فسخ صلح عمری

فسخ صلح عمری به معنای انحلال و بر هم زدن یکطرفه عقد است. که دارا بودن این اختیار، برخلاف اصل الزام آور بودن قراردادها می باشد، چرا که این نوع قرارداد، یکی از اقسام عقود لازم است. و انحلال آن، جز در موارد مقرر قانونی و قراردادی امکان پذیر نمی باشد. که در ادامه به جهات و شرایط امکان فسخ صلح نامه های عمری خواهیم پرداخت. 

جهات فسخ صلح عمری 

• فسخ قرارداد از طریق درج شرط خیار در متن قرارداد 

به موجب ماده 399 قانون مدنی، امکان فسخ یک طرفه صلح عمری با درج شرط خیار امکان پذیر است. با این توضیح که، خیار شرط یکی از انواع خیارات است، که به طرفین قرارداد این اجازه را می دهد، تا در مدت زمان مشخصی بنا به تشخیص خود و بدون نیاز به ارائه دلیلی، قرارداد را فسخ کنند. و هدف اصلی از این خیار، دادن فرصت به طرفین قرارداد برای ارزیابی و بازنگری تصمیم خود پس از انعقاد قرارداد است.

 نکته حائز اهمیت اینکه، به موجب مواد 400 و 401 قانون مدنی، پایان مدت خیار شرط می بایست در قرارداد مشخص باشد و با عدم تعیین آن، شرط و قرارداد هر دو باطل خواهند بود.

• فسخ قرارداد از طریق درج شرط تخلف از شرط  در متن صلح نامه 

خیار تخلف از شرط یکی دیگر از خیارات است، که به یکی از طرفین قرارداد اجازه می‌ دهد تا در صورت عدم تحقق یا نقض شرطی که در قرارداد درج شده است، امکان فسخ قرارداد برای ذی حق امکان پذیر باشد.

برای اعمال خیار تخلف از شرط ، لازم است که شرط مورد نظر به وضوح در قرارداد ذکر شده باشد و متخلف از آن به اثبات برسد. نتیجتا این خیار به طرف زیان ‌دیده این امکان را می ‌دهد که از قرارداد خارج شده و به دنبال جبران خسارت‌ های احتمالی ناشی از عدم اجرای شرط بگردد. البته با اعمال حق فسخ از سوی ذی حق، مرجع قضایی صرفا به احراز تحقق شرایط فسخ و اعمال آن می پردازد و حکم دادگاه جنبه اعلامی خواهد داشت.

• فسخ قرارداد با استناد به خیار تدلیس 

علاوه بر اینها، بر اساس ماده 764 قانون مدنی ، یکی دیگر از شرایط فسخ یک طرفه صلح عمری، آن است است که مصالح با اثبات تدلیس متصالح در زمان انعقاد قرارداد، نسبت به بر هم زدن قرارداد صلح اقدام نماید. چرا که تدلیس به عنوان مصداقی از تقلب و فریب در معاملات شناخته می‌ شود.

شرایط فسخ صلح عمری 

1. اثبات و احراز وجود قرارداد معتبر
2. اثبات و احراز وجود حق فسخ 
3. علم دارنده خیار به وجود حق فسخ 
4. فوریت اعمال حق فسخ
5. اعلام اجرای حق فسخ 
6. ثبت مراتب اعمال فسخ در خصوص صلح نامه های رسمی دارای خیار شرط در متن سند و دفاتر دفترخانه تنظیم کننده سند 
7. طرح دعوای حقوقی جهت احراز اعمال حق فسخ قرارداد نسبت به صلح نامه های عادی یا دارای خیار تخلف از شرط و خیار تدلیس در مرجع صالح به رسیدگی 

نکته کاربردی :

با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تنظیم قراردادهای اموال غیرمنقول و نحوه اعمال فسخ آنها، تابع شرایط خاص و ویژه ای شده است و فسخ قرارداد بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را به یک ایقاع تشریفاتی تبدیل نموده است. نتیجتا عدم رعایت ضوابط تنظیم قراردادهای مشمول این قانون و نحوه اعمال حق فسخ، موجب سلب حق فسخ صلح نامه عمری در دادگاه خواهد شد.  

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای احراز وقوع فسخ صلح عمری

با فرض فقدان شرط داوری ، وفق مواد 12 و 13 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه محل اقامت خوانده یا محل تنظیم قرارداد یا محل اجرای قرارداد صلاحیت رسیدگی به موضوع را خواهند داشت. اما در خصوص اموال غیرمنقول دادگاه محل وقوع ملک دارای صلاحیت ذاتی و نسبی است.

هزینه دادرسی دعوای احراز وقوع فسخ صلح عمری 

دعوای اعلام و احراز وقوع فسخ صلح عمری و ابطال سند صلح در زمره دعاوی مالی است. در خصوص اموال منقول ، خواهان می تواند نسبت به تقویم خواسته و پرداخت هزینه دادرسی بر آن اساس اقدام نماید.

 ولی اگر موضوع دعوا، اموال غیرمنقول باشد، هزینه دادرسی آن بر اساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شود. اما از حیث صلاحیت دادگاه و تجدیدنظر خواهی یا فرجام خواهی و ابطال تمبر مالیاتی، خواسته باید تقویم شود.

مدارک لازم برای فسخ صلح عمری 

1. ارائه تصویر صلح نامه عادی یا رسمی 
2. ارائه هرگونه سند و دلیلی که دلالت بر وجود حق فسخ قرارداد و اعمال آن از سوی ذی حق نماید.
3. درخواست اخذ استعلام  از دفترخانه تنظیم کننده سند و اداره ثبت اسناد و املاک و سایر ادارات مربوطه
4. درخواست ارجاع امر به کارشناسی 
5. درخواست استماع شهادت شهود و مطلعین
6. درخواست تحقیقات و معاینه محل 

نحوه فسخ صلح عمری

نحوه اعمال فسخ در فرضی که سند صلح عمری به صورت رسمی است و خیار شرط به نفع مصالح، در متن قرارداد درج شده باشد، به این صورت است که مصالح می بایست در فرجه امکان فسخ قرارداد، با حضور در دفترخانه تنظیم کننده سند، نسبت به اعلام مراتب اعمال حق فسخ و ثبت آن در سند صلح عمری و دفاتر مربوطه اقدام نماید.

در غیر اینصورت اعلام رسمی مراتب اعمال فسخ و طرح دعوای حقوقی احراز وقوع فسخ معامله موضوع قرارداد به همراه ابطال سند صلح در مرجع صالح به رسیدگی ضرورت خواهد داشت. 

نحوه طرح دعوای احراز وقوع فسخ صلح عمری

همانگونه که بیان شد، در فرضی که صلح نامه عمری با درج شرط خیار به صورت عادی تنظیم شده باشد، یا مبنای فسخ قرارداد، خیارات تخلف از شرط یا تدلیس باشد، اعلام اولیه مراتب اعمال حق فسخ قرارداد طی ارسال اظهارنامه رسمی به طرف قرارداد ضرورت دارد. و در فرض عدم موافقت متصالح یا بیم تضییع حقوق در آینده، طرح دعوای احراز وقوع حق فسخ نسبت به معامله موضوع صلح نامه به همراه خواسته ابطال سند تنظیمی در مرجع صالح به رسیدگی ضرورت دارد

لازم به ذکر است، چنانچه مال الصلح، توسط متصالح به شخص یا اشخاص دیگری واگذار شده باشد، طرف دعوا قرار دادن سایر ایادی جدید و درخواست ابطال معاملات و اسناد موخر تنظیمی نیز ضرورت خواهد داشت، در غیر اینصورت، دادگاه نسبت به صدور قرار عدم استماع دعوا اقدام خواهد نمود .

نکته حائز اهمیت دیگر اینکه، خواهان پرونده جهت اطلاع از نقل و انتقالات احتمالی مال الصلح و تحصیل دلیل، بهتر است از دادگاه، همزمان با صدور دستور تعیین وقت رسیدگی، درخواست اخذ استعلام از اداره مربوطه، جهت اخذ آخرین وضعیت نقل و انتقالات مال متنازع فیه را بخواهد، تا چنانچه مشخص گردد، مال الصلح به چه شخص و با چه شماره سندی منتقل شده است. که در فرض احراز این امر، سریعا نسبت به استرداد دادخواست و ثبت دادخواست جدید اقدام نماید

نحوه رسیدگی دادگاه به دعوای احراز وقوع فسخ صلح عمری

با ارجاع پرونده به دادگاه، ابتدا نواقص احتمالی موجود در پرونده مرتفع و متعاقبا با ارسال اخطاریه، نسبت به تشکیل جلسه دادرسی اقدام می شود. در جلسه دادرسی، دادگاه با استماع اظهارات طرفین و بررسی اسناد و مدارک موجود در پرونده و در صورت لزوم ارجاع امر به کارشناسی، نسبت به احراز جهت ادعایی فسخ صلح عمری اقدام خواهد نمود.

آثار فسخ صلح عمری 

اثر فسخ قرارداد در زمان اعمال حق فسخ ساری و جاری است و به گذشته تسری نخواهد یافت. و موجب انحلال عقد و اعاده وضعیت قبل از عقد خواهد شد.

نحوه اجرای حکم احراز وقوع فسخ صلح عمری 

حکم فسخ صلح عمری جنبه ی اعلامی دارد. نتیجتا اجرائیه ای جهت اجرای حکم صادر نخواهد شد. در خصوص ابطال صلح نامه عادی ، متعاقب صدور حکم قطعی، دادگاه تکلیف دیگری ندارد. در مقابل در خصوص اجرای حکم فسخ صلح نامه های رسمی ، دادگاه بدوی مکلف است، پس از قطعیت حکم، در خصوص اموال منقولی از قبیل اتومبیل مراتب را به پلیس راهور جهت فک پلاک و اعاده مالکیت مالک ابلاغ نماید.

اما خصوص اموال غیرمنقولی از قبیل زمین و آپارتمان دادگاه مکلف است، در راستای ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفترداران و نیز دفتریاران ۱۳۵۴ موضوع را به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک اعلام نماید. اداره ثبت نیز مراتب را در دفتر املاک قید کرده و ملک خود به خود به مالک قبلی عودت داده خواهد شد. مضافا اینکه، اداره ثبت مکلف است، مراتب را به دفتر اسناد رسمی مربوطه که سند در آنجا تنظیم شده است، اطلاع دهد تا موضوع فسخ معامله موضوع صلح نامه و ابطال سند صلح در قسمت ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی توسط سردفتر منعکس گردد.