نحوه اجرای اسناد ذمه ای در اداره اجرائیات ثبت ، تابع مواد 34 و 92 و 93 قانون ثبت و آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و اصلاحی آن است، که این اسناد بدون نیاز به مراجعه به مراجع قضایی ، امکان الزام متعهد به انجام تعهد از طریق ادارات اجرا دارا می باشد.لازم به توضیح است ؛منظور از اسناد ذمه ای اسنادی است که موضوع آن ها تعهد به پرداخت وجه نقد، جنس یا تعهد به فعل معین باشد.
متعهد اسناد ذمه ای موظف است، ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه ، مفاد آن را به موقع اجرا گذارد یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی را معرفی کند که اجرای سند از محل آن مال امکانپذیر باشد. شخص ثالث نیز می تواند جهت تادیه طلب موضوع اجرائیه، مال خود را معرفی نماید. در این حالت مال متعلق به ثالث به درخواست ذی نفع اجرائیه بازداشت خواهد شد. پس از بازداشت مال، ثالث حق انصراف ندارد و طلب موضوع اجرائیه از محل مال متعلق به ثالث استیفا خواهد شد.
در صورتی که بدهکار یا ثالث، مالی را جهت اجرای اسناد ذمه ای در اداره اجرائیات ثبت معرفی نمایند، همان مال بازداشت خواهد شد. البته بستانکار در این صورت هم می تواند مال دیگری از اموال بدهکار را معرفی کرده و تقاضای بازداشت آن را مطرح نماید. پذیرش این درخواست مشروط به این است که بازداشت مال معرفی شده میسر بوده، با طلب موضوع اجرائیه متناسب باشد و فروش آن آسان تر از فروش مال بازداشت شده باشد. بستانکار تنهار یکبار و پیش از انتشار آگهی مزایده می تواند از این حق استفاده کند. اگر فروش مال بازداشت شده به نظر اداره ثبت به سهولت امکانپذیر باشد، موجبی برای تبدیل مال نخواهد بود، مگر آنکه بدهکار به این امر رضایت دهد.
چنانچه متعهد سند ذمه ای خود را قادر به اجرای مفاد اجرائیه نداند، باید ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، صورت جامع دارایی خود را به مسئول اجرا تسلیم نماید و اگر مالی ندارد صریحا اعلام کند. بدهکار موظف است هر زمان قادر به پرداخت دین خود بود، تمام یا قسمتی از آن را بپردازد و متعهد له نیز این اختیار را دارد تا هر زمان مالی از اموال متعهد را شناسایی کرد، تقاضای توقیف مال مزبور را مطرح نماید. همچنین حساب های بانکی متعلق به متعهد نیز قابل توقیف است.
شیوه و مراحل عملی اجرای اسناد ذمه ای در اداره اجرائیات ثبت
-
مراجعه ذی نفع سند ذمه ای به دفترخانه جهت صدور اجراییه ثبتی
از تاریخ ابلاغ اجرائیه به مخاطب، قانونگذار 10 روز مهلت برای اجرای مفاد سند و پرداخت بدهی و یا معرفی مال جهت اجرای سند تعیین نموده است و چنانچه ظرف 10 روز اقدامی از جانب بدهکار صورت نگیرد، طلبکار می تواند درخواست شناسایی اموال احتمالی بدهکار را جهت وصول مطالبات یا تعهد موضوع سند را از محل آن بخواهد.
-
کنترل اجرائیه صادره از سوی دفترخانه توسط واحد اجرای ثبت.
الف.اجرائیه نقص دارد: که در این حالت اجراییه ارسال و عودت به دفترخانه جهت رفع نقص می گردد.
ب.اجرائیه فاقد نقص است: که در این حالت تشکیل پرونده بر اساس اجرائیه فاقد نقص صورت می گیرد.
-
تشکیل پرونده الکترونیک در بستر سامانه اجرا با وصول اجرائیه مکانیزه از دفترخانه تنظیم کننده سند.
-
شناسایی اموال بدهکار ( صرفا در اسناد ذمه ای ) از طریق بانک های اطلاعاتی درون سازمانی ( سامانه های : جامع املاک، ثبت الکترونیک اسناد، ثبت شرکتها، ثبت مالکیت معنوی ) و اموال اعلامی از سوی طلبکار
در فرض اخیر، مکاتبه با مراجع برون سازمانی جهت شناسایی اموال بدهکار به استناد درخواست‌ها. به تقاضانامه بستانکار از جمله ، پلیس راهور، بانک مرکزی، بورس و …انجام می شود.
-
ابلاغ اجرائیه
اگر متعهد یا متعهدین پرونده دارای کد کاربری ثنا می باشند. ابلاغ از طریق سامانه ثنا انجام خواهد شد. ولی اگر متعهد یا متعهدین پرونده، فاقد کد کاربری ثنا باشند. در این حالت، ابلاغ مطابق مقررات آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی از طریق پست و به آدرس محل اقامت متعهد، طبق ماده ۵ اصلاحی آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی انجام می شود، در ابلاغیه قید می گردد که مخاطب موظف است، جهت ثبت نام و دریافت حساب کاربری اقدام کند و کلیه ابلاغ های بعدی از طریق سامانه خواهد بود.
-
بازداشت مال و اعطای نیابت در صورتی که مورد وثیقه در حوزه ثبتی دیگری واقع شده باشد.
-
انجام عملیات اجرایی مطابق آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا ( ارزیابی، مزایده و …)
نحوه اجرای همزمان سند ذمه ای و اسناد رهنی در ادارات اجرای ثبت
ممکن است، برای بدهکار همزمان اجراییات متعددی در خصوص اسناد رهنی و ذمه ای ایشان صادر شده باشد، فارغ از اینکه در خصوص نحوه اجرای سند رهنی ضوابط متفاوتی بعضا وجود دارد. چنانچه متعهدله ، بنای بر وصول مطالبات خود را از محل توقیف مازاد سند رهنی را داشته باشد، نحوه وصول سند ذمه ای دارای دو حالت خواهد بود.
-
حالت اول : سند رهنی مربوطه منجر به صدور اجرائیه شده است.
در این صورت طلبکار سند ذمه ای باید کلیه بدهی موضوع سند رهنی و حقوق اجرائی را بپردازد و مورد معامله در ازای هر دو بدهی و متفرعات قانونی در بازداشت وی قرار می گیرد. در این مورد، با پرسش از اداره اجرای مربوطه، میزان بدهی و خسارت و حقوق اجرائی را تعیین و سپس با واریز آن در صندوق ثبت، قبض آن را به اجرا تحویل و تقاضای فسخ سند رهنی را می نماید. و اداره اجرا مکلف است مراتب فسخ سند را به دفترخانه تنظیم کننده سند رهنی اعلام و به واحد مربوطه اطلاع دهد که ملک مورد معامله به نفع بستانکار سند ذمه ای بازداشت شده است.
-
حالت دوم : سند رهنی منجر به صدور اجرائیه نشده است.
بستانکار سند ذمه ای به دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند رهنی مراجعه و با اطلاع، تمام مبلغ سند رهنی را در صندوق ثبت سپرده و رسید آن را به دفترخانه تسلیم می نماید. دفترخانه مکلف است نسبت به فسخ سند به شرح فوق اقدام کرده و گواهی لازم دایر بر ایداع وجه و فسخ معامله با ذکر نام پرداخت کننده و مبلغ سپرده صادر و به متقاضی تسلیم نماید. همچنین، به اداره اجرا و اداره ثبت مربوطه اعلام می کند که سند رهنی فسخ شده و بازداشت مازاد تبدیل به اصل شده و عملیات اجرایی جهت وصول طلب بستانکار وفق اسناد ذمه ای تعقیب می شود.
نحوه اقدام ادارات ثبت در شناسایی و توقیف اموال بدهکار و معرفی آن در اجرای اسناد ذمه ای
مطابق ماده ۲۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مقرر شده است : (( از تاریخ ابلاغ اجرائیه، متعهد باید ظرف ده روز مفاد آن را به موقع اجرا بگذارد یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که اجرای سند را میسر گرداند. اگر خود را قادر به اجرای مفاد اجرائیه نداند، باید ظرف همان مدت صورت جامع دارایی خود را به مسئول اجرا بدهد و اگر مالی ندارد، صریحاً اعلام کند. بدهکاری که در مدت مذکور قادر به پرداخت دین خود نبوده، مکلف است هر زمان که متمکن از پرداخت تمام یا قسمتی از بدهی خود گردد، آن را بپردازد.
تبصره . ادارات اجرای ثبت مکلفند بلافاصله با تشکیل پرونده اجرائی الکترونیک نسبت به شناسایی و توقیف اموال و دارایی‌های متعهد از بانک‌های اطلاعاتی سازمان ثبت و سایر دستگاه‌ها که به هر نحو اطلاعاتی در مورد اموال اشخاص دارند، اقدام نمایند. مقررات این ماده مانع از توقیف اموالی که از سوی بستانکار به منظور تعقیب اجرائیه و استیفای طلب معرفی می‌شود، نخواهد بود.))
با توجه به توضیحات فوق در اسناد ذمه به دلیل عدم سند رهنی ، شناسایی مال به دو صورت امکان پذیر است:
الف – شناسایی مال :
1.تکلیف اداره اجرا به شناسایی و توقیف اموال بدهکار بدون نیاز به درخواست بدهکار، توسط واحد اجرای مربوط بلافاصله با تشکیل پرونده اجرایی (رأسا و بدون تقاضای بستانکار) از طریق جستجو در بانک های اطلاعاتی درون سازمانی قابل دسترس در سامانه اجرا، از قبیل سامانه جامع املاک، ثبت شرکتها، ثبت الکترونیک اسناد و مالکیت معنوی، مستند به ماده ۴ آئین نامه اجرایی شناسایی و توقیف اموال مدیون و تبصره ماده ۲۱ آئین‌نامه اجرا.
2.شناسایی از طریق استعلام از هر یک از مراجعی که به نحوی اطلاعاتی از اموال بدهکار دارند، به استناد بند (ب) ماده ۱۱۳ قانون برنامه ششم توسعه، تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون رفع محکومیت‌های مالی و ماده ۵ آئین نامه اجرایی شناسایی و توقیف اموال از طریق پلیس راهور ناجا، بانک مرکزی، شرکت سپرده گذاری مرکزی بورس اوراق بهادار و غیره.
اطلاعات راجع به اموال بدهکار به صورت محرمانه در پرونده محفوظ است و چنانچه بدهکار ظرف ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت متعهدله را جلب نکند، اقدامات بعدی جهت وصول طلب صورت می گیرد.
نکته حائز اهمیت اینکه، در خصوص اسناد ذمه ای برخلاف اسناد رهنی، رعایت مقررات مستثنیات دین نسبت به اموال شناسایی شده الزامی است و به کررات شاهدیم، به جهت اختلاف نظر در خصوص شمولیت یا عدم شمولیت مال توقیف شده به این مقررات، دعاوی متعددی در خصوص اعتراض به توقیف مستثنیات دین از سوی متعهد سند ذمه ای در واحد ثبتی و هیات نظارت ثبت استان مطرح می شود.
ب. معرفی مال :
۱. معرفی مال مدیون توسط بستانکار وفق قسمت اخیر تبصره ماده ۲۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا.
۲.معرفی مال از طرف بدهکار یا شخص ثالث مطابق مواد ۲۴ و ۲۵ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا.
پ.طرح درخواست ممنوع الخروجی بدهکار توسط بستانکار
بستانکار می تواند جهت جلوگیری از فرار مدیون، تقاضای ممنوعیت خروج وی را به اداره ثبت ارائه نماید. در این صورت، بلافاصله بعد از ابلاغ اجرائیه، فرد بدهکار ممنوع الخروج خواهد شد.
فرآیند ممنوع الخروجی بدهکار سند ذمه ای در اداره اجرای ثبت
-
-
-
- ارائه تقاضای بستانکار به اداره اجرای ثبت محل
- بررسی تقاضا توسط واحد اجرای ثبت محل
- صدور دستور ممنوع الخروجی و ارسال آن به اداره کل ثبت استان
- بررسی اداره کل و تایید ممنوع الخروجی
- ارسال به دفتر نظارت با امضای مدیرکل یا قائم مقام منتخب
- بررسی دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی
- تایید و ارسال برخط دستور ممنوع الخروجی به اداره گذرنامه ناجا در بستر سامانه اجرا
- صدور اخطار ممنوع الخروجی توسط واحد اجرا به مدیون
-
-
موارد رفع ممنوع الخروجی بدهکار در خصوص مطالبات اسناد ذمه ای در اداره اجرای ثبت
-
-
-
- پرداخت طلب بستانکار و حقوق دولتی
- رضایت و انصراف بستانکار
- ارائه مدرک دال بر شاغل بودن مدیون در یک سازمان دولتی طبق رای وحدت رویه 363 هیات عمومی دیوان عدالت اداری
- ارائه مدرک دال بر ماموریت و ضرورت شغلی بدهکار جهت خروج از کشور
-
-
نکته کاربردی:
1.طبق تبصره (۲) ماده (۱۹) قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب 1394/03/23، بانک‌های اطلاعاتی شناسایی اموال برون سازمانی مکلف به اجرای دستورات رؤسای واحدهای ثبتی و ادارات اجرا در این خصوص بوده و تخلف مدیران و مسئولان از آن طبق ماده (۲۰) قانون فوق‌الذکر، مجازات انفصال درجه شش از خدمات عمومی و دولتی را به دنبال دارد.
بدین منظور، ریاست عالی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طی بخشنامه شماره ۱۹۹/۱۲۷۲۲۵ مورخ ۹۱/۰۷/۲۰، جهت تسریع در اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و پیشگیری از تضییع حقوق بستانکاران، کلیه ادارات اجرای ثبت را مکلف نمود که در صورت استنکاف هر یک از مدیران و مسئولان دستگاه‌های اجرایی که به هر نحو اطلاعاتی در مورد اموال اشخاص حقیقی یا حقوقی بدهکار دارند، لیکن از دستورات صادره جهت شناسایی و اعلام فهرست اموال بدهکاران خودداری می‌کنند، نسبت به معرفی آنها به دادستان عمومی و انقلاب مربوط اقدام نمایند.
2.اطلاعات راجع به اموال بدهکار به صورت محرمانه در پرونده محفوظ است و چنانچه بدهکار ظرف ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت متعهدله را جلب نکند، اقدامات بعدی جهت وصول طلب صورت می گیرد.
اقدامات اداره اجرای ثبت پس از جستجوی مال بدهکار در اجرای اسناد ذمه ای
1.پس از جستجو ( ظرف ۲ ماه ) مال شناسایی می شود و ادامه عملیات اجرایی نسبت به مال شناسایی و توقیف شده انجام می گیرد.
2.اگر پس از جستجو ( ظرف ۲ ماه ) مال شناسایی نشود، به ذینفع اجازه انصراف از ادامه عملیات در اداره ثبت و مراجعه به دادگاه داده می شود. در این صورت:
- الف. گواهی جهت طرح دعوی در مرجع قضایی صادر می شود.
- ب. عدم تعلق حقوق دولتی به دلیل عدم شناسایی و توقیف مال.
در چه صورتی نیم عشر دولتی از محکوم علیه در اجرای اسناد ذمه ای در اداره اجرائیات ثبت مطالبه و وصول نمی شود؟
اگر مالی از محکوم علیه شناسایی شود، ولی از محل توقیف آن مال طلب به حیطه وصول در نیامده و طرفین بیرون از اداره اجرا به توافقاتی برسند، پرونده مختومه و حقوق دولتی به استناد بند ب ماده ۱۱۷ قانون برنامه ششم توسعه وصول نخواهد شد.
ارزیابی موضوع مال مورد بازداشت در اجرای اسناد ذمه ای در اداره اجرای ثبت
در صورت شناسایی مال یا اموالی از سوی بدهکار، در مرحله ی ارزیابی بسته به موضوع مال مورد بازداشت، کارشناس صلاحیت دار تعیین می گردد و کارشناس پس از معاینه محل و انجام تحقیقات کافی قیمت روز مال را تعیین و به اداره ثبت اعلام می نماید. نظریه کارشناسی به طرفین ابلاغ می گردد.
اعتراض به ارزیابی مال بازداشت شده در اجرای اسناد ذمه ای در اداره اجرای ثبت
پس از ابلاغ نظریه کارشناسی به طرفین، طرف معترض می بایستی ظرف مدت 5 روز از تاریخ ابلاغ کتبا اعتراض خویش را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناس به واحد اجراء ثبت تسلیم نماید. در صورتی که اعتراض ظرف مهلت مذکور انجام نشود ارزیابی قطعی می گردد. چنانچه یک سال از تاریخ قطعیت ارزیابی مال غیرمنقول گذشته باشد، به درخواست هر یک از طرفین تا قبل از تنظیم صورتمجلس، مزایده ارزیابی تجدید می گردد.
در صورت وصول اعتراض نسبت به نظریه کارشناس، رئیس ثبت به قید قرعه از بین 3 نفر کارشناس رسمی یک نفر را انتخاب و با اعطای مهلت معقول به کارشناس اخطار لازم را جهت اظهار نظر کارشناسی اعلام می دارد.
ترتیب و نحوه برگزاری مزایده مال بازداشت شده در اجرای اسناد ذمه ای در اداره اجرائیات ثبت
با قطعیت ارزیابی مال بازداشت شده، نوبت به انجام فرآیند اولیه مزایده می رسد؛ قاعدتا این مرحله برای متعهدله جذاب ترین بخش از یک داستان حقوقی است. زیرا در این مرحله است که قرار است خریداری پیدا شود و با خرید مال توقیفی موجبات تأدیه حقوق متعهدله را فراهم آورد. در بررسی نحوه اجرای سند ذمه ای بایستی ذکر گردد، پس از قطعیت ارزیابی ابتدا مزایده به موجب یک آگهی اطلاع رسانی می شود.
آگهی مزایده در یک نوبت در روزنامه منتشر می شود که فاصله انتشار تا روز مزایده نباید کمتر از 15 روز باشد و علاوه بر آن آگهی الصاقی تهیه و به محل وقوع ملک، محل مزایده و … الصاق می شود. مزایده به صورت حضوری برگزار و موضوع آن به بالاترین پیشنهاد واگذار خواهد شد.
عدم فروش مال بازداشت شده در مزایده اجرای سند ذمه ای و امکان واگذاری به صورت قدرالسهم یا شش دانگ بنام بستانکار اجرایی
چنانچه در جلسه مزایده خریداری برای مال بازداشتی پیدا نشود با دریافت حق الاجرا و حق مزایده مال موضوع اجرای سند رهنی به قیمتی که مزایده از آن شروع می شود، به شخص متعهدله واگذار می گردد و اگر مازاد بر طلب باشد، مابه التفاوت از طلبکار وصول می گردد و چنانچه قادر به پرداخت ارزش مازاد نباشد، می تواند به نسبت طلب خود از مال مورد وثیقه را تملک نماید و در واقع شریک مشاعی متعهد گردد.
پس از اتمام جلسه مزایده، صورتمجلس آن به امضاء مسئولین و نماینده دادستان، خریدار و همچنین طلبکار و بدهکار می رسد. چنانچه موضوع مزایده، غیرمنقول باشد پس از مزایده ظرف 48 ساعت پرونده نزد رئیس ثبت ارسال می گردد، تا نسبت به صدور دستور انتقال اجرایی در دفترخانه اسناد رسمی اقدام گردد.
