فسخ قرارداد بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

دعوای تنفیذ فسخ قرارداد به معنای اقدام قانونی برای تأیید و رسمی‌ سازی فسخ یک قرارداد است که پیش‌ تر توسط یکی از طرفین اعمال شده است. این دعوا زمانی مطرح می ‌شود که یکی از طرفین قرارداد تصمیم به فسخ آن می‌ گیرد، اما برای اطمینان از قانونی بودن و معتبر بودن این فسخ، نیاز به تأیید از سوی مراجع قضایی دارد..تنفیذ فسخ قرارداد در چارچوب قانون الزام به ثبت رسمی 

که با تصویب تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، فسخ قرارداد به یک ایقاع تشریفاتی تبدیل شده است. که فوریت آن نیز دیگر عرفی و بسته به نظر قاضی نخواهد بود، بلکه می بایست نهایتاً ظرف یک ماه از تاریخ اعمال حق فسخ منتهی به طرح دعوی در دادگستری گردد و نکته مهم آنست که چنانچه ظرف مدت کوتاه تری از ۱۵ روز، اظهارنامه رسمی به طرف مقابل ارسال گردد، مهلت باقیمانده از ۱۵ روز اول جهت ارسال اظهارنامه منقضی می‌شود و باز هم صرفاً ۱۵ روز زمان جهت طرح دعوی باقی می‌ ماند و مدت باقیمانده از ۱۵ روز اول، به مدت ۱۵ روزه دوم اضافه نمی شود و در چنین فرضی دیگر نمی‌ توان به مهلت یک ماهه از تاریخ فسخ تا تاریخ طرح دعوی استناد کرد. 

 شرایط و نحوه فسخ قرارداد در خصوص معاملات مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 

نحوه اعمال فسخ قراردادهای مشمول این قانون دارای دو مکانیزم مختلف است. که بر حسب امکان ثبت آنی یا ضرورت اخذ حکم تنفیذ فسخ با ارجاع امر به داوری یا دادگاه متفاوت است. 

• حالت اول : اعمال حق فسخ و ثبت فسخ در سامانه مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است: 

به موجب عمومات قانون مدنی و تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است، رعایت تشریفات زیر الزامی می باشد و دعوای تنفیذ فسخ مسموع است، هر چند فسخ ثبت نشده باشد.

1.وجود حق فسخ :

بنابراین وجود امکان فسخ برای تأیید فسخ یک قرارداد لازم است. لذا اگر به عنوان مثال، مدت زمان اعتبار یک قرارداد به اتمام رسیده باشد، دیگر نمی ‌توان برای فسخ و تأیید آن اقدام کرد. یا در مواردی طرفین، اختیار فسخ خود را با درج عباراتی مانند: اسقاط کافه خیارات، ساقط می‌کنند. در این شرایط حتی اگر شرایط فسخ وجود داشته باشند، امکان فسخ قرارداد و تأیید آن وجود نخواهد داشت.

2.وجود دلیل موجه : 

 برای فسخ یک معامله، باید دلایل قانونی و موجهی وجود داشته باشد. این دلایل می‌تواند شامل نقض تعهدات عدم توانایی در اجرای مفاد معامله، یا مواردی از تقلب و اشتباه باشد.

3.مطابقت با شرایط قرارداد: 

 برخی از معاملات شامل بندهایی هستند که شرایط خاصی را برای فسخ تعیین می‌کنند. رعایت این شرایط و مفاد قرارداد اولیه برای تنفیذ فسخ ضروری است.

4.اعمال حق فسخ  و ارسال اظهارنامه رسمی و ثبت در سامانه :

دارنده حق فسخ ابتدا باید اراده خود را دائر بر فسخ قرارداد انشاء نماید. پس از اعمال حق فسخ با انشای آن، باید ظرف 15 روز از تاریخ اعمال حق فسخ مراتب با ارسال اظهارنامه رسمی به طرف مقابل اعلام شود. ضمن آنکه با بررسی بخش اخیر تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، می‌ توان بدین نتیجه دست یافت که طبق قانون مذکور، فسخ صرفاً با اعلام اراده یا ارسال اظهارنامه محقق نمی‌ گردد، بلکه با ثبت در سامانه است که آثار فسخ از همان لحظه به وجود می‌ آید و قرارداد خاتمه می ‌یابد. به بیانی دیگر، تصمیم دادگاه مبنی بر تنفیذ فسخ قرارداد، به دارنده حق فسخ اجازه ثبت در سامانه و بهره مندی از امتیازات این عمل حقوقی را می‌دهد

5.طرح دعوای تنفیذ فسخ :

پس از ارسال اظهارنامه باید ظرف 15 روز از تاریخ ارسال اظهارنامه، دعوای تنفیذ فسخ در دادگاه صالح مطرح شود. 

النهایه با توجه به مراتب مذکور می توان نتیجه گرفت که با توجه به ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، و فسخ آنها، علاوه بر قصد انشای طرفین، نیازمند ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد نیز می‌ باشد، لذا معامله نسبت به عقود اموال غیرمنقول دارای سه رکن ایجاب و قبول و ثبت در سامانه می‌ باشد.

• حالت دوم : اعمال حق فسخ و ثبت فسخ در سامانه مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری نیست:

برخلاف حالت نخست، چنانچه اعمال حق فسخ و ثبت فسخ در سامانه مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری نباشد، صاحب حق باید بلافاصله مراتب را سامانه ثبت آنی ثبت نماید.

ضمانت اجرای عدم رعایت تشریفات مقرر برای اعمال حق فسخ در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟

به موجب تبصره 1 و 6 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آثار حقوقی ذیل را می توان نام برد: 

1. مسموع نبودن دعوای تنفیذ فسخ و در صورت طرح دعوا باید قرار عدم استماع دعوا صادر شود.
2. صرفا امکان طرح دعوای استرداد عوض یا عوضین برای متعاملین وجود دارد.

مدارک لازم برای طرح دعوای تنفیذ فسخ قرارداد 

برای طرح دعوای تنفیذ فسخ قرارداد باید مدارک و مستنداتی پیوست دادخواست شود که عبارت است از قرارداد، اظهارنامه اعلام فسخ، مدارک مربوط به نقض تعهدات مانند گواهی عدم حضور، گواهی عدم پرداخت چک، تامین دلیل و غیره، وکالتنامه وکیل در صورتی که دادخواست توسط وکیل مطرح شود.

دادگاه صالح جهت طرح دعوای تنفیذ فسخ قرارداد بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

به موجب ماده  12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب دعاوی راجع به اموال غیرمنقول در دادگاه محل وقوع ملک قابل طرح است. 

آیا با الزامی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نحوه فسخ قرارداد مندرج در این قانون، عطف به قراردادهای سابق بر آن نیز می شود؟

یکی از سوالات مبتلابه این است که آیا حکم تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی در مورد معاملاتی که قبل از لازم الاجرا شدن این قانون منعقد شده اند نیز جاری است و معاملات سابق را می توان مشمول این حکم قانونی دانست؟ 

پاسخ به این سوال در تبصره 5 این ماده آمده است و با توجه به این تبصره، اعمال حقوقی سابق تابع قوانینی است که در موقع انعقاد آنها مجری بوده و در ماده 195 قانون آیین دادرسی مدنی نیز به آن تصریح شده است. بنابراین شرایط طرح دعوای تنفیذ فسخ قرارداد تابع قانون حاکم بر موضوع است.  

تاثیر انتقال ملک در حق فسخ فروشنده در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟ 

به موجب تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی دو حالت در این خصوص متصور است :

• الف.انتقال رسمی توسط خریدار به شخص ثالث بدون درج حق فسخ و عدم اقاله یا انحلال معامله توسط طرفین قرارداد 

در فرض اول، انتقال مورد معامله به شخص ثالث به طور رسمی، با وجود خیار فسخ برای فروشنده اول، موجب بی اعتباری انتقال نخواهد بود، بلکه انتقال بعدی موجب تلف حکمی مال محسوب می شود و فروشنده اول فقط می تواند قیمت روز مال را مطالبه نماید.

• ب. انتقال رسمی به شخص ثالث با حفظ حق فسخ یا انحلال قرارداد دوم به هر دلیل 

در فرض دوم، انتقال بعدی مورد معامله، در حکم تلف محسوب نمی شود و با اعمال حق فسخ در معامله اول، عین مال باید به انتقال دهنده اول ( دارنده حق فسخ در معامله اول ) مسترد شود. و این امر به معنی زائل شدن معامله دوم و بی اعتباری آن خواهد بود. 

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۵۶۶  مورخ 1403/08/09 در مورد دعوای تنفیذ فسخ معامله موضوع تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

استعلام :

1. آیا دعوای تنفیذ فسخ معامله موضوع تبصره یک ماده یک مصوب 1403 در مورد معاملات املاک با سند عادی ( پس از سپری شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مواعد موضوع مواد 1 و 10 قانون ) قابل پذیرش است و یا آنکه این دعاوی مختص معاملات ثبت شده در سامانه و پس از سپری شدن مواعد قانونی است؟
2. آیا اعمال حق فسخ با مهلت پانزده روزه مندرج در تبصره یک ماده یک قانون یادشده، مقررات قانونی مدنی در مورد فوریت خیارات را منتفی می‌کند و یا آنکه احکام قانونی مذکور هم‌‌ چنان به قوت خود باقی است؟
3. در مورد قسمت اخیر تبصره یک ماده یک قانون مذکور، چنانچه دادگاه در دعوای تنفیذ فسخ به سبب انتقال مبیع به ثالث توسط بایع، حکم به قیمت روز مال صادر کرده باشد و معامله دوم هم منحل شده و مبیع به مالکیت بایع در عقد اول بازگردد، برای استرداد عین مال در معامله اول فسخ شده راهکار چیست؟ آیا اعاده دادرسی برای رأی اول امکانپذیر است؟ آیا می‌ توان گفت این موضوع شامل احکام بدل حیلوله است و بدون نیاز به صدور حکم و به جای پرداخت وجه نقد به نرخ روز، عین مال به محکوم‌ له تحویل می ‌شود؟

پاسخ اداره حقوقی قوه قضائیه :

1. وفق صدر تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، موارد موضوع تبصره یاد شده ناظر بر دعوای تنفیذ فسخ معاملاتی است که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده یک این قانون ثبت شده است.
2. به تصریح تبصره یاد شده، اظهارنامه موضوع این تبصره باید ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ ارسال شود. بر این اساس، بحث تعارض این حکم با مقررات قانون مدنی و احتمال تغییر در حکم راجع به فوریت عرفی خیارات، موضوعاً منتفی است.
3. چنانچه در اجرای ذیل تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، حکم به پرداخت قیمت روز مال غیرمنقول صادر و اجرا شده باشد، اقاله معامله پس از اجرای حکم یادشده مؤثر در مقام نیست و قیمت پرداخت شده را نمی‌ توان مشمول احکام مقرر برای بدل حیلوله تلقی کرد؛ همچنین فرض سؤال مشمول مقررات راجع به اعاده دادرسی نیست.

علی ایحال نتایج و دستاوردهای کلیدی نظریه مشورتی عبارتند از :

1.دعوای تنفیذ فسخ 

طبق مفهوم نظریه، دعوای تنفیذ فسخ فقط در مورد معاملاتی قابل پذیرش است که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شده باشند. این امر نشان می دهد که معاملات با سند عادی خارج از شمول این قانون هستند. و افراد دخیل در معاملات اموال غیرمنقول باید آگاه باشند که ثبت معامله در سامانه، حق فسخ را برای آنها ایجاد می کند و این حق، تابع مقررات خاص خود است.

2.فوریت خیارات 

نظریه مشورتی تاکید می کند که مهلت 15 روزه برای ارسال اظهارنامه، با احکام مربوط به فوریت خیارات در قانون مدنی تعارضی ندارد و این دو مقرره به صورت موازی قابل اجرا هستند.

3.استرداد عین مال

در مورد استرداد عین مال در صورت انتقال به ثالث و انحلال معامله دوم، نظریه بیان می کند که اعاده دادرسی راهکار مناسب نیست. همچنین، قیمت روز مال پرداخت شده را نمی توان به عنوان بدل حیلوله تلقی کرد و مسترد نمود.

آیا امکان طرح دعوای تنفیذ فسخ معامله با سند عادی نسبت به اموال غیرمنقول مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات وجود دارد یا خیر؟

خیر، این دعاوی فقط برای معاملاتی که در سامانه ثبت شده باشند، قابل پذیرش است.