ازجمله مواردی که درمذاکرات طرفین قراردادهای مشارکت درساخت تبادل نظرمی گردد،تعیین تکلیف مواردی از قبیل اعطا یا عدم اعطای اذن ازطرف مالک به سازنده درخصوص انجام تخلف ازمفاد پروانه ساختمانی وتعیین شخص مسئول درخصوص پرداخت جرائم احتمالی خارج ازپروانه ساختمانی است.
که غالبا به کررات مشاهده می گردد،درفرض ایجاد اضافه بنا درملک یا تغییرکاربری ملک از مسکونی به تجاری،طرفین قدرالسهمی را ازجرائم احتمالی صادره از سوی ادارات مربوط از جمله شهرداری برعهده می گیرند.
النهایه درمواردی که مالک براساس توافقات اعلامی درقرارداد مشارکت درساخت تعهد برپرداخت جرائم اعلامی درکمیسیون های مربوط را پذیرفته باشد،ولی ازاجرای تعهد قراردادی خود امتناع نماید،سازنده می تواند به طرح دعوی به خواسته اعلامی مطالبه وجه بابت سهم مالک ازهزینه های تخلفات ساختمانی درمراجع صالح دادرسی اقدام نماید.
براساس مقررات اعلامی درمواد ۹۹ و۱۰۰ قانون شهرداری هرگونه ساخت وساز می بایست ،براساس ضوابط و مقررات اعلامی درپروانه ساخت وسازانجام گیرد،درغیراینصورت کمیسیون های تبصره ۲ ماده ۹۹ و ۱۰۰ قانون شهرداری ها برحسب مورد نسبت به صدوررای تخریب یا جریمه براساس مقررات اعلامی درمواد صدرالذکراقدام خواهند نمود.
لازم به ذکراست،مقررات قانونی ونحوی رسیدگی به هریک ازکمیسیون های تبصره ۲ ماده ۹۹ و ۱۰۰ قانون شهرداری ها به تفصیل درمبحث دعاوی مربوط به شهرداری تقدیم حضورگردیده است.که درجهت جلوگیری از اطاله کلام ازبیان آن خودداری می نمائیم.
موارد طرح دعوای مطالبه وجه بابت سهم مالک ازهزینه های تخلفات ساختمانی
درصورتی که درقرارداد مشارکت درساخت درخصوص هزینه های تخلفات ساختمانی تعیین تکلیف نشده باشد،با توجه به اینکه غالبا مسئولیت اخذ پروانه ساختمانی وساخت وتکمیل پروژه واخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی واسناد افرازی برعهده شخص سازنده است،پس بنابراین مسئولیت پرداخت جرائم اعلامی کمیسیون های شهرداری ها جهت اخذ پایان کارساختمانی برعهده سازنده است.
ولی درفرض تعهد مالک به پرداخت قدرالسهم اعلامی درقرارداد واستنکاف از ایفای تعهد خود به سازنده،سازنده می تواند با طرح دعوای مطالبه وجه درخواست محکومیت مالک به پرداخت قدرالسهم وی را نماید.
پرداخت سهم مالک ازهزینه تخلفات ساختمانی درقرارداد مشارکت درساخت
درحالتی که مالک متعهد به ایفای تعهد برپرداخت است ولی ازاجرای تعهد خود امتناع می نماید.باید قائل به دو فرض شد.
۱.اعطای اذن مالک به سازنده نسبت به پرداخت قدرالسهم جرائم تخلفات ساختمانی
درصورتی که درقرارداد مشارکت درساخت یا قرارداد الحاقی مالک اذن درپرداخت قدرالسهم خود را به سازنده اعطا نموده باشد.سازنده می تواند بنا به اختیاراقدام به پرداخت سهم مالک به شهرداری یا دستگاه دولتی مربوط نماید.
۲.عدم اعطای اذن مالک به سازنده نسبت به پرداخت قدرالسهم جرائم تخلفات ساختمانی
دراین فرض سازنده با عنایت به عدم اختیارقانونی،به هردلیل ولو صدور حکم تخریب توسط کمیسیون های مربوط ،بدون اذن مالک اقدام به پرداخت قدرالسهم وی از جریمه اعلامی نماید،با توجه به ماده ۲۶۷قانون مدنی وعدم اذن درپرداخت و قاعده اقدام حق مطالبه مبلغ قدرالسهم پرداختی ازمالک نخواهد داشت.
ولی قانونگذاربرای خروج ازاین ممنوعیت قانونی وامکان مطالبه وجه ازمالک مستنکف راهکارقانونی لازم را پیش بینی نموده است،با این توضیح که سازنده ابتدائا می بایست براساس ماده ۲۳۷قانون مدنی و با طرح دعوای ایفای تعهد دال بر الزام مالک به پرداخت قدرالسهم قراردادی خود ازجرائم تخلفات ساختمانی اقدام به اخذ حکم محکومیت مالک نماید ودرصورتی که مالک بازهم علیرغم ابلاغ اجرائیه کماکان ازایفای تعهد مذکوراستنکاف نماید،سازنده می تواند نسبت به پرداخت قدرالسهم مالک به شهرداری اقدام ونسبت به مطالبه آن اقدام نماید.
لذا با توجه به طولانی بودن روند دادرسی ها وامکان صدور واجرای حکم تخریب اخذ مجوزازمالک توسط سازنده وامکان مراجعه جهت استرداد وجه پرداختی امری ضروری است.
اعتبارشرط سهیم شدن مالک از جریمه های تخلفات ساختمانی درقرارداد مشارکت درساخت
اصل برعدم تعهد مالک درپرداخت جرائم تخلفات سازنده درساختمان احداثی است.
و توافق برشرط تسهیم مالک نسبت به جریمه های تخلفات ساختمانی صرفا درفرضی قانونی است که درخصوص تخلفات احتمالی سازنده درساخت وساز پروژه توافق گردد،درغیراینصورت شرط مذکوربا توجه به بند ۳ ماده ۲۳۲ قانون مدنی نامشروع تلقی شده و باطل است ولی مفسد عقد نیست.
طرفین دعوی مطالبه سهم مالک ازهزینه تخلفات ساختمانی درقرارداد مشارکت درساخت
سازنده بعنوان خواهان پرونده و مالک بعنوان خوانده درستون دادخواست اعلام می گردد.
مرجع صالح جهت طرح دعوای مطالبه سهم مالک ازهزینه تخلفات ساختمانی درقرارداد مشارکت درساخت
سازنده می تواند براساس مواد ۱۲ و۱۳ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی وانقلاب درامورمدنی نسبت به طرح دعوا درهریک از دادگاههای محل انعقاد قرارداد،محل اجرای قرارداد،محل اقامت خوانده و محل وقوع ملک قابل طرح خواهد بود.
نحوی اجرای رای جهت مطالبه سهم مالک ازهزینه تخلفات ساختمانی درقرارداد مشارکت درساخت
پس از طرح دعوی مطالبه سهم مالک ازهزینه تخلفات ساختمانی درقرارداد مشارکت درساخت و صدور حکم قطعی دال براجابت خواسته اعلامی،سازنده (محکوم له) می بایست براساس رای صادره درخواست صدوراجرائیه ازدادگاه بدوی صادرکننده رای اولیه یا دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به خواسته را درفرض عدم وجود شرط داوری داشته است نماید،با صدوروابلاغ اجرائیه به مالک (محکوم علیه) نامبرده می بایست ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به اجرای حکم اقدام نماید.درغیراینصورت با درخواست سازنده و تشکیل پرونده اجرائی وبراساس مقررات قانون اجرای احکام مدنی وقانون نحوی اجرای محکومیت های مالی مصوب ۱۵/۰۷/۱۳۹۷ واحد اجرای احکام با اخذ استعلامات مقتضی ازبانک های مربوطه و اداره ثبت اسناد واملاک و پلیس راهورنسبت به شناسایی وتوقیف و فروش اموال احتمالی محکوم علیه اقدام می نماید و درفرض عدم شناسایی هرگونه اموالی ازطرف مالک،سازنده (محکوم له )می تواند براساس ماده ۳ و ۲۳ قانون نحوی اجرای محکومیت های مالی درخواست صدورقرارممنوع الخروجی وجلب سیارمحکوم علیه را جهت ایجاد فشارمضاعف برمالک جهت اجرای حکم نماید.
