخی از مراجع معتقدند دادخواست مذکور در خصوص املاک مشاعی باید به طرفیت همه مالکین مطرح شود و طرح دعوا علیه فروشنده به تنهایی سبب رد دعوا خواهد شد.

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت علیه وکیل در فروش

در صورتی که مبایعه نامه توسط وکیل مالک امضاء شده باشد، باز هم دعوا می بایست به طرفیت مالک رسمی ملک مطرح شود و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت وکیل مالک مسموع نیست. 

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت علیه محجور

محجور می تواند خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قرار بگیرد، اما حسب مورد قیم یا ولی محجور مخاطب ابلاغیه های دادگاه بوده و جهت ارائه دفاعیات لازم در دادگاه حاضر خواهد شد.

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت علیه شخص حقوقی

اشخاص حقوقی اصولا از کلیه حقوق اشخاص حقیقی منتفع خواهند شد؛ مگر آن دسته از حقوق که مختص اشخاص حقیقی باشد. به همین دلیل می توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را علیه شخص حقوقی مطرح کرد. هر چند نماینده قانونی یا قراردادی شخص حقوقی جهت دفاع در دادگاه حضور پیدا می کند. اگر سند رسمی ملک به نام شخص حقوقی باشد، طرح دعوا به طرفیت مدیران آن شخص با قرار رد مواجه خواهد شد.

تاثیر عدم پرداخت ثمن بر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت

در هیچ یک از مواد قانونی، تعهد فروشنده به ثبت انتقال املاک منوط به پرداخت ثمن از سوی خریدار نشده است؛ البته متبایعین می توانند این امر را ضمن قرارداد درج نمایند، اما در سایر موارد نمی توان الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را موکول به پرداخت ثمن دانست. با توجه به وجود اختلاف نظر در این زمینه بهتر است طرفین در قرارداد نسبت به این امر تعیین تکلیف نمایند.

دادخواست توامان الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و الزام به تحویل مبیع

تحویل و تسلیم مبیع و متفرعات آن به خریدار به نحوی که قادر به اعمال تصرفات مالکانه باشد، یکی دیگر از تعهدات فروشنده است که از عقد بیع ناشی می شود. خریدار می تواند ضمن یک دادخواست، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و تحویل و تسلیم مبیع را از دادگاه درخواست نماید.

مطالبه وجه التزام یا خسارت تاخیر در صورت عدم تنظیم سند رسمی انتقال ملک

اشخاص می توانند ضمن عقد بیع در مورد میزان وجه التزام یا مطالبه خسارت قراردادی ناشی از تاخیر در تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت توافق نمایند. خسارت تاخیر معمولا به صورت روزانه تعیین می شود.

بهتر است در مبایعه نامه قید شود که فروشنده متعهد می شود، علاوه بر تنظیم سند رسمی بابت تاخیر در انجام تعهد، مبلغ معینی را در حق خریدار پرداخت نماید. در غیر این صورت خسارت تعیین شده به معنای خسارت عدم انجام تعهد بوده و جایگزین اصل تعهد می شود. به این ترتیب خریدار تنها استحقاق دریافت خسارت را دارد و نمی تواند الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک را از دادگاه بخواهد. در صورتی که خسارت به صورت روزانه تعیین شده باشد، شواهد حاکی از آن است که اصل تعهد مبنی بر تنظیم سند به قوت خود باقی است و دریافت خسارت بدل از انجام تعهد نمی باشد.

تفاوت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و دعوای اثبات مالکیت ملک 

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک ، انتقال مالکیت تنها نسبت به املاک دارای سابقه ثبتی قابلیت استماع دارد. در حالی که دعوای اثبات مالکیت در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی قابل طرح است.

لذا دعوای اثبات مالکیت ملک نیز در مورد املاکی که قبلا در دفتر املاک به ثبت رسیده اند قابل استماع نیست؛ چرا که برابر ماده 22 قانون ثبت، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او ‌منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.

در چه مرحله ای از ثبت ملک میتوان متقاضی ثبت را مالک رسمی دانست؟ 

اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۷۷ مورخ ۱۴۰۰/۲/۲۰ اشعار داشت “در فرض سؤال که آگهی های نوبتی انجام و مدت اعتراض به ثبت نیز منقضی شده است، ملک در مالکیت متقاضی ثبت ملک که عملیات ثبتی به نام وی ادامه و خاتمه یافته است، مستقر شده و دادگاه او را طبق ماده ۲۴ قانون ثبت مالک میشناسد، لذا منتقل اليه که با سند عادی ملک را خریداری کرده است، میتواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال علیه فروشنده مذکور اقامه کند و صدور حکم به انتقال ملک به خریدار فاقد اشکال به نظر میرسد.”

در معاملات متعدد آیا خواهان جهت الزام به تنظیم سند رسمی مکلف است کلیۀ ایادی پیشین را طرف دعوا قرار دهد؟

خریدار باید الزام کسی را بخواهد که ملک در اداره ثبت اسناد و املاک به نام وی به ثبت رسیده است اما ایادی قبلی یا حداقل ید ماقبل خود را نیز باید طرف دعوا قرار دهد تا دادخواست از لحاظ شکلی رد نشود خاطرنشان میسازد عده کمی از محاکم معتقدند کلیه ایادی باید طرف دعوا قرار گیرند.

اداره حقوقی معتقد است حتی اگر هیچ یک از ایادی نیز طرف دعوا قرار نگیرند، باز هم دعوا قابلیت استماع دارد این اداره در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۴۳۵ مورخ ۱۳۹۹/۱۰/۱۳ در این باره اشعار داشت “دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید لزوماً به طرفیت شخصی صورت پذیرد که سند رسمی به نام وی است؛ اما در خصوص دیگر ایادی که در نقل و انتقال ملک یا مال به عنوان فروشنده نقش داشته اند، با توجه به نسبی بودن اثر احکام ضرورتی به طرح دعوا به طرفیت آنها از سوی خریدار نهایی نیست؛ مگر اینکه خریدار بخواهد از طرف قرار دادن آنها برای خود، حقی قائل و از آن استفاده کند. بنا به مراتب فوق در فرض سؤال موجبی برای عدم استماع دعوا وجود ندارد.

در قرارداد پیش فروش ،اگر سازنده ملک (نه مالک )آپارتمان را فروخته باشد، چه کسی ملزم به انتقال سند میشود؟

در این حالت در صورت عدم تنظیم سند رسمی ،خریدار باید هم مالک  و هم سازنده را طرف دعوا قرار دهد و دادگاه با احراز رابطه قراردادی فی مابین مالک و سازنده (قرارداد شارکت در ساخت )مالک ملک را ملزم به انتقال سند رسمی نموده و سازنده محکوم به  پرداخت خسارات ،از جمله خسارات دادرسی و وجه التزام یا دیگر خسارات میگردد.

  •  اگر ملک به واحدهای مجزا تفکیک نشده و برای هر واحد پلاک مستقل تخصیص پیدا نکرده باشد خواهان باید در ستون خواسته شماره پلاک اصلی (مادر) را قید کند، ولی اگر ملک تفکیک و برای هر واحد سند ثبتی جداگانه صادر شده باشد ،باید پلاکی که مختص واحد متنازع فیه است قید گردد.

نکته: اگر واحد پیش فروش شده هنوز تکمیل و پایانکار و صورت مجلس تفکیکی اخذ نشده باشد بهتر است خواهان علاوه بر قید پلاک ثبتی مادر ،مشخصات دیگر از قبیل قید طبقه، ضلع شرقی یا غربی و دیگر مشخصات ملک را به دادگاه اعلام نماید تا خواسته مبهم و کلی نباشد چراکه بر فرض صدور حکم امکان اختلاف و ابهام در اجرای حکم وجود دارد. دادگاه نیز بهتر است شماره طبقه و موقعیت ملک از حیث شرق یا غرب و غیره را در رأی قید نماید تا از مشکلات احتمالی آینده جلوگیری به عمل آید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به واسطهٔ در رهن یا بازداشت بودن به چند حالت قابل تقسیم است؟

  • حالت اول: اگر ملک قبل از فروش به  خریدار، در رهن بانک بوده و خریدار با اطلاع از این موضوع آن را خریده یا پرداخت وام بر عهده خریدار گذاشته شده باشد، و بهتر است بانک مربوطه طرف دعوا قرار گیرد .دادگاه نیز با حفظ حقوق مرتهن (بانک مربوطه )حکم به انتقال ملک صادر خواهد کرد .(هر چند با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۱۴۰۲/۳/۳۰ طرف دعوا واقع نشدن بانک نباید منجر به صدور قرار عدم استماع گردد، زیرا در هر حال، ملک با حفظ حقوق مرتهن به منتقل الیه انتقال می یابد.)
  •  حالت دوم :در حالتی که ملک قبل از  فروش، در رهن بانک قرار داشته و خریدار نیز مطلع از موضوع بوده، اما فروشنده تعهد کرده قبل از موعد انتقال رسمی ملک فک رهن خواهد کرد ،ولی از این عمل سر باز زده باشد؛ در این فرض خریدار باید ابتدا دادخواست فک رهن علیه فروشنده بدهد و پس از اجرای حکم فک رهن و آزاد شدن ملک، مجدداً دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی تقدیم نماید .هر چند برخیها عقیده دارند خریدار هم زمان میتواند الزام فروشنده به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی را بخواهد .(نظر اخیر از اطاله دادرسی جلوگیری میکند و از وروردی پرونده ها میکاهد.)

 نکته :خاطرنشان میسازد بعضاً به دلیل عدم پرداخت اقساط بانک توسط فروشنده و جری تشریفات مزایده، خریدار جهت جلوگیری از فروش  ملک ،بدهی بانک را پرداخت کرده و ملک را آزاد میکند و جداگانه به فروشنده مراجعه مینمایند.

در برخی مواقع نیز مشاهده شده است، خریدار حاضر است، ملک به همان نحوی که در رهن بانک قرار دارد با حفظ حقوق مرتهن( بانک) به وی منتقل شود.

  • حالت سوم : ملک به صورت بیع نامه به خریدار منتقل میشود، اما فروشنده از سند که کماکان به نام وی بوده سوء استفاده کرده و با اخذ تسهیلات، ملک فروخته شده حالت رسمی را در رهن بانک قرار میدهد:

در این حالت فروشنده مرتکب جرم معامله معارض موضوع مادهٔ ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک شده است .در این فرض محاکم به دو دسته تقسیم شده اند

 دسته اول سند رسمی مؤخر( سند رهنی) را معتبر میدانند و آن را ارجحیت میدهند. استناد آنها به مواد ۲۲ ۴۶ قانون ثبت و خصوصاً ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی است که مقرر کرده” در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است ،حتی بر علیه اشخاص ثالث، ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته معتبر است”

 در همین مورد نیز محاکم مجدد به دو دسته تقسیم میشوند برخیها کلاً انتقال اول را معتبر ندانسته و آن را قبول ندارند، ولی عده ای دیگر معتقدند معامله اول بین طرفین معتبر بوده، ولی بانک ارجح تر از خریدار است و لذا پس از تسویه بانک ملک متعلق به خریدار است .

دسته دوم به استناد قسمت اخیر ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵ و نظرات شورای نگهبان در این خصوص اعتقاد دارند اگر برای دادگاه احراز شود انتقال ملک به صورت عادی قبل از قرار دادن آن در رهن بانک بوده است عقد رهن و سند رهنی قابل ابطال است و این معامله بدوی و مقدم است که معتبر میباشد. مضافاً اینکه براساس ماده ۱۱۷ قانون ثبت فروشنده در هر حال پس از فروش ملک به صورت عادی حق قرار دادن ملک در رهن بانک را نداشته است.

تذکر: توصیه میشود به جهت آنکه خریدار دچار محاکمی که اعتقاد به نظر نخست دارند نشود، قبل از طرح دعوای ابطال عقد رهن و سند رهنی، در دادسرای محل ،شکایت معاملة معارض موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت بر علیه فروشنده مطرح نماید. چون در صورت محکومیت فروشنده، محاکم حقوقی ناچارند وفق قاعده تبعیت دادگاه حقوقی از آراء کیفری (ماده ۱۸ قانون آیین دادرسی کیفری) عقد رهن و سند رهنی را باطل نمایند.

  • حالت چهارم :ملک پس از فروش، در واحد اجرای احکام دادگاه یا اجرای ثبت توسط طلبکار به واسطه بدهی فروشنده توقیف شده  باشد .در این حالت خریدار قبل از دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی،باید حسب مورد دعوای اعتراض ثالث اجرایی یا اعتراض به عملیات اجرایی ثبت مطرح نماید و پس از ابطال عملیات اجرایی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی تقديم کند.
  • حالت پنجم: ملک قبل از فروش، در واحد اجرای احکام مدنی یا اجرای ثبت به سبب بدهی فروشنده توقیف شده باشد. علی رغم اینکه این عمل فرشنده میتواند جرم باشد، مطابق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی معامله باطل و بلااثر است.(بطلان نسبی نه مطلق).
  • حالت ششم :ملک پس از فروش، توسط فروشنده در مرجع قضایی (برای مثال بازپرسی) تحت وثیقه قرار گرفته باشد در این حالت نیز علیرغم اینکه عمل فروشنده میتواند عنوان مجرمانه داشته باشد، خریدار میتواند با عنایت به ملاک ماده ۱۱۱ قانون آیین دادرسی کیفری و بر طبق ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی( اعتراض ثالث اجرایی) در محاکم حقوقی طرح دعوا نماید و حتماً باید اصحاب پرونده کیفری و نیز دادستان دادسرای محل را طرف دعوا قرار دهد.

 نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۱۰۱۴ مورخ ۱۳۹۸/۱۰/۱۷ مؤید همین نظر است. بنابراین ،خریدار پس از پیروزی در آن دعوا می تواند دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را تقدیم نماید.

  • حالت هفتم :ملک قبل از فروش توسط فروشنده، در مرجع قضایی (برای مثال بازپرسی) تحت وثیقه بوده باشد .در این حالت نیز علیرغم اینکه عمل فروشنده میتواند عنوان مجرمانه داشته باشد، از لحاظ حقوقی معاملهٔ وی با خریدار به استناد ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی باطل و بلااثر است. البته ناگفته نماند منظور از بطلان در این ماده بطلان نسبی است، یعنی اگر بطلان قرارداد به سود فروشنده  باشد ،عقد باطل نمیشود.

چنانچه خواهان ثمن معامله را تمام و کمال پرداخت نکرده باشد و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک را مطرح نماید، فروشنده ( خوانده ) این مسئله را به عنوان دفاع مطرح نماید، تکلیف دادگاه چیست؟

دادگاه باید حکم بر محکومیت فروشنده ملک (خوانده) به تنظیم سند انتقال به نام خریدار در قبال مابقی ثمن معامله صادر کند.

نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۸۷۱ مورخ ۱۴۰۰/۳/۱ اداره حقوقی قوه قضائیه مؤید همین نظر است که مقرر میدارد (۱) و (۲ در فرض سؤال که خریدار دعوای الزام به تنظیم سند اقامه کرده است، چنانچه خوانده در مقام دفاع اظهار نماید بخشی از ثمن پرداخت نشده است ،صدور حکم بر الزام فروشنده به تنظیم سند انتقال فقط در چهارچوب قرارداد و شروط صریح، ضمنی و بنایی آن امکان پذیر است.

بنابراین در این فرض دادگاه حکم بر محکومیت فروشنده به تنظیم سند انتقال به نام خریدار در قبال مابقی ثمن معامله صادر میکند و محکوم له این حکم فقط خریدار است که میتواند صدور اجرائیه را درخواست کند؛ منوط به اینکه مابقی ثمن را در حساب دادگستری تودیع کند یا ترتیب پرداخت آن به فروشنده را بدهد؛ زیرا تنظیم سند بدون پرداخت ثمن، خلاف قرارداد و شروط صریح، ضمنی و بنایی آن است و منوط کردن تنظیم سند به پرداخت ثمن به معنی صدور حکم بر محکومیت خریدار به پرداخت ثمن نیست .

از این جهت خریدار محکوم له محسوب نمی شود که بتواند صدور اجرائیه را درخواست کند؛ اما اگر اجرای حکم مبنی بر تنظیم سند را درخواست کند، باید وفق قرارداد مابقی ثمن را پرداخت کند.

 طبعاً قید اینکه تنظیم سند منوط به پرداخت مابقی ثمن است ،بنا به مراتب یادشده مستلزم طرح دعوای الزام به پرداخت ثمن از سوی فروشنده علیه خریدار نیست و مقید کردن تنظیم سند به پرداخت ثمن طبق قرارداد متفاوت از محکومیت خریدار به پرداخت ثمن است.

همین حکم و قاعده در دعوای مستأجر اوقاف بر تنظیم سند اجاره علیه اداره اوقاف نیز جاری است؛ به عبارت دیگر ،صدور حکم بر الزام به تنظیم سند اجاره ملک موقوفه وفق قرارداد و عرف مربوطه شرط پرداخت پذیره اوقاف است؛ هر چند الزام اداره اوقاف به تنظیم سند اجاره در قبال پرداخت پذیره مستلزم طرح دعوای جداگانه از طرف آن اداره نیست؛ زیرا دعوای مطالبه پذیره اقامه نشده، بلکه تنظیم سند اجاره به پرداخت پذیره منوط شده است.»

 خاطرنشان میسازد برخی ها معتقدند با توجه به وجود حق حبس باید قرار عدم استماع دعوا صادر گردد.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت

وفق ماده 12 قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک دارد.

خدمات تخصصی موسسه حقوقی آبان 

النهایه با عنایت به حجم و پیچیدگی دعاوی حقوقی ، صرف مطالعه مطالب تقدیمی راهگشای حل مشکلات حقوقی اصحاب دعوا نمی باشد. لذا در جهت تسهیل اقدامات حقوقی و ممانعت از تضییع حقوق ، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص برحسب نوع دعوا ، امری لازم و غیر قابل اجتناب است.

بر همین اساس موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از وکلای متخصص در هر بخش ، آمادگی کامل خود را جهت ارائه جامع ترین خدمات حقوقی اعلام می نماید.

مقالات مرتبط

116 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • در خصوص ملکی که سهم مشاعی از آن مورد خرید و فروش واقع شده است ؛آیا دعوی الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت طرح دارد؟ خواندگان این دعوی چه کسانی باید باشند؟

    پاسخ
    • اولا خرید و فروش ملک چه به صورت شش دانگ و چه به صورت سهم مشاع از نظر قانونی هیچ مشکلی ندارد لذا به تبع آن طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص سهم مشاع خریداری شده قانونا مسموع می باشد ثانیا این دعوی باید علیه صاحبان و فروشندگان سهم مشاع اقامه شود نه کلیه مالکان مشاع ملک زیرا تنظیم سند رسمی تصرف مادی در مال مشاع نیست تا نیاز به اذن سایر شرکا داشته باشد.

      پاسخ
  • آپارتمانی چندین بار مورد معامله واقع شده و آخرین خریدار که خریدار پنجم می باشد تصمیم به اخذ سند رسمی برای آپارتمان دارد.در این صورت این خریدار دعوی الزام به تنظیم خود را باید علیه چه کسی یا کسانی مطرح نماید؟

    پاسخ
    • در خصوص اینکه دعوی الزام به تنطیم سند باید حتما علیه صاحب سند رسمی مالکیت آپارتمان مطرح شود شکی نیست هر چند این صاحب سند طرف معامله با خریدار نباشد.علاوه بر آن باید کلیه ایادی قبلی نیز در دعوی الزام به تظیم سند رسمی به عنوان خوانده طرف دعوی قرار بگیرند.

      پاسخ
  • عدم پرداخت قسمتی از ثمن توسط خریدار باعث عدم استماع دعوی الزام به تنظیم سند رسمی می شود یا اینکه تاثیری در این خصوص ندارد؟

    پاسخ
    • عدم پرداخت ثمن توسط خریدار مانع از استماع دعوی الزام به تنظیم سند رسمی توسط دادگاه نمی باشد زیرا فروشنده نیز می تواند نسبت به مطالبه الباقی ثمن از خریدار با طرح دعوی حقوقی اقدام نماید

      پاسخ
  • چنانچه شخصی مالکیت منافع سرقفلی یا حق کسب و پیشه یک باب مغازه را از مالک به صورت عادی خریداری نماید لیکن مالک مغازههای متعددی از جمله مغازه موضوع فروش سرقفلی را در اختیار داشته که هنوز سند تفکیکی برای آنها به صورت جداگانه و مفروزی صادر نشده است آیا در فرض مذکور مالک منافع یک باب مغازه میتواند دعوای تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نامه نسبت به یک باب مغازه را به طرفیت مالک مطرح نماید؟

    پاسخ
    • با سلام
      نظر به اینکه مستأجر منافع عین مشخص با متراژ و سایر اوصاف مشخص را با علم به مشاع بودن آن با پرداخت سرقفلی خریداری نموده، تقاضای صدور اسناد تفکیکی از ناحیه وی نسبت به ملک مورد اجاره مسموع نمیباشد زیرا تقاضای صدور اسناد تفکیکی از ناحیه مالک عین قابل طرح میباشد نه مستأجر که مالک منافع ملک مورد اجاره است در خصوص الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره با توجه به ماده ۲۲۰ قانون مدنی، عقود متعاملین را به اجراء چیزی که در عقد منعقده بين آنان تصریح شده و مورد توافق قرار گرفته و همچنین نتایجی که به موجب عرف و عادت و یا قانون از عقد حاصل می گردد، ملزم می نماید و لذا دعوای مستأجر مبنی بر الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره مسموع میباشد.

      پاسخ
  • خواهان علیه خوانده دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داده است.همین ملک در طرح عمرانی شهرداری قرار گرفته و توسط شهرداری تملک شده است.در استعلام دادگاه اسمی از شهرداری به عنوان مالک نیامده است.تکلیف دعوی مطروحه چیست؟

    پاسخ
    • چنانچه ملک از نظر قانونی و با رعایت قوانین مرتبط توسط شهرداری تملک نشده باشد رسیدگی دادگاه و صدور حکم با رعایت قوانین در خصوص خواسته الزام به تنظیم سند بلا اشکال است.

      پاسخ
  • نسبت به ملکی که در توقیف یا بازداشت توسط مراجع قانونی می باشد آیا می توان دعوی الزام به تنطیم سند مطرح کرد؟

    پاسخ
    • در خصوص ملکی که در بازداشت می باشد ابتدا باید اقدام به رفع توقیف از ملک کرد.در صورتی که بدون رفع توقیف اقدام به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی شود در این صورت این دعوی با قرار عدم استماع مواجه خواهد شد.

      پاسخ
  • در مبایعه نامه تنظیم شده فروشنده بدون تعیین تاریخ دقیق برای تنظیم سند ،صرفا تعهد به تنطیم سند داده است.در این صورت آیا می توان فروشنده را به تنطیم سند الزام کرد؟

    پاسخ
    • در صورتی که نسبت به زمان تظیم سند در قرارداد تاریخی معین نشده باشد در این صورت باید فروشنده به فوریت اقدام به تنطیم سند نماید در غیر اینصورت خریدار می تواند ابتدا با ارسال اظهارنامه آمادگی خود را برای تنظیم سند در روز مشخص اعلام نماید و در صورت عدم اجابت با تقدیم دادخواست اقدام به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نماید.

      پاسخ
  • شخص الف آپارتمانی را از شخص ب خریداری نموده است.قبل از تنظیم سند رسمی به نام خریدار ،فروشنده فوت نموده است.در این صورت خریدار برای احقاق حق خود باید علیه چه کسانی طرح دعوی بکند؟

    پاسخ
    • از آنجا که فروشنده در زمان تقدیم دادخواست فوت نموده لذا خریدار باید وراث متوفی را طبق گواهی حصر وراثت صادره، به عنوان قائم مقام متوفی طرف دعوی خود قرار دهد.اگر ملک فرخته شده به خریدار تحویل داده نشده باشد باید علاوه بر دعوی الزام به تنظیم سند رسمی دعوی الزام به تحویل مبیع نیزعلیه وراث به قائم مقامی از متوفی مطرح نماید.لازم به ذکر است که زوجه متوفی در خصوص عین اموال غیر منقول جز وراث متوفی محسوب نمی شود.

      پاسخ
  • فردی اقدام به خرید واحد آپارتمانی کرده است.طبق استعلام از شهرداری مشخص می شود که فروشنده اساسا برای این آپارتمان پایانکار هم اخذ نکرده است در این صورت تکلیف خریدار چیست؟؟

    پاسخ
    • دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مستلزم این است که قبلا برای واحد آپارتمانی موضوع دعوی ،توسط شهرداری پایانکار و توسط اداره ثبت محل وقوع ملک،صورت مجلس تفکیکی صادر شده باشد و این دو مقدمه ی تنظیم سند رسمی می باشند.در صورتی که فروشنده اقدام به اخذ پایانکار یا صورتمجلس تفکیکی نکرده باشد خریدار باید علاوه بر دعوی الزام به تنظیم سند، در ستون خواسته الزام به اخذ پایانکار شهرداری و الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی را نیز اضافه نماید تا فروشنده ملزم به انجام مقدمات تنظیم سند نیز شود.

      پاسخ
  • در مبایعه نامه منعقد شده ،فروشنده تعهدی مبنی بر تنظیم سند رسمی نداده است.آیا می توان این فروشنده را به تنظیم سند رسمی الزام کرد؟

    پاسخ
    • طبق ماده 220 قانون مدنی عقود نه فقط متعاملین را به اجرای آن چیزی که در آن تصریح شده ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا قانون از عقد حاصل می شود ملزم هستند.تنظیم سند رسمی به نام خریدار هم یکی از لوازم عرفی عقد بیع می باشد و عدم تعهد در متن مبایعه نامه به تنظیم سند رسکی توسط فروشنده، نافی تعهد عرفی فروشنده در تنظیم سند رسمی نمی باشد.

      پاسخ
  • سلام منزلم رو فروختم ب پسر مشاور املاک محلمون ده میلیون بدهکار بودن ک پدره گفت پسرم خونه رو نمیخاد من پول خونه رو خودم دادم ده میلیون دیگه شم میدم وشما سند رو ب نام من انتقال بده با ی قولنامهٔ جدید همین کارو کردیم الان بعد از یکسال پسره اومده میگه بیا سند رو انتقال بده و با پدرش هم مشکل داره در ضمن پسر مجرده واز خونهٔ پدرش فرار کرده میخاد خونه رو بفروشه، اینجا ایا من خلافی انجام دادم اگه پسره شکایت اکنه ایا مجرم هستم باید چ کنم، پدرش میگه بیا دادخواست ابطال قولنامه بزن ب خرج خودم نمیدونم میترسم پدر پسری پاپوش درست کنن برام، ایا دادخواست رو تنظیم کنم یا نه، تشکر

    پاسخ
    • با سلام
      تا زمانی که قرارداد اولیه را با خریدار اول اقاله نکرده باشید حق واگذاری آن به شخص ثالث ( پدر خریدار) را ندارید.بهتر است با مراجعه به پدر خریدار ، قرارداد دوم را کنسل کنید و نسبت به تنظیم سند رسمی و واگذاری و تحویل ملک به خریدار اولیه (پسر) بر اساس مفاد قرارداد عمل کنید . در غیر اینصورت می تواند علیه شما شکایت انتقال مال غیر مطرح نماید و نتیجتا به یکسال تا 7 سال حبس و معادل ثمن معامله هم جزای نقدی محکوم خواهید شد.

      پاسخ
  • پدر بنده فوت شده و یک قطع زمینبی‌سند دارد، و خواهر برادر بنده می‌خواهند آن را به من بدهند،حال سوالی که پیش می‌آید؟این است که من باید این را در فرم صلح نامه زمین بدهم امضا کنند؟ یا در فرم صلح نامه سهم الارث بدهم امضا کنند؟ یا در فرم صلح نامه مال غیر منقول نقدی بدهم امضا کنند؟ کدام گزینه صحیح می‌باشد؟ در کدام فرم بدهم امضا کنند

    پاسخ
    • با سلام
      شما در هر فرمی تنظیم بفرمایید تفاوتی وجود ندارد . تمامی این فرمها در قالب عقد صلح هستند و بر اساس آن خواهر شما قدر السهم خود از سهم الارث را به شما واگذار می کند.

      پاسخ
  • سلام بنده زمینی رو توی تهران خریدم که این زمینی به متراژ 360 متر هست ولی این زمین سندش با زمین کناری یکی هست یعنی یک زمین بوده 750 متری که 360 مترش رو من خریدم تجاری بر رو بلوار هست الان مالک که زمین رو به من فروخته بعد از یکسال حاضر نمیشه بیاد توی شهرداری امضا کنه نامه تفکیک بگیره ببره اداره ثبت قسمتی که به من فروخته رو جدا کنه و انتقال بده به نامم الان میخاستم بدونم من اگر الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به تنظیم صورتمجلس تفکیکی بزنم توی اداره ثبت خود دادگاه نامه میده ولی توی شهرداری خود شهرداری بهم اعلام کرده باید خود مالک بیاد امضا کنه که من نامه بدم برای تفکیک سند الان میخاستم بدونم چجوری میشه مالک رو ملزم کنم بیاد توی شهرداری امضا کنه قولنانه محضری و مدارکمم کامل هست ممنون میشم پاسخ بدهید؟

    پاسخ
    • درود برشما می بایست با طرح دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به الزام فروشنده به ایفای تعهد اقدام نمائید و با اخذ حکم درمراحه اجرای احکام می توانید با پرداخت هزینه های تفکیک و مطالبه متعاقب آن ازمالک و یا توقیف اموال وی و تامین هزینه های مالی نسبت به ایفای حقوق خود اقدام نمائید.

      پاسخ
  • با سلام و عرض ادب
    بنده در تاریخ 99/5/16 ملک مشاعی را با وکالت بلاعزل و قولنامه بنگاهی خریداری کردم که بعد از سه ماه و قبل از انتقال سند رسمی به نام اینجانب متاسفانه فروشنده (موکل) فوت نمود و این وکالت نامه از اعتبار افتاد و اینک یکی از وراث متوفی حاضر به دادن وکالت از بابت ملک مذکور به اینجانب نیست لذا اینجانب علیه این ورثه دادخواست الزام به تنظیم سند نوشتم که انرا هم دفتر خدمات قضایی برای ارسال به دادگاه قبول نمی کند و مرا به موسسات داوری راهنمایی میکند و موسسه داوری هم نتوانسته است ورثه مذکور را حاضر به گفتگو و حل مساله کند فلذا موسسه داوری برای اقدامات بعدی و صدور رای مبلغ ده میلیون تومان اجرت طلب می کند در صورتیکه کل مبلغ این معامله 20 میلیون تومان است. ضمن پوزش از اطاله کلام می خواستم بدانم که ایا موسسات داوری بدون دادگاه میتوانند رای صادر کنند یا نه؟ و ایا بدون مراجعه به موسسات داوری نمی توان مستقیما دادخواست را به دادگاه ارائه کرد. و در ضمن مرا راهنمایی فرمایید که چگونه اقدام کنم. با عرض تشکر و خسته نباشید.

    پاسخ
    • درود برشما با توجه به اینکه منشا ارجاع به داوری توافق طرفین داوری است. با فوت احد ازطرفین قرارداد داوری باطل می شود. بنابراین ارجاع شما به داوری امری اشتباه و خلاف قانون است و شما می بایست با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت ورثه و دردادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک نسبت به احقاق حقوق خود اقدام نمائید.

      پاسخ
  • سلام خسته نباشید بنده ملکی را خریداری کردم شش دانگ که متاسفانه مالک فوت می کنه و بنده از وراث شکایت الزام به تنظیم سند رسمی کردم دادگاه تشکیل شد همه شرایط ملکی که خریداری کرده بودم را داشت قبض اقباض صورت گرفته و شاهدان هم این امر را گواهی دادند اما یکی از ورثه رفته به استناد گواهی انحصار وراثت نسبت به سهم خود سند ثبتی گرفته دادگاه بدوی حکم صادر می کنه حکمش اینه میگه کاملا شرایط بیع را داره که نسبت سایر وراث حکم به الزام تنظیم سند رسمی صادر می کنه اما نسبت به یکی از وراث که با استفاده از گواهی انحصار وراثت نسبت به سهم خود در ملک سند ثبتی میگیره قرار عدم استماع دعوا صادر می کنه حالا ایا به نظر شما دادگاه تجدیدنظر حکم را نقض میکنه و حکم الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به سهم ایشان هم صادر میکنه یا اینکه من برم شکایت ابطال سند را مطرح کنم با تشکر

    پاسخ
    • درود برشما ، رای به درستی صادر شده است و در مرحله تجدیدنظر تائید خواهد شد. ولی شما می بایست نسبت به ورثه ای که اقدام به انتقال قدرالسهم خود به صورت رسمی نموده است، نسبت به طرح دعوای ابطال سند رسمی تنظیمی با استناد واگذاری مقدم اقدام نمائید و متعاقبا نسبت به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نمائید.

      پاسخ
  • با سلام ملکی را از شخصی با مبایعه نامه عادی خریدم و وکالتنامه رسمی بلاعزل هم اخذ کردم ولی متاسفانه ایشان ماه قبل فوت کردند، با توجه به عدم شناسایی ورثه ایشان جهت احقاق حقوق خود چکاری می توانم انجام بدهم؟

    پاسخ
    • درود برشما، شما می توانید با مراجعه به شورای حل اختلاف و تقدیم درخواست تامین دلیل نسبت به اخذ نامه جهت استعلام ازاداره ثبت احوال نسبت به معرفی ورثه فروشنده اقدام نمائید و متعاقبا نسبت به طرح دعوای الزم به تنظیم سند رسمی اقدام نمائید.

      پاسخ
  • آقای م در مهر ۱۴۰۰ ملکی واقع در مزرداران را در قالب قولنامه به آقای ف میفروشد. متعاقب این ،انتقال آقای ف در آبان ۱۴۰۰ ملک را به آقای ت انتقال میدهد و سپس با طرح دعوی، الزام فروشنده به انتقال رسمی و تحویل ملک را درخواست نماید آیا علیرغم واگذاری خواهان ذینفع در دعوی شناخته میشود؟

    پاسخ
    • درود
      رکن اصلی دعاوی الزام به تحویل مبیع و الزام به انتقال سند رسمی، احراز مالکیت خواهان در تاریخ تقدیم دادخواست میباشد و خواهان قبل از طرح دعوی مالکیت خود را نسبت به ملک خریداری شده به دیگری منتقل نموده و با این وصف امکان صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تحویل مبیع و انتقال سند رسمی آن به نام شخص غیر مالک (خواهان) وجود نداشته و در نتیجه خواهان وفق ماده ۲ و بند ۱۰ ماده ۸۴ قانون آئین دادرسی مدنی ذینفع در طرح دعوی نیست و وفق ماده ۸۹ قانون مزبور میبایست قرار رد دعوی خواهان صادر گردد.

      منافع احتمالی و غیر مستقیم خواهان در طرح دعاوی الزام به تحویل مبیع و انتقال سند رسمی( از قبیل عدم پرداخت وجه التزام قراردادی به خریدار دوم) به معنای ذینفعی خواهان جهت طرح دعاوی الزام به تحویل مبیع و انتقال سند رسمی نبوده و نفع مستقیم خواهان در این دو دعوی ملاک است(به لحاظ انتقال مالکیت به شخص ثالث خواهان فاقد نفع مستقیم در این دو دعوی بوده و ذی نفع محسوب نمی گردد).

      پاسخ
  • سلام فروشنده ای ملکی که دراواخراتمام هست به من واگذارکردند و قرار بود سه ماه قبل سند بزنند ، ولی آسانسور و بخشی از بنا هنوزکامل نیست چکاری می توانم بکنم؟

    پاسخ
    • شما می بایست نسبت به طرح دعوای الزام به ایفای تعهد با خواسته های الزام به تکمیل و تحویل آپارتمان ، اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به اجبار فروشنده به ایفای تعهد اقدام نمائید.

      پاسخ
  • سلام
    همسر من یک واحد اپارتمان داره با سند رسمی بعد سال گذشته قرار شد این خونه رو به نام من بکنه و رفتیم بنگاه مبایعه نامه نوشتیم و به نامم زد ولی هولوگرام و کد رهگیری توی مبایعه نامه درج نشده

    الان من سوال من اینه که این خونه به نام من هست آیا؟؟یا مبایعه نامه ارزش ندارد؟
    مالک اپارتمان من هستم یا همسرم؟

    پاسخ
  • من یک زمین در شهرستان بصورت قول نامه‌ای خریدم که فروشنده روی زمین پروانه ساخت و نقشه اجرایی هم گرفته است قبل از بنده هم این زمین ۵ دست با قول نامه خرید و فروش شده و مدارک هم هست. حالا بعد از چند ماه مشخص شده که زمین من و زمین‌های اطراف که بعضی از زمین‌ها هم خانه بنا شده بین ۲ نفر به جز خریداران و فروشنده‌ها این زمان مشکل قضایی سر مالکیت کل زمین‌ها هست که زمین من هم یکی از آنهاست پیش آمده. من هم قصد فروش زمین دارم اما یکی از آنها ادعای مالکیت دارد و اجازه فروش نمی‌دهند تکلیف بنده چیست از چه کسی باید شاکی شوم؟

    پاسخ
    • شما ابتدا دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت همه ایادی قبل بدهید اگر دادخواست شما به دلیل اینکه فروشنده حقی نسبت به ملک نداشته و ملک متعلق به دیگری را فروخته دادخواست مطالبه وجه بابت مبیعی که مستحق اللغیر در آمده به نرخ روز به طرفیت فروشنده‌ای که به شما فروخته بدهید .

      پاسخ
  • ملکی را ۴۵سال پیش خریدم واز همان زمان درتصرفم می‌باشد ولی متاسفانه سند را انتقال ندادم وهیچ گونه سند عادی هم ندارم. شخص فروشنده ۲۰سال پیش فوت نموده حالا تعدادی از فرزندان مرحوم گواهی می‌کنند که پدرشان ملک را فروخته به اینجانب ودر زمان حیاط هم اقرار می‌نموده. باتوجه به توضیحات و موارد زیر آیا وراث دیگر را توان ملزم به انتقال سند کرد.
    ۱_۴۵سال است که ملک درتصرفم است که ۲۵ سال آن در زمان حیاط فروشنده بوده.
    ۲-دونفر از وراث اصلی فوت نمودند.
    ۳_مورد معامله ومالکیت اینجانب مورد گواه بسیاری از همشهریان می‌باشد.
    ۴_می توانم گواهی تعدادی از وراث مبنی بر اینکه پدرشان این ملک را به اینجانب فروخته را بگیرم
    ۵-با فروشنده هیچ مشکلی نداشتم فقط سهل‌انگاری شده

    پاسخ
    • وراث دیگر ملزم به انتقال سند نیستند ابتدا می‌بایست مالکیت خود را از طریق دادگاه اثبات نمایید
      و بعد از اثبات می‌توانی درخواست انتقال داشته باشید چرا که قرارداد وجود ندارد

      پاسخ
  • سلام ایا با کپی سند کسی میشه وام گرفت؟
    یا باید صاحب سند و اصل سند باشه؟

    پاسخ
  • چنانچه در خصوص ملکی پایان کار صادر نگردیده و صورت مجلس تفکیکی اخذ نشده باشد آیا صرفا طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی بدون اینکه دو موضوع فوق مورد خواسته خواهان قرار گیرد قابل استماع است یا خیر؟

    پاسخ
    • با سلام
      صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی یک آپارتمان از یک مجموعه منوط به اینست که آپارتمان مذکور به طریق رسمی تفکیک شده و حدود اربعه و مشاعات آن مشخص شده باشد، بنابراین چنانچه خواسته خواهان الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی و اخذ پایان کار شهرداری باشد، دادگاه باید براساس خواسته خواهان نسبت به اخذ پایان کار و تفکیک نیز مبادرت به صدور رأی نماید.

      پاسخ
  • زمینی رو میخوام خریداری کنم که سند نداره و مبایعه نامه‌ای هستش
    از کجا باید مطمن بشم که زمین رو قبل من به کس دیگه نفروخته باشند؟
    اگه بعد از خرید برای زمین سند بگیرم مبایعه نامه‌های قبل رو میتونه از اعتبار بندازه؟
    راه خرید بی‌دردسر زمین چی هست

    پاسخ
  • ما دوتا همسایه هستیم در خانه قدیمی ک یک راه مشترک داریم به متراژ ۵۰ متر و عرض ۳ متر ک در قول نامه قید شده راه هوایی و حق ساخت بر روی راه برای ما میباشد الان موقع تقسیم راه این حق هوای راه توفیقی به حال ما داره یا به مساوات باید تقسیم شود؟

    پاسخ
  • سلام.ملکی دارای سند رسمی را با قولنامه عادی خریدم.
    فروشنده شرط کرده تعهدی برای حضور در دفتر خانه وانتقال سند ندارد.
    میتوانم التزام به انتقال سند کنم یا نه.
    لطفا راهنمایی کنید.اگه وکیل میخواد معرفی کنید

    پاسخ
    • درود بر شما
      سوال شما و توضیحات آن کامل نیست . با فرض امکان تنظیم سند رسمی درج شرط عدم تعهد فروشنده به انتقال سند رسمی تعهد قانونی ایشان را ساقط نمی کند. جهت ارائه مشاوره دقیق تر با دفتر موسسه تماس حاصل فرمایید.

      پاسخ
  • سلام.ملکی دارای سند رسمی رابصورت عادی خریدم.با این شرط که فروشنده تعهدی به انتقال سند ندارد.
    چیکار کنم.

    پاسخ
    • با سلام
      اگر ملک مورد بحث دارای سند رسمی باشد ، می توانید درخواست الزام به تنظیم سند رسمی مطرح نمایید . در غیر اینصورت نمی توانید از طرف مقابل انتظار انتقال سند را داشته باشید و البته تمام این موارد به وضعیت ملک و نحوه تنظیم قرارداد بستگی دارد و علی ایحال شرط مندرج در مبایعه نامه (فروشنده تعهدی به انتقال سند ندارد) قانونی نمی باشد.

      پاسخ
  • پدر من حدود۳۵ سال پیش زمینی خریده که ۳ سال پیش درخواست تامین دلیل داده ولی با توجه پلاک ثبتی قولنامه سند به نام شخصی نبوده و کارشناس دادگستری هم. سر زمین امدن و جواب دادخواست رو دادن. برای مجوز ساخت به شهرداری مراجع کردن که گفتن زمین تو طرح فضای سبز و با قول نامه به جایی نمی‌رسید. مگر اقدام کنید برا گرفتن سند. می خواستم ببینم با توجه به مطالب بالا پدرم می‌تونن سند بگیرن

    پاسخ
  • ملکی رو میخوام بخرم ۷ نفر وارث داره یه نفر امضا نمیکنه بخرم چی میشه؟

    پاسخ
    • سلام
      معامله نسبت ب همه طرفین راضی به معامله صحیح است ولی نمی توانید الزام شخص ناراضی را بخواهید . از طرفی فروشندگان دیگر هم نمی توانند نسبت به تحویل ملک یه شما اقدام نمایند تنها راه فروش و تقسیم مال مشاع است.

      پاسخ
  • ملکی را خریدیم و پیش پرداخت هم دادیم و طرف نمیاد سند بزنه الان چکار کنم؟

    پاسخ
  • کامران واقف
    دسامبر 9, 2023 12:30 ب.ظ

    (الف) یک قطعه زمین را از (ب) خریداری کرده و دو ماه بعد دادخواست الزام (ب) به تنظیم سند رسمی را تقدیم دادگاه می کند حدود یک ماه پس از انعقاد عقد بیع و قبل از تنظیم سند رسمی طلبکاران (ب) این زمین را از طریق واحد اجرای احکام توقیف و تقاضای فروش ملک را از طریق مزایده می کنند در این حالت وکیل چه اقداماتی میتواند انجام دهد؟

    پاسخ
    • با سلام
      به نظر میرسد که (الف) باید بدواً به عنوان ثالث نسبت به عملیات اجرایی اعتراض کند و تقاضای ابطال عملیات اجرایی را نماید و پس از صدور حکم ابطال، تقاضای الزام (ب) به تنظیم سند رسمی را نماید. بنابراین دعوی (الف) در موقعیت فعلی قابلیت استماع ندارد و باید قرار عدم استماع دعوی به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی صادر شود.

      پاسخ
  • در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی چنانچه خواهان یکی از ایادی متعدد ماقبل را در ردیف خواندگان قید نکند اما مالک ثبتی را طرف دعوی قرار دهد آیا دعوی به کیفیت مطروحه قابلیت استماع دارد؟

    پاسخ
    • دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید لزوماً به طرفیت شخصی صورت پذیرد که سند رسمی به نام وی است؛ اما در خصوص دیگر ایادی که در نقل و انتقال ملک یا مال به عنوان فروشنده نقش داشته اند با توجه به نسبی بودن اثر احکام ضرورتی به طرح دعوا به طرفیت آنها از سوی خریدار نهایی نیست؛ مگر اینکه خریدار بخواهد از طرف قرار دادن آنها برای خود حقی قایل و از آن استفاده کند. بنا به مراتب فوق موجبی برای عدم استماع دعوا وجود ندارد

      پاسخ
  • چرا انقدر شما خوبین واقعا؟؟
    خدا عوضتون بده
    ۹۰ درصد سایتهایی که ادعای پرسش و پاسخ رایگان حقوقی دارن، یا اصلا بلد نیستن یا حوصله جواب دادن بیشتر از ۲،۳ کلمه رو ندارن
    بلا نسبت، فکر میکنن مردم مث خودشون….. و نمیفهن فقط به خاطر جنبه تبلیغ سایتشون این خدماتو گذاشتن.
    انگشت شمارن سایت هایی مثل سایت شما که وکلا هم به معنای واقعیه کلمه با معلومات باشن، هم درست ترین و بهترین راه حقوقی رو تو یه پاسخ ارائه بدن
    پایدار باشید

    پاسخ
  • درصورت فراموش شدن امضا فروشنده در دفتر خانه در روز زدن سندوبا عنایت به اینکه بقیه امضاها اخذ شده باشد، ایا بدون امضا فروشنده زمین در سند، انتقال سند به خریدار امکان پذیر است؟

    پاسخ
  • با توجه به اینکه فروشندهٔ ملک، در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نگردید (و ارائه مدارک برای انتقال سند را موکول به شش ماه بعد نمود)، گواهی عدم حضور را گرفتم. یکی از بندهای مبایعه نامه بیان میدارد «در صورتیکه عدم اجرای تعهد از طرف فروشنده باشد، وی مکلف است به ازای هر روز تاخیر، سه میلیون ریال به عنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد به طرف مقابل پرداخت نماید». گیریم خریدار و فروشنده روی تاریخ جدیدی برای حضور در دفترخانه به منظور تنظیم سند به توافق برسند و در تاریخ مزبور کلیه امورِ مربوط (شامل: ارائه پایان کار توسط فروشنده/پرداخت تتمه مبلغ معامله توسط خریدار) عملی و محقق شود. آیا در چنین شرایطی، حق اخذ جریمه تاخیر برای اینجانب (خریدار) محفوظ خواهد ماند؟

    پاسخ
  • سلام من یک خانه فروختم و هنگام سند زدن متوجه شدم طبق کروکی اضافه مساحت داره ولی هنگام فروش به خریدار جدید چیزی نگفتم ولی مبلغی بابت سند زده از ثمن قرارداد گذاشتیم حالا می‌خواستم ببینم برای گرفتن سند تک برگی چیکار باید کنم لطفا منو راهنمایی کنین

    پاسخ
  • اگر روز سند در دفترخانه فروشنده حاضر نشود و من که خریدار هستم همان روز گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه نگیرم بعدا برای اقدام به الزام تنظیم سند آیا به مشکل میخورم؟ چیکار کار باید کنم؟

    پاسخ
    • سلام نه نگران نباشید شما می‌تونید اظهرنامه‌ای به طرف مقابل ارسال نمایید و همان ارسال نامه در الزام به تنظیم سند برای شما کفایت خواهد نمود در واقع شما برای الزام به تنظیم سند نیازی به گواهی ندارید ولیکن برای الزام به پرداخت خسارت عدم انجام تعهد حتما باید گواهی دفتر خانه داشته باشید .

      پاسخ
  • سلام روز بخیر ما با فامیلمون خونه خریدیم اما چون وام زوجین میخواست خونه رو به نام اونا گرفتیم الان یه وکالت تام بگیریم اون ۳دانگو خوبه یا قولنامه بنویسیم

    پاسخ
  • دادخواستی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی مال غیر منقولی تقدیم و پس از وصول استعلام وضعیت ثبتی مالکیت خوانده در ششدانگ ،مزبور، حکم به نفع خواهان صادر میشود بعد از صدور اجراییه و در جریان اجرای حکم اداره ثبت در پاسخ به استعلام دفترخانه اسناد رسمی محل تنظیم سند موقوفه بودن دو دانگ مورد خواسته را اعلام میکند و اجرای احکام هم پرونده را جهت تعیین تکلیف به دادگاه ارسال می.کند. حال تکلیف دادگاه چیست و وضعیت تنظیم سند به چه شکل خواهد بود؟

    پاسخ
    • در صورتی که پس از قطعیت حکم و شروع عملیات اجرایی معلوم شود که مقداری از این ملک موقوفه است باب اعتراض به حکم قطعی در قالب اعتراض ثالث باز است و متولی موقوفه میتواند به عنوان معترض ثالث به حکم قطعی مورد اشاره اعتراض کند و حتی در صورتی که از اجرای حکم ضرری متوجه اوقاف باشد بر حسب ماده ۴۲۴ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادگاه مربوطه می تواند با اخذ تأمین از معترض اجرای حکم را متوقف کند.

      پاسخ
  • آیا میتوان در نقل و انتقال املاک و اعیان غیر منقول فاقد پلاک و سند رسمی طرف دعوا را الزام به تنظیم سند و انتقال رسمی کرد؟

    پاسخ
    • نمی توان بایع را در انتقال املاک فاقد پلاک ثبتی و سند رسمی به انتقال و تنظیم سند رسمی ملزم کرد چرا که این امر یک تکلیف مالایطاق میباشد یعنی فروشنده به امری که مورد توافق و تعهد و یا شرایط طرفین العقد نبوده است اجبار شده است.

      پاسخ
  • در دعوای الزام به تنظیم سند چنانچه فروشنده ملک را در رهن بانک قرار داده باشد آیا امکان صدور رأی ماهوی به نفع خریدار با حفظ حقوق مرتهن بانک وجود دارد و یا اینکه تا قبل از خروج ملک از رهن امکان صدور رأی ماهوی میسر نبوده و دعوا به نحو شکلی رد میگردد؟

    پاسخ
    • با سلام
      مستفاد از ماده ۷۹۳ قانون مدنی بیع مال مرهون غیر نافذ است و همان گونه که در رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۱۳۷۱/۸/۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور آمده، همین که معامله مذکور بالقوه نافی حق مرتهن باشد کافی است با این حال چون حفظ حقوق مرتهن مبنای این حکم است به نظر میرسد پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مرهون مورد معامله با حفظ حقوق مرتهن بلا اشكال باشد. رأی اصراری شماره ۳۱ مورخ ۱۳۷۷/۱۲/۱۱ دیوان عالی کشور مؤید این نظر است. . ثانياً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک، در صورتی که ملک مربوط در توقیف اشخاص ثالث قرار داشته باشد مادام که از ملک مزبور رفع توقیف به عمل نیامده با عنایت بـه مـواد ۵۷٫۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، قابل استماع نمی باشد.

      پاسخ
  • بنده در ۱۰ خرداد ۱۴۰۲ ملکی خرید کردم که در قولنامه ذکر شد تاریخ تنظیم سند ۱۲ شهریور
    بنده ۱۲ شهریور با پول به محضر مراجعه کردم و گواهی عدم حضور گرفتم و مبلغ خسارت روزی ۱ میلیون تومان قید شد
    الان ۱۵۰ روز گذشته و سازنده تماس گرفته گفته
    ۱. مبلغ وام شما به ۳۷۵ تغیرر کرده و باید ۲۵ بقیه نقد بدید
    ۲. باید سود وام مشارکت که خودش گرفته ۳ سال پیش به ملغ ۵۰ میلیون هم من بدم
    در صورتی که هیچ کدام از اینها در قرار داد ذکر نشده بود و فقط ذکر شده ۴۰۰ میلیون وام دارد
    ۳ الانم هم اعلام کرده که این وام وام زوجین هست و باید سندت ۳ دانگ ۳ دانگ شراکتی بخوره و من نمیخوام شراکتی بشه
    چیکار کنم

    پاسخ
  • سلام وقت بخیر، اخیرا خبری خوندم مبنی بر ابطال اسناد غیر رسمی در آینده ما منزل مون مبایعه نامه ایه و سند رسمی نخورده خواستم بدونم آیا با وضع این قانون فروشنده قبلی میتواند ادعای مالکیت کنه و ملک و تخلیه کند. (درضمن خریدار پدر بنده فوت کردن)

    پاسخ
  • بنده در محضر امضا نکردم جعل صورت گرفته و بنده در این ۱۰سال
    نه قولنامه دیدم و نه قرارداد را. حال خواهان‌ها دادخواست الزام سند رسمی اعیان و عرصه مبیع و دادگاه غیابی صادر کردند. احتمال هستش دادگاه تجدید نظر استان وکالت‌نامه بلاعزل جعلی را از صاحب ملک بخواهد خوانده وکالتی را مشاهده نکردم اگر می‌دیدم زودتر خودم اقدام میکردم

    پاسخ
  • ملکی را بصورت قولنامه‌ای از سازنده ملک خریدم و متعهد گردید در تاریخی مشخص در دفترخانه حضور یابد و سند را بنام بنده بزند و مابقی ثمن معامله را دریافت نماید.
    حالا بعد از گذشت چندماه اعلام کرده که نمیتواند سند بگیرد. (احتمالا ملک منابع طبیعی باشد) – دفتر ثبت اسناد هم اعلام کرده که این ملک پلاک ثبتی دارد ولی نمیگوید که متعلق به چه شخصی است.
    در قرارداد یکی از بندها امده که کلیه خیارات ولو خیار غبن اگرچه فاحش ولو افحش همچنین خیار تدلیس از طرفین ساقط گردید. البته در جای دیگری از قرارداد ذکر شده که در صورتی که فروشنده به تعهداتش عمل نکند، ملک به قیمت روز کارشناسی شده و سی درصد نیز بعنوان جریمه به خریدار پرداخت میگردد. بند عدم فروش مال غیر توسط فروشنده هم ذکر شده.
    حالا فروشنده بدون انجام تعهداتش، مابقی ثمن معامله را طلب میکند و من نمیدانم این ملک منابع طبیعی است یا مال غیر یا… سند هم که اعلام کرده نمیتواند بگیرد.
    آیا من میتوانم معامله را فسخ کنم و خساراتم را از ایشان بگیرم؟ یا مبلغ ملک را به قیمت روز و به نرخ سنددار از فروشنده درخواست کنم؟

    پاسخ
    • در صورتی که می‌خواهید از وضعیت پلاک ثبتی اطلاع پیدا کنید می‌تونید دادخواست تامین دلیل با جلب نظر کارشناس ذیصلاح مطرح کنید.
      سپس در صورتی که مایل به عدم فسخ قرارداد هستید، دادخواست الزام به انجام تعهد بدید
      در صورتی که بخواهید فسخ کنید، با توجه به توضیحات ارائه شده، به صورت ضمنی امکان فسخ پیش بینی شده و شما می‌تونید اظهار نامه مبنی بر فسخ و مطالبهٔ ثمن معامله و جریمه بر طبق قرارداد، برای فروشنده ارسال کنید و سپس دادخواست اعلام فسخ معامله به انضمام دریافت جریمهٔ قراردادی با جلب نظر کارشناس را مطرح کنید در صورتی که ملکی مستحق للغیر باشد خریدار میتواند قیمت روز ملک را مطالبه کند .

      پاسخ
  • در بسیاری از مبایعه نامه ها شرط میشود که مابقی ثمن در زمان تنظیم سند یا همزمان با تحویل مبیع پرداخت شود؛ چنانچه خریدار دعوای تنظیم سند و یا تحویل مبیع مطرح نماید در فرضی که خوانده دفاع نماید، تنظیم سند یا تحویل مبیع در مقابل مابقی ثمن معامله میباشد و از دادگاه درخواست کند که خواهان را نیز به پرداخت ثمن در مقابل تنظیم سند و تحویل مبیع محکوم نماید تکلیف دادگاه چیست؟

    پاسخ
    • با سلام

      با توجه به اینکه تعهدات طرفین قرارداد متقابل بوده) مانند حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال رسمی مالکیت که موکول به پرداخت ثمن معامله میباشد) بنابراین دادگاه در مقام انشای حکم باید به کلیه شرایط مندرج در قرارداد و آثار ناشی از آن توجه کند به طوری که در قبال انتقال رسمی مورد معامله پرداخت باقی مانده ثمن معامله به خوانده مورد حکم قرار گیرد بنابراین بر طبق کلیات ماده ۱۰ قانون مدنی و بر طبق قاعده انصاف و عدالت و توجهاً به اینکه تعهدات طرفین متقابل بوده و انجام و عمل به یکی از تعهدات موکول به انجام تعهد دیگر میباشد تا باقیمانده ثمن در مقابل تنظیم سند پرداخت نشود دادگاه نمیتواند حکم بر الزام به تنظیم سند رسمی بدهد و و دادگاه این اختیار را دارد تا حکم به تنظیم سند رسمی یا تحویل مبیع در مقابل پرداخت مابقی ثمن صادر نماید و این موضوع خارج از خواسته و محکومیت بدون طرح دعوا نمی باشد.

      پاسخ
  • چنانچه شخصی به موجب تصمیم دادسرای انقلاب ممنوع المعامله باشد، سپس یک قطعه زمین را به موجب عقد بیع به دیگری انتقال دهد و خریدار دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال تقدیم نماید آیا دعوا قابلیت رسیدگی دارد؟ چه تصمیمی اتخاذ میگردد؟

    پاسخ
    • یا سلام
      خوانده پس از تصمیم مرجع قضایی به ممنوعیت در انجام معامله یک قطعه زمین را به دیگری فروخته است؛ بنابراین به نوعی اهلیت نداشته و معامله مخدوش و فاسد است و به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی؛ بیع فاسد اثری در تملک ندارد و این معامله باطل است. مبنای بطلان حق غیر بودن موضوع معامله نیست بلکه ممنوعیت قانونی انعقاد این گونه معاملات است که موجبات بطلان آنها را فراهم مینماید و معامله ممنوع در حقیقت معامله نامشروع بوده و همان گونه که قمار و گروبندی باطل است. بنابراین، باطل بودن معامله مربوط به ممنوع المعامله بودن را میتوان ناشی از حکم قانونگذار آنها به لحاظ ارتباط موضوع با نظم عمومی تلقی نمود و بطلان مذکور مطلق است و نسبی نیست و چنین شخصی نه تنها شخصاً بلکه از طریق نمایندگان قانونی خود مجاز به معامله نخواهد بود والا باطل خواهد بود. هر یک از بایع و مشتری باید به موجب ماده ۳۴۵ قانون مدنی، اهلیت قانونی برای معامله داشته باشند

      پاسخ
  • قرار گذاشتیم که توی دفترخونه سند رو به نامم بزنه ولی فروشنده توی دفتر خانه اسناد رسمی حاضر نشده چیکار کنم؟

    پاسخ
    • اگر شما خریدار هستید و در روز مشخص شده برای تنظیم سند در دفتر خانه حاضر شدید و فروشنده حاضر نشد و سر دفتر گواهی عدم حضور ایشان را به شما نداد، حتما در همان روز برای فروشنده اظهارنامه مبنی بر عدم حضور بفرستید زیرا با این روش می توانید از همان روز حتی بدون گواهی عدم حضور، خسارت مربوط به تاخیر در تنظیم سند را از فروشنده مطالبه کنید

      پاسخ
  • در پرونده ای حکم به الزام به تنظیم سند صادر شده است رأی صادره مورد تجدید نظرخواهی محکوم علیه واقع شده است لیکن تجدیدنظرخواهی خارج از مهلت تشخیص و قرار رد تجدید نظرخواهی صادر شده است. به نظر شما در فرضی که تجدیدنظرخواهی خارج از مهلت تشخیص داده شده و در اجرای تبصره ۲ ماده ۳۳۹ قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد تجدید نظرخواهی صادر شده باشد، شروع به اجرا مستلزم قطعیت قرار رد است یا خیر؟

    پاسخ
    • مستنداً به ماده ۱ قانون اجرای احکام مدنی، حکم قطعی قابل اجراست. نظر به اینکه با انقضاء مهلت تجدید نظرخواهی حکم صادره قطعی بوده و به درخواست محکوم لــه قابلیت اجرا خواهد داشت و تجدید نظر خواهی خارج از مهلت و صدور قرار رد تجدیدنظر خواهی مانع اجرا نخواهد بود ولی به نظر میرسد با اخذ وحدت ملاک از ماده ٣٠٦ قانون آئین دادرسی مدنی نقض قرار رد تجدید نظرخواهی به مفهوم پذیرش حق تجدید نظر خواهی است و موجب توقف اجرا خواهد شد.

      پاسخ
  • دو نفر به نامهای الف و ب بصورت ۳ دانگ ۳ دانگ مالک آپارتمانی هستند. الف ۳ دانگ متعلق به ب را میخرد و بابت ثمن معامله چک میدهد و شرط میکند که اگر چک برگشت خورد فروشنده حق فسخ دارد ولی قبل از موعد چک، الف ۶ دانگ را به ج میفروشد ولی معامله بین الف و ب به علت برگشت چک فسخ میشود و ب حکم تأیید فسخ هم میگیرد حالاج دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به ۶ دانگ بدهد یا ۳ دانگ؟

    پاسخ
    • مستنداً به مفهوم ماده ۳٦٣ قانون مدنی، وجود خیار فسخ در عقد بيع، مانع انتقال نیست . ج می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی 6 دانگ درخواست نماید و فروشنده هم به علت برگشت چک ، معامله را فسخ کرده که صرفا متعهد به استرداد ثمنی که دریافت نموده به خریدار اول است و خریدار هم نسبت به بدل ثمن ملک در زمان قطعیت حکم فسخ، در قبال فروشنده ضامن است .

      پاسخ
  • پس از تنظیم مبایعه نامه برای خرید ملک خریدار میبایست جهت تغییر مالکیت ملکی که خریده اقدام کند آیا قانونگذار جهت تغییر مالکیت مدت محدودی به وی زمان داده است و این زمان چقدر است؟ تکلیف خریداری که در این مدت اقدام نکرده چه خواهد شد ثمن معامله تکلیفش چه میشود

    پاسخ
  • سلام . وقت بخیر. زوج در زمان حیات خود ۳دانگ منزل مسکونی را به نام زوجه با سند عادی بدون عوض واگذار میکند ملک در اداره ثبت پلاک ثبتی مجزا ندارد و اوقافی است
    خانم یکبار دادخواست اثبات وقوع عقد و الزام به تنظیم سند رسمی داده چون پلاک ثبتی مجزا نداشته و  استعلام ثبت پاسخ نداده ، قرارعدم استماع خورده
    با توضیحات فوق آیا در این مورد دادخواست تنفیذ صلحنامه به طرفیت ورثه راهکار درستی است یا خواسته دیگری باید داد؟

    پاسخ
  • خداقوت. من ی ملک دارم. ی ملک هم دارم که با همسرم ۳ دنگ ۳ دنگ شریکیم. رهن بانکه خونه و دو سال از قسطش مونده. همسرم میگه ملکت رو بده من بفروشم در عوض سه دنگ از خونه که به نام منه رو میدم بهت . میگن باید معاوضه نامه نوشته بشه یا مباهیه نامه که توش قید بشه در ازای دادن این سه دنگ به من من اون خونه رو دادم بهشون. در واقع عوض کردیم با هم خونه ها رو. میخوام ببینم چ کنم که بعدا برم بدون ایشون سند بزنم اون خونه رو بنام خودم. و آیا این فروش یا مباهیه نامه یا معاوضه نامه کار سند رسمی رو میکنه برام؟ یا اینکه چی قید بشه در معاوضه نامه که بعدا به هر دلیلی پشیمون شد از کارش نتونه ادعایی کنه؟؟

    پاسخ
    • سلام باید قرارداردی تنظیم کنید که در قبال سه دانگ ملک مزبور ملک دیگری به عنوان ثمن به همسرتون منتقل شده است .البته بهتر است برای این کار از یک وکیل بخواهید براتون قرارداد جامع و کامل تنظیم کند که در آینده به مشکل نخورید .

      پاسخ
  • با سلام بنده ملکی خریده‌ام از پدرم کد رهگیری دارم پدرم فوت کرده بقیه وراث نمیان سند بزنن باید چکار کنم سند بنام پدرم هست

    پاسخ
  • سند و بنچاق چه فرقی دارند؟

    پاسخ
    • اگر بنچاق به همان معنای اولیه مد نظر باشد که منظور همان اسناد دست نویس قدیمی است که به عنوان سند مالکیت استفاده می شده است، اما امروزه بنچاق که در حقیقت نام اصلی آن «برگ معاملات تک برگی» است، که در میان عموم مردم به بنچاق معروف است.

      بنچاق کم کم از میان مردم به قانون راه یافت و در قانون لفظی به نام بنچاق نداریم. این برگ که مردم به آن بنچاق میگویند و قانون آن را برگ معاملات تک برگی مینامد، همان است که در آن تمامی جزئیات، متعلقات و مشخصات ملک از جمله شماره‌های مربوط به آب، برق، تلفن و غیره نوشته میشود.

      پاسخ
  • با سلام و خسته نباشید.
    ما در سال 81 آپارتمانی خریدیم که نو ساز بود و سند آن درست نبود بعد آن را به شخص دیگری فروختیم و مقداری از پول آپارتمان را برای محضر گذاشتیم.
    هنوز بعد 15 سال سند ملک نخورده و مالک آن هم فوت کرد.
    می خواستم بدانم ما می توانیم از شخصی که آپارتمان را خریدیم(ورثه) شکایت کنیم؟و پولی که قرار بود هنگام سند خوردن در محضر بگیریم به دست ما میرسد؟
    با تشکر

    پاسخ
    • سلام. شما باید پس از آماده شدن سند ملک نسبت به حضور در محضر اقدام میکردید.
      اما نگران نباشید بهتره اول با ارسال اظهارنامه نامه به ورثه از ایشون بخواهید تا در یک تاریخ مشخص به دفترخانه مشخصی مراجعه کنند و طرفین به تعهداتشون عمل کنند.
      اگر از این طریق به نتیجه نرسیدید با استناد به اظهارنامه ارسالی دادخواست «مطالبه وجه» به طرفیت ورثه اقامه کنید.

      پاسخ
  • بنده قبل از ازدواج با همسرم، مالک یک آپارتمان ۸۸ متری در مرکز شهر بودم در ضمن شاغل هم بودم بعد از بدنیا آمدن فرزندم بدلیل اینکه برایم امکان کار کردن نبود و حقوق همسرم هم کفاف مخارج زندگی را نمی داد مجبور به فروش آپارتمان شدم تا همسرم با بستگانش صاحب مغازه ای شوند . بماند که بستگانش کلاه سرمان گذاشتند ، بعد چند سال دوباره زندگی را از صفر شروع کردیم ، و با وام وکمک خانوادم توانستیم یک آپارتمان ۶۸ متری در جنوب شهر تهیه کنیم چون وام را همسرم گرفته سند خانه به نام همسرم میباشد .
    سوال من این است
    ۱- آیا من میتوانم در ازای ملک خودم بدون اینکه طلاق بگیرم قانونا صاحب ملک همسرم بشوم
    ۲- در صورت فوت همسرم ، در آن شرایط چگونه میشود
    با تشکر فراوان از شما

    پاسخ
    • سلام. شما می توانید با مراجعه به دفتر اسناد رسمی نسبت به تنظیم وکالت بلاعزل در خصوص انتقال ملک، اقدام کنید. اما از آنجا که عقد وکالت، عقدی جایز است ( یعنی با مرگ هریک از طرفین، از اعتبار ساقط می گردد) بهتر است جهت استحکام بیشتر پس از مراجعه به مشاورین املاک، با تنظیم مبایعه نامه، انتقال ملک را قطعی کنید.

      پاسخ
  • طاهری نیا
    می 17, 2024 10:26 ب.ظ

    الزام به تنظيم سند رسمي چه زماني اتفاق مي افتد و آيا امکان الزام فروشنده به تنظيم سند رسمي وجود دارد يا خير؟

    پاسخ
    • شخصي به موجب قولنامه عادي ، ملکي را خريده است ؛ فروشنده هشتاد درصد از مبلغ معامله را دريافت کرده و بيست درصد مابقي مي بايست در دفترخانه و موقع انتقال سند پرداخت شود.
      فروشنده از حضور در دفترخانه و انتقال قطعي سند خودداري مي کند. لذا در اين مبحث خريدار مي تواند فروشنده را ملزم به تنظيم سند رسمي نمايد.
      به نحوي که مي تواند به دادگستري مراجعه و دادخواست « الزام به تنظيم سند رسمي » را تکميل و تقديم دادگاه نمايد.

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

keyboard_arrow_up