قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی، قراردادی است که در آن شرط می شود، چنانچه مستاجر به شرایط مندرج در قرارداد عمل نماید، پس از پایان مدت اجاره مالک عین مستاجره می گردد. بانک ها از این روش به منظور ایجاد تسهیلات در بخش های مختلف اعم از صنعتی، کشاورزی، معدنی، خدماتی و مسکن استفاده می نمایند.
طبق ماده ۵۷ آئین نامه اعطای تسهیلات بانکی، عقد اجاره به شرط تملیک، عقد اجاره ای است که در آن شرط می شود مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک گردد.
با توجه به اهمیت موضوع در این مقاله به ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک خواهیم پرداخت و درخصوص شرایط ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی طی مقاله ابطال قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی به آن پرداخته ایم. که با مراجعه به لینک اعلامی قابل مطالعه و بهره برداری می باشد.
تسهیلات قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی
قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی، برای اولین بار در آئین نامه اجرایی اجاره به شرط تملیک مصوب ۲۶ آبان ۱۳۶۱ شورای پول و اعتبار و سپس در قانون عملیات بانکی بدون ربا به کار گرفته شد. بعد از آن ضمن ذکر این مفهوم در قانون عملیات بانکی بدون ربا در ماده ۵۷ آئین نامه تسهیلات اعطایی بانکی هیات وزیران تعریف و چگونگی شرایط تنظیم قرارداد مذکور در مواد ۵۸ تا ۶۵ آئین نامه یاد شده بیان گردید.
ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی
طبق ماده فوق الذکر، ماهیت عقد اجاره به شرط تملیک، اجاره تلقی شده است. البته بسیاری از حقوقدانان قرارداد اجاره به شرط تملیک را عقد اجاره با وعده ی بیع می دانند. لذا به موجب قرارداد مذکور، مالک عین، منافع آن را در قبال مال الاجاره معین به مستاجر منتقل و مال الاجاره را به اقساط دریافت می نماید و طبق شرط ضمن عقد در صورتی که مستاجر به کلیه تعهدات خود از جمله پرداخت اقساط مال الاجاره در مواعد و سررسید های معین عمل نماید، در پایان اقساط، مالک عین مستاجره خواهد شد.
در عرف و رویه بانکی، متقاضی تسهیلات اجاره به شرط تملیک، مال مورد نظر خود را به قیمت معادل اصل مبلغ تسهیلات به وکالت از طرف بانک به صورت نقد خریداری می نماید و تعهد می کند آن را در قبال مبلغ اصل و سود تسهیلات از بانک در قالب عقد اجاره به شرط تملیک اجاره نماید.
مراحل انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی
۱.وکالت بانک به متقاضی
۲.انعقاد عقد بیع به صورت نقد
۳.تعهد متقاضی به انعقاد عقد اجاره به شرط تملیک
۴.قرارداد اجاره به شرط تملیک
طبق فرمتی که از سوی شورای پول و اعتبار تصویب گردیده، قرارداد اجاره به شرط تملیک بانک به امضاء طرفین می رسد و سه عمل حقوقی دیگر از مفاد درخواست و قصد واقعی طرفین استنباط می گردد. به عبارت دیگر بانک باید در ابتدا مالک مال گردد تا بتواند آن را اجاره دهد و در عمل متقاضی تسهیلات به هنگام درخواست تسهیلات و موافقت بانک بر پرداخت، کالای مورد نظر خود را انتخاب و با فروشنده توافق ضمنی می کند تا کالا را به مبلغ توافق شده برابر با مبلغ تسهیلات به نام بانک خریداری و سپس در قبال آن، بانک تعهد می کند که کالای مذکور را مجددا در قالب اجاره به شرط تملیک، به او واگذار نماید.
تفاوت قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی و فروش اقساطی
در تعریف قرارداد فروش اقساطی بانکی باید گفت بیعی است که در آن ثمن به صورت اقساط از خریدار دریافت می شود. اما قرارداد اجاره به شرط تملیک عقد اجاره است که مستاجر در پایان مدت اجاره و عمل به شروط قرارداد مالک عین می شود.
بنابراین بانک ها به متقاضی تسهیلات فروش اقساطی و در ضمن عقد، وکالت می دهد تا کالای مورد نظر را به مبلغ اصل تسهیلات و به نام بانک بخرد و بانک مجددا همان کالا را به مبلغ اصل و سود تسهیلات به مشتری می فروشد و ثمن را به اقساط طبق توافق طرفین دریافت می نماید. اما در تسهیلات اجاره به شرط تملیک بانک به متقاضی وکالت می دهد تا مالی را در قبال اصل مبلغ تسهیلات به نام بانک بخرد و سپس بانک همان مال را در قبال اصل و سود تسهیلات به مشتری اجاره به شرط تملیک می دهد.
از این تعاریف می توان به یکی از تفاوت های قرارداد فروش اقساطی با اجاره به شرط تملیک پی برد و آن اینکه در قرارداد اجاره به شرط تملیک فرد ابتدا کالای مورد نظر را اجاره می کند و حق هیچگونه تصرفی در کالای مورد نظر را ندارد. اما در فروش اقساطی فرد از همان ابتدا صاحب کالا می شود.
میزان ریسک در قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی
در عقد اجاره به شرط تملیک، بانک با ریسک عدم بازپرداخت از سوی مشتری رو به رو است. ریسک اعتباری در قرارداد اجاره به شرط تملیک از قرارداد فروش اقساطی کمتر است چرا که مالکیت کالا تا زمان بازپرداخت تمام مطالبات بانک، به مشتری منتقل نمی شود. البته در این عقد نیز اگر ارزش بازاری کالای مورد نیاز اجاره با کاهش رو به رو شود ممکن است مشتری را به عدم پرداخت تعهدات خود تشویق کند.
8 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
با سلام ممنون میشم به سوالم جواب بدهید، بنده جهت اخذ وام اقدام به انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک با بانک کردم و بعلت مشکلات اقتصادی نتوانستم اقساط بانک را در رسیدها پرداخت کنم.متاسفانه بانک جهت وصول طلب و سود و جریمه نسبت به مزایده گذاشتن ملک مورد وثیقه بنده از طریق اداره اجرای ثبت و تملک آن اقدام نمود،آیا می توانم نسبت به ابطال قرارداد بانکی و ابطال سند رهنی و سود مازاد دریافتی بانک ازخودم طرح دعوا علیه بانک بکنم؟
بموجب دستورالعمل اجاره به شرط تملیک و رای وحدت رویه شماره ۷۹۴ دیوان عالی کشوربانک ها موظف به رعایت حداقل و حداکثرنرخ سود بانکی اعلامی از سوی شورای پول و اعتبارمی باشند.لذا شما می توانید نسبت به ابطال شرط سود مازاد مندرج در قرارداد و درفرض پرداخت نسبت به مطالبه مابه التفاوت دریافتی علیه بانک اقدام کنید،البته لازم به ذکر است در رویه جاری محاکم نسبت به پذیرش ابطال کل اجرائیه اقدام نمی کنند بلکه نسبت به ابطال مابه التفاوت اضافه دریافتی مندرج در اجرائیه اقدام می کنند و اگر بابت مابه التفاوت قدرالسهمی از ملک به نام بانک تملک شده باشد.نسبت به مابه التفاوت می توان ابطال سند را بخواهید.
با سلام لطفا به سوال من پاسخ بدهید.متاسفانه بانک بدون رعایت تشریفات مزایده دراداره اجرای ثبت ملک بنده را بابت وام قرارداد اجاره به شرط تملیک تملک نموده است.چطور می تونم سند بانک رو باطل کنم؟
اداره اجرای ثبت وفق آئین نامه اجرای مفاد رسمی مکلف به رعایت تشریفات مزایده جهت فروش ملک رهنی است.درصورتی که این تشریفات رعایت نگردد،شما علاوه بردرخواست ابطال سند انتقال اجرائی می بایست ابطال عملیات اجرائی را به عنوان مقدمه در دادخواست حقوقی که به دادگاه ارائه می دهید درخواست کنید
با سلام ممنون میشم سوال بنده رو جواب بدهید.
درسال ۱۳۹۹ اقدام به اخذ وام در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک ازبانک کردم و تنها آپارتمانم رو وثیقه دریافت وام قراردادم.متاسفانه نتوانستم وام رو تسویه کنم و بانک اقدام به درخواست صدوراجرائیه نسبت به ملکم رو کرده،آیا می تونم ازمقررات مستثنیات دین بودن جهت جلوگیری از اقدام اجرای ثبت استفاده کنم؟
با سلام. خیراسناد رهنی ازمقررات مستثنیات دین خارج است.
با سلام.بنده ملکی را از شخصی به صورت مبایعه نامه ای خریدم و متوجه شدم فروشنده ملک واگذارشده به بنده را دررهن بانک قرارداده و بانک به خاطرعدم پرداخت تسهیلات درخواست صدور اجرائیه نسبت به قرارداد اجاره به شرط تملیک جهت مزایده را کرده است.چه کاری می توانم انجام بدهم.
با سلام. شما می توانید از باب معامله معارض اقدام به طرح شکایت کیفری نمائید.علاوه بر این می توانید از طریق طرح دادخواست حقوقی درخواست توقیف عملیات اجرایئ و ابطال اجرائیه را درکنار درخواست الزام به تنظیم سند رسمی جهت ممانعت از مزایده نمائید.