اعتراض به توقیف مستثنیات دین در اجرای ثبت

اعتراض به توقیف مستثنیات دین در اجرای ثبت زمانی مطرح می شود که در جریان اجرای یک سند لازم الاجرا، مالی از بدهکار توقیف شده باشد، در حالی که آن مال با توجه به شرایط قانونی، در شمار مستثنیات دین قرار گیرد. در این وضعیت، موضوع اعتراض، مشخصا توقیف همان مال و ادعای غیرقابل توقیف بودن آن به دلیل شمول بر مستثنیات دین است و رسیدگی به اعتراض، در چارچوب مقررات شکایت از عملیات اجرایی انجام می شود.

مبنای اصلی تشخیص مستثنیات دین در اجرای ثبت، ماده ۶۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا است. این ماده مصادیق مستثنیات دین و شرایط هر یک را مشخص کرده و تشخیص مستثنیات در اجرای اسناد لازم الاجرا از طریق اجرای ثبت، باید بر اساس همین مقررات انجام شود.

راهنمای سریع اعتراض به توقیف مستثنیات دین در اجرای ثبت

مرجع اعتراض به توقیف مستثنیات دین در اجرای ثبت کجاست؟

مرجع رسیدگی به اعتراض نسبت به توقیف مالی که ادعا می شود مشمول مستثنیات دین است، در مرحله نخست رئیس ثبت محل است. این اعتراض زمانی مطرح می شود که اصل اجراییه مورد اختلاف نباشد، بلکه ایراد شخص این باشد که مالی که در جریان عملیات اجرایی ثبت توقیف شده، مطابق ماده ۶۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، از اموالی است که نباید برای وصول دین بازداشت شود.

ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی را در صلاحیت رئیس ثبت قرار داده است. شخص ذی نفع باید اعتراض خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند. بنابراین در این پرونده، اعتراض باید مشخصا متوجه توقیف همان مال باشد و توضیح داده شود که مال توقیف شده تحت کدام یک از مصادیق ماده ۶۱ قرار می گیرد.

برای مثال، اگر منزل مسکونی بدهکار توقیف شده باشد، اعتراض باید بر مبنای بند «الف» ماده ۶۱ و شرایط مقرر برای منزل مسکونی تنظیم شود. اگر ابزار کار توقیف شده باشد، باید ضرورت آن برای امرار معاش بر اساس بند «هـ» ماده ۶۱ اثبات شود. در مورد ودیعه مسکن نیز باید شرایط خاص بند «ز» ماده ۶۱ احراز شود. بنابراین رئیس ثبت صرفا عنوان مال را بررسی نمی کند، بلکه باید شرایط قانونی مستثنیات بودن همان مال را با توجه به دلایل ارائه شده بررسی کند.

اگر رئیس ثبت اعتراض را نپذیرد، نظر وی قابل اعتراض است. مطابق ماده ۱۶۹، اعتراض به رای رئیس ثبت باید ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مطرح شود و موضوع در هیات نظارت مورد رسیدگی قرار می گیرد. بنابراین مهلت ده روز مربوط به اعتراض به تصمیم رئیس ثبت است و نباید آن را با زمان طرح اعتراض اولیه نسبت به توقیف مال اشتباه کرد.

در مرحله بعد، اگر رای هیات نظارت صادر شود، مسیر اعتراض به آن باید بر اساس مقررات مربوط به آرای هیات های ثبتی و قانون دیوان عدالت اداری بررسی شود. مطابق بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری، اعتراض و شکایت نسبت به آرای قطعی مراجع اختصاصی اداری، از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها، در صلاحیت دیوان عدالت اداری قرار دارد. رسیدگی به این بخش از موضوع، ناظر به اعتراض به رای هیات نظارت ثبت است و با اعتراض اولیه به توقیف مستثنیات دین در اجرای ثبت تفاوت دارد.

در این مسیر، شورای عالی ثبت مرجع تجدیدنظر عمومی نسبت به تصمیم هیات نظارت درباره شکایت موضوع ماده ۱۶۹ نیست. تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت، صلاحیت شورای عالی ثبت را به موارد مشخصی از آرای هیات نظارت محدود کرده است و صرف اعتراض به عملیات اجرایی موضوع ماده ۱۶۹ را نمی توان از موارد ارجاع به شورای عالی ثبت دانست.

بنابراین در پرونده ای که مال در جریان اجرای ثبت توقیف شده و ادعا می شود آن مال مستثنیات دین است، اعتراض اولیه نزد رئیس ثبت محل مطرح می شود و در صورت رد اعتراض، تصمیم رئیس ثبت ظرف مهلت قانونی قابل اعتراض در هیات نظارت است. پس از صدور رای قطعی هیات نظارت نیز، در صورت تحقق شرایط مقرر در قانون، امکان طرح شکایت در دیوان عدالت اداری وجود دارد.

نکته مهم این است که این مسیر صرفا ناظر به اعتراض به توقیف مال به دلیل مستثنیات دین بودن آن است. اگر ایراد شخص به اصل اجراییه، اعتبار سند یا اصل بدهی باشد، موضوع متفاوتی مطرح می شود و نباید آن را با اعتراض به توقیف مستثنیات دین در اجرای ثبت یکسان دانست.

شرایط اعتراض به توقیف مستثنیات دین در اجرای ثبت چیست؟

اعتراض به توقیف مستثنیات دین در اجرای ثبت زمانی موضوعیت پیدا می کند، که مال مشخصی در پرونده اجرایی بازداشت شده باشد و معترض بتواند ثابت کند همان مال، با توجه به شرایط مقرر در ماده ۶۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، از اموالی است که نباید برای وصول دین توقیف شود. بنابراین صرف ادعای اینکه مال برای زندگی یا کار ضروری است کافی نیست؛ باید وضعیت مال با یکی از مصادیق قانونی مستثنیات دین منطبق باشد و این انطباق با دلیل و مدرک قابل اثبات باشد. ماده ۶۱ پس از اصلاح سال ۱۳۹۸، مصادیق مستثنیات دین در اجرای ثبت را به طور مشخص تعیین کرده است.

از نظر مبنای قانونی، نکته مهم این است که در اجرای اسناد لازم الاجرا در اداره ثبت، تشخیص مستثنیات دین بر اساس ماده ۶۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا انجام می شود. در یک نشست قضایی نیز تصریح شده که اجرای اسناد لازم الاجرا در دوایر اجرای ثبت، در تشخیص مستثنیات دین تابع ماده ۶۱ همین آیین نامه است و نباید مقررات مربوط به اجرای احکام دادگستری را بدون توجه به تفاوت دو نظام اجرایی به آن تسری داد.

1. باید مال مورد اعتراض مشخصا توقیف شده باشد.

اعتراض باید نسبت به یک مال مشخص در پرونده اجرای ثبت مطرح شود. برای مثال، اگر واحد اجرا یک آپارتمان، اثاثیه منزل، ابزار کار یا مبلغ ودیعه اجاره را توقیف کرده باشد، معترض باید همان مال را معرفی و توضیح دهد که چرا توقیف آن با ماده ۶۱ مغایرت دارد.

برای نمونه، اگر آپارتمان محل سکونت بدهکار توقیف شده است، اعتراض نباید صرفا با این عبارت مطرح شود که «ملک متعلق به محل سکونت اینجانب است». باید توضیح داده شود که ملک، منزل مسکونی مورد نیاز بدهکار و افراد تحت تکفل اوست و از نظر وضعیت و شرایط زندگی، عرفا در شأن وی در حالت اعسار قرار دارد. زیرا ملاک بند «الف» ماده ۶۱ صرف سکونت در ملک نیست، بلکه «شأن مدیون در حالت اعسار» نیز باید مورد توجه قرار گیرد.

2. مال باید با یکی از مصادیق ماده ۶۱ منطبق باشد.

دومین شرط، انطباق مال توقیف شده با یکی از مصادیق احصا شده در ماده ۶۱ است. این ماده موارد زیر را در بر می گیرد:

• منزل مسکونی که عرفا در شأن مدیون در حالت اعسار باشد .
• اثاثیه مورد نیاز زندگی که برای رفع نیازهای ضروری مدیون و افراد تحت تکفل او لازم باشد.
• آذوقه مورد نیاز برای مدت متعارف ذخیره،
• کتب و ابزار علمی و تحقیقاتی متناسب با شأن اهل علم و تحقیق،
• وسایل و ابزار کار ضروری برای امرار معاش،
• تلفن مورد نیاز مدیون،
• مبلغی که به عنوان ودیعه در قرارداد اجاره پرداخت شده، مشروط به وجود شرایط مقرر در بند «ز» ماده ۶۱ ،

بنابراین، عنوانی مانند «مال شخصی و مورد نیاز من است» به تنهایی کافی نیست. باید مشخص شود مال تحت کدام بند ماده ۶۱ قرار می گیرد و چه ویژگی هایی باعث می شود توقیف آن با حکم این ماده مغایر باشد.

3. ضرورت مال باید متناسب با نوع مستثنیات اثبات شود.

شرایط اثبات برای همه اموال یکسان نیست. برای مثال، در مورد ابزار کار باید ضرورت وسیله برای امرار معاش اثبات شود. بنابراین اگر یک دستگاه یا ابزار حرفه ای توقیف شده باشد، بهتر است معترض توضیح دهد که شغل وی چیست، وسیله توقیف شده چه نقشی در فعالیت شغلی او دارد و نبود آن چگونه امرار معاش وی را مختل می کند. این موضوع مستقیما با بند «هـ» ماده ۶۱ ارتباط دارد که وسایل و ابزار کار ضروری برای امرار معاش را مورد حمایت قرار داده است.

مثلا اگر تعمیرکار یک دستگاه تخصصی را که برای انجام کار روزانه خود به آن نیاز دارد در اختیار دارد و همان دستگاه در پرونده اجرای ثبت توقیف شده است، صرف ارائه فاکتور خرید دستگاه کافی نیست؛ باید ارتباط دستگاه با شغل و ضرورت آن برای ادامه امرار معاش نیز روشن شود.

در مورد اثاثیه نیز موضوع متفاوت است. ماده ۶۱ همه اموال موجود در منزل را مستثنی نکرده، بلکه از «اثاثیه مورد نیاز زندگی» که برای رفع حوائج ضروری مدیون و افراد تحت تکفل وی لازم است حمایت کرده است. بنابراین در اعتراض باید ضرورت وسیله مورد توقیف، نه صرف وجود آن در منزل، توضیح داده شود.

4. درباره منزل مسکونی، صرف اینکه تنها ملک بدهکار است کافی نیست.

در اعتراض به توقیف منزل، یکی از مهم ترین نکات عملی، توجه به معیار «شأن مدیون در حالت اعسار» است. مطابق بند «الف» ماده ۶۱، منزل مسکونی زمانی در شمار مستثنیات دین قرار می گیرد که عرفا در شأن مدیون در حالت اعسار باشد. بنابراین استدلال «این تنها خانه من است» به تنهایی پاسخ کامل به ایراد اجرای ثبت نیست.

برای مثال، اگر بدهکار در ملکی بسیار بزرگ و گران قیمت سکونت داشته باشد و ادعا کند چون محل سکونت اوست قابل توقیف نیست، اجرای ثبت می تواند موضوع تناسب منزل با نیاز و شأن عرفی او در حالت اعسار را بررسی کند. حتی تبصره ۱ ماده ۶۱ برای منزلی که بیش از نیاز و شأن عرفی مدیون باشد، در شرایط مقرر امکان استیفای دین از مازاد ارزش آن را پیش بینی کرده است. بنابراین اعتراض به توقیف منزل باید بر تناسب ملک با وضعیت واقعی مدیون استوار باشد، نه صرفا بر مالکیت یا محل سکونت بودن آن.

5. درباره ودیعه مسکن، وجود قرارداد اجاره به تنهایی کافی نیست.

ودیعه مسکن نیز شرایط خاص خود را دارد. بند «ز» ماده ۶۱، مبلغ پرداخت شده به موجر را در صورتی در شمار مستثنیات قرار می دهد، که پرداخت اجاره بها بدون آن موجب عسر و حرج شود، عین مستاجره مورد نیاز مدیون باشد و بالاتر از شأن او نباشد. بنابراین برای اعتراض به توقیف ودیعه، صرف ارائه اجاره نامه کافی نیست و باید شرایط قانونی این بند احراز شود.

برای مثال، اگر مبلغ ودیعه ای که در حساب بدهکار قرار دارد توقیف شده باشد، معترض باید بتواند ارتباط مبلغ با تامین مسکن مورد نیاز خود و شرایط مقرر در بند «ز» را نشان دهد؛ در غیر این صورت، صرف اینکه وجه قبلا به عنوان ودیعه پرداخت شده یا قرار بوده برای اجاره مسکن استفاده شود، لزوما موجب معافیت آن از توقیف نمی شود.

6. اعتراض باید با دلیل و مدرک به رئیس ثبت ارائه شود.

از نظر شکلی، ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مسیر مشخصی برای اعتراض به عملیات اجرایی تعیین کرده است. مطابق این ماده، هر شخص ذی نفع که از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد می تواند اعتراض خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند. رئیس ثبت نیز مکلف است به موضوع رسیدگی و با ذکر دلیل تصمیم گیری کند.

بنابراین در اعتراض به توقیف مستثنیات دین، بهتر است متن اعتراض صرفا به عبارت «این مال جزء مستثنیات دین است» محدود نشود. باید در همان اعتراض مشخص شود:

• مال توقیف شده دقیقا چیست؛
• توقیف در کدام پرونده اجرایی انجام شده است؛
• مال بر اساس کدام بند ماده ۶۱ مستثنیات دین محسوب می شود؛
• چه ویژگی یا ضرورتی باعث انطباق آن با بند مربوط شده است؛
• و چه مدارکی این ادعا را اثبات می کند.

برای مثال، در اعتراض به توقیف ابزار کار، می توان اسناد مربوط به شغل، مجوز فعالیت، مدارک مالکیت یا استفاده از وسیله و مستنداتی را که رابطه وسیله با امرار معاش را نشان می دهد ضمیمه کرد. در اعتراض به توقیف منزل نیز اسناد مالکیت، مدارک سکونت و مستندات مربوط به وضعیت ملک و شرایط زندگی می تواند برای اثبات ادعا مورد استفاده قرار گیرد. نوع مدرک باید متناسب با همان بند ماده ۶۱ انتخاب شود.

7. اعتراض به توقیف مستثنیات با اعتراض به اصل اجراییه متفاوت است.

موضوع اعتراض در اینجا باید خود عملیات توقیف مال به دلیل مستثنیات دین بودن آن باشد. ماده ۱۶۹ رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی را پیش بینی کرده و اعتراض باید بر همین مبنا تنظیم شود. بنابراین اگر بدهکار همزمان نسبت به اصل صدور اجراییه، میزان بدهی یا اعتبار سند نیز ایراد داشته باشد، نباید این موضوعات با ادعای مستثنیات دین بودن مال در یکدیگر خلط شوند.

مثلا شخصی که بابت یک سند لازم الاجرا با بدهی مشخص، آپارتمان او توقیف شده است ممکن است دو ادعای کاملا متفاوت داشته باشد: نخست اینکه اصل اجراییه یا مبنای آن ایراد دارد و دوم اینکه حتی با فرض صحت اجراییه، آپارتمان مورد توقیف به دلیل شمول بند «الف» ماده ۶۱ نباید توقیف می شده است. این مقاله فقط ناظر به ادعای دوم است.

8. اعتراض باید پیش از رسیدن عملیات اجرایی به مراحل محدود کننده بعدی پیگیری شود.8

ماده ۱۷۲ آیین نامه مقرر کرده است که پس از تنظیم و امضای صورت مجلس مزایده، شکایت از عمل اجرا اصولا مسموع نیست؛ هرچند در شرایط مقرر، پیش از تنظیم و امضای سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت می تواند عمل اجرایی مخالف قانون را تشخیص داده و دستور تجدید عملیات اجرایی صادر کند.

از این جهت، در پرونده ای که مال مورد ادعا مستثنیات دین است، تأخیر در طرح اعتراض می تواند اهمیت عملی زیادی داشته باشد. برای مثال، اگر منزل یا ابزار کار توقیف شده و زمان مزایده نیز تعیین شده باشد، صرف آماده کردن اعتراض بدون پیگیری فوری می تواند خطر رسیدن عملیات به مرحله ای را افزایش دهد که امکان رسیدگی به اعتراض محدودتر شود..

در نتیجه، شرایط اعتراض به توقیف مستثنیات دین در اجرای ثبت را باید در دو سطح دید: از یک طرف باید انطباق واقعی مال با ماده ۶۱ و ضرورت آن اثبات شود و از طرف دیگر اعتراض باید با ذکر دلیل و مدارک، از مسیر مقرر در ماده ۱۶۹ و در زمان مناسب نسبت به عملیات اجرایی مطرح شود. در صورت رد اعتراض نیز ماده ۱۶۹ برای اعتراض به تصمیم رئیس ثبت، مهلت ده روز از تاریخ ابلاغ را پیش بینی کرده است.

مهلت اعتراض به توقیف مستثنیات دین در اجرای ثبت چقدر است؟

برای اعتراض اولیه به توقیف مال به عنوان مستثنیات دین در اجرای ثبت، ماده ۱۶۹ مهلت عددی مشخصی تعیین نکرده است. بنابراین نباید مهلت ده روز را به عنوان مهلت اعتراض اولیه اعلام کرد.

ماده ۱۶۹ مقرر می کند، هر شخص ذی نفع می تواند با ذکر دلیل و ارائه مدارک نسبت به عملیات اجرایی نزد رئیس ثبت محل شکایت کند. پس از صدور نظر رئیس ثبت و ابلاغ آن، اگر شخص ذی نفع به تصمیم رئیس ثبت اعتراض داشته باشد، می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، اعتراض به رای رئیس ثبت را به ثبت محل یا هیات نظارت صلاحیتدار ارائه کند. در نتیجه، دو مرحله باید از یکدیگر تفکیک شوند:

1. اعتراض اولیه به توقیف: بدون مهلت عددی مشخص در ماده ۱۶۹
2. اعتراض به نظر رئیس ثبت: ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ نظر رئیس ثبت

لایحه اعتراض به توقیف مستثنیات دین در اجرای ثبت چگونه تنظیم می شود؟

لایحه اعتراض به توقیف مستثنیات دین در اجرای ثبت، باید به طور مشخص ناظر به مال توقیف شده و دلیل قانونی غیرقابل توقیف بودن آن باشد. در متن اعتراض باید مشخصات پرونده اجرایی، مشخصات مال توقیف شده و زمان توقیف آن ذکر شود و سپس توضیح داده شود که مال مورد نظر با کدام یک از مصادیق مستثنیات دین در ماده ۶۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مطابقت دارد.

در ادامه لایحه باید شرایطی که موجب شمول مال بر مستثنیات دین شده است، توضیح داده شود. برای مثال، در اعتراض به توقیف منزل مسکونی باید شرایط مربوط به نیاز به منزل و تناسب آن با شأن مدیون در حالت اعسار مورد توجه قرار گیرد. در اعتراض به توقیف ابزار کار نیز باید ضرورت وسیله برای امرار معاش و ارتباط آن با فعالیت شغلی اثبات شود. در مورد ودیعه مسکن نیز باید شرایط مقرر در بند «ز» ماده ۶۱ به صورت مشخص توضیح داده شود.

صرف استناد به عبارت «مال جزء مستثنیات دین است» برای یک اعتراض مستند کافی نیست. بهتر است برای هر ادعا، مدرک مرتبط نیز ارائه شود؛ برای نمونه مدارک مالکیت و سکونت در اعتراض به توقیف منزل، مدارک شغلی و مجوز فعالیت در اعتراض به توقیف ابزار کار و اجاره نامه و مدارک پرداخت ودیعه در اعتراض به توقیف مبلغ ودیعه مسکن.

در پایان نیز باید خواسته به صورت روشن بیان شود و از رئیس ثبت محل، رفع توقیف از مال مشخص مورد اعتراض به دلیل شمول آن بر مستثنیات دین درخواست شود. اگر اعتراض پس از صدور نظر رئیس ثبت مطرح می شود، لایحه باید علاوه بر دلایل مربوط به مستثنیات دین، ایرادات وارد بر نظر رئیس ثبت را نیز به صورت مشخص بیان کند.

بنابراین، لایحه اعتراض زمانی اثرگذارتر است که به جای طرح کلی موضوع مستثنیات دین، سه موضوع را دقیق روشن کند: مال مورد توقیف چیست، کدام حکم قانونی آن را از توقیف خارج می کند و چه مدارکی تحقق شرایط قانونی را اثبات می کند.

اگر رئیس ثبت اعتراض به توقیف مستثنیات دین را نپذیرد چه باید کرد؟

اگر رئیس ثبت پس از بررسی مدارک، مال توقیف شده را مشمول مستثنیات دین تشخیص ندهد، نظر او به اشخاص ذی نفع ابلاغ می شود.

شخصی که به این تصمیم اعتراض دارد می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، شکایت خود را به ثبت محل یا هیات نظارت صلاحیتدار ارائه کند تا موضوع مطابق بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیات نظارت بررسی شود.

بنابراین در این مرحله، اعتراض به توقیف مستثنیات دین در اجرای ثبت، باید متوجه استدلال و نتیجه نظر رئیس ثبت باشد؛ برای مثال می توان نشان داد که وضعیت واقعی سکونت، ضرورت ابزار کار، نیاز خانوادگی یا سایر شرایط قانونی در تصمیم مورد توجه قرار نگرفته است.

برای اعتراض به توقیف مستثنیات دین در اجرای ثبت چه مدارکی لازم است؟

مدارک باید متناسب با نوع مال و دلیل استناد به مستثنیات دین انتخاب شوند. مهم ترین مدارک عبارتند از:

• تصویر اجراییه و مدارک پرونده اجرایی
• صورت یا گزارش توقیف مال
• سند مالکیت یا مدرک مربوط به مال توقیف شده
• مدارک سکونت و وضعیت خانوادگی در اعتراض مربوط به منزل
• اجاره نامه و مدارک پرداخت ودیعه در اعتراض مربوط به ودیعه مسکن
• مجوز فعالیت، مدارک شغلی و اسناد مربوط به ابزار کار
• مدارک مربوط به افراد تحت تکفل
• اسناد و مدارکی که ضرورت مال برای زندگی یا امرار معاش را نشان می دهد.
• تصویر نظر رئیس ثبت، در صورت اعتراض به تصمیم صادر شده،

در مرحله اعتراض به نظر رئیس ثبت نیز آیین نامه برای ارسال پرونده به هیات نظارت، مدارکی از جمله اعتراض نامه، گزارش اجرا، نظر رئیس ثبت، شکایت از نظر رئیس ثبت و اوراق مرتبط پرونده اجرایی را پیش بینی کرده است.

خواسته اعتراض به توقیف مستثنیات دین در اجرای ثبت چیست؟

در این وضعیت، محور درخواست باید رفع توقیف از مال به دلیل مشمول بودن آن در مستثنیات دین باشد.

بنابراین موضوع اعتراض باید دقیقا مشخص کند که کدام مال توقیف شده و بر اساس کدام بند ماده ۶۱، قابل بازداشت نیست.

برای مثال، درباره خانه باید بر بند «الف» و شرایط آن، درباره اثاثیه بر بند «ب»، درباره ابزار کار بر بند «هـ» و درباره ودیعه مسکن بر بند «ز» ماده ۶۱ تمرکز شود.

اعتراض به توقیف مستثنیات دین در اجرای ثبت چگونه انجام می شود؟

اگر اجرای ثبت مالی را توقیف کند و بدهکار معتقد باشد، مال توقیف شده توسط اداره اجرای ثبت جزء مستثنیات دین است، باید اعتراض خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل ارائه کند.

ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، اعتراض اشخاص ذی نفع نسبت به عملیات اجرایی را در صلاحیت رئیس ثبت محل قرار داده است. بنابراین در این وضعیت، اعتراض باید مشخصا بر این مبنا باشد که، مال توقیف شده با وجود شرایط قانونی، قابل بازداشت نبوده است.

در اعتراض باید نوع مال، علت مستثنیات دین بودن آن، وضعیت معیشتی بدهکار، میزان نیاز، شرایط خانوادگی و هر مدرکی که تناسب مال با نیاز ضروری را اثبات می کند، توضیح داده شود.

آیا اعتراض به توقیف مستثنیات دین در اجرای ثبت موجب توقف عملیات اجرایی می شود؟

صرف ثبت اعتراض به مستثنیات دین را نباید معادل توقف خودکار تمام عملیات اجرایی دانست. ماده ۱۶۹ صرفا سازوکار رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی و اعتراض به نظر رئیس ثبت را تعیین کرده است و ماده ۱۷۲ نیز برای مرحله پس از تنظیم و امضای صورت مجلس مزایده محدودیت مهمی مقرر کرده است.

بنابراین در پرونده ای که مال در معرض مزایده است، زمان اعتراض اهمیت ویژه دارد و باید موضوع مستثنیات دین در سریع ترین مرحله ممکن به رئیس ثبت اعلام شود.

چه اموالی در اجرای ثبت مستثنیات دین محسوب می شوند؟

طبق ماده ۶۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، مستثنیات دین در اجرای ثبت شامل موارد زیر است:

1. منزل مسکونی که عرفا در شأن مدیون در حالت اعسار او باشد.
2. اثاثیه مورد نیاز زندگی که برای حوائج ضروری مدیون و افراد تحت تکفل او لازم باشد.
3. آذوقه موجود به میزان نیاز مدیون و افراد تحت تکفل او برای مدتی که عرفا آذوقه ذخیره می شود.
4. کتب و ابزار علمی و تحقیقاتی متناسب با شأن اهل علم و تحقیق،
5. وسایل و ابزار کار که برای امرار معاش کسبه، پیشه وران، کشاورزان و سایر اشخاص و افراد تحت تکفل آنها ضروری باشد.
6. تلفن مورد نیاز مدیون،
7. مبلغی که در ضمن عقد اجاره به موجر پرداخت شده، در صورت وجود شرایط مقرر در بند «ز» ماده 61،

بنابراین نمی توان صرفا با عنوان «مال شخصی» یا «مال مورد استفاده» ادعا کرد که مال توقیف شده مستثنیات دین است. نوع مال و میزان ضرورت آن باید با شرایط مقرر در ماده ۶۱ منطبق باشد.

وضعیت پرونده و اقدام مناسب در اعتراض به توقیف مستثنیات دین در اجرای ثبت

اعتراض به توقیف خانه و منزل مسکونی در اجرای ثبت چگونه است؟

مهم ترین نکته در اعتراض به توقیف خانه این است که «محل سکونت بودن» به تنهایی ملاک نیست. باید اثبات شود که منزل از نظر عرفی متناسب با شأن بدهکار در حالت اعسار است. برای این منظور، وضعیت خانوادگی، تعداد افراد تحت تکفل، محل سکونت، شرایط عرفی و اجتماعی، ارزش و موقعیت ملک و نیاز واقعی بدهکار می تواند در ارزیابی موضوع موثر باشد.

اگر منزل به طور آشکار بیش از نیاز و شأن عرفی بدهکار باشد، استناد به مستثنیات دین لزوما به رفع کامل توقیف منتهی نمی شود و باید وضعیت ملک مطابق تبصره ماده ۶۱ بررسی شود.

اعتراض به توقیف ودیعه مسکن در اجرای ثبت چگونه است؟

ماده ۶۱، مبلغ پرداخت شده به موجر را در شرایط مشخصی در شمار مستثنیات دین قرار داده است. برای استفاده از این حمایت باید ثابت شود که پرداخت اجاره بدون آن مبلغ موجب عسر و حرج می شود، عین مستاجره مورد نیاز مدیون است و محل اجاره نیز بالاتر از شأن او نیست. بنابراین در اعتراض به توقیف ودیعه، ارائه اجاره نامه، مدارک پرداخت ودیعه، مدارک مربوط به سکونت و مستندات مربوط به وضعیت مالی و معیشتی می تواند در تشخیص شرایط قانونی موثر باشد.

اعتراض به توقیف ابزار کار در اجرای ثبت چگونه است؟

اگر وسیله یا ابزار مشخصی برای امرار معاش بدهکار ضروری باشد، می توان با استناد به بند «هـ» ماده ۶۱ نسبت به توقیف آن اعتراض کرد. اما صرف اینکه مال برای فعالیت اقتصادی استفاده می شود، به معنای مستثنیات دین بودن آن نیست. باید ضرورت آن برای ادامه کار و امرار معاش اثبات شود.

برای مثال، در مورد ابزار تخصصی یک پیشه ور یا تجهیزات ضروری یک فعالیت شغلی، مدارک شغلی، مجوز فعالیت، اسناد مالکیت ابزار و مدارکی که وابستگی درآمد شخص به آن ابزار را نشان دهد، می تواند در تشخیص موضوع موثر باشد.

اعتراض به توقیف اثاثیه ضروری منزل در اجرای ثبت چگونه است؟

اثاثیه ای که برای رفع حوائج ضروری زندگی بدهکار و افراد تحت تکفل او لازم است، طبق بند «ب» ماده ۶۱ در شمار مستثنیات دین قرار می گیرد. بنابراین اگر وسایل ضروری زندگی در اجرای ثبت توقیف شده باشد، اعتراض باید مشخص کند، کدام وسیله توقیف شده و چرا وجود آن برای زندگی روزمره ضروری است.

در اینجا میان وسایل ضروری و اموال غیرضروری یا تجملی تفاوت وجود دارد و تشخیص موضوع با توجه به شرایط واقعی زندگی انجام می شود.

اعتراض به توقیف تلفن مورد نیاز در اجرای ثبت چگونه است؟

تلفن مورد نیاز مدیون نیز در بند «و» ماده ۶۱ در شمار مستثنیات دین قرار گرفته است. بنابراین اگر تلفن مورد نیاز بدهکار توقیف شده باشد، می توان با استناد به همین حکم نسبت به توقیف اعتراض کرد.

در این مورد نیز باید مشخص شود که تلفن توقیف شده همان وسیله مورد نیاز مدیون است و اعتراض صرفا بر مبنای عنوان کلی «وسیله ارتباطی» مطرح نشود.

اگر مستثنیات دین در اجرای ثبت به مزایده گذاشته شود، چه اقدامی جهت جلوگیری از عملیات اجرایی لازم است؟

اعتراض به توقیف مستثنیات دین در اجرای ثبت، باید تا حد امکان پیش از رسیدن عملیات اجرایی به مراحل نهایی مطرح شود. ماده ۱۷۲ مقرر کرده است که پس از تنظیم و امضای صورت مجلس مزایده، شکایت از عمل اجرا اصولا مسموع نیست؛ با این حال، پیش از تنظیم سند انتقال یا تحویل مال، اگر رئیس ثبت عملیات اجرایی را مخالف قانون تشخیص دهد، می تواند رای بر تجدید عملیات اجرایی صادر کند و این تصمیم نیز مطابق ماده ۱۶۹ قابل اعتراض است.

بنابراین اگر مالی که ادعا می شود مستثنیات دین است در آستانه مزایده قرار گرفته، نباید اعتراض را به مراحل بعد موکول کرد.