مطالبه قیمت کسری مساحت ملک 

مطالبه قیمت کسری مساحت ملک در فرضی است که زمین یا آپارتمانی بنا به تراضی طرفین با متراژ مشخص و با تعیین ثمن معامله به صورت مترمربع به خریدار واگذار می شود. ولی بعدا با انجام نقشه برداری یا اخذ صورتمجلس تفکیکی ،کسری آن احراز می گردد. در این صورت در وضعیتی که توافقی در خصوص این موضوع در متن قرارداد پیش بینی شده باشد، براساس تراضی عمل می شود. در غیر اینصورت خریدار می تواند با طرح دعوای مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت ملک به نرخ روز طبق نظر کارشناس ، نسبت به احقاق حقوق خود اقدام نماید. ولی در فرضی که ملک به صورت یکجا و بدون تفکیک هر مترمربع در ازای ثمن مشخص، واگذار شود، خریدار صرفا می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.

شرایط مطالبه قیمت کسری مساحت ملک ( شرایط مطالبه ما به التفاوت کسری مساحت زمین ) 

بموجب مواد 355 و 384 و385 قانون مدنی امکان مطالبه قیمت کسری مساحت ملک منوط به این است که در تراضی طرفین قرارداد، ملک (آپارتمان ، مغاز ، زمین ) با شرط متراژ مشخص و به ازای هر متر مربع از ملک ، ثمن مشخصی در ازای آن تعیین شده باشد. در غیر اینصورت ، چنانچه شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی قرار گرفته باشد، ولی ثمن برای کل مبیع بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت معین شده باشد و بعد معلوم شود که مساحت ملک کمتر است، با توجه به ماده ۳۵۵ ق.م، مشتری صرفا دارای حق فسخ قرارداد، مگر اینکه طرفین به نسبت به کسری موجود توافق نمایند.

چرا که در معامله به صورت کلی و بدون تعیین قیمت در مقابل متراژ، کل ثمن در مقابل کل مبیع قرار گرفته است و امکان تجزیه دقیق ثمن اضافی دریافتی وجود ندارد. مضافا دادگاه نمی تواند در تراضی طرفین دخالتی داشته و نسبت به تعدیل قرارداد جز در موارد مصرحه در قانون دخالتی نماید.

دادخواست مطالبه قیمت کسری مساحت ملک به نرخ روز طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری

قرارداد قانون حاکم بر روابط متعاملین است. برهمین اساس اگر در خصوص نحوه جبران خسارت کسری یا زیادی متراژ ملک توافقی در متن قرارداد صورت گرفته باشد، بر آن اساس عمل خواهد شد، ولی در غیر اینصورت می بایست با تمسک به مواد 355 و 384 و 385 قانون مدنی نسبت به حل و فصل موضوع اقدام نمود.

در صورتی که ملک به صورت یکجا و  بدون تعیین قیمت هر مترمربع نسبت به ثمن مشخص فروخته شود،با توجه به عدم امکان تعیین قیمت هر جز مبیع در مقابل ثمن مشخص ، خریدار صرفا حق فسخ قرارداد را دارد. ولی اگر به صورت متری و با تعیین قیمت هر مترمربع واگذاری صورت گرفته باشد، خریدار می تواند با طرح دعوای مطالبه قیمت کسری مساحت ملک به نرخ روز با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری اقدام نماید.

فسخ قرارداد به جهت کسری مساحت ملک ( حق فسخ در صورت اختلاف متراژ )

اگر هنگام معامله طرفین قرارداد تراضی نمایند، در صورت کسری یا اضافه مساحت مبلغ مشخصی را به یکدیگر پرداخت نمایند، ولی بعدا کسری یا اضافه مساحت احراز گردد، طرفین تنها می توانند نسبت به اخذ مبلغ توافقی یا مطالبه ثمن معامله بابت اضافه یا کسری مساحت ملک اقدام نمایند و هیچ یک از طرفین نمی توانند قرارداد را فسخ کنند.

لیکن اگر درخصوص این موضوع در قرارداد توافقی نشده باشد، می بایست با توجه به مقررات قانون مدنی و قانون پیش فروش ساختمان به حل و فصل اختلاف بپردازیم.

به موجب مواد 384 و 385 درفرضی که ملک به صورت متری واگذار شده باشد، امکان مطالبه ثمن اضافی دریافتی وجود دارد. ولی در فرضی که ملک به صورت یکجا و نه به صورت متری واگذار شده باشد، به موجب ماده 355 قانون مدنی و با توجه به اینکه کل ثمن در مقابل کل مبیع تعیین شده است، صرفا امکان فسخ قرارداد را برای خریدار پیش بینی نموده است.

در این ماده آمده است: ( اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است و مشتری حق فسخ معامله را‌ خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع میتواند آن را فسخ کند مگر این که در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده با نقیصه تراضی‌ نمایند.)

توضیح اینکه خریدار در فرضی که نسبت به کسری مساحت در قرارداد توافقی شده باشد، موظف به پایبندی به توافقات قراردادی است. حال اگر نسبت به کسری مساحت توافقی در قرارداد نشده باشد، دو فرض متصور است.

فرض اول ؛ حالتی است که قیمت هر متر مربع مشخص شده باشد، با کسری مساحت مقدار اضافه دریافتی به راحتی قابل  محاسبه  و امکان مطالبه  آن از فروشنده  یا کسر از ثمن معامله متصور است.

فرض دوم، مساحت ملک مشخص است، ولی بدون تعیین قیمت به صورت متری واگذار شده باشد، بلکه به صورت وضع موجود و با ثمن معین واگذار شده باشد، در این حالت صرفا خریدارمی تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.

 مستندات قانونی در طرح دعوای مطالبه ما به التفاوت کسری مساحت

الف.ماده 385 قانون مدنی بیان نموده است:

اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی شود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر درآید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.

ب.ماده ٧ قانون پیش فروش ساختمان بیان نموده است:

“در صورتی که مساحت بناء بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، ما به التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیر بنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

آرای قضایی در خصوص فسخ و مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت ملک 

• رای شماره ۱۶۵۳ مورخ 27/09/1384 شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

خواهان از حق فسخ خود به علت کسری متراژ ملک ، استفاده نکرده است و سند رسمی انتقال به نام وی تنظیم شده است. پس مطالبه ی کسری مساحت مورد معامله، مردود است

• رای شماره ی ۱۶۳۱ مورخ 29/11/1384 شعبه ی ۲۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

آن چه به عنوان عهد شکنی یا توصیف غیر واقعی مبیع به فروشنده نسبت داده شده است، خریدار را مستحق دریافت ما به التفاوت ملک خریداری شده و ملک توصیف شده به عنوان جبران ضرر نمی کند.

• رای شماره ی ۱۳۵۱ مورخ 08/09/1384 شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

چنان چه ملکی به شرط مقداری معین فروخته شود و بعد معلوم شود که متراژ ملک کمتر یا بیشتر از آن است، برای هر یک از طرفین، صرفا حق فسخ ایجاد می شود و مطالبه ی بهای کسری مساحت آپارتمان مورد معامله، مبنای قانونی ندارد.

• رأی شماره ی ۱۷۸۱ مورخ 13/10/1384 شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

تفاوت متراژ زمین و اعیانی مورد معامله با میزان واقعی آن از موجبات فسخ می باشد، مطالبه ی ما به التفاوت، بدون تراضی طرف معامله، بر خلاف موازین قانونی و مفاد ماده ی ۳۸۴ قانون مدنی است.

• رأی شماره ی ۱۱۸۹ مورخ 20/07/1383 شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

مساحت معین آپارتمان به عنوان شرط وصف معامله نبوده است و از مصادیق فسخ معامله نمی باشد و خریدار استحقاق مطالبه ی بهای کسری مساحت آپارتمان را دارد

صورت جلسه نشست قضائی استان کردستان/ شهر بانه مورخ 12/02/1388 در خصوص مطالبه قیمت کسری مساحت ملک 

چنانچه ملکی به مساحت معینی در قبال ثمن معلوم فروخته شود، لیکن با توجه به اینکه خریدار پس از چهار سال در حین تسلیم متوجه شود که ملک مذکور کسری مساحت داشته است در مقام تظلم خواهی به دادگاه مراجعه و تقاضای مطالبه قیمت مابه التفاوت ثمن پرداخت شده را به قیمت روز خواستار شود، تصمیم دادگاه چه خواهد بود؟

• نظر هیئت عالی

با توجه به مواد 355 و 385 قانون مدنی و فرض سؤال که ملک غیر قابل تجزیه می باشد، صرفاً برای هر یک از مشتری و بایع بر حسب مورد، امکان فسخ و یا تراضی در رد نقیصه یا زیاده وجود خواهد داشت. لذا رسیدگی محکمه و الزام در محدوده اعمال فسخ معامله مذکور بوده و لاغیر. بنابراین نظر اکثریت تا حدی که با این نظر منطبق است، تایید می شود.

• نظر اتفاقی

با توجه به ماده 384 قانون مدنی که مقرر می دارد: «هرگاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار درآید، مشتری مخیر است که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه ای از ثمن به نسبت موجه قبول نماید» و از طرفی در ماده 385 قانون مذکور که در مقام بیان مصادیق مبیعی است که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی شود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حسن تسلیم کمتر باشد مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت.

مرجع رسیدگی به دعوای مطالبه قیمت مابه التفاوت کسری مساحت 

بموجب ماده 13 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی ، با توجه به اینکه دعوای مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت ملک یک دعوای منقول است. خریدارمی تواند در دادگاه محل اقامت خوانده یا محل وقوع ملک یا محل انعقاد قرارداد می باشد.