ابطال سند رسمی مالکیت یکی از دعاوی ملکی شایع است و بنا به دلایل و جهات مختلفی از جمله جعلی بودن سند مالکیت، انتقال بدون مجوز و غیر قانونی ملک به شخص ثالث ، صدور اسناد مالکیت معارض ممکن است مطرح شود، در این دعوا ذی نفع حسب مورد جهت احقاق حقوق مالکانه ناگزیر به مراجعه به اداره ثبت و یا دادگاه جهت طرح دعوای ابطال سند مالکیت می باشد.

لازم به ذکر است،بر حسب شرایط پرونده ، در کنار طرح دعوای ابطال سند مالکیت طرح دعاوی دیگری همچون ابطال معامله به قصد فرار از دین ،  ابطال اجراییه ثبتی ، دعوای خلع ید ضرورت یابد.

در چه شرایطی می توان درخواست ابطال سند رسمی مالکیت را مطرح کرد؟

دعوای ابطال سند مالکیت در فرضی که سند جعلی و یا سند معارض داشته باشد ، یا به صورت صوری یا بدون رعایت مقررات قانونی تنظیم شده باشد قابل طرح است.

ابطال سند  رسمی مالکیت به حکم دادگاه

ابطال سند رسمی مالکیت در برخی موارد مستلزم صدور حکم قطعی از دادگاه می باشد. اهم این موارد به شرح ذیل است:

• ابطال سند رسمی مالکیت به جهت رعایت نشدن تشریفات قانونی

شرط اعتبار اسناد رسمی، رعایت قوانین و تشریفات مربوطه در زمان صدور است. بر همین اساس اگر ثابت شود هر یک از قوانین و مقررات جاری در زمان صدور سند رسمی رعایت نشده و سند مزبور بر خلاف قانون اصدار یافته، ابطال آن سند به حکم دادگاه امکانپذیر است.

• وجود تعارض در اسناد رسمی مالکیت و طرح دعوا از سوی دارنده سند معارض در مهلت مقرر

در صورتی که برای ملک واحد، دو سند رسمی مالکیت صادر شده باشد، سند موخر الصدور را سند معارض می دانند. چنانچه دارنده سند معارض ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ هیات نظارت در خصوص احراز تعارض میان اسناد، اقدام به طرح دعوا جهت ابطال معامله معارض در مرجع صالح نموده و گواهی آن را به اداره ثبت محل وقوع ملک تقدیم نماید، دادگاه نسبت به وقوع تعارض میان اسناد رسیدگی و اعلام نظر خواهد کرد. در نتیجه رسیدگی دادگاه ممکن است هر یک از اسناد مقدم الصدور یا موخر الصدور، معارض تشخیص داده شده و ابطال شود.

• ابطال سند  رسمی مالکیت صادر شده بر اساس ماده 147 اصلاحی قانون ثبت

چنانچه شخصی بر اساس ماده 147 اصلاحی قانون ثبت، تقاضای صدور سند مالکیت نماید و هیات رسیدگی کننده به موضوع، تصرف متقاضی را مالکانه بداند، مراتب به اداره ثبت محل وقوع ملک ابلاغ خواهد شد و این اداره، موضوع را در دو نوبت به فاصله پانزده روز آگهی می نماید. اشخاص می توانند ظرف دو ماه از تاریخ انتشار آگهی، اعتراض خود را اعلام نمایند. اگر شخصی مدعی باشد ملک موضوع تقاضا متعلق به او بوده اما در مهلت دو ماهه مذکور، اعتراض خود را اعلام نکرده باشد، می تواند ابطال سند رسمی مالکیت صادره را از دادگاه صالح درخواست نماید.

• باطل بودن معامله اولیه

چنانچه صدور سند رسمی مالکیت بر مبنای معامله ای از جمله عقد بیع بوده و ثابت شود این معامله به هر علتی از جمله با طرح دعوای ابطال معامله صوری از درجه اعتبار ساقط شده است، سند رسمی مالکیت صادره نیز پس از طرح دعوا از سوی ذی نفع و به حکم دادگاه صالح قابل ابطال است.

• ابطال سند رسمی مالکیت به جهت مجعول بودن

در فرض صدور حکم مبنی بر وقوع جرم جعل نسبت به اسناد رسمی مالکیت، دادگاه با بررسی محتویات پرونده و در صورت ضرورت ارجاع به کارشناسی نسبت به احراز جعلیت سند مورد ادعا رسیدگی می نماید و در متن رای نیز باید تکلیف سند مجعول را نیز مشخص نماید. در صورتی که کل سند جعلی باشد، تمام آن ابطال و چنانچه قسمتی از آن مجعول باشد، تنها همان قسمت ابطال خواهد شد.

ابطال سند رسمی مالکیت از طریق اداره ثبت

مواردی که اداره ثبت محل وقوع ملک بدون نیاز به حکم دادگاه اقدام به ابطال سند رسمی مالکیت می نماید عبارتند از:

• تفکیک

تقسیم مال غیر منقول به چند حصه مجزا را تفکیک می نامند. در صورتی که املاک به قطعات مجزا از یکدیگر تفکیک شوند، اداره ثبت محل وقوع ملک ضمن ابطال سند رسمی مالکیت اولیه، برای هر قطعه، سند تفکیکی و جداگانه صادر خواهد کرد.

• از بین رفتن حالت اشاعه

برابر ماده 110 آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک، هر گاه ملک مشاع در نتیجه نقل و انتقالات به یک نفر منتقل شود، در صورت تقاضای مالک، اسناد مالکیت اولیه، باطل و یک جلد سند مالکیت جدید صادر خواهد شد.

• افراز

افراز به معنای تقسیم مال مشاع به نسبت سهام هر یک از شرکا است. افراز ملک مشاعی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته و نسبت به آن، سند مالکیت معارض صادر نشده باشد و در میان شرکا، شخص محجور یا غایب وجود نداشته باشد، در صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک مشاع است. در خصوص افراز نیز از آن جهت که سبب از بین رفتن حالت اشاعه می شود، باید سند مالکیت اولیه باطل و اسناد جدید برای قطعات افرازی صادر شود.

• تجمیع

تجمیع به معنای آن است که مالکان دو یا چند واحد ثبتی مجزا، بخواهند املاک خود را به صورت واحد در آورند. در صورتی که تقاضای تجمیع موجب تضییع حق، ایجاد تعارض یا تولید اختلاف نگردد و ملک در بیع شرط، وثیقه یا بازداشت نباشد و مشروط بر اینکه تجاوزی به مجاورین و کوچه ها و معابر نشود و حدود تجمیعی با حدود املاک مجاورین و با دفتر املاک نیز تطابق داشته باشد، اسناد مالکیت اولیه، ابطال و سند مالکیت جدید صادر خواهد شد.

• انتقال ملک به وراث

وراث در ماترک به نحو مشاع سهیم هستند. ایشان می توانند با تقدیم گواهی انحصار وراثت، ابطال سند مالکیت اولیه به نام مورث را بخواهند. به این ترتیب سند رسمی مالکیت جدید برای هر یک از وراث مطابق با سهم ایشان صادر خواهد شد.

• نقص سند مالکیت

هر گاه به علت ریختن جوهر یا سوختگی یا پارگی و یا از جهات دیگری، قسمتی از سند مالکیت از بین رفته باشد و یا قابل استفاده نباشد، اداره ثبت با انجام تشریفات مقرر در ماده 120 آئین نامه قانون ثبت، اقدام به صدور المثنای سند مالکیت خواهد کرد و سند مالکیت ناقص را ابطال و در پرونده بایگانی می نماید.

• وجود اسناد مالکیت معارض برای ملک واحد

در صورتی که هیات نظارت، وقوع تعارض میان اسناد مالکیت را محرز بداند، اداره ثبت محل، مراتب را کتبا به دارنده سند معارض ابلاغ می نماید. اگر دارنده چنین سندی، در مدت 2 ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ نکند و در مقابل، دارنده سند مالکیت مقدم، گواهی عدم طرح دعوا در مدت مزبور را از مرجع صالح اخذ و تقدیم نماید، اداره ثبت، بطلان سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملک، قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد کرد.

ابطال سند رسمی مالکیت به حکم قانون

مصادیق ابطال سند مالکیت به حکم قانون زمانی است که برحسب مقتضیات اجتماعی ( مثل اجرای قوانین %