اعتراض به رای هیات نظارت ثبت زمانی مطرح می شود،که ذی نفع، رای صادر شده را برخلاف مقررات ثبتی، سوابق پرونده یا حقوق قانونی خود بداند. برای انتخاب مسیر صحیح اعتراض، ابتدا باید مشخص شود رای بر اساس کدام بند ماده ۲۵ قانون ثبت صادر شده است؛ زیرا قانون برای همه آرای هیات نظارت، امکان اعتراض در یک مرجع واحد را پیش بینی نکرده است.
در مواردی که رای هیات نظارت ثبت مشمول بندهای ۱، ۵ یا ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت باشد، شکایت ذی نفع از رای در مسیر مقرر برای شورای عالی ثبت قابل پیگیری است. همچنین در صورت تحقق شرایط قانونی، رای قطعی مرجع اختصاصی مذکور از حیث نقض قوانین و مقررات قابل شکایت در دیوان عدالت اداری خواهد بود.
رای هیات نظارت ثبت در چه مواردی قابل اعتراض است؟
مطابق تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت، شکایت ذینفع نسبت به رای هیات نظارت ثبت، فقط در خصوص آرای مربوط به بندهای ۱، ۵ و ۷ ماده ۲۵ در شورای عالی ثبت قابل طرح است. بنابراین صرف اینکه هیات نظارت ثبت رای صادر کرده باشد، به معنای وجود حق اعتراض به آن در مرجع بالاتر نیست. این سه مورد عبارتند از:
- اختلاف درباره پذیرش تقاضای ثبت، برخی اشتباهات و تزاحم یا تعارض در تصرف
- تعارض در اسناد مالکیت نسبت به اصل ملک، حدود یا حقوق ارتفاقی
- اشکال یا اشتباه در تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین
در نتیجه، نخستین اقدام در اعتراض، بررسی دقیق مستند رای و مشخص کردن بند ماده ۲۵ است. اگر رای خارج از بندهای ۱، ۵ و ۷ صادر شده باشد، نمیتوان صرفا با استناد به تبصره ۴ ماده ۲۵، مسیر اعتراض به شورای عالی ثبت را باز دانست.
صلاحیت هیات نظارت ثبت شامل چه مواردی است؟
مهم ترین موارد صلاحیت هیات نظارت در ماده ۲۵ قانون ثبت عبارت است از:
- اختلاف یا اشتباه در پذیرش تقاضای ثبت و برخی موارد تزاحم و تعارض در تصرف
- اشتباه موثر در عملیات مقدماتی ثبت
- اشتباه قلمی در سند مالکیت یا دفتر املاک و موارد مغایرت ثبت دفتر املاک با سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه
- برخی اشتباهاتی که پس از ثبت ملک در دفتر املاک کشف شده و اصلاح آنها موجب خلل به حق دیگری نشود.
- تعارض اسناد مالکیت نسبت به اصل ملک، حدود یا حقوق ارتفاقی
- اشتباه در عملیات تفکیکی که منتهی به انتقال رسمی یا ثبت در دفتر املاک شده است، با رعایت شرایط مقرر
- اشکال یا اشتباه در تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین
- اعتراض اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت درباره تخلفات و اشتباهات اجرایی
نکته مهم عملی این است که صلاحیت هیات نظارت برای اصلاح اشتباهات و اختلافات ثبتی، به معنای صلاحیت آن برای تعیین تکلیف هر اختلاف ماهوی درباره مالکیت نیست. در مواردی که رسیدگی مستلزم احراز اصل مالکیت یا حل یک اختلاف ماهوی خارج از حدود صلاحیت ثبتی باشد، باید مرجع قضایی صالح نیز مورد بررسی قرار گیرد.
چه مدارکی برای اعتراض به رای هیات نظارت ثبت لازم است؟
مدارک پرونده باید متناسب با موضوع رای انتخاب شود، اما معمولا مدارک زیر اهمیت بیشتری دارند:
- تصویر رای هیات نظارت
- سند مالکیت و اسناد رسمی مرتبط
- سوابق ثبتی ملک
- پاسخ ها و مکاتبات اداره ثبت
- مدارک و مستنداتی که اشتباه یا مغایرت رای را نشان میدهد
- آرای قضایی مرتبط، در صورت وجود
- قراردادها و اسناد انتقال مرتبط با موضوع
- مدارک اثبات ذی نفع بودن معترض
- مدارک مربوط به وضعیت اجرای رای
در پرونده های ثبتی، صرف ارائه سند مالکیت معمولا کافی نیست. باید ارتباط میان سند، سابقه ثبتی، موضوع رای و ایراد قانونی به صورت روشن توضیح داده شود.
شرایط اعتراض به رای هیات نظارت ثبت چیست؟
اعتراض به رای هیات نظارت ثبت، منوط به وجود شرایط قانونی مشخصی است. نخست باید رای صادرشده از آرای قابل اعتراض موضوع تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت باشد؛ یعنی رای مربوط به یکی از موارد بندهای ۱، ۵ یا ۷ ماده ۲۵ باشد. دوم، معترض باید ذینفع رای باشد و تصمیم هیات نظارت مستقیما بر حق یا وضعیت ثبتی او اثر گذاشته باشد. همچنین اعتراض باید بر ایراد مشخص و مستند نسبت به رای استوار باشد و صرف نارضایتی از نتیجه تصمیم کافی نیست.
برای مثال، اگر هیات نظارت ثبت، درباره تعارض دو سند مالکیت نسبت به اصل ملک یا حدود آن تصمیم گرفته باشد، مالک سندی که رای بر وضعیت ثبتی او اثر میگذارد، میتواند با استناد به سوابق ثبتی و اسناد موجود، نسبت به تشخیص هیات اعتراض کند. در مقابل، شخصی که حق مستقیم و قابل اثباتی نسبت به موضوع رای ندارد، صرف ارتباط با پرونده، ذینفع محسوب نمیشود.
نکته مهم دیگر، تشخیص موضوع اعتراض است. اگر ایراد متوجه خود رای هیات نظارت باشد، مانند اشتباه در تشخیص تعارض اسناد یا تطبیق موضوع با مقررات، موضوع اعتراض به رای هیات نظارت است؛ اما اگر رای مورد قبول باشد و ایراد صرفا به نحوه اجرای آن توسط اداره ثبت مربوط شود، موضوع از جنس اعتراض به عملیات اجرایی ثبت است و باید از مسیر قانونی مربوط به آن پیگیری شود.
نحوه اعتراض به رای هیات نظارت ثبت چگونه است؟
اعتراض به آرای قابل تجدیدنظر هیات نظارت از طریق واحد ثبتی مربوط انجام می شود. مطابق ماده ۹ آیین نامه اجرایی رسیدگی به اسناد مالکیت معارض و هیات نظارت و شورای عالی ثبت، رای هیات نظارت در موارد مشمول تبصره ۵ ماده ۲۵ در تابلوی اعلانات ثبت محل نصب میشود و اعتراض نیز به همان واحد ثبتی تسلیم می شود.
اعتراض باید صرفا بیانگر نارضایتی از رای نباشد. باید مشخص شود:
- رای در کدام قسمت با قانون مغایرت دارد.
- کدام سابقه ثبتی یا سند مورد توجه قرار نگرفته است.
- ایراد هیات نظارت در تشخیص موضوع یا تطبیق قانون چیست.
- معترض چه نفع قانونی در موضوع دارد.
- اجرای رای چه اثری بر حق یا وضعیت ثبتی او خواهد داشت.
برای مثال، اگر رای هیات نظارت درباره تعارض اسناد مالکیت صادر شده باشد، اعتراض موثر باید سوابق ثبت هر دو سند، تقدم و تاخر سوابق، حدود مورد تعارض و مقرراتی را که به نظر معترض در رای رعایت نشده است، مشخص کند.
خواسته در اعتراض به رای هیات نظارت ثبت چیست؟
عنوان درخواست باید متناسب با تصمیم مورد اعتراض تنظیم شود. برای مثال، اگر رای هیات نظارت ثبت در یکی از موارد بندهای ۱، ۵ یا ۷ ماده ۲۵ صادر شده باشد، درخواست باید بر تجدیدنظر نسبت به رای و نقض یا اصلاح آن در حدود موضوع مورد اعتراض متمرکز شود.
در این مرحله، نباید خواسته های قضایی مانند ابطال سند مالکیت، اثبات مالکیت یا ابطال قرارداد را بدون توجه به ماهیت تصمیم ثبتی با اعتراض به رای هیات نظارت مخلوط کرد. هر یک از این موضوعات ممکن است در صورت وجود شرایط قانونی، دعوای مستقلی در مرجع قضایی داشته باشد.
بنابراین استفاده از عنوان کلی مانند «اعتراض به ثبت» بدون مشخص کردن رای یا تصمیم مورد اعتراض، در پرونده های پیچیده ثبتی مناسب نیست.
مهلت اعتراض به رای هیات نظارت ثبت چقدر است؟
- در اعتراض به رای هیات نظارت ثبت باید میان مدت بیست روزه الصاق رای و مهلت اعتراض به رای تفاوت گذاشت. مطابق تبصره ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت، آرای هیات نظارت در موارد بندهای ۱، ۵ و ۷ برای اطلاع ذی نفع به مدت بیست روز در تابلوی اعلانات ثبت محل الصاق میشود و سپس به اجرا گذاشته می شود. همچنین اگر شکایت ذی نفع پیش از اجرای رای وصول شود، اجرای رای متوقف و موضوع برای رسیدگی و تعیین تکلیف به شورای عالی ثبت ارسال می شود.
- با این حال، بیست روز مذکور مهلت اعتراض به رای هیات نظارت نیست. هیات عمومی دیوان عدالت اداری در دادنامه شماره ۱۳ مورخ ۲۸ فروردین ۱۳۷۸، تصریح کرده است که مهلت مقرر در تبصره ۵ ماده ۲۵ صرفا برای اعلام تصمیم هیات نظارت از طریق الصاق رای در تابلوی اعلانات تعیین شده و نمیتوان آن را به مهلت اعتراض تسری داد. بنابراین در قانون، برای اعتراض ذی نفع به آرای موضوع بندهای ۱، ۵ و ۷، مهلت بیست روزه مقرر نشده است.
در نتیجه، عبارت «مهلت اعتراض به رای هیات نظارت بیست روز است» صحیح نیست. آنچه اهمیت عملی دارد این است که اعتراض پیش از اجرای رای مطرح شود؛ زیرا تبصره ۵ ماده ۲۵ برای شکایتی که پیش از اجرای رای وصول شود، اثر توقف اجرا را پیش بینی کرده است.
- از نظر «اطلاع» نیز باید میان این مقرره ثبتی و مقررات ابلاغ قضایی تفاوت گذاشت. ماده ۲۵ از الصاق رای در تابلوی اعلانات ثبت محل برای اطلاع ذی نفع سخن گفته است و نمی توان بدون مستند قانونی، این حکم را به معنای وجود یک قاعده کلی درباره ابلاغ واقعی یا قانونی دانست. بنابراین اگر ذی نفع مدعی باشد که از رای هیات نظارت مطلع نشده است، تاریخ و نحوه اطلاع او، نحوه الصاق رای و وضعیت اجرای رای باید با توجه به سوابق پرونده ثبتی بررسی شود.
برای مثال، اگر رای هیات نظارت در خصوص تعارض دو سند مالکیت صادر شده باشد و رای در تابلوی اعلانات ثبت محل الصاق شود، صرف گذشت بیست روز به این معنا نیست که حق اعتراض ذی نفع به طور قانونی ساقط شده است. اما اگر ذی نفع پیش از اجرای رای از موضوع مطلع شود، اقدام فوری اهمیت دارد؛ زیرا وصول شکایت پیش از اجرا میتواند اجرای رای را متوقف کند.
- بنابراین در این دعاوی، دو موضوع باید از یکدیگر تفکیک شود: «بیست روز الصاق رای» مهلت قانونی اعتراض نیست، اما «پیش از اجرای رای» بودن اعتراض از جهت جلوگیری از اجرای تصمیم، اهمیت عملی مستقیم دارد.
اگر رای اجرا شده باشد نیز صرفا نمیتوان با استناد به گذشت بیست روز، اعتراض را خارج از مهلت دانست؛ بلکه باید وضعیت اجرای رای، اقدامات ثبتی انجام شده و مسیر قانونی اعتراض در همان پرونده به طور جداگانه بررسی شود.
مرجع رسیدگی به اعتراض از رای هیات نظارت ثبت کجاست؟
- اگر رای هیات نظارت بر اساس بندهای ۱، ۵ یا ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت صادر شده باشد، مرجع تجدیدنظر ثبتی آن شورای عالی ثبت است. تبصره ۴ ماده ۲۵ صراحت دارد که آرای هیات نظارت در این سه مورد، بر اثر شکایت ذی نفع قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت هستند. بنابراین در عمل، اعتراض به چنین رای هایی در شورای عالی ثبت مطرح می شود.
برای مثال، اگر هیات نظارت درباره تعارض دو سند مالکیت بر مبنای بند ۵ ماده ۲۵ رای صادر کند، شخص ذی نفع ابتدا باید از مسیر مقرر در شورای عالی ثبت نسبت به رای اعتراض کند. پس از صدور رای شورای عالی ثبت، در صورت تحقق شرایط قانونی، امکان طرح شکایت از تصمیم نهایی در دیوان عدالت اداری وجود دارد. دیوان در حدود صلاحیت قانونی خود، تصمیم مورد شکایت را از حیث انطباق با قوانین و مقررات بررسی میکند و در صورت احراز جهات قانونی، می تواند رای مورد شکایت را نقض کند.
در این وضعیت، صرف طرح شکایت در دیوان به معنای نقض یا بی اثر شدن رای ثبتی نیست و تا زمانی که تصمیم مورد اعتراض به موجب رای مرجع صالح نقض نشده باشد، رای هیات نظارت و تصمیم نهایی مرجع ثبتی میتوانند مبنای اقدامات ثبتی قرار گیرند.
- از سوی دیگر، نباید تصور کرد که فرصت اعتراض عملا همیشه بدون محدودیت زمانی باقی میماند. تبصره ۵ ماده ۲۵ مقرر کرده است که در موارد بندهای ۱، ۵ و ۷، اگر شکایت ذی نفع پیش از اجرای رای هیات نظارت وصول شود، اجرای رای متوقف میشود و موضوع برای رسیدگی به شورای عالی ثبت ارسال میشود. بنابراین حتی اگر بیست روز مقرر در این تبصره را مهلت قانونی اعتراض ندانیم، اقدام سریع برای جلوگیری از اجرای رای اهمیت عملی دارد.
برای مثال، اگر رای هیات نظارت درباره وضعیت ثبتی یک ملک صادر شده و اداره ثبت هنوز آن را اجرا نکرده باشد، اعتراض پیش از اجرا میتواند مانع اجرای رای تا تعیین تکلیف در شورای عالی ثبت شود. اما اگر رای اجرا شده و بر اساس آن سابقه ثبتی تغییر کرده باشد، موضوع پیچیده تر میشود و باید علاوه بر رای هیات نظارت، اقدامات ثبتی انجام شده و تصمیمات بعدی نیز بررسی شود.
- در مقابل، اعتراض به عملیات اجرایی ثبت مسیر متفاوتی دارد و نباید آن را با آرای قابل تجدیدنظر موضوع تبصره ۴ ماده ۲۵ یکسان دانست. برای مثال، اگر ملکی در اجرای یک سند رسمی لازم الاجرا توقیف شده باشد و مالک نسبت به توقیف، ارزیابی ملک، نحوه برگزاری مزایده یا سایر اقدامات واحد اجرا اعتراض داشته باشد، موضوع ابتدا در چارچوب ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا نزد رئیس ثبت مطرح می شود. در صورت اعتراض به نظر رئیس ثبت، موضوع در هیات نظارت و در چارچوب بند ۸ ماده ۲۵ بررسی می شود.
در این فرض، حتی اگر هیات نظارت رای صادر کند، این رای صرفا به دلیل صدور از هیات نظارت، در زمره آرای قابل تجدیدنظر ذی نفع در شورای عالی ثبت موضوع تبصره ۴ ماده ۲۵ قرار نمیگیرد؛ زیرا تبصره ۴ فقط آرای موضوع بندهای ۱، ۵ و ۷ را قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت دانسته است. بنابراین برای مثال، اعتراض مالک به نحوه انجام مزایده یک ملک را نمیتوان مانند اعتراض به رای هیات نظارت درباره تعارض اسناد مالکیت در بند ۵ ماده ۲۵، مستقیما در شورای عالی ثبت دنبال کرد.
به بیان ساده، اگر اختلاف درباره «عملیات انجام شده در جریان اجرای ثبت» باشد، باید مسیر اعتراض به عملیات اجرایی را طی کرد؛ اما اگر رای هیات نظارت در یکی از موارد بندهای ۱، ۵ یا ۷ ماده ۲۵ صادر شده باشد، امکان تجدیدنظرخواهی در شورای عالی ثبت مطابق تبصره ۴ وجود دارد.
پس از نقض رای هیات نظارت در شورای عالی ثبت چه اتفاقی می افتد؟
اگر رای هیات نظارت در موارد موضوع بندهای ۱، ۵ و ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت مورد اعتراض قرار گیرد و شورای عالی ثبت در مقام تجدیدنظر آن را نقض کند، رای نقض شده دیگر مبنای ادامه اجرای همان تصمیم ثبتی نخواهد بود و اداره ثبت باید مطابق تصمیم نهایی صادر شده در مسیر تجدیدنظر اقدام کند. تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت، آرای هیات نظارت در این سه بند را قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت دانسته و تبصره ۵ نیز مقرر کرده است که اگر پیش از اجرای رای هیات نظارت از سوی ذی نفع شکایت شود، اجرای رای تا تعیین تکلیف در شورای عالی ثبت متوقف می شود.
بنابراین، اثر نقض رای باید با توجه به وضعیت پرونده در زمان صدور تصمیم شورای عالی ثبت بررسی شود. اگر رای هیات نظارت هنوز اجرا نشده باشد، اداره ثبت نمی تواند آن رای نقض شده را مبنای اقدام بعدی قرار دهد و باید تصمیم نهایی شورای عالی ثبت را ملاک ادامه عملیات ثبتی قرار دهد.
برای مثال، اگر هیات نظارت درباره تعارض دو سند مالکیت تصمیمی صادر کرده باشد و این رای پیش از اجرا در شورای عالی ثبت نقض شود، اداره ثبت باید آثار ثبتی موضوع را بر اساس تصمیم نهایی شورای عالی ثبت بررسی و اقدام کند و نمی تواند اجرای رای نقض شده هیات نظارت را ادامه دهد.
در مقابل، اگر رای هیات نظارت پیش از رسیدگی شورای عالی ثبت اجرا شده باشد، صرف نقض رای به معنای بی نیازی از بررسی وضعیت ثبتی ایجاد شده نیست و باید مشخص شود اجرای رای چه اثری بر دفتر املاک، اسناد صادر شده یا حقوق اشخاص گذاشته است. در چنین وضعیتی، نحوه اعاده وضعیت ثبتی باید بر اساس مفاد تصمیم نهایی و مقررات ثبتی مربوط تعیین شود.
اعتراض به رای هیات نظارت ثبت در دیوان عدالت اداری چگونه مطرح می شود؟
بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری، رسیدگی به اعتراضات و شکایات از آرای و تصمیمات قطعی مراجع موضوع این بند را از حیث نقض قوانین و مقررات در صلاحیت دیوان قرار داده است.
با این حال، برای طرح شکایت در دیوان باید ابتدا مشخص شود، رای مورد نظر در زمره آرای قطعی مرجع اختصاصی اداری موضوع بند ۲ ماده ۱۰ قرار میگیرد و مسیرهای قانونی پیشین آن طی شده است.
در چنین پرونده ای، دادخواست دیوان نباید صرفا تکرار اعتراض ثبتی باشد. باید ایراد قانونی مشخص نسبت به رای قطعی بیان شود؛ برای مثال خروج مرجع از حدود صلاحیت، استناد نادرست به مقررات، عدم رعایت تشریفات قانونی یا بی توجهی به سند و سابقه موثر، در صورتی که با محتویات پرونده قابل اثبات باشد.
آیا رای هیات نظارت ثبت بدون مراجعه به شورای عالی ثبت قابل شکایت در دیوان عدالت اداری است؟
در خصوص امکان طرح مستقیم شکایت در دیوان عدالت اداری نسبت به رای هیات نظارت، میان دیدگاه های حقوقی و برخی رویه های قضایی اختلاف نظر وجود دارد. یک دیدگاه با تکیه بر تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت معتقد است در مواردی که رای هیات نظارت در یکی از موضوعات بندهای ۱، ۵ و ۷ ماده ۲۵ صادر شده و قانون، امکان تجدیدنظرخواهی در شورای عالی ثبت را پیش بینی کرده است، ذی نفع باید ابتدا از مسیر اختصاصی پیش بینی شده در قانون ثبت استفاده کند و پس از تعیین تکلیف نهایی موضوع، در صورت وجود شرایط قانونی، به دیوان عدالت اداری مراجعه کند. در این برداشت، مراجعه مستقیم به دیوان پیش از طی مرحله شورای عالی ثبت می تواند با ایراد مواجه شود.
در مقابل، دیدگاه دیگری با استناد به بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری، صلاحیت دیوان را نسبت به آرا و تصمیمات قطعی مراجع اختصاصی اداری مستقل از پیش بینی مرحله تجدیدنظر اداری تلقی می کند و بر این اساس، موضوع را از جهت «قطعی بودن تصمیم قابل شکایت» و حدود صلاحیت دیوان بررسی می کند. در این دیدگاه، صرف پیش بینی مرجع تجدیدنظر اداری در قانون ثبت، به تنهایی برای نتیجه گیری درباره عدم امکان مراجعه به دیوان کافی نیست و باید وضعیت نهایی تصمیم و مقررات خاص حاکم بر آن بررسی شود.
به همین دلیل، در تنظیم دادخواست نمی توان یک قاعده کلی برای تمام آرای هیات نظارت بیان کرد. ابتدا باید مشخص شود رای مورد اعتراض بر اساس کدام بند ماده ۲۵ صادر شده است. برای مثال، اگر رای مربوط به بند ۵ ماده ۲۵ و اختلاف درباره اصل ملک، حدود یا حقوق ارتفاقی باشد، تبصره ۴ ماده ۲۵ آن را در زمره آرای قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت قرار داده است. در چنین پرونده ای، طی کردن مسیر شورای عالی ثبت، از نظر عملی و با توجه به رویه موجود، اهمیت ویژه ای دارد و طرح مستقیم شکایت در دیوان بدون بررسی این موضوع می تواند موجب ایراد در دعوا شود.
در مقابل، اگر رای هیات نظارت در موضوع بند ۸ ماده ۲۵ و در ارتباط با اعتراض به نظریه رئیس ثبت درباره تخلفات و اشتباهات اجرایی صادر شده باشد، این بند در تبصره ۴ ماده ۲۵ ذکر نشده است. بنابراین نمی توان قاعده مربوط به آرای قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت را بدون بررسی، به بند ۸ نیز تسری داد.
نکته مهم دیگر آن است که اختلاف نظر موجود را نباید با اصل صلاحیت دیوان اشتباه کرد. بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری، رسیدگی به شکایات و اعتراضات نسبت به آرا و تصمیمات قطعی مراجع اختصاصی اداری را در حدود مقرر در قانون در صلاحیت دیوان قرار داده است. بنابراین، پس از تعیین دقیق مرجع و مرحله ای که رای در آن قطعی شده، باید شرایط شکایت در دیوان و مهلت مقرر در تبصره ۲ ماده ۱۶ قانون دیوان نیز جداگانه بررسی شود.
در نتیجه، عبارت دقیق برای استفاده در دادخواست یا مقاله این نیست که «برای اعتراض به هر رای هیات نظارت ثبت، ابتدا باید به شورای عالی ثبت مراجعه کرد». عبارت صحیح تر آن است که «در آرای هیات نظارت موضوع بندهای ۱، ۵ و ۷ ماده ۲۵ که طبق تبصره ۴ ماده ۲۵ قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت هستند، درباره امکان طرح مستقیم شکایت در دیوان پیش از طی این مرحله اختلاف نظر وجود دارد و با توجه به رویه موجود، بررسی و تعیین تکلیف مسیر ثبتی پیش از طرح شکایت در دیوان، از نظر عملی اهمیت دارد.
آیا می توان به رای هیات نظارت درباره مستثنیات دین در دیوان عدالت اداری اعتراض کرد؟ | اعتراض به رای هیات نظارت مستثنیات دین
بله، اما باید ابتدا مشخص شود، رای هیات نظارت ثبت در چه چارچوبی صادر شده است. اختلاف درباره مستثنیات دین معمولا از اعتراض به نظر رئیس ثبت در جریان عملیات اجرایی ناشی میشود و رسیدگی به اعتراض نسبت به نظر رئیس ثبت درباره تخلفات و اشتباهات اجرایی، در صلاحیت هیات نظارت و موضوع بند ۸ ماده ۲۵ قانون ثبت است. ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا نیز مسیر اعتراض به نظر رئیس ثبت را پیش بینی کرده است.
نکته مهم این است که آرای هیات نظارت ثبت موضوع بند ۸، مانند آرای موضوع بندهای ۱، ۵ و ۷ ماده ۲۵، در مسیر تجدیدنظرخواهی ذینفع در شورای عالی ثبت قرار نمیگیرند. بنابراین باید مسیر اعتراض به تصمیم قطعی هیات نظارت در دیوان عدالت اداری را با توجه به بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان و شرایط صلاحیت آن بررسی کرد. سابقه قضایی منتشرشده از دیوان عدالت اداری نیز رسیدگی به شکایت نسبت به تصمیم هیات نظارت ثبت درباره مستثنیات دین را نشان میدهد.
برای مثال، اگر منزل مسکونی بدهکار در جریان اجرای سند لازم الاجرا توقیف شود و بدهکار با استناد به مقررات مستثنیات دین به نظر رئیس ثبت اعتراض کند، اما هیات نظارت نیز توقیف ملک را تایید کند، موضوع صرفا یک اختلاف ساده درباره عملیات اجرایی نیست؛ بلکه تصمیم هیات نظارت درباره اعتراض به نظر رئیس ثبت شکل گرفته است. در چنین وضعیتی، قابلیت شکایت از تصمیم قطعی هیات نظارت ثبت در دیوان باید بر اساس ماهیت تصمیم و مقررات صلاحیت دیوان بررسی شود.
در دادخواست دیوان نیز باید دقیقا مشخص شود، که اعتراض متوجه کدام تصمیم قطعی است و چرا تصمیم هیات نظارت ثبت از نظر قانونی نادرست است؛ برای مثال، می توان به عدم رعایت مقررات حاکم بر مستثنیات دین، تشخیص نادرست وضعیت ملک یا بی توجهی به اوضاع و احوال موثر در تشخیص مستثنیات دین استناد کرد. صرف ادعای اینکه «ملک جزو مستثنیات دین است» بدون تبیین ایراد قانونی وارد بر تصمیم هیات نظارت، برای یک شکایت دقیق کافی نیست.
مهلت شکایت از رای هیات نظارت ثبت در دیوان عدالت اداری چقدر است؟
مطابق تبصره ۲ ماده ۱۶ قانون دیوان عدالت اداری، در موارد موضوع بند ۲ ماده ۱۰، مهلت تقدیم دادخواست برای اشخاص داخل کشور سه ماه و برای اشخاص مقیم خارج از کشور شش ماه از تاریخ ابلاغ رای یا تصمیم قطعی مرجع مربوط است. این مهلت با بیست روز مقرر در تبصره ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت تفاوت دارد و نباید این دو را با یکدیگر ادغام کرد.
اگر رای هیات نظارت ثبت به ذینفع ابلاغ نشده باشد، مهلت شکایت در دیوان عدالت اداری از چه زمانی محاسبه می شود؟
عدم ابلاغ رای هیات نظارت به ذینفع می تواند مستقیما بر شروع مهلت شکایت در دیوان عدالت اداری اثر بگذارد. مطابق تبصره ۲ ماده ۱۶ قانون دیوان عدالت اداری، مهلت شکایت از آرا و تصمیمات قطعی مراجع اختصاصی اداری موضوع بند ۲ ماده ۱۰، برای اشخاص مقیم ایران سه ماه و برای اشخاص مقیم خارج از کشور شش ماه از تاریخ ابلاغ رای یا تصمیم قطعی است. بنابراین، صرف صدور رای یا اطلاع غیررسمی از مفاد آن لزوما معادل ابلاغ قانونی رای برای محاسبه این مهلت نیست.
در پرونده های ثبتی، این موضوع اهمیت بیشتری دارد؛ زیرا تبصره ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت برای آرای موضوع بندهای ۱، ۵ و ۷، انتشار رای در تابلوی اعلانات ثبت محل را برای اطلاع ذینفعان پیش بینی کرده است. بنابراین باید میان نحوه اطلاع رسانی رای در فرآیند ثبتی و ابلاغی که مبنای محاسبه مهلت شکایت در دیوان است تفکیک کرد. در صورت اختلاف درباره تاریخ ابلاغ، بررسی سابقه پرونده و نحوه ابلاغ رای می تواند در تعیین مهلت طرح دعوا تعیین کننده باشد.
مثال: اگر هیات نظارت در مورد تعارض دو سند مالکیت رای صادر کند اما رای به مالک ذینفع ابلاغ نشده باشد و وی چند ماه بعد از مفاد آن مطلع شود، نمی توان صرف تاریخ صدور رای را بدون بررسی نحوه ابلاغ، مبنای محاسبه مهلت سه ماهه شکایت در دیوان قرار داد. در چنین پرونده ای، مستندات مربوط به ابلاغ و تاریخ اطلاع باید همراه دادخواست بررسی شود.
اعتراض به رای هیات نظارت ثبت در کدام شعبه دیوان عدالت اداری رسیدگی میشود؟
مطابق تبصره ۲ ماده ۳ قانون دیوان عدالت اداری که در سال ۱۴۰۲ اصلاح شده است، شکایات و اعتراضات از آرای و تصمیمات مراجع اختصاصی اداری از جمله آرای هیات های نظارت ثبت و شورای عالی ثبت، موضوع بند ۲ ماده ۱۰ مستقیما در شعب تجدیدنظر دیوان مطرح می شود و رای صادره قطعی است. سایر شکایات و اعتراضات در شعب بدوی رسیدگی می شود.
بنابراین در تنظیم دادخواست باید ابتدا ماهیت رای مورد اعتراض و جایگاه قانونی مرجع صادرکننده آن مشخص شود؛ زیرا صرف اداری بودن یک تصمیم برای نتیجه گیری درباره صلاحیت شعبه تجدیدنظر کافی نیست.
نحوه رسیدگی دیوان عدالت اداری به اعتراض از رای هیات نظارت ثبت چگونه است؟
رسیدگی دیوان عدالت اداری به رای هیات نظارت ثبت، ناظر بر بررسی قانونی بودن تصمیم مورد شکایت است. بنابراین در دادخواست باید مشخص شود رای مورد اعتراض با کدام حکم قانونی یا مقرره مغایرت دارد یا هیات نظارت در صدور رای، از حدود صلاحیت قانونی خود خارج شده است. بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری، رسیدگی به اعتراض از آرای قطعی مراجع اختصاصی اداری را از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها در صلاحیت دیوان قرار داده است.
در این نوع پرونده، صرف ادعای نادرست بودن نتیجه رای برای نقض آن کافی نیست و شاکی باید ایراد قانونی خود را به صورت مشخص و مستند مطرح کند. برای مثال، اگر هیات نظارت موضوعی را برخلاف حکم صریح ماده ۲۵ قانون ثبت بررسی کرده باشد، مفاد رای با مقرره حاکم بر موضوع تعارض داشته باشد یا مرجع ثبتی خارج از حدود صلاحیت قانونی خود تصمیم گرفته باشد، این ایرادات باید به صورت روشن در دادخواست بیان و با اسناد و سوابق ثبتی پرونده پشتیبانی شود.
همچنین باید میان اعتراض به خود رای هیات نظارت و اعتراض به عملیات اجرایی ثبت تفکیک شود. اگر ایراد متوجه اقداماتی مانند توقیف، ارزیابی یا مزایده در جریان اجرای ثبت باشد، موضوع از نظر مسیر اعتراض با شکایت از رای هیات نظارت متفاوت خواهد بود و نمی توان صرف صدور رای هیات نظارت را موجب تغییر ماهیت اختلاف دانست.
در حال حاضر، با توجه به تبصره ۲ ماده ۳ قانون دیوان عدالت اداری، شکایات و اعتراضات از آرای مراجع اختصاصی اداری موضوع بند ۲ ماده ۱۰ مستقیما در شعب تجدیدنظر دیوان مطرح می شود و رای صادر شده قطعی است.
بنابراین در دادخواست اعتراض به رای هیات نظارت ثبت باید سه موضوع به صورت دقیق مشخص شود: رای قطعی مورد اعتراض، حکم یا مقرره ای که رای با آن مغایرت دارد و دلیل حقوقی و ثبتی که نشان می دهد، تصمیم مورد شکایت برخلاف قانون صادر شده است.
پس از نقض رای هیات نظارت در دیوان عدالت اداری چه اتفاقی می افتد؟
اگر رای نهایی مرجع ثبتی در دیوان عدالت اداری مورد اعتراض قرار گیرد و شعبه دیوان، تصمیم مورد شکایت را به علت مغایرت با قانون یا مقررات نقض کند، مرجع اداری مربوط مکلف به اجرای رای دیوان است. مطابق ماده ۱۰۷ قانون دیوان عدالت اداری، اشخاص و مراجع موضوع ماده ۱۰ مکلفند آرای دیوان را پس از ابلاغ به فوریت اجرا کنند و طبق ماده ۱۰۸ اصلاحی، محکوم علیه باید ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، نسبت به اجرای کامل رای یا جلب رضایت محکوم له اقدام و نتیجه را به شعبه صادر کننده حکم اعلام کند.
در پرونده های مربوط به آرای هیات نظارت، بنابراین پس از نقض تصمیم مورد شکایت، موضوع صرفا به صدور رای دیوان پایان نمی یابد؛ باید مفاد حکم دیوان در مرجع ثبتی اجرا شود و اثر آن بر تصمیم یا اقدام ثبتی مورد اعتراض مشخص شود. اگر اجرای رای مورد شکایت هنوز انجام نشده باشد، مرجع ثبتی نمی تواند تصمیم نقض شده را مبنای ادامه اقدام قرار دهد.
اگر رای هیات نظارت یا تصمیم نهایی ثبتی پیش از صدور حکم دیوان اجرا شده باشد، آثار ایجاد شده باید با توجه به منطوق حکم دیوان و وضعیت ثبتی پرونده بررسی شود. در مواردی که برای اجرای حکم نیاز به اقدام مشخص اداره ثبت باشد، ذی نفع می تواند اجرای حکم را از مرجع مربوط مطالبه کند و در صورت استنکاف، موضوع را از طریق واحد اجرای احکام دیوان پیگیری کند.
نکته مهم این است که نقض رای در دیوان عدالت اداری با نقض رای در شورای عالی ثبت از نظر مرجع صادر کننده و مبنای رسیدگی متفاوت است. شورای عالی ثبت در موارد مقرر در قانون ثبت در مسیر تجدیدنظر ثبتی نسبت به رای هیات نظارت تصمیم می گیرد، اما دیوان عدالت اداری در حدود صلاحیت قانونی خود، تصمیم قطعی مرجع اداری را از حیث رعایت قانون و مقررات بررسی می کند.
آیا اعتراض به رای هیات نظارت ثبت باعث توقف اجرای رای می شود؟
بله، در صورتی که رای از آرای موضوع بندهای ۱، ۵ و ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت باشد و اعتراض ذینفع پیش از اجرای رای به اداره ثبت واصل شود، اجرای رای متوقف می شود. تبصره ۵ ماده ۲۵ صراحت دارد که وصول شکایت پیش از اجرا، موجب توقف اجرای رای و ارجاع موضوع برای رسیدگی در شورای عالی ثبت است.
برای مثال، اگر هیات نظارت درباره تعارض دو سند مالکیت رای صادر کرده باشد و اجرای رای موجب تغییر وضعیت ثبتی یکی از املاک شود، مالک ذینفع باید پیش از اجرای رای اعتراض خود را مطرح کند. در این صورت، اجرای رای تا تعیین تکلیف اعتراض متوقف خواهد شد. بنابراین در این موارد، زمان اقدام اهمیت عملی زیادی دارد.
آیا می توان نسبت به رای هیات نظارت ثبت مستقیما به دیوان عدالت اداری شکایت کرد؟
برای پاسخ دقیق، باید میان مراحل مختلف اعتراض تفکیک کرد. تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت، اعتراض ذینفع به آرای هیات نظارت در موارد بندهای ۱، ۵ و ۷ را در مسیر مقرر ثبتی پیش بینی کرده است. بنابراین نمیتوان صرف صدور رای هیات نظارت، بدون بررسی مرحله و ماهیت تصمیم، مستقیما آن را در دیوان قابل اعتراض دانست.
در مرحله دیوان، بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری، اعتراض به آرای قطعی مراجع اختصاصی اداری را از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها در صلاحیت دیوان قرار داده است. همچنین طبق تبصره ۲ ماده ۳ قانون دیوان، شکایات و اعتراضات موضوع بند ۲ ماده ۱۰ مستقیما در شعب تجدیدنظر دیوان مطرح میشود و رای صادرشده قطعی است.
برای مثال، اگر تصمیم قطعی مرجع ثبتی در نهایت در محدوده تصمیمات قابل شکایت موضوع بند ۲ ماده ۱۰ قرار گیرد، شاکی میتواند ایراد قانونی خود را در دیوان مطرح کند؛ اما باید در دادخواست مشخص کند تصمیم مورد اعتراض دقیقا کدام رای قطعی است و نقض کدام قانون یا مقرره را ادعا میکند. بنابراین «اعتراض به رای هیات نظارت در دیوان» یک مرحله خودکار و بدون بررسی تصمیم قطعی و مسیر ثبتی نیست.
آیا می توان بدون اعتراض به رای هیات نظارت در شورای عالی ثبت، مستقیما به دیوان عدالت اداری شکایت کرد؟
اصل موضوع، تشخیص تصمیمی است که در زمان طرح شکایت در دیوان مورد اعتراض قرار میگیرد. بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری، رسیدگی به اعتراض نسبت به آرای قطعی مراجع اختصاصی اداری را از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها در صلاحیت دیوان قرار داده است. بنابراین در پرونده های ثبتی، باید ابتدا مشخص شود رای مورد اعتراض قطعی شده و از نظر قانونی در محدوده آرای قابل شکایت در دیوان قرار دارد.
برای مثال، اگر رای هیات نظارت هنوز در مرحله ای باشد که قانون برای آن مسیر اعتراض ثبتی پیش بینی کرده است، طرح مستقیم شکایت در دیوان بدون توجه به این مرحله میتواند با ایراد مواجه شود. در مقابل، اگر تصمیم قطعی مورد شکایت واجد شرایط مقرر در بند ۲ ماده ۱۰ باشد، موضوع میتواند در دیوان از حیث قانونی بودن تصمیم بررسی شود.
دیوان عدالت اداری در اعتراض به رای هیات نظارت ثبت چه چیزی را بررسی میکند؟
رسیدگی دیوان در این مرحله ناظر بر قانونی بودن تصمیم قطعی مورد شکایت است؛ یعنی شاکی باید مشخص کند تصمیم مورد اعتراض با کدام قانون یا مقرره مغایرت دارد یا کدام حکم قانونی در صدور آن رعایت نشده است. بنابراین دادخواست نباید صرفا بر تکرار ادعاهای ثبتی یا نارضایتی از نتیجه رای هیات نظارت استوار باشد.
برای مثال، اگر ادعا این باشد که هیات نظارت در تشخیص وضعیت ثبتی، حکم قانونی خاصی را نادیده گرفته یا خارج از حدود صلاحیت قانونی خود تصمیم گرفته است، باید مستند قانونی و ارتباط آن با رای مورد اعتراض در دادخواست توضیح داده شود. در مقابل، صرف این ادعا که «رای با نظر من درباره مالکیت ملک مطابقت ندارد» بدون تبیین ایراد قانونی، مبنای کافی برای شکایت موضوع بند ۲ ماده ۱۰ نیست.
آیا رسیدگی به رای هیات نظارت ثبت در دیوان عدالت اداری یک مرحله ای است؟
در مواردی که شکایت مشمول بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری باشد، مطابق تبصره ۲ ماده ۳ قانون دیوان، شکایت مستقیما در شعب تجدیدنظر دیوان مطرح می شود و رای صادرشده قطعی است. بنابراین این پرونده ها برخلاف دعاوی معمولی که ابتدا در شعب بدوی رسیدگی میشوند، مستقیما در شعب تجدیدنظر دیوان بررسی می شوند.
برای مثال، اگر تصمیم قطعی یک مرجع اختصاصی اداری در پرونده ثبتی واجد شرایط شکایت موضوع بند ۲ ماده ۱۰ باشد، شاکی دادخواست خود را مستقیما به شعب تجدیدنظر دیوان تقدیم میکند و دیگر مرحله بدوی برای آن پیش بینی نشده است. به همین دلیل، تشخیص دقیق تصمیم قطعی مورد شکایت و تنظیم ایراد قانونی نسبت به آن در زمان طرح دادخواست اهمیت ویژه دارد.
آیا رای هیات نظارت ثبت درباره بند ۸ ماده ۲۵ در شورای عالی ثبت قابل اعتراض است؟
به موجب تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت، تجدیدنظرخواهی ذی نفع در شورای عالی ثبت فقط نسبت به آرای هیات نظارت در موضوعات بندهای ۱، ۵ و ۷ ماده ۲۵ پیش بینی شده است. بند ۸ ماده ۲۵ که مربوط به اعتراض اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت درباره تخلفات و اشتباهات اجرایی است، در این فهرست قرار ندارد. بنابراین رای هیات نظارت صادرشده بر مبنای بند ۸، اصولا از طریق تبصره ۴ ماده ۲۵ در قالب تجدیدنظرخواهی عادی ذی نفع در شورای عالی ثبت قرار نمی گیرد.
این تفاوت در عمل اهمیت زیادی دارد. برای مثال، فرض کنید ملکی در عملیات اجرای ثبت توقیف شده و مالک ادعا کند ملک، مستثنیات دین است. اعتراض او نسبت به عملیات اجرایی ابتدا نزد رئیس ثبت مطرح می شود و اگر از تصمیم رئیس ثبت شکایت داشته باشد، موضوع طبق ماده ۱۶۹ آیین نامه در هیات نظارت مطرح خواهد شد. این مسیر با اختلاف درباره تعارض دو سند مالکیت یا اشکال در تنظیم سند موضوع بندهای ۵ یا ۷ ماده ۲۵ متفاوت است؛ زیرا در آن موارد، تبصره ۴ ماده ۲۵ امکان تجدیدنظرخواهی در شورای عالی ثبت را پیش بینی کرده است.
بنابراین در مقاله نباید به صورت کلی نوشته شود «تمام آرای هیات نظارت ابتدا باید در شورای عالی ثبت اعتراض شوند». چنین عبارتی با تفکیک صریح بندهای ماده ۲۵ و تبصره ۴ آن سازگار نیست. حتی در رویه های قدیمی دیوان نیز درباره لزوم مراجعه قبلی به شورای عالی ثبت در موارد قابل تجدیدنظر، تصمیماتی صادر شده است؛ اما این موضوع باید با توجه به بند قانونی مبنای رای هیات نظارت بررسی شود و نمی توان آن را به بند ۸ تسری داد.
اگر رای هیات نظارت ثبت اجرا شده باشد، آیا اجرای رای مانع اعتراض بعدی به آن است؟
اجرای رای هیات نظارت را نباید با از بین رفتن خودکار امکان اعتراض به رای یکی دانست. در آرای موضوع بندهای ۱، ۵ و ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت، تبصره ۵ همین ماده مقرر کرده است که اگر شکایت ذینفع پیش از اجرای رای به اداره ثبت برسد، اجرای رای متوقف و موضوع برای رسیدگی به شورای عالی ثبت ارسال می شود. بنابراین قانون برای اعتراض پیش از اجرا، اثر مشخصی در توقف اجرای رای پیش بینی کرده است.
اما اگر رای اجرا شده باشد، مسئله اصلی این است که آیا هنوز امکان اعتراض به اصل تصمیم وجود دارد و در صورت صدور رای جدید، چه اثری بر وضعیت ثبتی ایجاد خواهد شد. به همین دلیل، «اجرا شدن رای» را نباید بدون بررسی وضعیت ثبتی ایجادشده پس از اجرا، معادل «غیرقابل اعتراض شدن رای» دانست. در این مرحله باید هم قابلیت اعتراض به تصمیم قطعی و هم آثار ثبتی ناشی از اجرای آن بررسی شود.
مثال: فرض کنید هیات نظارت در موضوع اصلاح وضعیت ثبتی یک ملک رای صادر کرده و اداره ثبت بر مبنای آن اقدام لازم را در دفتر املاک انجام داده است. اگر ذینفع بعدا مدعی شود رای هیات نظارت برخلاف مقررات صادر شده، صرف اینکه اقدام ثبتی انجام شده است پاسخگوی امکان یا عدم امکان شکایت نیست؛ بلکه باید مشخص شود رای در کدام بند ماده ۲۵ صادر شده، آیا در زمره آرای قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت بوده، آیا تصمیم نهایی صادر شده و اکنون اعتراض متوجه خود رای است یا اقدام ثبتی انجام شده در اجرای آن.
این تفکیک در عمل اهمیت زیادی دارد، زیرا اعتراض به «رای هیات نظارت» با اعتراض به «عملیات یا اقدام ثبتی انجام شده در اجرای رای» یک موضوع واحد نیست و مرجع رسیدگی آنها نیز لزوما یکسان نخواهد بود. در مقررات و رویه ثبتی نیز میان اعتراض به رای هیات نظارت و اعتراض به عملیات اجرایی تفکیک شده است.
اگر هیات نظارت ثبت خارج از حدود صلاحیت خود رای صادر کرده باشد، چگونه میتوان به رای اعتراض کرد؟
ابتدا باید مشخص شود ایراد واقعا ناظر به صلاحیت هیات نظارت است یا صرفا به نحوه تشخیص و استدلال آن مربوط میشود. صلاحیت هیات نظارت در ماده ۲۵ قانون ثبت به صورت مشخص بیان شده و هیات نمیتواند خارج از موضوعات مقرر در این ماده، درباره امری که در صلاحیت آن قرار ندارد تصمیم گیری کند.
برای مثال، اگر اختلاف طرفین درباره اصل مالکیت و اعتبار یک قرارداد عادی باشد و حل اختلاف مستلزم رسیدگی ماهوی قضایی به اعتبار قرارداد، ادعای جعل یا احراز مالکیت باشد، صرف قرار گرفتن موضوع در پرونده ثبتی به این معنا نیست که هیات نظارت اختیار رسیدگی قضایی به اصل اختلاف را پیدا میکند. در چنین وضعیتی باید میان «اشتباه ثبتی» که در حدود ماده ۲۵ قابل رسیدگی است و «اختلاف ماهوی در حق» که نیازمند رسیدگی قضایی است تفکیک شود.
اگر رای هیات نظارت خارج از حدود صلاحیت قانونی صادر شده باشد، ایراد خروج از صلاحیت میتواند در اعتراض به رای مطرح شود. چنانچه موضوع از آرای قابل تجدیدنظر موضوع بندهای ۱، ۵ و ۷ ماده ۲۵ باشد، مسیر اعتراض مقرر در تبصره ۴ ماده ۲۵ و وضعیت مراجعه به شورای عالی ثبت نیز باید بررسی شود. در صورتی که تصمیم نهایی مرجع اختصاصی اداری قابل شکایت در دیوان باشد، خروج از حدود صلاحیت از جمله ایرادهایی است که میتواند از حیث مخالفت تصمیم با قانون در دیوان مطرح شود.
نکته مهم این است که صرف ادعای «هیات نظارت صلاحیت نداشته» برای موفقیت دعوا کافی نیست. در دادخواست باید دقیقا مشخص شود هیات درباره چه موضوعی تصمیم گرفته، آن موضوع با کدام یک از بندهای ماده ۲۵ انطباق ندارد و رسیدگی به آن موضوع در صلاحیت کدام مرجع است.
مثال: اگر هیات نظارت صرفا درباره یک اشتباه ثبتی در حدود صلاحیت قانونی خود تصمیم گرفته باشد، اینکه یکی از طرفین با نتیجه رای موافق نیست، خروج از صلاحیت محسوب نمیشود. اما اگر هیات وارد اختلافی شود که مستلزم تعیین اصل حق مالکیت یا رسیدگی قضایی به اعتبار رابطه حقوقی طرفین باشد، بررسی حدود صلاحیت هیات اهمیت اساسی پیدا میکند.
اگر رای هیات نظارت ثبت بر اساس بند اشتباه ماده ۲۵ صادر شده باشد، آیا می توان آن را در دیوان عدالت اداری ابطال کرد؟
اشتباه هیات نظارت در استناد به یکی از بندهای ماده ۲۵ قانون ثبت، زمانی در اعتبار رای اثر میگذارد که این اشتباه موجب شود موضوع پرونده خارج از حدود صلاحیت قانونی هیات بررسی شود یا تصمیم بر مبنای مقررات نامرتبط و برخلاف قانون صادر شود. بنابراین، صرف درج شماره اشتباه یک بند، به تنهایی برای بی اعتبار کردن رای کافی نیست و باید اثر این اشتباه بر صلاحیت هیات، مبنای تصمیم و نتیجه رای مشخص شود.
برای مثال، اگر موضوع واقعی پرونده با یکی از موارد بند ۵ ماده ۲۵ انطباق داشته باشد اما هیات نظارت در رای خود به بند ۷ استناد کند و در عین حال همان موضوع را در حدود صلاحیت قانونی خود بررسی و درباره آن تصمیم گرفته باشد، ایراد صرفا به شماره بند مستند رای مربوط میشود و برای اعتراض موثر، باید اثر حقوقی این اشتباه نیز اثبات شود. در مقابل، اگر استناد اشتباه موجب شده باشد هیات نظارت درباره موضوعی خارج از صلاحیت قانونی خود تصمیم بگیرد، میتوان خروج از حدود صلاحیت و مخالفت رای با مقررات قانونی را به عنوان ایراد اساسی مطرح کرد.
در چنین پرونده ای، در تنظیم اعتراض باید موضوع واقعی اختلاف، مستند قانونی صحیح، بند مورد استناد هیات و حدود صلاحیت مقرر در ماده ۲۵ در کنار یکدیگر بررسی شوند. اگر رای از آرای موضوع بندهای ۱، ۵ یا ۷ ماده ۲۵ باشد، مقررات مربوط به تجدیدنظرخواهی در شورای عالی ثبت نیز باید مورد توجه قرار گیرد و در صورت نهایی شدن تصمیم، شرایط طرح شکایت در دیوان عدالت اداری بر اساس بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان بررسی شود.
مثال کاربردی: اگر هیات نظارت در پرونده ای که موضوع آن اصلاح یک اشتباه ثبتی است، با استناد به بندی تصمیم بگیرد که اختیار رسیدگی به آن موضوع را برای هیات ایجاد نمیکند و همین اشتباه موجب ورود هیات به موضوعی خارج از صلاحیت قانونی شود، اعتراض باید بر «خروج از حدود صلاحیت قانونی و مخالفت رای با مقررات حاکم» متمرکز شود و مستندات ثبتی مربوط به موضوع نیز ضمیمه اعتراض شود.
اگر رای هیات نظارت ثبت با مفاد سند مالکیت یا سابقه دفتر املاک مغایرت داشته باشد، چگونه اعتراض کنیم؟
اگر رای هیات نظارت با مفاد سند مالکیت، مندرجات دفتر املاک یا سوابق ثبتی پرونده مغایرت داشته باشد، ابتدا باید مشخص شود مغایرت ناشی از چه موضوعی است و آیا در حدود صلاحیت هیات نظارت قرار می گیرد. ماده ۲۵ قانون ثبت، رسیدگی هیات نظارت به برخی اشتباهات و اختلافات ثبتی را پیش بینی کرده و در بندهای ۳ و ۴ همین ماده نیز مواردی از اشتباهات ثبتی و نحوه اصلاح آنها را مشخص کرده است.
در چنین پرونده ای، اعتراض باید بر مقایسه دقیق رای با سابقه ثبتی استوار شود. برای مثال، اگر در دفتر املاک حدود یک ملک به نحو مشخص ثبت شده باشد اما هیات نظارت بدون وجود مستند قانونی، حدود ملک را متفاوت تشخیص دهد، تصویر سند مالکیت، رونوشت یا گواهی مربوط به دفتر املاک، سوابق ثبتی و اسنادی که مبنای ثبت اولیه قرار گرفته اند می توانند برای اثبات مغایرت مورد استناد قرار گیرند.
البته هر مغایرتی به معنای بی اعتباری رای نیست. باید مشخص شود هیات نظارت در چارچوب یکی از صلاحیت های مقرر در ماده ۲۵ اقدام کرده و آیا اختلاف ایجادشده ناشی از اشتباه ثبتی قابل اصلاح است یا اینکه تصمیم هیات عملا متضمن تعیین یک حق ماهوی خارج از صلاحیت ثبتی آن است. در حالت دوم، ایراد به حدود صلاحیت هیات نیز باید در اعتراض مطرح شود.
اگر رای در زمره آرای قابل تجدیدنظر موضوع بندهای ۱، ۵ یا ۷ ماده ۲۵ قرار گیرد، مسیر مقرر در تبصره ۴ ماده ۲۵ برای شورای عالی ثبت نیز باید بررسی شود. در صورتی که تصمیم نهایی قابل شکایت در دیوان عدالت اداری باشد، مغایرت رای با سوابق رسمی و مقررات ثبتی می تواند در چارچوب بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان مطرح شود.
اگر رای هیات نظارت ثبت درباره اشتباه ثبتی صادر شده باشد، آیا میتوان اصلاح یا ابطال آن را درخواست کرد؟
درخواست اصلاح یا اعتراض به رای هیات نظارت، به نوع اشتباه و مرحله ای که پرونده در آن قرار دارد بستگی دارد. ماده ۲۵ قانون ثبت میان انواع اشتباهات ثبتی تفکیک کرده و برای برخی از آنها امکان اصلاح در چارچوب صلاحیت هیات نظارت را پیش بینی کرده است؛ بنابراین ابتدا باید مشخص شود، اشتباه مورد ادعا از جنس اشتباه ثبتی قابل اصلاح است یا اینکه ایراد متوجه اصل تصمیم هیات نظارت شده است.
برای مثال، اگر در سند مالکیت یا دفتر املاک یک اشتباه قلمی یا اشتباه ناشی از مغایرت با سابقه ثبت وجود داشته باشد و اصلاح آن به حق شخص دیگری لطمه نزند، موضوع می تواند در چارچوب مقررات اصلاح اشتباهات ثبتی بررسی شود. اما اگر هیات نظارت بر اساس برداشت نادرست از سوابق ثبتی تصمیمی صادر کرده باشد که وضعیت حقوقی ملک را تغییر داده و ذینفع با اصل این تصمیم مخالف باشد، موضوع دیگر صرفا «اصلاح اشتباه» نیست و باید از مسیر اعتراض به رای هیات نظارت پیگیری شود.
برای مثال، اگر شماره پلاک یا مشخصات ثبتی در سند به علت اشتباه قلمی با سابقه دفتر املاک مغایرت داشته باشد، درخواست اصلاح با اعتراض به اصل رای هیات نظارت تفاوت دارد. در مقابل، اگر هیات نظارت پس از بررسی سوابق، حدود یک ملک را به نحوی تعیین کرده باشد که مالک آن را مغایر با سابقه رسمی ثبت بداند، موضوع می تواند به عنوان اعتراض به تصمیم هیات مطرح شود و صرف عنوان «اصلاح اشتباه» برای پیگیری آن کافی نیست.
بنابراین در تنظیم درخواست یا دادخواست، باید دقیقا مشخص شود که موضوع، اصلاح یک اشتباه ثبتی است یا اعتراض به تصمیم هیات نظارت و مسیر قانونی متناسب با همان موضوع انتخاب شود.
