اعتراض به رای هیات نظارت و شورای عالی ثبت

اعتراض به رای هیات نظارت و شورای عالی ثبت یکی از مباحث فنی و پیچیده در دعاوی ثبتی است. آرای هیات نظارت در خصوص بندهای ۱ و۵ و۷  ماده 25 قانون ثبت ، قابل اعتراض در شورای عالی ثبت می باشد. نتیجتا سایر بندها قابل اعتراض در این شورا نیست. ولی باید توجه داشت که کلیه آرای قطعی هیات نظارت یا تائید شده در شورای عالی ثبت باز هم با استناد به بند 2 ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری و از حیث نقض قوانین و مقررات و یا مخالفت با آنها باز هم قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.

نحوه اعتراض به رای هیات نظارت و شورای عالی ثبت

در جهت تفهیم بهتر موضوع، ابتدا به حدود صلاحیت هیات نظارت اداره ثبت و متعاقبا نحوه اعتراض به آرای هیات نظارت در شورای عالی ثبت و نهایتا اعتراض به آرای این مراجع در دیوان عدالت اداری اشاره می نمائیم.

• حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت اداره ثبت 

بموجب ماده 25 اصلاحی قانون ثبت حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت به شرح زیراست.

1. هرگاه در اجرای مقررات ماده 11 از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت، اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود یا اشتباهی تولید گردد و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد، رفع اختلاف و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت با هیات نظارت اداره ثبت است .
2.  هرگاه هیات نظارت اداره ثبت تشخیص دهد، که در جریان مقدماتی ثبت املاک اشتباه موثر واقع شده، آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده ابطال و جریان ثبت طبق مقررات تجدید یا تکمیل یا اصلاح می گردد. رسیدگی هیات نظارت در موارد مذکور تا وقتی است که ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد.
3.  هرگاه در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدی صرفا” به علت عدم توجه و دقت نویسنده در سند مالکیت و یا دفتر املاک اشتباه قلمی رخ دهد و همچنین در صورتی که ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد، هیات نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر خواهد کرد .
4. اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته بعدا” اداره ثبت متوجه آن گردد در هیات نظارت مطرح می شود و در صورتی که پس از رسیدگی وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند، هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر مینماید و در صورتی که اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند، به شخص ذینفع اخطارمی کند که می تواند به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد کرد.
5. رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلا” یا بعضا” خواه نسبت به اصل ملک، خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است .
6. رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود، با هیات نظارت است مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند .
7.  هرگاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین اشکال یا اشتباهی پیش آید، رفع اشکال و اشتباه مزبور و دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود .
8.  رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیات نظارت است.

• آرای قابل اعتراض هیات نظارت اداره ثبت در شورای عالی ثبت 

بموجب ماده 25 قانون ثبت، صرفا در خصوص سه بند زیر امکان تجدیدنظرخواهی نسبت به رای هیات نظارت در شورای عالی ثبت وجود دارد.

۱-هرگاه در اجرای مقررات ماده یازده از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباهی تولید گردد و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلاف و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت با هیات نظارت است.

۲- رسیدگی به تعارض دراسناد مالکیت کلا یا بعضا خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است.

۳- هرگاه در تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین اشکال یا اشتباهی پیش آید، رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود.

•  شرایط اعتراض به رای هیات نظارت در شورای عالی ثبت

بموجب ماده 25 قانون ثبت، صرفا در موارد بندهای 1 و 5 و 7 که در بند مذکور بیان شد، می توان نسبت به ثبت اعتراض در شورای عالی ثبت اقدام نمود. نحوه اعتراض به رای هیات نظارت در شورای عالی ثبت در برگه های معمولی نیز قابل انجام است و ضرورتی بر ثبت شکایت در دادخواست های چاپی یا فرمت مشخصی نیست.

شاکی و وکلای آنها در مورد بندهای ۱ و ۵ و ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت، باید توجه داشته باشند، که رای صادره به آنها ابلاغ نخواهد شد و براساس تبصره ۵ ماده ۲۵ رای صادره برای اطلاع ذی نفع به مدت ۲۰ روز به تابلوی اعلانات الصاق خواهد شد و سپس اجرا خواهد شد. در مورد سایر بندها به نظرمی رسد، هیات نظارت باید رای صادره را به شاکی یا وکلای آنها ابلاغ کند.

 ولی در خصوص مهلت اعتراض به آرای قابل اعتراض هیات نظارت در شورای عالی ثبت ، هیات عمومی دیوان عدالت اداری به موجب رای شماره 13 مورخ  1378/01/28 نسبت به اختلافات حاصله در این خصوص رسیدگی و بیان داشته است، که مهلت مقرر در تبصره ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک کشور منحصرا در مقام اعلام تصمیم هیات نظارت از طریق الصاق آن در تابلوی اعلانات تعیین شده است و تسری مهلت مزبور به زمان اعتراض به مهلت ۲۰ روز مقرر در تبصره ماده ۲۵ مغایر حکم مقرر در تبصره این ماده است و در نتیجه اعتراض به رای هیات نظارت اداره ثبت مقید به مهلت خاصی نیست.

• نحوه اعتراض به رای هیات نظارت در دیوان عدالت اداری 

بموجب بند 2 ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری، آرا و تصمیمات قطعی صادره از سوی هیات نظارت چه در مواردی که قابل اعتراض در شورای عالی ثبت نیست یا در مهلت مقرر قانونی تجدیدنظرخواهی نشده است و یا اینکه در شورای عالی ثبت منتج به رد شکایت و تائید رای اولیه شده است، منحصرا از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها قابل شکایت در دیوان عدالت اداری می باشد.

معترض وفق قانون دیوان عدالت اداری، می بایست ظرف مدت 3 ماه از تاریخ قطعیت رای ، نسبت به ثبت شکایت در فرم های مخصوص یا طی مراجعه به دفاتر خدمات قضایی نسبت به ثبت شکایت جهت ارجاع به دیوان عدالت اداری اقدام نماید.

• حدود صلاحیت و وظایف شورای عالی ثبت | تشکیلات شورای عالی ثبت 

شورای عالی ثبت مرجع تجدیدنظر از آرای هیأت نظارت و ایجاد رای وحدت رویه نسبت به اختلافات ثبتی است. با توجه به اینکه موضوع قانون ثبت اسناد و املاک است، که مرکب از دو شعبه ی امور اسناد و امور املاک  است. که این آراء درصورتی که دارای سهو قلم، اشتباه بین، اشتباه در مبانی مستند صدور رأی باشند، در خود همان شعبه شورای عالی ثبت قابل تجدیدنظرمی باشند.

این شورا متشکل از دو قاضی دیوان عالی کشور با انتخاب رئیس قوه قضاییه و مدیر کل ثبت املاک یا مدیر کل امور اسناد سازمان ثبت می باشد. بدین صورت که اگر موضوع مورد رسیدگی مربوط به ثبت املاک باشد، عضو سوم؛ مدیر کل ثبت املاک و اگر مربوط به ثبت اسناد باشد، مدیر کل ثبت اسناد خواهد بود.مقرر این شورا در تهران و حداقل یک بار در هفته تشکیل می شود.

• نحوه اعتراض به رای شورای عالی ثبت در دیوان عدالت اداری 

براساس بند 2 ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری، آرا و تصمیمات قطعی صادره از سوی شورای عالی ثبت ظرف مدت 3 ماه از تاریخ ابلاغ رای و منحصرا از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها قابل شکایت در دیوان عدالت اداری است.

معترض می بایست نسبت به ثبت شکایت در فرم های مخصوص یا طی مراجعه به دفاتر خدمات قضایی نسبت به ثبت شکایت در قالب دادخواست جهت ارجاع به دیوان عدالت اداری مراجعه نماید.

مهلت اعتراض به رای هیات نظارت در شورای عالی ثبت 

به موجب رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری به شماره 13 مورخ 1378/01/28 ، مهلت معینی برای اعتراض به آرای هیئت نظارت در شورای عالی در قانون پیش بینی نشده است.

مهلت اعتراض به رای هیات نظارت در دیوان عدالت اداری

مهلت اعتراض به رای هیات نظارت در دیوان عدالت اداری 3 ماه از تاریخ قطعیت رای هیات نظارت یا انقضای مهلت اعتراض در شورای عالی ثبت می باشد.

مهلت اعتراض به رای شورای عالی ثبت در دیوان عدالت اداری 

مهلت اعتراض به رای شورای عالی ثبت در دیوان عدالت اداری 3 ماه از تاریخ ابلاغ رای شورای عالی ثبت می باشد.

نحوه رسیدگی به آرای هیات نظارت و شورای عالی ثبت در دیوان عدالت اداری

رسیدگی در دیوان عدالت اداری به صورت غیرحضوری است و به موجب تبصره 2 الحاقی به ماده 3 قانون دیوان عدالت اداری مصوب 1402/02/10 اعتراض به آرای هیات ها و کمیسیون های اداری به صورت تک مرحله ای است و دادخواست مستقیما در شعب تجدیدنظر دیوان عدالت اداری مطرح و مورد رسیدگی قرار می گیرد، که رای صادره قطعی است. اما پرونده سابق مطروحه مطابق با صلاحیت زمان ثبت دادخواست در شعب بدوی و تجدیدنظر رسیدگی می شوند، اما رسیدگی به سایر شکایت کماکان ابتدائا به شعب بدوی ارجاع می گردد. 

شعبه دیوان عدالت اداری با احراز تکمیل بودن دادخواست و ضمائم آن و طرح آن در فرجه مقرر قانونی ، یک نسخه از آن را برای طرف دعوا ارسال خواهد نمود. 

و طرف دعوا موظف است، ظرف مدت 30 روز از تاریخ ابلاغ دادخواست نسبت به ارائه پاسخ مکتوب خود اقدام نماید. نهایتا با وصول لایحه جوابیه و در وقت نظارت ، شعبه دیوان نسبت به صدور رای مقتضی اقدام خواهد نمود.

 البته به موجب ماده 41 قانون دیوان عدالت اداری، شعبه رسیدگی کننده می تواند هرگونه تحقیق یا اقدامی را که لازم بداند، انجام دهد یا آن را از ضابطان قوه قضائیه و مراجع اداری بخواهد. و یا به سایر مراجع قضایی نیابت دهد. ضابطان و مراجع مزبور مکلفند، ظرف مهلتی که شعبه دیوان تعیین می کند، تحقیقات و اقدامات خواسته شده را انجام دهند. تخلف از این دستورات، حسب مورد مستلزم مجازات اداری یا انتظامی علیه متخلف است.

البته به موجب ماده 43 قانون دیوان عدالت اداری، شعبه دیوان می تواند هر یک از طرفین دعوا را برای ادای توضیح دعوت نماید و در صورتی که شکایت از ادارات و واحدهای دولتی و عمومی غیردولتی مشمول این قانون باشد، طرف شکایت مکلف به معرفی نماینده است.

و در صورتی که شاکی پس از ابلاغ برای ادای توضیح حاضر نشود یا از ادای توضیحات مورد درخواست استنکاف کند، شعبه دیوان با ملاحظه دادخواست اولیه و لایحه دفاعیه طرف شکایت یا استماع اظهارات او، اتخاذ تصمیم می نماید و اگر اتخاذ تصمیم ماهوی بدون اخذ توضیح از شاکی ممکن نشود، قرار ابطال دادخواست صادر می گردد.

در صورتی که طرف شکایت، شخص حقیقی یا نماینده شخص حقوقی باشد و پس از احضار، بدون عذر موجه، از حضور جهت ادای توضیح خودداری کند، شعبه او را جلب می نماید یا به انفصال موقت از خدمات دولتی به مدت یک ماه تا یک سال محکوم می کند. عدم تعیین نماینده توسط طرف شکایت یا عدم حضور شخص معرفی شده در مهلت اعلام شده از سوی شعبه دیوان، موجب انفصال موقت از خدمات دولتی از دو ماه تا یک سال است.

نکته حائز اهمیت دیگر اینکه ، به موجب ماده 44 قانون دیوان عدالت اداری، چنانچه ارسال اسناد و مدارکی توسط دستگاهای دولتی، شهرداری و سایر موسسات عمومی و ماموران آنها ضرورت داشته باشد، بنا به  دستور ریاست دیوان یا شعبه رسیدگی کننده، مرجع مربوط موظف است، ظرف مدت یکماه از تاریخ ابلاغ نسبت به ارسال اسناد و پرونده های مورد مطالبه اقدام نمایند و در صورتی که ارسال اسناد ممکن نباشد، دلایل آن را به دیوان اعلام کنند. در صورت موجه ندانستن دلایل توسط دیوان یا مطالبه مجدد و امتناع از ارسال ظرف یک ماه، مستنکف، به حکم شعبه به انفصال موقت از خدمات دولتی از یک ماه تا یک سال یا کسر یک سوم حقوق و مزایا به مدت سه ماه تا یکسال محکوم می شود.این حکم ظرف بیست روز قابل تجدیدنظر در شعب تجدیدنظر است.

مضافا اینکه شعبه دیوان مکلف است، علاوه بر موارد مذکور در این ماده، مراتب امتناع مسئول مربوطه از انجام وظایف قانونی را جهت تعقیب کیفری به مرجع قضایی صالح اعلام نماید.

نظریه شماره 1069/96/7 مورخ 1396/05/09 اداره کل حقوقی قوه قضاییه در مورد صلاحیت و وظایف هیات نظارت 

استعلام: 

با توجه به اینکه از دعاوی و موضوعات شایع در این حوزه قضایی اعتراض به عملیات اجرایی ثبتی می باشد، خواهشمند است، پیرامون سوالات ذیل اظهار نظر فرمایید.

۱.شخصی به بیع غیر رسمی ملکی را از مالک رسمی ابتیاع می نماید به جهت اینکه علیه مالک رسمی متعاقب انتقال عادی اشاره شده در اداره ثبت اجراییه صادر می گردد ملک مختلف فیه توقیف و از طریق علمیات اجرایی و اجرای مزایده به نام متعهد انتقال رسمی صورت می یابد، خریدار به طرفیت فروشند که همان مدیون پرونده اجرایی است و به طرفیت متعهد له پرونده اجرایی دادخواستی به خواسته اثبات بیع ، الزام به تنظیم سند رسمی ، ابطال عملیات اجرایی ثبت و ابطال سند انتقال اجرایی ثبت تقدیم می دارد آیا رسیدگی به ادعای ابطال عملیات اجرایی در صلاحیت دادگاه است یا در صلاحیت رئیس ثبت؟ بر فرضی که هنوز سند انتقال به نام متعهد تنظیم نشده باشد آیا رسیدگی به خواسته ابطال عملیات اجرایی ، در صلاحیت رئیس ثبت است یا خیر؟

۲.راجع به یک سند مالی در راستای مقررات در اداره ثبت اجراییه صادر و ملکی که رسما به نام متعهد می باشد توقیف می گردد در واحد اجرای اداره ثبت پس از جری تشریفات قانونی ملک به مزایده گذاشته شد و سند به نام خریدار متعهد له سند انتقال می یابد مدیون پس از انتقال سند دادخواستی به خواسته ابطال عملیات اجرایی ثبت به جهت اینکه نظر کارشناس ابلاغ و قطعی نشده بود و همچنین کارشناس صلاحیت ارزیابی نداشت و ابطال سند انتقالی تقدیم می دارد آیا رسیدگی به خواسته ابطال عملیات اجرایی موضوع سوال در صلاحیت دادگستری است یا بر اساس ماده ۱۷۲ آئین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا در صلاحیت رئیس ثبت می باشد؟

۳.با توجه به اینکه برخی از دوایر ثبت در صورتی راجع به اعتراض نسبت به عملیات اجرایی یا ابطال عملیات اجرایی اظهار نظر می نمایند که عملیات اجرایی انجام شده واجد اشکال باشد سوال این است چنانچه رئیس ثبت عملیات اجرایی انجام شده را صحیح بداند با این وصف اعتراض واصل می گردد آیا تکلیف به اظهارنظر دارد یا خیر؟ آیا این اظهارنظر قابل اعتراض و قابل رسیدگی در هیأت نظارت می باشد یا خیر؟

پاسخ:

۱. اولا: با توجه به مواد ۱۶۹ و ۱۷۲ آیین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب ۱۱/۶/۸۷ رئیس قوه قضاییه، صلاحیت رئیس ثبت محل برای رسیدگی به شکایت اشخاص ذی نفع از عملیات اجرایی، پس از صدور دستور اجرا شروع و با پایان عملیات اجرایی خاتمه پیدا می کند. با اجرای مزایده و تنظیم و امضاء صورت مجلس مزایده عملیات اجرایی تمام می شود و بعد ازآن تاریخ رئیس ثبت محل برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی صلاحیت ندارد. ثانیا: طبق ماده ۱ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی مصوب ۲۷/۶/۱۳۲۲ هر کس دستوراجراء اسناد رسمی را مخالف با مفاد سند یا مخالف قانون دانسته یا از جهت دیگری شکایت از دستورسند رسمی داشته باشد، می تواند به ترتیب مقرردرآیین دادرسی مدنی اقامه دعوا نماید و طبق ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی اصل بر صلاحیت محاکم دادگستری است، مگر این که قانون صریحا مرجع دیگری را تعیین کرده باشد.

۲- در فرض مطرح شده در این سؤال با عنایت به ماده ۱۷۲ آیین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی، رئیس ثبت محل پس از تنظیم و امضاء سند انتقال، نمی تواند به شکایت از عملیات اجرایی رسیدگی کند و در نتیجه مدعی باید به دادگاه ذی صلاح مراجعه کند.

۳- مستفاد از ماده ۱۶۹ آیین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء، رئیس ثبت محل، با تقدیم شکایت از سوی ذی نفع تکلیف به رسیدگی پیدا می کند و در هر حال باید در مورد شکایت مطرح شده رسیدگی و رأی صادر کند و رأی صادر شده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل شکایت و رسیدگی در هیأت نظارت صلاحیتدار می باشد.