براساس مقررات اعلامی در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها ، مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان نسبت به اخذ پروانه از شهرداری اقدام نمایند. شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان‌ های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع شده باشد، به وسیله مامورین خود جلوگیری نماید. براساس این مقرره قانونی، شهرداری ها به عنوان متولی در امر صدور پروانه ساخت و نظارت در اجرای صحیح مقررات ساخت و ساز در محدوده شهر یا حریم آن تعیین شده اند. با توجه به ازدیاد ساخت و سازهای غیرمجاز و فاقد پروانه  یا خارج از مفاد پروانه ساخت، شهرداری موظف است روند ساخت و ساز را متوقف نماید، ولی حق صدور حکم قلع و قمع بنا و یا اخذ جریمه از متخلفین را نداشته و براساس مقررات اعلامی در ماده 100 قانون شهرداری ها موظف به تشکیل پرونده و ارجاع آن به کمیسیون ماده 100 جهت ادامه رسیدگی می باشد. 

ساختار تشکیلاتی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها

کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها از جمله مراجع اختصاصی اداری خارج از دادگستری است که با عنایت به حدود صلاحیت های اعطائی به عنوان مرجع شبه قضایی نیز معرفی می گردد. این کمیسیون دارای دو مرجع بدوی و تجدیدنظر بوده و علیرغم استقرار آن در شهرداری ها، دارای شخصیت حقوقی مستقل از شهرداری است و با حضور چهار عضو که متشکل از نمایندگان وزارت کشور و دادگستری و شورای اسلامی و شهرداری می باشد، تشکیل می گردد. نماینده شهرداری صرفا حق حضور و ارائه دفاعیات از طرف شهرداری را داشته و فاقد حق رای است و نهایتا پس از بررسی پرونده و درصورت لزوم پس از ارجاع به کارشناسی، رای صادره با امضای 3 نماینده مذکور براساس ضوابط اعلامی در ماده 100 قانون شهرداری ها صادر می گردد.

صلاحیت های کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها

بر اساس ماده 100 قانون شهرداری ها، تخلفات اعلامی ذیل در کمیسیون ماده 100 مورد رسیدگی قرار می گیرد:

1.احداث بنا یا اعیانی بدون اخذ پروانه ساخت و یا احداث بنا خارج از پروانه ساخت یا مازاد بر پروانه صادره توسط شهرداری

2.عدم احداث پارکینگ تعرفه شده در پروانه ساخت و یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ مستحدثه در کاربری اعلامی در پروانه 

3.تجاوز غیرمجاز به معابر شهری

4.عدم رعایت ضوابط فنی و بهداشتی و شهرسازی در بنای مستحدثه و عدم رعایت استاندارهای استحکام بنا  

5.تغییر کاربری غیر مجاز(عدم استفاده از بنا در کاربری مندرج در پروانه)

6.بررسی تخلفات مهندس ناظر پروژه

نکته کاربردی :

بر خلاف کمیسیون ماده 100 که در حیطه شهر و حریم آن دارای صلاحیت است ، کمیسیون تبصره 2 ماده 99 به تخلفات ساخت و ساز خارج ار حریم شهر رسیدگی می نماید.

نحوه رسیدگی در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها

پس از ارسال گزارشات تخلفات ساختمانی به شهرداری، پرونده توسط واحد فنی و شهرسازی و یا مدیر مربوطه به کمیسیون های ماده ۱۰۰ شهرداری ارسال می گردد. کمیسیون پس از وصول پرونده و در بدو امر ابتدا صلاحیت محلی خود را بررسی می نماید. در صورتی که تخلفات واقع شده در محدوده شهر یا حریم آن نباشد، موظف است به صدور قرار عدم صلاحیت است و با عنایت به اینکه غالبا رسیدگی در کمیسیون های ماده 100 شهرداری به صورت غیرحضوری است، بر اساس دستور صادره توسط کمیسیون به ذی نفع اخطار می گردد، ظرف 10 روز به ارائه توضیحات و ثبت لایحه دفاعیه به همراه مستندات خود در دبیرخانه اداره کل کمیسیون ماده 100 اقدام کند. پس از انقضای مدت مذکور کمیسیون موظف است با حضور اعضا تشکیل جلسه داده و ظرف حداکثر یک ماه نسبت به صدور رای اقدام نماید. لازم به ذکر است مالک شخصا و یا با معرفی نماینده می تواند به ثبت لایحه دفاعیه خود اقدام نماید.

اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها

رای صادره از کمیسیون بدوی ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در کمیسیون تجدیدنظر می باشد و رای صادره از سوی کمیسیون تجدیدنظر قطعی است و نیز در صورت عدم اعتراض به رای کمیسیون بدوی ظرف مهلت 10 روزه مذکور، رای صادره قطعی و لازم الاجرا می باشد.

لازم به ذکراست، رای قطعی صادره ازکمیسیون های ماده 100 ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ منحصرا از حیث نقض قوانین و مقررات شکلی یا مخالفت با آنها با توجه به حدود صلاحیت و وظایف دیوان عدالت اداری قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است. پس از نقض رای در دیوان، موضوع به کمیسیون هم عرض ارجاع می گردد و کمیسیون هم عرض موظف است بر اساس نواقص اعلامی دیوان اقدام به صدور رای نماید. در این صورت رای صادره مجددا توسط ذی نفع ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری می باشد و دیوان در فرض پذیرش اولیه ادعا و پس از اخذ نظر کارشناس رسمی دادگستری، برخلاف رسیدگی شکلی سابق، این بار اقدام به صدور رای ماهیتی می نماید.

حضور مالک در جلسات کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها

1.ذی نفع می تواند در مدت ده روز پس از دریافت اخطاریه کمیسیون، اصالتا یا وکالتا به منظور حفظ حقوق خود و با توجه به تخلف مندرج در ابلاغیه اقدام به تنظیم لایحه دفاعیه جامع و متقن به انضمام مستندات لازم نماید. لایحه مزبور در دبیرخانه اداره کل کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها به ثبت خواهد رسید. 

2.عدم ارائه لایحه دفاعیه مانع ازتصمیم گیری و صدور رای توسط کمیسیون ماده 100 شهرداری نمی باشد؛ فلذا تصور اینکه عدم پیگیری پرونده موجب تجدید جلسه رسیدگی خواهد شد، تصوری اشتباه بوده و بعضا عدم ارسال لایحه دفاعیه و عدم پیگیری مناسب پرونده منتج به تضییع حقوق اشخاص می گردد.

انواع آراء صادره در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها 

1.رای به تخریب کلی یا جزئی

2.رای به اعاده وضع به حالت مندرج در پروانه ساخت 

3.رای به تعطیلی محل

4.رای به وصول جریمه

5.رد شکایت شهرداری 

نحوه رسیدگی در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری

بر اساس مقررات اعلامی درتبصره های 11 گانه ماده 100 قانون شهرداری ها، نحوه رسیدگی در کمیسیون های ماده 100 به شرح ذیل تعیین شده است: 

تبصره 1: اگر مالک زمین یا ملک، در ساخت و ساز اصول فنی را رعایت نکند، ملک را خلاف مشخصاتی که در پروانه درج شده بسازد یا بدون اخذ پروانه شروع به ساخت و ساز کند، شهرداری باید موضوع را به کمیسیون ارجاع دهد. کمیسیون موظف است، ظرف مدت مشخصی موضوع را بررسی کرده و تصمیم لازم را بگیرد و اگر شهرداری مانع ادامه ساخت و ساز شود، باید حداکثر تا 10 روز موضوع را در کمیسیون مطرح کند. شهرداری موظف است تصمیمات کمیسیون را به مالک ابلاغ کند.

 تبصره 2: اگر اضافات بر خلاف مفاد پروانه ساختمانی در قسمت مسکونی باشد و تخریب آن ضروری نباشد، رای به جریمه از یک دوم ارزش معاملاتی تا 3 برابر برای هر متر مربع صادر می‌گردد. اگر ذی نفع جریمه را پرداخت نکند، شهرداری باید پرونده را به کمیسیون ارجاع و تقاضای تخریب کند و کمیسیون نیز رای مذکور را صادر نماید.

تبصره 3: برای اضافات تجاری خلاف مفاد پروانه ساختمانی از 2 برابر تا 4 برابر ارزش معاملاتی به ازای هر متر مربع، رای جریمه صادر می شود. اگر ذي نفع از پرداخت جريمه خودداری كرد، شهرداری موظف است مجدداً پروانه را به همان كميسيون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخريب کند.

تبصره 4: در خصوص ساخت و ساز بنایی که مجوز از شهرداری ندارد، اگر اصول فنی شهرسازی و بهداشتی رعایت شده باشد، كميسيون می‌تواند با صدور رأی اخذ جريمه به ازای هر متر مربع بنای بدون مجوز، يک دهم ارزش معاملاتی ساختمان يا يک پنجم ارزش سرقفلي ساختمان، اگر ساختمان ارزش دريافت سرقفلی داشته باشد، هركدام كه مبلغ آن بيش‌تر است از ذي نفع، بلامانع بودن صدور برگ پايان ساختمان را به شهرداری اعلام كند . برای اضافه بنای زائد بر تراكم مجاز بر اساس مفاد تبصره‌های 2 و 3 عمل خواهد شد.

تبصره 5 :در خصوص عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن، کمیسیون می‌تواند از یک برابر تا 2 برابر ارزش معاملاتی برای هر مترمربع (به متراژ 25 متر) جریمه کند.

تبصره 6: شهرداری مکلف است در صورت تجاوز و پیش روی مالک به معابر عمومی، از ادامه کار جلوگیری و پرونده را به کمیسیون ماده 100 ارجاع نماید . در سایر موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا ، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ است.

تبصره 7 : مهندسان ناظر ساختمانی مکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آنان احداث می‌گردد، از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ ها و محاسبات فنی ضمیمه آن، مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی کنند.

هر گاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی کند و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و صدور رأی بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد، شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس کند. شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به ۶ ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأی تخریب به وسیله کمیسیون ماده ۱۰۰ گردد، به حداکثر مجازات محکوم کند. مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یک یا چند مورد از جراید کثیرالانتشار اعلام می‌گردد.

در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمان است و دستور شهرداری اجرا نشود، می‌تواند با استفاده از مأمورین اجراییات خود و در صورت لزوم مأمورین انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام کند.

تبصره 8: دفاتر اسناد رسمی باید گواهی پایان کار یا عدم خلاف برای ساختمان‌های ناتمام را ملاحظه و در سند قید نماید.

تبصره 9 :ساختمان‌هایی که پروانه ساختمانی آن ‌ها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است، مشمول تبصره یک ماده 100 نمی شوند.

 تبصره 10:در خصوص آرای کمیسیون ماده 100، هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم‌ مقام او از تاریخ ابلاغ ظرف 10روز نسبت به آن رای اعتراض کند، مرجع رسیدگی به آن کمیسیون ماده 100 دیگری خواهد بود که اعضای آن غیر از افراد قبلی باشند. رأی این کمیسیون قطعی است.

تبصره 11: آیین‌نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یک بار قابل‌ تجدید نظر خواهد بود.

اجرا و توقف اجرای آرای کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها

شهرداری پس از ابلاغ و اخطار می‌تواند رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ را اجرا کند و با توجه به مهلت 10 روزه اعلامی به ذی نفع جهت اجرای رای کمیسیون ماده 100، ذی نفع می بایست در جهت جلوگیری از تخریب و یا حفظ حقوق مالی خود و امکان احتمالی نقض رای کمیسیون در دیوان عدالت اداری، توقف عملیات اجرائی را از دیوان درخواست نماید و در صورت دریافت دستور موقت در دیوان عدالت اداری ، شهرداری ها اجازه اجرای رای کمیسیون را تا زمان صدور حکم قطعی نخواهند داشت. رای بدوی دیوان عدالت اداری نیز  قابل تجدیدنظر خواهی در دیوان عدالت اداری و با قطعیت رای امکان اعاده دادرسی در دیوان عدالت اداری وجود خواهد داشت.

ضمانت اجرای عدم پرداخت جریمه توسط مالک 

با عنایت ﺑﻪ ﺗﺒﺼﺮه ﻫﺎي 2 و 3 مندرج در ﻣﺎده 100 ﻗﺎﻧﻮن ﺷﻬﺮداريﻫﺎ ﻣﺼﻮب 1334 ﺑﺎ اﺻﻼﺣﺎت و اﻟﺤﺎﻗﺎت ﺑﻌﺪي، در ﺻﻮرﺗﯽﮐﻪ رأي ﻗﻄﻌﯽ ﮐﻤﯿﺴﯿﻮن ماده 100 قانون شهرداری مبنی بر ﭘﺮداﺧﺖ ﺟﺮﯾﻤﻪ ﺗﺨﻠﻒ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ صادر شده ﺑﺎﺷﺪ و ﻣﺘﺨﻠﻒ از ﭘﺮداﺧﺖ ﺟﺮﯾﻤﻪ مقرره ﺧﻮدداري ﮐﻨﺪ، ﺷﻬﺮداري مکلف است ﻣﺠﺪداً ﭘﺮوﻧﺪه را ﺑﻪ ﻫﻤﺎن ﮐﻤﯿﺴﯿﻮن ارﺟﺎع ﮐﻨﺪ ﺗﺎ ﮐﻤﯿﺴﯿﻮن رأي ﺑﺮ ﺗﺨﺮﯾﺐ ﺻﺎدر ﮐﻨﺪ.

لازم به ذکراست در فرضی که ذی نفع نسبت به رای جریمه صادره توسط کمیسیون ماده 100 تمکین و درخواست تقسیط آن را نماید، پرونده این بار جهت اعلام نظر نسبت به درخواست تقسیط مطروحه به کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری ها ارجاع می گردد.