ابطال عملیات اجرایی ثبتی دعوایی است که به موجب آن شخصی که میتواند مدیون سند ویا هر شخص ثالث ذینفع دیگری باشد با ادعای حق نسبت به مال موضوع اجراییه و یا به دلایل دیگر از عملیات اجرایی شکایت دارد . به موجب ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی عملیات اجرایی بعد از صدور دستور اجرا و صدور اجراییه شروع و هر کس اعم از متعهد سند و هر شخص ذینفع  که از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رییس ثبت محل تسلیم نماید و رییس ثبت مکلف است فورا رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رای صادر نماید . 

شرایط ابطال عملیات اجرایی ثبتی 

الف . آغاز عملیات اجرایی 

به موجب ماده 4 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی دفتر اسناد رسمی یا دفتر ازدواج مکلف است حداکثر ظرف چهل و هشت ساعت از تاریخ مندرج در تقاضانامه ، نسبت به صدور اجرایی و ارسالل آن به اداره ثبت مربوطه اقدام و رسید دریافت نماید . در این زمان عملیات اجرایی بلافاصله آغاز می شود . بنابراین عملیات اجرایی بعد از صدور دستور اجرا ( اجراییه ) شروع می شود . 

تمام اقداماتی که بعد از صدور اجراییه و دستور اجرا در پرونده اجرایی انجام می شود مانند ابلاغ ها ، استعلامات ثبتی از بانکها و سایر دوایر دولتی و یا خصوصی مانند راهور اداره ، ثبت املاک و شرکتها و توقیف و بازداشت اموال و درخواست ارزیابی و انجام مزایده تا ختم عملیات اجرایی ، جزو عملیات اجرایی ثبتی محسوب می شود .

و هرگونه اعتراض و شکایت به اقدامات انجام شده در این مرحله تحت عنوان شکایت به عملیات اجرایی شناخته می شود .

ب . دلایل و موارد اعتراض به عملیات اجرایی ثبتی 

به موجب ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی اعتراض به عملیات اجرایی باید با ذکر دلیل و ارائه مدارک باشد . از جمله علل و مصادیق اعتراض به عملیات اجرایی می توان به موارد زیر اشاره کرد :

1.ادعای تعلق مال توقیف شده به معترض و عدم تعلق آن به متعهد اجراییه . 

2. ادعای وجود حقی در مال توقیف شده نسبت به غیر .
3. ادعای مشمول  مستثنیات دین بودن مال توقیفی توسط متعهد .
4. ادعای فزونی مال توقیف شده بر میزان مقرر در اجراییه .
5. امین نبودن حافظ اموال 

ج. طرح شکایت و اعتراض توسط متعهد و هر شخص ذینفع

در صورتی که یکی از طرفین پرونده اجرایی متعهد یا متعهد له نسبت به عملیات اجرایی اعتراض و شکایت داشته باشد باید شکایت خود را کتبا بر روی اوراق عادی نوشته و تسلیم رییس اداره ثبت محل نماید . بنابراین برای  اعتراض به عملیات اجرایی نیازی به دادخواست و درخواست بر روی فرم های مخصوص نیست.

پس از آنکه شکایت به رییس ثبت محل تسلیم گردید وی مکلف است به رسیدگی می باشد و به موجب ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی رییس اداره ثبت محل باید نسبت به اعراض فورا رسیدگی و تعیین تکلیف نموده و نظر خود را اعلام و به طرفین ابلاغ نماید . 

مرجع صالح رسیدگی به دعوای ابطال عملیات اجرایی ثبت 

مرجع اعتراض به عملیات اجرایی ثبتی به موجب تصریح ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی رییس اداره ثبت محل است . منظور از رییس اداره ثبت محل ، رییس ثبت محلی است که عملیات اجرایی مورد نظر در حوزه آن در جریان است . بنابراین در مواردی که اوراق اجرایی به موجب ماده 30 آیین نامه از حوزه ای به حوزه دیگر ارجاع می شود رییس اداره ثبت محل مرجوع الیه مکلف است برابر مقررات آیین نامه اجرا بع اعتراض رسیدگی نماید .

مرجع صالح اعتراض به نظر رییس اداره ثبت

نظر و رای رییس اداره ثبت ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در هیات نظارت استان می باشد . 

بنا بر ماده 6  اصلاحی قانون ثبت ( برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه استاان هیآتی به نام هیات نظارت مرکب از مدیر کل ثبت استان و یا قایم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه تجدید نظر به انتخاب رییس قوه قضاییه تشکیل می شود ).

بند 8  ماده 25 اصلاحی قانون ثبت مقرر می دارد : رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رییس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیاتنظارت می باشد.

 بنابراین پس از ابلاغ رای رییس اداره ثبت به شخص شاکی و معترض و نیز سایر ذینفعان پرونده ، هرگاه اشخاص ذینفع شکایتی از تصمیم رییس ثبت داشته باشند می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ نظریه  رییس شکایت خود را به ثبت محل تسلیم نمایند . 

البته با توجه به اینکه مرجع رسیدگی به شکایت از نظر و رای رییس ثبت ، هیات نظارت استان می باشد بنابراین شاکی در ارائه شکایت و اعتراض خود به اداره ثبت محل یا دفتر هیات نظارت استان اختیار دارد . 

آثار اعتراض به عملیات اجرایی ثبتی

• توقف و توقیف عملیات اجرایی

اعتراض به عملیات اجرایی به موجب ماده 96 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی  در موارد زیر میتواند باعث توقف عملیات اجرایی شود :

1. در موردی که متعهد له اعتراض شخص ثالث را قبول کند.
2. در مواردی که شخص ثالث سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت ارایه کند مبنی بر اینکع مال مورد بازداشت به او منتقل شده و یا در رهن و وثیقه طلب اوست .
3. در صورتی که مال قبل از تاریخ بازداشت به موجب قرار تامین یا دستور اجرای دادگاه یا ااجرای ثبت بابت طلب معترض توقیف شده باشد .
4. هرگاه شخص ثالث حکم دادگاه اعم از قطعی یا غیر قطعی بر حقانیت خود ارایه کند .
5. در صورتی که قبل از بازداشت از معترض قبول ثبت و عنوان ملکیت یا وقفیت شده باشد .
6. در موردی که بر اثر شکایت معترض موضوع قابل طرح در هیات نظارت و یا شورای عالی ثبت تشخیص شدده باشد .

• ابطال عملیات اجرایی ثبتی

پس از رسیدگی به موضوع شکایت اگر دلایل و مدارک استنادی مورد قبول مرجع اعتراض قرار گیرد رای به فسخ و ابطال عملیات اجرایی به طور کلی یا آن قسمت که بر خلاف قانون بوده است داده می شود .