نحوه مزایده ملک در رهن بانک تابع ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1386 و آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا می باشد، که براساس آنها طرح تقاضای صدور اجراییه در مرجع صالح به صدور اجراییه ، صدور دستور آغاز عملیات اجرایی ثبت، درخواست ارزیابی ارزش ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری و قطعیت آن و درخواست برگزاری و طی تشریفات آغاز مزایده و تائید اقدامات صورت گرفته توسط رئیس اداره ثبت امری لازم و ضروری است.
در غیر اینصورت بدهکار یا وثیقه گزار می تواند با طرح شکایت در مراجع ثبتی و یا طرح درخواست توقیف عملیات اجرایی ثبتی در کنار دعوای ابطال عملیات اجرایی ثبت و ابطال مزایده ثبتی نسبت به اعلام مراتب اعتراض و ممانعت از تضییع حقوق اقدام نماید.
شرایط و مراحل انجام مزایده ملک در رهن بانک ( نحوه فروش ملک در رهن بانک )
- تقاضای صدور اجراییه
- آغازعملیات اجرایی ثبت
- درخواست ارزیابی ارزش ملک
- درخواست برگزاری مزایده ثبت
مراحل اجرایی مزایده ملک در رهن بانک ( شرایط و مراحل مصادره ملک رهنی توسط بانک )
با عدم پرداخت بدهی بانک یا عدم فک سند رهنی یا اقدام وثیقه گزار جهت انتقال ملک در رهن بانک به شخص ثالث ، بانک می تواند با رعایت شرایط زیر اقدام به تملک و مصادره ملک رهنی نماید.
-
تقاضای صدور اجراییه
بموجب آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا نماینده بانک ابتدا می بایست با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کننده سند رهنی نسبت به ثبت درخواست صدور اجراییه مزایده ملک در رهن بانک اقدام نماید. سر دفتر ابتدا نسبت به احراز هویت و بررسی تحقق شرایط قانونی صدور اجراییه اقدام می نماید و با تائید آن نسبت به ثبت درخواست و ورود اطلاعات لازم در سامانه اجرا اقدام و مدارک و مستندات لازم را به صورت سند الکترونیکی تنظیم و به انضمام اجراییه صادره از طریق سامانه اجرا به اداره اجرای ثبت محل ارسال می نماید.
نکته مهم اینکه بانک می بایست به صورت منجز میزان طلب و خسارات ادعایی خود را اعلام نماید و نسبت به طلب و خسارات معلق یا مشروط امکان درخواست صدور اجراییه وجود ندارد و سردفتر وفق دستورالعمل ابلاغی سازمان ثبت موظف به بررسی این شرایط است. لذا در صورتی که این تشریفات رعایت نگردد، امکان طرح شکایت یا طرح دعوای ابطال اجراییه ثبتی در مراجع قانونی وجود دارد.
-
آغاز عملیات اجرایی در اداره اجرای ثبت و صدور دستور اجرا
بموجب ماده 4 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، سردفتر اسناد رسمی می بایست ظرف حداکثر ظرف مدت 48 ساعت از تاریخ مندرج در تقاضانامه نماینده بانک ، نسبت به صدور اجرائیه و ارسال آن به واحد اداره ثبت محل اقدام و رسید دریافت نماید. پس از ارسال اجرائیه، واحد مذکور پرونده اجرائی را تشکیل و شماره کلاسه اجرایی را به دفتر اسناد رسمی جهت ارسال به بانک تحویل می دهد.
-
ابلاغ اجراییه به بدهکار و وثیقه گزار سند رهنی یا وراث آنها
سازمان اداره ثبت موظف است کلیه ابلاغیه ها را به طرفین از طریق سامانه الکترونیک به طرفین پرونده، وکلا، نمایندگان قانونی و کارشناسان رسمی ارسال نماید. برهمین اساس اداره اجرای ثبت اقدام به ارسال اجراییه به بدهکار و وثیقه گزار سند رهنی می نماید. فرصت 10 روزه از تاریخ ابلاغ جهت پرداخت مبلغ اجراییه به وی داده می شود.
در ابلاغ الکترونیکی ، مخاطب ابلاغ نمی تواند اظهار بی اطلاعی نماید و خودداری از مراجعه به سامانه ابلاغ، به منزله استنکاف از قبول اوراق اجرایی بوده و ابلاغ قانونی محسوب می شود. چنانچه متعهد قبل از صدور اجرائیه، فوت شود و ابلاغیه با ذکر اسامی وراث توسط بانک، مجددا خطاب به ورثه صادر می شود و اجرائیه در اقامتگاه متوفی به آنان ابلاغ واقعی می گردد.
در مورد افراد مقیم در خارج از کشور ابلاغیه به وسیله دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت به وزارت امور خارجه ارسال می شود تا طبق مقررات قانونی ابلاغ انجام شود.
-
درخواست ارجاع به کارشناسی جهت ارزیابی قیمت مزایده ملک در رهن بانک
با انجام ابلاغ اجراییه، اداره اجرای ثبت ابتدا با انجام استعلام از اداره ثبت محل وقوع ملک نسبت به اخذ آخرین گردش ثبتی ملک اقدام می نماید. با وصول استعلام ثبتی، نماینده بانک می بایست نسبت ثبت درخواست ارزیابی ملک در اداره سوم اجرای اسناد رسمی اقدام نماید. اداره سوم اجرا نیز با وصول درخواست از میان کارشناسان رسمی دادگستری فردی را برای ارزیابی ارزش ملک رهنی تعیین می نماید و نسبت به واریز هزینه علی الحساب کارشناسی اخطاریه ای خطاب به بانک صادر می شود. با واریز و ضمیمه نمودن فیش پرداختی، کارشناس با همراهی نماینده بانک نسبت به بازدید از ملک و صورتجلسه نمودن شرایط ملک اقدام می نماید.
لیکن درصورت بسته بودن یا ممانعت از ورود نماینده بانک و کارشناس ، این اشخاص در زمان دیگری موظف به مراجعه به محل می باشند. چنانچه در مرحله دوم نیز ارزیابی صورت نپذیرد، مراتب به اداره ثبت اطلاع و با مجوز مرجع مذکور، ارزیابی از بیرون ملک صورت می پذیرد.
نظریه کارشناس به صورت الکترونیکی یا دستی به مخاطب ابلاغ و معترض می تواند ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به نظریه صادره اعتراض نماید.
-
برگزاری جلسه مزایده ملک در رهن بانک
با قطعیت نظریه کارشناسی ، نماینده بانک می بایست نسبت به ثبت درخواست مزایده ملک در رهن بانک اقدام نماید. اداره سوم اجرای ثبت نسبت به تعیین زمان مزایده و ارسال آگهی جهت انتشار و ابلاغ زمان مزایده به طرفین پرونده اقدام می نماید. در آگهی مزایده می بایست نوع و مشخصات اموال ، روز و ساعت و محل برگزاری و قیمت مزایده‌ای آن درج شود. نکته حائزاهمیت اینکه در زمان اجرای مزایده دادستان باید حضورداشته باشد و فاصله ارزیابی کارشناسی با جلسه مزایده نباید بیشتر از شش ماه باشد.
نماینده بانک موظف است، در جلسه مزایده شرکت نماید، چنانچه در جلسه مزایده ملک در رهن بانک به قیمت پایه مزایده، به فروش نرسد، نماینده بانک اقدام به تملک شش دانگ ملک و پرداخت مابه التفاوت ارزش مازاد احتمالی ملک و هزینه های اجرایی می نماید یا معادل طلب بانک درخواست انتقال قدرالسهم مشاعی به نام بانک و صدور سند انتقال اجرایی ثبتی را می نماید.
نکته مهم اینکه عدم رعایت این تشریفات امکان ابطال مزایده ملک در رهن بانک و طرح دعوای ابطال سند اجرایی ثبتی را می تواند ایجاد می نماید.
نحوه انتقال ملک رهنی در مزایده اداره اجرای ثبت
با اصلاح ماده 34 قانون ثبت در سال 1386 مقرر گردید،.پس از صدور اجرائیه با تشکیل پرونده اجرایی ، اقدام به ارجاع به کارشناسی و ارزیابی قیمت ملک و برگزاری مزایده گردد، متعاقبا مطالبات مرتهن (بانک یا شخص حقیقی یا حقوقی ) به میزان طلب قانونی وی صرفا به او پرداخت شود و مازاد بر آن به راهن (بدهکار) مسترد گردد.
تغییر مهم دیگری که با این ماده حاصل شد، این است که در چهار چوب موجود مبلغ پایه فروش ملک در مزایده ثبت از قیمت حاصل از ارزیابی قطعی ملک آغاز شود. نتیجتا چنانچه قیمت حاصل از ارزیابی ملک رهنی، از میزان طلب بانک بیشتر باشد، بانک یا باید ما به التفاوت قیمت ملک را به بدهکار بپردازد یا در مالکیت مال مورد وثیقه با بدهکار شریک مشاعی شود.که این امر بانک ها را با مشکل مواجه می نماید و موجب تملک مشاعی و عدم امکان بهره برداری شخصی آنها خواهد شد.
مصادره ملک توسط بانک در چه صورتی اتفاق می افتد؟
با عدم پرداخت بدهی بانک یا عدم فک سند رهنی یا اقدام وثیقه گزار جهت انتقال ملک در رهن بانک به شخص ثالث ، بانک می تواند با رعایت شرایط مذکور اقدام به تملک و مصادره ملک رهنی نماید.
در مقابل بدهکار یا وثیقه گزاربا شرط دارا بودن دلایل موجه می توانند برحسب شرایط پرونده با طرح شکایت در مراجع ثبتی یا طرح درخواست توقیف عملیات اجرایی ثبتی و ابطال اجراییه ثبتی و ابطال مزایده ثبتی و ابطال سند انتقال اجرایی نسبت به اعلام مراتب اعتراض و ممانعت از تضییع حقوق خود اقدام نمایند. که با توجه به فنی و تخصصی بودن این دعاوی و متفاوت بودن شرایط پرونده بهره مندی از خدمات وکیل متخصص بانکی امری لازم و غیر قابل اجتناب است.
نحوه جلوگیری از مصادره ملک توسط بانک ( نحوه توقیف مزایده ملک در رهن بانک )
- اخذ دستور موقت از دادگاه مبنی بر توقف عملیات اجرایی ثبت و یا وصول حکم قطعی مبنی بر ابطال اجراییه ثبتی ، ابطال مزایده ثبتی و…
- اعتراض به نظریه رئیس اداره ثبت تا زمان صدور رای هیات نظارت در خصوص اعتراض به عدم رعایت تشریفات مزایده
- پرداخت کلیه مطالبات بانک و حقوق اجرایی دولت
- اخذ رای قطعی بر ابطال عملیات اجرایی از هیات نظارت یا شورای عالی ثبت
در چه شرایطی مزایده ملک رهنی بانک توسط اداره اجرای ثبت از اعتبار ساقط و تجدید می شود؟
بر اساس ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی و آیین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا ، مزایده در شرایط زیر از درجه اعتبار ساقط می شود و می بایست مجددا تجدید می شود:
- هرگاه جلسه مزایده در غیر روز و ساعت معین یا در غیر محلی که به موجب آگهی تعیین گردیده به عمل آید.
- هرگاه مسئولین برگزاری مزایده بدون جهت قانونی مانع از خرید کسی شوند و یا بالا‌ترین قیمتی را که خواسته است رد نماید.
- در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا برگزار شود.
- درصورتی که خریدار طبق مقررات قانونی حق شرکت در مزایده را نداشته و ممنوع از خرید باشد.
- از تاریخ ارزیابی ملک شش ماه گذشته باشد.
- عدم انتشار آگهی مزایده یا عدم درج شرایط قانونی لازم در آگهی مزایده
2 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
اگر اموال بدهکار در مزایده به فروش نرسد چه خواهد شد
در صورتی که اموال بدهکار در مزایده به فروش نرسد پس از برگزاری مزایده سوم توسط اجرای احکام دادگاه حقوقی درباره تسهیلات بانک و عدم فروش مرهونه، در صورتی که ارزش ملک ۳ برابر بدهی بانکی باشد، بانک و یا دادگاه به لحاظ حقوقی اقدامات قانونی را انجام می‌دهد.
مطابق با ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی، هرگاه مالی که مزایده از آن شروع می‌شود خریدار نداشته باشد، طلبکار می‌تواند مال دیگری از بدهکار معرفی و تقاضای توقیف و مزایده آن را بکند یا معادل طلب خود از اموال مورد مزایده به قیمتی که ارزیابی شده قبول کند یا تقاضای تجدید مزایده مال توقیف شده را کند و در صورت اخیر مال مورد مزایده به هر میزانی که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رفت.