با رشد قیمت مسکن و همچنین رونق ساخت و ساز، انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت نیز افزایش یافته است. به همین جهت در حال حاضر شاهد وقوع اختلافات متعدد ناشی از این قرارداد میان سازندگان و مالکین هستیم که عموما منجر به طرح دعوا در محاکم دادگستری می شود. دعاوی قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است راجع به تعهدات هر یک از متعاقدین، اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت یا مطالبه وجه باشد.
مبنای قانونی دعاوی قرارداد مشارکت در ساخت
تا کنون قانون خاصی راجع به قرارداد مشارکت در ساخت تصویب نشده و این قرارداد اصولا تابع عمومات قانون مدنی، قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی و سایر قوانین مربوطه می باشد. البته بخش مهمی از روابط حقوقی طرفین قرارداد مشارکت در ساخت به وسیله پیش بینی شروط ضمن عقد در متن این قرارداد معین می شود. به این ترتیب که مالک و سازنده با تعیین شرایط قراردادی مورد توافق طرفین، اقدام به تنظیم روابط حقوقی خود می نمایند. برای مثال متعاهدین می توانند با درج شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت، رسیدگی به اختلافات خود را به داوری ارجاع دهند و از مراجعه به محاکم دادگستری خودداری نمایند. هرچند ارجاع دعاوی ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت به داوری ممکن است تبعات جبران ناپذیری به همراه داشته باشد و باید در این خصوص احتیاط لازم را به عمل آورد.
همچنین ممکن است طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، توافقاتی راجع به نحوه تعدیل، فسخ یا انفساخ قرارداد را در متن قرارداد بگنجانند. به طور کلی این توافقات تا جایی که مخالف قوانین آمره یا احکام شرع نباشد، بین متعاقدین معتبر و لازم الاجرا است.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت متعهد می شود بنای موضوع مشارکت را مطابق شرایط مذکور در قرارداد بسازد و در موعد مقرر به مالک تحویل دهد. هر اقدامی که در جهت تکمیل عملیات ساخت و ساز ضروری باشد، اصولا داخل در تعهدات سازنده خواهد بود. از جمله این موارد می توان به اخذ مجوزهای لازم مثل پروانه ساختمان، مراجعه به ادارات ثبت، شهرداری، اداره مالیات، دارایی و … اشاره کرد.
همچنین در صورتی که سازنده متعهد به دریافت سند رسمی مالکیت شده باشد، تهیه مقدمات این امر نیز با سازنده است. ثبت رسمی تقسیم نامه و اخذ گواهی پایان کار از مهم ترین مقدمات دریافت سند رسمی مالکیت به شمار می روند. سایر تعهدات سازنده اصولا بر مبنای مفاد قرارداد منعقده میان طرفین تعیین خواهد شد. به همین جهت ضروری است طرفین در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، ملاحظات لازم را نسبت به این موضوع در نظر داشته باشند.
تعهد مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
مالک در قرارداد مشارکت در ساخت ملزم می شود تا املاک موضوع مشارکت را در اختیار سازنده قرار دهد؛ به نحوی که وی بتواند عملیات ساخت و ساز را به انجام برساند. ضمنا هر اقدامی که در جهت تکمیل عملیات ساختمانی ضرورت داشته باشد و انجام آن اقدامات منوط به اراده مالک باشد، در زمره تعهدات قراردادی او به شمار خواهد رفت. برای مثال مراجعه به ادارات دولتی و مراجع ذی ربط جهت دریافت مجوزهای لازم اصولا مستلزم در اختیار داشتن سند رسمی مالکیت است و این سند طبعا در اختیار مالک قرار دارد. به این ترتیب مالک ملزم به ارائه اصل سند رسمی مالکیت خواهد بود و تخلف از انجام این تعهد می تواند سبب ایجاد مسئولیت برای او شود.
همانطور که در ابتدای همین بند به آن اشاره شد، مالک ملزم است ملک را در اختیار سازنده قرار دهد و این تعهد باید در شرایطی صورت پذیرد که سازنده قادر به اجرای عملیات ساخت و ساز باشد. برای نمونه صرف تسلیم سند مالکیت ملک یا کلید آن بدون تخلیه کامل نمی تواند به معنی ایفای تعهد قراردادی مالک باشد؛ بلکه مالک باید ملک را تخلیه کرده و به سازنده تسلیم نماید. عدم انجام این تعهد یا تاخیر در اجرای آن از موجبات مسئولیت مالک شمرده می شود.
اهم دعاوی قرارداد مشارکت در ساخت
مهم ترین دعاوی راجع به قرارداد مشارکت در ساخت که ممکن است علیه مالک اقامه شود، عبارتند از:
- الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک
- الزام مالک به تسلیم سند رسمی مالکیت
- الزام مالک به تجمیع املاک موضوع قرارداد
- الزام مالک به پرداخت بدهی های ملک
- الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت
اهم دعاوی که علیه سازنده قابل طرح است به شرح ذیل می باشد:
- الزام به اخذ پروانه ساختمان
- الزام به اخذ پایان کار ساختمان
- الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه
- الزام به اخذ بیمه نامه
و …
همچنین با توجه به وجود مراودات مالی میان سازنده و مالک، اقامه دعوای مطالبه وجه علیه هر یک از ایشان نیز دور از ذهن نمی باشد. ضمنا مثل هر قرارداد دیگری، دعوای تایید بطلان یا تنفیذ فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نیز قابل استماع است.
با توجه به نوسانات اقتصادی و افزایش نرخ تورم و قیمت مصالح ساختمانی، یکی از پرتکرارترین دعاوی در خصوص این قرارداد، دعوای تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت است. مالک و سازنده با توجه به شرایط موجود در زمان امضای قرارداد اقدام به توافق و امضای قرارداد نمودند. بروز تغییرات فاحش در شرایط حاکم بر قرارداد می تواند سبب تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت شود.
نکات کاربردی راجع به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، اعم از مالک و سازنده باید در زمان تنظیم قرارداد به نکات ذیل توجه داشته باشند:
- مصالح ساختمانی را که در ساخت بنا مورد استفاده قرار می گیرد، به دقت و با ذکر جزئیات توصیف نمایید و کیفیت مورد نظر خود را در متن قرارداد بگنجانید. از درج عبارات مبهم و قابل تاویل و تفسیر پرهیز نمایید.
- در صورتی که برای تضمین اجرای قرارداد، چک صادر شده است، شماره چک را در قرارداد درج نمایید. همچنین در خود چک نیز به وصف ضمانت اشاره کنید. بهتر است کپی چک تضمین را در اختیار داشته باشید و در زمان تسلیم آن از دریافت کننده رسید بگیرید.
- در خصوص اعمال تغییرات اساسی و اقدامات مهم، موافقت و امضای مالک را نیز شرط کنید؛ به گونه ای که اقدامات سازنده بدون جلب نظر مالک منشا اثر نباشد.
- تمام متن قرارداد را به دقت بخوانید و پس از آن با درج تاریخ امضا کنید. بهتر است پیش از امضای قرارداد با متخصص مشورت کنید. همچنین از تنظیم قرارداد نزد اشخاص غیرمتخصص جدا خودداری نمایید.
- بهتر است حق فروش ملک و همچنین حق اخذ وام روی سند ملک از سازنده سلب و ساقط شود.
- برای عدم ایفای تعهدات یا تاخیر در آن، وجه التزام قابل توجهی تعیین نمایید.
- در موارد غیرضروری از اعطای وکالت خودداری نمایید. در صورت لزوم، موضوع وکالت را به طور دقیق شرح دهید و از اعطای وکالت عام و مطلق بپرهیزید. بهتر است اعطای وکالت همراه با قید مهلت باشد.
- شرایط ایجاد حق فسخ و اعمال آن توسط ذی نفع را به دقت شرح دهید و از به کار بردن عبارات مبهم و قابل تفسیر خودداری نمایید.