ارزیابی و مزایده اموال منقول و غیرمنقول در اداره اجرای ثبت جهت استیفای طلب طلبکار از محل اموال بازداشتی در اجرای اسناد ذمه ای، بایستی با رعایت مستثنیات دین صورت گیرد. در غیر اینصورت امکان اعتراض به توقیف مستثنیات دین برای متعهد وجود دارد. اما در اجرای اسناد رهنی، به جهت آنکه بدهکار یا متعهد از ابتدا ضمن سند رسمی، جهت تضمین انجام تعهد خود مالی را وثیقه دین معرفی نموده و در رهن قرار داده است، دیگر ادعای مستثنیات دین منتفی می باشد و قابلیت استماع ندارد. مضافا اینکه رعایت فرآیند صحیح ارزیابی اموال به همراه تعیین جلسه مزایده و نشر آگهی بنا به نوع اموال وفق مقررات آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا جهت انجام صحیح فرآیند مزایده ضروری است. در غیر اینصورت امکان ابطال عملیات اجرایی ثبت و ابطال مزایده ثبتی برای متعهد وجود دارد.
فرآیند ارزیابی اموال منقول و غیرمنقول جهت انجام مزایده در اداره اجرای ثبت به چه صورت است؟
-
نحوه ارزیابی اولیه اموال بازداشتی و رهنی در اداره اجرای ثبت
در اسناد وثیقه ای، مال مورد وثیقه و در اسناد ذمه ای مالی که از طرف متعهدله برای استیفای طلب معرفی می شود، چنانچه محرز گردد که مشمول مستثنیات دین نمی باشد، جهت مزایده نیاز به ارزیابی دارد.
طبق ماده ۴۸ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، در صورتی که دین و متفرعات آن تا سی میلیون ریال ارزش داشته باشد و مال یا اموال معرفی شده حسب الظاهر بیش از مقدار فوق به تشخیص مأمور اجرا ارزش نداشته باشد، بازداشت اموال بدون کسب نظر ارزیاب صورت می گیرد و در غیر این صورت نیاز به ارزیابی ملک توسط ارزیاب خواهد بود.
برابر ماده ۹۸ اصلاحی آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، دادورز پرونده بنا به تقاضای هر یک از طرفین پرونده، به صورت قرعه از طریق سیستم الکترونیک، یک نفر کارشناس رسمی دادگستری انتخاب می نماید که با ارزیابی اموال بازداشت شده یا مورد وثیقه، و حسب مورد با مراجعه به محل نسبت به ارزیابی مال اقدام نماید.
حضور متعهد و متعهدله هنگام ارزیابی بلامانع است. عدم حضور متعهد، بستگان یا خادمین او و نیز بسته بودن محل یا ممانعت از ورود به ملک، مانع از ارزیابی نیست. لذا چنانچه اجازه ورود به محل داده نشود و یا به دلیل عدم حضور صاحب مال، این امر معطل بماند و در انجام آن مانع ایجاد گردد، ضمن اخطار به مالک، ابلاغ م ی‌گردد تا زمینه بازدید را فراهم نماید. در غیر اینصورت، با حضور نماینده دادستان و مأمور نیروی انتظامی نسبت به رفع مانع و یا باز کردن درب محل و ارزیابی در محل اقدام خواهد شد.
مال بازداشتی، بسته به اینکه از اموال منقول باشد یا از اموال غیرمنقول، توسط کارشناس رسمی دادگستری متخصص در آن رشته ارزیابی می شود. کارشناس مکلف است، حداکثر ظرف ۱۰ روز نظر خود را به اداره اجرا اعلام کند. مراتب ارزیابی به انضمام نظر کارشناس و ذکر هزینه دستمزد کارشناسی مجدد، حداکثر ظرف ۳ روز از طریق صدور اخطاریه به طرفین اعلام می گردد. چنانچه به نتیجه ارزیابی اعتراض داشته باشند، ضمن تودیع هزینه ارزیابی مجدد که در اخطاریه قید گردیده، اعتراض خود را ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه به اداره ثبت یا اداره اجرا اعلام نمایند.
نکته حائز اهمیت در مبحث ارزیابی آن است که چنانچه در ماده ۹۸ اصلاحی آئین نامه اجرا تصریح شده، ارزیابی بنا به تقاضای هر یک از طرفین پرونده صورت می گیرد. این عبارات، مخصوصاً در ماده مذکور، بدان لحاظ قید شده که ابهام موجود در خصوص مواردی که از طرف بستانکاران درخواستی مبنی بر ارزیابی مال و به تبع آن مزایده صورت نمی گیرد، رفع گردد. علت این امر، خصوصاً در اسناد وثیقه بانکی، تعلق خسارت تأخیر تأدیه می باشد که هر چه زمان اقدامات اجرایی تا انجام مزایده طول بکشد، خسارت تأخیر تأدیه بیشتری تعلق می گیرد. در اینگونه موارد، طرف دیگر پرونده که قاعدتاً بدهکار پرونده و یا در اسناد رهنی بدهکار یا وثیقه گذار می باشد، حق درخواست ارزیابی و انجام مزایده خواهد داشت.
هزینه ارزیابی مجدد، همان گونه که ذکر شد، به عهده طرفی است که به ارزیابی نخستین اعتراض دارد و اگر هر دو طرف معترض باشند، نصف هزینه به عهده هر یک از آنها خواهد بود. چنانچه اعتراض در مواعد تعیین شده ثبت نگردیده و یا اعتراض بدون ایداع دستمزد ارزیابی مجدد صورت گرفته باشد، به آن ترتیب اثر داده نشده و ارزیابی قطعی خواهد شد. در صورت وارد بودن اعتراض، دستمزد ارزیاب مجدد به عهده مدیون خواهد بود.
-
نحوه اعتراض به ارزیابی اموال در اداره اجرای ثبت
چنانچه اعتراض ظرف مهلت قانونی مقرر و با ایداع هزینه کارشناسی تجدید نظر صورت گرفته باشد، برای انتخاب ارزیاب مجدد، برابر ماده ۱۰۲ اصلاحی آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا ، رئیس ثبت یا رئیس واحد اجرا، حسب مورد، به قید قرعه از طریق سیستم هیأت سه نفره کارشناسی را از بین کارشناسان رسمی انتخاب می نماید. هیأت کارشناسی باید نظر خود را ظرف ده روز از تاریخ ارجاع اعلام نماید. نظر اکثریت اعضا در مورد ارزیابی قطعی است و در صورت عدم حصول نظر اکثریت، میانگین نظر اعضا ملاک عمل خواهد بود. چنانچه هیأت کارشناسان نتوانند در مهلت مقرر نظر خود را اعلام نمایند، باید به نحو مستدل از رئیس ثبت یا واحد اجرا تقاضای مهلت بیشتر نمایند که در این صورت، مهلت مذکور حداکثر به مدت ده روز دیگر قابل تمدید خواهد بود.
در خصوص قطعیت ارزیابی تجدیدنظر، در آئین نامه اجرا اشاره‌ای نشده بود و تا قبل از صدور رأی وحدت رویه شورای عالی ثبت به شماره ۴۴۸۴ مورخ 1389/06/13، ارزیابی تجدیدنظر قطعی تلقی می گردید و اعتراض دیگری قابل پذیرش نبود. اما بعد از صدور رأی مذکور، در مواردی که بین نظریه کارشناس بدوی و تجدیدنظر تفاوت بود، در این صورت، مجدداً ارزیابی به هیأت سه نفره کارشناسی ارجاع می گردید.مع الوصف، برابر اصلاحات صورت گرفته در آئین نامه اجرا، کارشناسی مجدد توسط هیأت سه نفره کارشناسی در مرحله تجدیدنظر قطعی می باشد.
ارزیاب در قبال ارزیابی انجام شده مستحق دریافت دستمزد می باشد که در آئین نامه اجرا نیز پیش بینی گردیده و میزان آن نیز با در نظر گرفتن درجه علمی و تجربی ارزیاب، محل ارزیابی، نوع مال ارزیابی شده و میزان کار تعیین می گردد که این امر نیز توسط رئیس ثبت دادگستری صورت می گیرد و قاعدتاً حداکثر تا میزان مقرر در تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی در تبصره ماده ۱۰۲ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، همچنین پیش بینی شده که هر یک از طرفین پرونده می تواند در صورتی که شش ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی مال گذشته باشد، اعم از اینکه مال ارزیابی شده، اگر مال منقول باشد یا غیرمنقول، تا قبل از انتشار آگهی مزایده، ارزیابی مجدد را به ضمیمه حق الزحمه کارشناسی درخواست نماید. در این صورت، ارزیابی به هیأت سه نفره کارشناسان رسمی دادگستری به انتخاب رئیس ثبت یا رئیس واحد اجرا ( حسب مورد ) به صورت قرعه از طریق سیستم ارجاع می شود و این ارزیابی قطعی می باشد.
در خصوص تاریخ قطعیت ارزیابی، چنانچه ارزیابی در مرحله بدوی صورت گرفته و به آن اعتراض نشده باشد، پنج روز پس از تاریخ ابلاغ نتیجه ارزیابی، آن ارزیابی قطعی تلقی می شود و ابتدای ۶ ماه مذکور از آن تاریخ محاسبه می شود. اما در خصوص ارزیابی هیأت سه نفره و خصوصاً در مواردی که نظر کارشناسان ارزیاب به صورت اکثریت و اقلیت صادر می شود، تاریخ قطعیت ارزیابی در آئین نامه اجرا مشخص نگردیده است.
لذا برابر بخشنامه شماره ۹۹/۱۶۳۹۸۶ – 1399/09/23 دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت، اعلام گردید که تاریخ مرقوم در نظریه کارشناس ارزیاب، ابتدای زمان اعتبار نظریه مذکور خواهد بود و در مواردی که نظریه هیأت کارشناسان به صورت اکثریت و اقلیت اعلام می گردد، تاریخ نظریه اکثریت کارشناسان ملاک عمل خواهد بود.
ضمناً تأکید شده که نظریه کارشناس به محض وصول در سامانه ثبت گردد. در کلیه موارد اعتراض، چنانچه شخص معترض از پرداخت حق الزحمه کارشناسی امتناع نماید، به درخواست وی ترتیب اثر داده نمی شود و ارزیابی قبلی ملاک عمل جهت انجام مزایده می باشد.
در اصلاحات انجام شده آئین نامه اجرا در خصوص ارزیابی سهام عرضه شده در بورس اوراق بهادار مقرر شده که ارزش اعلامی از طرف بورس مناط اعتبار بوده و نیازی به ارجاع آمر به کارشناس رسمی نمی باشد. پس از صدور دستور بازداشت از طریق اجرای ثبت، ارزیابی و مزایده آن از طریق بازار بورس به عمل می آید و حق مزایده نیز تعلق نمی گیرد.
ضرورت انتشار آگهی جهت مزایده اموال منقول و غیرمنقول در اداره اجرای ثبت وفق مقررات آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا
بعد از آنکه مال بازداشتی یا مورد وثیقه ارزیابی شد، در اسناد وثیقه ای تمام مورد وثیقه و در اسناد مزایده ذمه ای به نسبت طلب طلبکار از آن مال به مزایده گذاشته می شود. مع الوصف، با توجه به اینکه در ماده ۴۲ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، مأمور اجرا حق بازداشت اموال را به اندازه طلب و یک تا دو عشر اضافه دارد. لذا به همین میزان نیز محاسبه شده و از مال بازداشتی به مزایده گذارده می شود، مگر آنکه میزان مطالبات پیش از مال بازداشتی یا معادل آن باشد که در این صورت کل آن به مزایده گذاشته می شود. همچنین در مواردی که مال بازداشتی قابل تجزیه نباشد، مانند فرش، کل آن مال به فروش می رود.
مزایده اموال اعم از منقول یا غیرمنقول، چه در اسناد ذمه ای و چه در اسناد وثیقه‌ای، بایستی از طریق انتشار آگهی در سایت آگهی‌های سازمان ثبت و آگهی منتشره در روزنامه الکترونیکی و نیز آگهی الصاقی به اطلاع عموم برسد. ماده ۱۲۱ آین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لارم الاجرا مقرر داشته که در این مورد، آگهی مزایده با رعایت بندهای الف و ب منتشر می شود. آگهی مزایده برابر ماده ۱۲۲ اصلاحی آیین نامه اجرا، یک نوبت در سایت آگهی های سازمان و یکی از روزنامه های الکترونیکی کثیرالانتشار به تشخیص سازمان منتشر و فاصله انتشار تا روز مزایده نباید از ۱۰ روز کمتر و از ۲۰ روز بیشتر باشد. علاوه بر این، آگهی الصاقی تهیه و به محل وقوع مال، محل مزایده و تابلو اعلانات اداره ثبت اسناد محل الصاق می شود و نسخه ای از آگهی صرفاً جهت اطلاع به متعهد و متعهدین ابلاغ می شود. برابر تبصره ماده ۱۲۲ اصلاحی، درج آگهی در سایت آگهی های سازمان ثبت به منزله انتشار آگهی در روزنامه کثیر الانتشار محلی است.
در آگهی مزایده مال غیرمنقول باید نکات زیر تصریح شود:
- نام و نام خانوادگی مالک
- محل و حدود و مقدار و توصیف اجمالی ملک
- هرگاه واگذاری منافع در اسناد وثیقه مستند به سند رسمی و در اسناد ذمه‌ای مستند به سند رسمی یا عادی باشد، خواه مدت آن منقضی شده باشد یا نشده باشد، مراتب با ذکر مال الاجاره و آخر مدت اجاره در آگهی مزایده منتشره در روزنامه و آگهی الصاقی قید می شود. قید این موضوع در آگهی مزایده صرفاً جهت اطلاع خریداران از وضعیت ملک مورد مزایده است که با در نظر گرفتن اینکه ملک در اجاره غیر می باشد، اقدام به خرید نمایند.
هر چند اداره ثبت طبق ماده ۱۴۰ آیین نامه اجرا پس از تنظیم سند انتقال اجرایی مکلف به تخلیه ملک بنا به تقاضای خریدار می باشد، مع الوصف تخلیه باید طبق مقررات صورت گیرد. اداره ثبت مجاز به تخلیه نیست. همچنین، در صورتی که مبلغ فروش مورد مزایده مازاد بر طلب بستانکار باشد، مستاجران ساکن در املاک مورد وثیقه به استناد قید این بند در آگهی مزایده نمی توانند از محل مازاد مذکور درخواست مبلغی را بنمایند که در اسناد اجاره غرفا به عنوان رهن یا ودیعه به موجر پرداخته اند و جهت وصول وجه مذکور در صورت تخلیه، بایستی از طریق مراجع قضایی اقامه دعوی نمایند.
- تصریح به اینکه مورد مزایده مشاع است یا مفروز
- تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا نه.
- اشاره به اینکه بدهی های مربوط به آب و برق و گاز، اعم از حق انشعاب و یا حق اشتراک و مصرف، در صورتی که مورد مزایده دارای آنها باشد، و نیز بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری و غیره تا تاریخ مزایده، اعم از اینکه رقم قطعی آنها معلوم شده یا نشده باشد، به عهده برنده مزایده است. پرداخت حقوق دولتی، از جمله حق الاجرا و حق مزایده، طبق ماده ۴۰ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، به عهده متعهد بدهکار ( پرونده ) است و در هر مورد که نتوان این هزینه ها را از متعهد وصول کرد، متعهدله باید آن را پرداخت نماید. در این صورت، در اسناد ذمه ای به مطالبات بستانکار افزوده شده و به میزان آن از مال مورد مزایده به وی واگذار می شود. همچنین در اسناد وثیقه ای، چنانچه مورد مزایده خریدار داشته باشد، از محل فروش مزایده، حقوق دولتی مذکور کسر و بقیه به طلبکار داده می‌شود. حق الاجرا و حق مزایده از برنده مزایده قابل وصول نمی باشد.
- روز، محل و ساعت شروع و ختم مزایده
- قیمتی که حراج از آن شروع می شود،.
مضافا اینکه در آگهی مزایده اموال منقول باید این نکات تصریح شود:
الف.نوع اموال مورد مزایده و توصیف اجمالی آن.
ب.روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده
پ.قیمتی که مزایده از آن شروع می شود.
ت.همچنین چنانچه مورد مزایده بیمه باشد، باید در آگهی مزایده قید شود.
جلسه مزایده یا مربوط به مزایده اموال منقول است یا مربوط به اموال غیرمنقول که هر یک با رعایت مقررات مربوطه صورت می گیرد.
تشریفات و نحوه مزایده اموال منقول در اداره اجرای ثبت
جلسه مزایده در تاریخ، روز، ساعت و محل مقرر در آگهی با حضور رئیس اداره یا مسئول اجرا و متصدی مزایده و نماینده دادستان تشکیل می شود. در جلسه مزایده معمولاً بستانکار یا بدهکار یا هر دو ممکن است شرکت داشته باشند و شرکت برای عموم آزاد است. در مزایده اموال منقول، مأمور اجرای مربوطه به جای مسئول اجرا یا رئیس اداره شرکت می کند. مزایده حضوری است و از ساعت ۹ تا ۱۲ در یک جلسه برگزار می شود. شرکت در مزایده منوط به پرداخت ده درصد از مبلغ پایه کارشناسی به حساب سپرده ثبت و حضور خریدار یا نماینده قانونی او در جلسه مزایده است. برنده مزایده مکلف است، ما به التفاوت مبلغ فروش را ظرف مدت پنج روز از تاریخ مزایده به حساب صندوق ثبت تودیع نماید و در صورتیکه ظرف مهلت مقرر، مانده فروش را به حساب سپرده ثبت واریز نکند، مبلغ مذکور قابل استرداد نبوده و به حساب خزانه واریز خواهد شد. در این صورت، عملیات فروش از درجه اعتبار ساقط و مزایده تجدید می گردد.
چنانچه در روز مزایده، خریدار یا خریدارانی برای اموال مورد مزایده پیدا شد، فروش مال از قیمت ارزیابی شروع شده و به کسی که بالاترین قیمت را پیشنهاد داده، فروخته خواهد شد. قیمت های پیشنهادی به وسیله بلندگو و وسایل دیگر اعلان و به مجرد اینکه خریدار دیگری با نرخ بیشتر پیدا شود، به همین ترتیب اقدام می گردد و تا آخرین ساعت مقرر ادامه خواهد یافت. فروش مال نقدی است، مگر اینکه متعهدله فروش به نسیه را قبول و مدیون نیز مازاد را نقداً دریافت کند یا نسبت به مازاد نسیه را قبول نماید. در هر دو صورت، خود مسئول وصول خواهند بود و حق مزایده نقداً دریافت می‌شود.
در صورتیکه فروش مال مورد مزایده نیاز به تنظیم سند انتقال اجرائی نداشته باشد، متصدی مزایده پس از اخذ کل مبلغ، فروش مال را به خریدار داده و رسید دریافت می‌دارد. ولی چنانچه مورد بازداشت مال منقولی مانند اتومبیل باشد که پس از انجام تشریفات مزایده احتیاج به تنظیم سند انتقال در دفترخانه اسناد رسمی داشته باشد، پیش نویس سند انتقال اجرائی تهیه و پیش نویس مزبور جهت تنظیم سند انتقال اجرائی به دفترخانه اسناد رسمی ارسال می شود. همچنین، خریدار مورد مزایده به استناد صورت جلسه مزایده به مراکز تعویض پلاک معرفی می شود تا بدواً نسبت به تعویض پلاک اقدام نماید.
کلیه اقدامات انجام شده در جلسه مزایده در صورت مجلسی که تنظیم می گردد منعکس می شود. صورت مجلس مزبور به امضای مأمورین قانونی و خریدار می رسد و در صورتی که بستانکار خود خریدار اموال باشد، اموال در ازای طلب وی پس از پرداخت هزینه های قانونی با رعایت موارد فوق تحویل بستانکار خواهد شد.
هر گاه مال مورد مزایده از اموال فاسد شدنی و یا حیوان باشد، مزایده به دستور رئیس اجرا بلافاصله و بدون تشریفات از قبیل آگهی مزایده و… در محل به وسیله مأمورین مربوطه و با حضور نماینده دادستان به عمل خواهد آمد.
تشریفات و نحوه مزایده اموال غیرمنقول در اداره اجرای ثبت
جلسه مزایده با حضور مسئول اجرا، مسئول مزایده، نماینده دادستان و بستانکار و بدهکار، چنانچه حاضر باشند، در وقت و ساعت و محل مقرر در آگهی تشکیل می‌شود. مزایده از مبلغ مندرج در آگهی شروع و به کسی که در نتیجه پیشنهاد بالاترین قیمت خریدار واقع شد، فروخته می شود.
هرگاه مورد مزایده چند پلاک ثبتی باشد و برای هر پلاک ثبتی خریداری وجود داشته باشد، ماده ۱۴۴ آئین نامه اجرایی این حق را برای بدهکار پرونده قائل شده است که چنانچه جمع مبلغ خرید بیشتر از طلب باشد و حاصل فروش برخی از آنها تکافوی طلب را بنماید، بدهکار می تواند برای فروش یک یا بعضی از موارد مزایده، رعایت تقدم را تقاضا کند.
در این صورت، از تنظیم صورت جلسه مزایده نسبت به بقیه موارد خودداری می شود. همچنین در مواردی که مورد مزایده اموال منقول است، نیز درخواست بدهکار برای تقدم فروش پذیرفته می شود. مع الوصف، پیش بینی این حق برای بدهکار در مواردی است که بدهکار خود صاحب وثیقه است و در مواردی که صاحب وثیقه و بدهکار متعدد باشند، یا حتی صاحبان وثیقه نیز متعدد باشند، اینکه تقاضای تقدم فروش از طرف چه کسی قابل پذیرش است، ماده فوق الذکر ساکت است.
همچنین در مواردی که در جلسه مزایده خریداری حضور نداشته و مبلغ ارزیابی موارد وثیقه بیش از مطالبات بستانکار است و از طرفی بستانکار نیز قادر به پرداخت مابه التفاوت طلب و مبلغ ارزیابی جهت تملک تمام موارد مزایده نمی باشد، به نظر می رسد بستانکار باید حق انتخاب تملک بعضی از رقبات را که تکافوی طلب او را می نماید، داشته باشد. هرچند در مواردی که راهنین متعدد باشند، وصول طلب از محل بعضی از رقبات موجب نارضایتی صاحبان رقبات دیگر خواهد شد و در هر صورت این ابهامات باید رفع شود تا از اتخاذ رویه های متفاوت جلوگیری گردد.
اگر مال مورد مزایده مازاد بر طلب داشته باشد، اداره اجرا ضمن تنظیم صورت‌جلسه برگزاری مزایده، به بستانکار تفهیم می نماید که ظرف یک ماه نسبت به واریز مابه التفاوت یا واگذاری سهم مشاعی به میزان طلب اقدام نماید. در صورت عدم حضور بستانکار، مراتب مذکور طی اخطار به وی ابلاغ می گردد. چنانچه بستانکار اقدام به پرداخت مابه التفاوت یا قبول انتقال مشاعی به میزان طلب ننماید، به درخواست متعهد، پس از اخذ حقوق دولتی از مازاد، حسب مورد فک رهن یا رفع بازداشت می شود.
صورت جلسه مزایده به وسیله مسئول مزایده تهیه و به امضای مأمورین قانونی حاضر و خریدار می رسد. نسخه‌ای از صورت جلسه مزایده به هر یک از مأمورین قانونی و خریدار تسلیم و رسید دریافت می شود و سپس نزد متصدی مربوطه ارسال می گردد تا پیش نویس سند انتقال اجرایی شامل خلاصه ای از جریان عملیات اجرایی با قید نام و نام اجرایی خانوادگی بدهکار و بستانکار، محل اقامت آنها، حدود و مشخصات کامل ملک، محل وقوع ملک، قید اینکه در اجاره هست یا خیر، مبلغ خریداری شده و قید وصول فیش وجوه وصولی، اهم از اصل و نیم عشر اجرائی و حق مزایده تنظیم شود.
پیش نویس سند انتقال اجرائی به امضای رئیس ثبت می رسد و جهت ثبت سند به دفترخانه اسناد رسمی ارسال می گردد. پس از مزایده، در مواردی که مورد مزایده به شخص ثالث واگذار شده باشد، بستانکار می تواند تقاضا کند که تا قبل از تنظیم سند انتقال اجرائی، وجوه حاصل از فروش به میزان مطالبات به وی داده شود و دلیلی ندارد که تا زمان ثبت پیش نویس سند انتقال منتظر بماند، مگر آنکه دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرائی ثبت از مرجع قضائی صادر شده باشد.
در صورت وجود مازاد پس از کسر وجوه پرداختی موضوع فراز ۶ بند الف ماده ۱۲۱ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، و چنانچه مازاد ملک از طرف اشخاص دیگر بازداشت شده باشد، وجوه مازاد بر مطالبات سند رهنی به بازداشت کنندگان بر اساس تقدم و تأخر داده می شود و در صورت عدم بازداشت کنندگان مازاد و یا استیفای مطالبات آنان، مانده به بدهکار پرداخت می‌شود.
موارد تجدید مزایده در اداره اجرای ثبت
برابر ماده ۱۳۸ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، در موارد زیر مزایده از درجه اعتبار ساقط بوده و بایستی با رعایت مقررات مذکور در آئین نامه اجرا، آگهی مزایده تجدید گردد:
- هرگاه فروش در روز و ساعت و یا محلی که در آگهی معین شده به عمل نیاید.
- هرگاه بدون جهت قانونی مانع خرید کسی شوند و یا بالاترین قیمتی را که پیشنهاد شده است، رد کنند.
- در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا به عمل آید.
- در صورتی که مباشرین فروش و کارمندان اداره ثبت در خرید شرکت کرده باشند.
همچنین در آگهی مزایده بایستی مواد ۱۲۱ الی ۱۲۴ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا رعایت گردد. لذا چنانچه آگهی مزبور بر خلاف مواد فوق‌الذکر صورت گرفته باشد یا اشتباهی در موارد مذکور صورت گرفته باشد، مثلاً نام یا نام خانوادگی مالک به اشتباه قید شده باشد، قبل از تنظیم و امضای صورت مجلس مزایده، به دستور رئیس ثبت، آگهی تجدید می گردد. و در صورتی که بعد از انجام مزایده معلوم شود که مقررات قانونی رعایت نشده است، وفق ماده ۱۷۲ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، امکان طرح دعوای ابطال عملیات اجرایی ثبت و ابطال مزایده ثبتی وجود دارد.
