دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان

الزام به اخذ پایان کار ساختمان ، از جمله تعهدات سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت است. گواهی پایان کار، سندی رسمی است که با اتمام عملیات ساختمانی و بر اساس درخواست مالک یا وکیل رسمی ایشان، توسط شهرداری پس از احراز عدم خلاف در بنا و تطابق بنای احداثی با پروانه ساخت صادره و عدم بدهی ساختمان به شهرداری صادر می گردد. این گواهی بر اتمام عملیات ساختمانی و تطابق ساختمان احداث شده با اصول فنی و مقررات شهرسازی دلالت می کند و بدینوسیله اعلام می شود ساختمان احداثی مورد تائید شهرداری و سایر مراجع ذی ربط می باشد. لازم به ذکر است، اخذ پایان کار ساختمان، مقدمه لازم جهت ثبت صورتمجلس تفکیکی و صدور سند رسمی مالکیت توسط اداره ثبت است. لذا در مواردی که سازنده علیرغم تعهد بر اخذ گواهی پایان کار،  از انجام آن امتناع نماید، هر ذی نفع می تواند نسبت به طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمانی علیه مالک یا سازنده یا شخص متعهد در مرجع صالح اقدام نماید.

دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت 

بر اساس قانون و عرف جاری محاکم، اخذ پایان کار ساختمان از وظایف مالک است. در قراردادهای مشارکت در ساخت مرسوم است که در کنار سایر وظایف سازنده از جمله اخذ پروانه ساختمان و انجام عملیات ساختمانی و پرداخت هزینه های این امر، مسئولیت اخذ پایان کار ساختمانی نیز بر عهده سازنده قرار می گیرد.

لازم به ذکر است مقدمه لازم جهت ایفای تعهد اخذ پایان کار از سوی سازنده، داشتن وکالتنامه رسمی کاری از طرف مالک جهت امکان مراجعه به شهرداری و سایر مراجع مربوط است. در صورتی که مالک علی رغم درج چنین شرطی در قرارداد از اعطای وکالت امتناع نماید، سازنده می تواند الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری  را از دادگاه بخواهد.

مضافا اینکه در صورتی که سازنده علیرغم اعطای وکالت نامه رسمی کاری به ایشان، کماکان از ایفای تعهد در اخذ پایان کار امتناع نماید، مالک یا شخص ذی نفع ناگزیرند نسبت به طرح دعوی الزام سازنده به اخذ گواهی پایان کار ساختمان در مرجع صالح اقدام نمایند.

امتناع شهرداری از صدور پایان کار ساختمان

از جمله وظایف شهرداری ها، صدور گواهی پایان کار ساختمانی است. در فرضی که مالک یا وکیل رسمی ایشان نسبت به انجام عملیات ساخت بر اساس ضوابط مذکور در پروانه ساختمان و ضوابط فنی و شهرسازی عمل نموده و به شهرداری نیز بدهی نداشته باشد و شهرداری بدون علت موجه از ایفای این وظیفه امتناع نماید، مالک یا شخص ذی نفع می تواند با توجه به صلاحیت دیوان عدالت اداری نسبت به طرح دعوا نسبت به الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان در دیوان عدالت اداری اقدام نماید.

دعاوی مرتبط با دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان

همانطور که پیشتر بیان شد، صدور گواهی پایان کار ساختمان، مقدمه لازم جهت اخذ صورتمجلس تفکیکی و صدور سند رسمی مالکیت است و با عنایت به ارتباط این دعاوی با یکدیگر، اقامه این دعاوی به صورت توامان ضمن یک دادخواست امکان پذیر است.

در فرضی که گواهی پایان کار اخذ نشده، طرح دعاوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت با صدور قرار عدم استماع دعوا مواجه خواهد شد.

طرفین دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان

خواهان دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان، شخصی است که از صدور گواهی اخذ پایان کار منتفع می گردد؛ مانند شخصی که ملک احداث شده را خریداری نموده یا خریداری که اعتبار گواهی پایان کار ساختمان موضوع معامله وی منقضی شده است. خوانده نیز شخصی است که بر اساس قانون و یا قرارداد، اخذ پایان کار بر عهده او قرار گرفته و این شخص می تواند مالک، فروشنده یا پیش فروشنده ملک و یا شخص سازنده ملک است.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان

با توجه به ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دعوای الزام سازنده به اخذ گواهی پایان کار ساختمان در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول قابل طرح می باشد.

نحوه اجرای رای الزام به اخذ پایان کار ساختمان 

پس از طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان و صدور حکم قطعی دال بر اجابت خواسته محکوم له و پس از صدور و ابلاغ اجرائیه به محکوم علیه، نامبرده می بایست ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به اجرای حکم اقدام نماید. در غیر این صورت با درخواست محکوم له و تشکیل پرونده اجرائی و بر اساس مقررات قانون اجرای احکام مدنی و قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب 1397/07/15، واحد اجرای احکام با شناسایی اموال محکوم علیه و از محل فروش آن نسبت به اجرای مفاد رای اقدام می نماید. همچنین شخص ذی نفع می تواند بر اساس ماده ۲۲۲ قانون مدنی و با اخذ دستور از دادگاه نسبت به پرداخت هزینه های قانونی راجع به اخذ گواهی پایان کار اقدام نماید و از طریق واحد اجرای احکام و بدون تقدیم دادخواست نسبت به وصول مبالغ پرداخت شده اقدام نماید.

 آیا در رهن قرار داشتن یا بازداشت بودن ملک مانع صدور گواهی پایان کار است؟ 

اگر پلاک مادر در رهن بانک قرار گرفته یا به دلایلی بازداشت باشد، در این دعوا ضرورتی به طرف دعوا قرار دادن بانک نیست به عبارتی در رهن قرار داشتن یا بازداشت بودن ملک مانع صدور پایان کار نمیباشد. اما در الزام به تنظیم سند رسمی، بهتر است بانک طرف دعوا قرار گیرد .(هرچند با رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۱۴۰۲/۳/۳۰ عدم طرف دعوا قرار دادن بانک نباید مواجه با صدور قرار عدم استماع دعوا شود)، ولی اگر بازداشت باشد دعوا قابلیت استماع ندارد.

در قرارداد پیش فروش، اگر سازندۀ ملک نه مالک آپارتمان را فروخته باشد، چه کسی ملزم به اخذ پایان کار میشود؟ 

در این حالت خریدار باید هم مالک و هم سازند که فروشنده ملک بوده را طرف دعوا قرار دهد و دادگاه مالک ملک را ملزم به اخذ پایان کار از شهرداری نموده و سازنده محکوم به پرداخت خسارات ،از جمله خسارات دادرسی و وجه التزام یا دیگر خسارات می شود .

چرا که شهرداری سازنده را به رسمیت نمی شناسد. بنابراین حتی اگر سازنده وکالت کاری جهت اخذ پایان کار داشته باشد ،باز هم این مالک است که الزام می شود، چون طبق قانون او به عنوان اصیل متعهد اصلی اخذ پایان کار است و مضافاً اینکه وکالت به جهت ماهیتی که دارد هر آن امکان انحلال یا انقضاء دارد.

نکات مهم راجع به دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان

۱.در صورتی که شخص متعهد به اخذ پایان کار ساختمان، شخصی غیر از مالک ملک باشد، علاوه بر متعهد، شخص مالک نیز می بایست طرف دعوا قرارگیرد؛ در غیر این صورت قرار رد دعوا صادر خواهد شد.

۲.در دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان، شهرداری طرف دعوا قرار نمی گیرد و در صورت ذکر نام شهرداری به عنوان خوانده، دعوا نسبت به شهرداری رد خواهد شد. در فرضی که شهرداری بدون علت موجه از صدور گواهی پایان کار امتناع نماید، می توان نسبت به طرح دعوای الزام به صدور گواهی پایان کار ساختمان علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری اقدام نمود.

۳.در صورتی که در مبایعه نامه بر تعهد به اخذ پایان کار ساختمان توسط فروشنده تصریح نشده باشد، با عنایت به اینکه تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت از وظایف قانونی و قراردادی فروشنده است و مقدمه انجام این تعهد، اخذ گواهی پایان کار است، بنابراین طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار امکانپذیر می باشد.

4.در فرض اخذ اجازه از دادگاه و پرداخت هزینه های قانونی لازم جهت اخذ گواهی پایان کار ساختمانی از سوی محکوم له بر اساس مواد ۳ و ۲۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، امکان درخواست صدور قرار ممنوع الخروجی و حکم جلب سیار محکوم علیه جهت وصول هزینه های صورت گرفته امکان پذیر می باشد.

5.در صورتی که محکوم علیه از اجرای رای امتناع  نماید و محکوم له نیز حاضر به پرداخت هزینه های قانونی جهت اجرای رای نگردد، محکوم له می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.