جرم معامله معارض یکی از جرایم شایع در مراجع دادگستری است. که بموجب ماده ماده ۱۱۷ قانون ثبت جرم انگاری شده است. دراین ماده آمده است. ( هرکس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مال خود ( اعم ازمنقول یا غیرمنقول ) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.)
شرایط تحقق جرم معامله معارض
بموجب ماده ۱۱۷ قانون ثبت معامله معارض در صورتی محقق می شود که مالک ابتدا به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مال خود ( اعم ازمنقول یا غیرمنقول ) حقی به شخص یا اشخاصی بدهد و بعد با سونیت نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور انجام دهد.
هرچند با تصویب رای وحدت رویه شماره ۴۳ مورخ ۱۰/۰۸/۱۳۵۱ قسمت عمده ای از دایره جرم انگاری ماده ۱۱۷ محدود شد، به صورتی که نسبت به مال غیرمنقول ثبت شده صرفا با تنظیم دو سند رسمی قابلیت تعارض بوجود می آید و علی رغم آنکه اکثریت قریب به اتفاق معاملات معارض شکل گرفته درجامعه ابتدائا با سند عادی و سپس با سند رسمی صورت می پذیرد، ولی این مورد از شمول جرم انگاری ماده مزبور در خصوص اموال غیرمنقول ثبا شده خارج شد.
لازم به ذکراست، بنا به نظراقلیتی با تصویب ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور با هر شکل تنظیم سندی ولو به صورت عادی معامله معارض محقق می شود.
که در تمامی این اعمال علم و آگاهی و وجود سونیت مرتکب شرط لازم جهت تحقق جرم می باشد.
مجازات جرم معامله معارض در قانون ثبت
بموجب ماده ۱۱۷ قانون ثبت مجازات معامله معارض ۳ تا ۱۰ سال حبس می باشد.
نحوه شکایت از جرم معامله معارض و ابطال معامله معارض
جهت طرح شکایت نسبت به ارتکاب جرم معامله معارض و ابطال معامله معارض به صورت زیر می بایست عمل نمود.
۱.مراجعه به دادسرا
جرم معامله معارض بموجب ماده ۱۱۷ قانون ثبت جرم انگاری شده است، برهمین اساس خریدار اول می تواند با طرح شکایت معامله معارض دردادسرای عمومی وانقلاب محل وقوع جرم و اثبات تقدم در واگذاری به خود نسبت به محکومیت حبس مرتکب اقدام نماید و پس از قطعیت رای صادره می بایست حسب مورد جهت ابطال قرارداد دوم و ابطال سند رسمی موخر و ابطال سند مالکیت معارض صادره در دادگاه حقوقی طرح دعوای حقوقی نماید.
۲.مراجعه به دادگاه حقوقی
ممکن است خریدار به هرعلت تمایلی به ثبت شکایت کیفری نداشته یا فروشنده سونیتی در معامله معارض نداشته باشد . دراین صورت می تواند با بهره مندی از امتیازات مقررات معامله فضولی نسبت به ابطال معامله معارض در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک اقدام نماید، در این صورت خریدار اول می بایست با ثبت دادخواست حقوقی به طرفیت فروشنده و خریدار دوم و سایر ایادی بعدی احتمالی و با طرح خواسته های ابطال قرارداد موخر و بر حسب مورد ابطال سند رسمی موخر و ابطال سند مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک صادره و با اثبات تقدم در واگذاری به خود که با ملاحظه اسناد و مدارک دو طرف و درصورت لزوم ارجاع به کارشناسی از سوی دادگاه صورت می پذیرد. نسبت به اثبات حقانیت خود اقدام نماید. درمقابل انتقال گیرنده جاهل به عدم مالکیت فروشنده می تواند بموجب رأي وحدت رويه شماره 733 ـ 15 /7 /1393 هيأت عمومي ديوان عالي كشور نسبت به مطالبه قیمت روز ملک از فروشنده جهت جلوگیری از خسارت وارده اقدام نماید.
جرم معامله معارض در قانون ثبت
براساس ماده ۱۱۷ قانون ثبت معامله معارض به دو حالت صورت می پذیرد.
۱.هردو معامله بموجب سند رسمی انجام شده باشد.
۲.معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی می بایست صورت پذیرد.
و همانگونه که بیان شد، ممکن است هر دو معامله با سند عادی یا معامله اول با سند رسمی و دومی با سند عادی صورت پذیرد، دراین حالتها عنوان معامله معارض برآنها صدق نمی کند. چرا که در تحقق جرم معامله معارض سند درتحقق جرم موثراست و دو حالت مذکور حسب مورد می تواند مشمول عناوین مجرمانه ای همچون جرم انتقال مال غیر و یا جرم کلاهبرداری قرار گیرد.
جرم معامله معارض با اسناد رسمی
هر چند درعمل انجام دو معامله به صورت معارض با توجه به اخذ استعلامات مربوط توسط دفترخانه اسناد رسمی امری بعید است. اما احتمال انجام آن درفرض تخلف سردفتر یا ماموران ثبتی بعید نیست. علی ایحال در تعارض دو سند رسمی سندی که تاریخ تنظیم آن مقدم است معتبر است و سند موخر فاقد اعتبار است.
جرم معامله معارض با اسناد رسمی و عادی
درصورتی که یکی ازمعاملات با سند رسمی و دیگری بموجب سند عادی انجام شده باشد، همانگونه که بیان شد، در فرضی که سند دوم به صورت عادی باشد، به نظرعنوان جرم معامله معارض برآنها صدق نمی کند. چرا که در تحقق جرم معامله معارض سند دوم می بایست به صورت رسمی باشد و سند درتحقق جرم موثراست و عمل انجام شده حسب مورد می تواند مشمول عناوین مجرمانه ای همچون جرم انتقال مال غیر و یا جرم کلاهبرداری قرار گیرد.
هرچند نظرمخالفی وجود دارد که قائل به این هستند که با توجه به ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور که ناسخ ضمنی ماده ۱۱۷ قانون ثبت و رای وحدت رویه شماره ۴۳ هیات عمومی دیوان عالی کشور بود معامله معارض درهرشکل تنظیم سندی محقق می شود.
ازحیث نحوه رسیدگی دادگاه ناگزیر است با بررسی قرائن و اماراتی از جمله اسناد واریز ثمن پرداختی طرفین، تصرفات بر موضوع قرارداد ، شهادت شهود و مطلعین ، معاینه و تحقیق محلی نسبت به احراز تاریخ قرارداد مقدم اقدام نماید. که در این صورت به ابطال سند موخر رای خواهد داد.
جرم معامله معارض با دو سند عادی
همانگونه که بیان شد،ممکن است هر دو معامله با سند عادی صورت پذیرد، دراین حالتها به نظرعنوان معامله معارض برآنها صدق نمی کند. چرا که در تحقق جرم معامله معارض سند درتحقق جرم موثراست و اقدام مذکور حسب مورد می تواند مشمول عناوین مجرمانه ای همچون جرم انتقال مال غیر و یا جرم کلاهبرداری قرار گیرد.
هرچند نظرمخالفی وجود دارد که قائل به این هستند که با توجه به ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور که ناسخ ضمنی ماده ۱۱۷ قانون ثبت و رای وحدت رویه شماره ۴۳ هیات عمومی دیوان عالی کشور بود معامله معارض با تنظیم دو سند عادی هم محقق می شود.
ولی از حیث نحوه رسیدگی درصورتی که هر دو قرارداد با سند عادی صورت گرفته باشد، با توجه به اینکه بموجب ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی تاریخ هیچ یک از اسناد عادی قابل استناد نسبت به طرف دیگر جهت احراز تاریخ تقدم واگذاری نمی باشد، دادگاه ناگزیر است با بررسی سایر قرائن و امارات از جمله اسناد واریز ثمن پرداختی، تصرفات بر موضوع قرارداد ، شهادت شهود و مطلعین ، معاینه و تحقیق محلی نسبت به احراز تاریخ قرارداد مقدم اقدام نماید. که در این صورت به ابطال سند موخر رای خواهد داد.
تفاوت معامله معارض با فروش مال غیر
۱.درمعامله معارض، مالک مال خود را به دو نفر واگذار می نماید. اما در جرم انتقال مال غیر، فروشنده مال شخص دیگری را به خریدار واگذار می نماید.
۲.برای تحقق جرم معامله معارض وجود دو معامله لازم است، ولی برای تحقق جرم فروش مال غیر انجام یک معامله کفایت می نماید.
تفاوت معامله معارض با جرم کلاهبرداری
جرم کلاهبرداری جرمی مقید است و در آن انجام عملیات فریب از سوی کلاهبردار و فریب خوردن مالباخته و دادن مال به کلاهبردار و نتیجتا تحقق سود برای کلاهبردار شرط تحقق جرم کلاهبرداری است. ولی در جرم معامله معارض صرف تحقق دو انتقال معارض که دومی به صورت رسمی است ولو اینکه سودی هم برای فروشنده حاصل نشده باشد برای تحقق جرم کفایت می نماید.
دلایل اثبات جرم معامله معارض و ابطال سند معارض
برحسب موضوع هرپرونده شرایط و دلایل اثباتی متفاوت است. ولی به صورت کلی خواهان پرونده می تواند با تمسک به دلایل زیر نسبت به اثبات انجام معامله معارض اقدام نماید.
۱.اخذ حکم محکومیت قطعی کیفری علیه فروشنده دال بر اثبات جرم معامله معارض
۲.قرارداد و مستندات واریز ثمن معامله و تطابق آن با قرارداد معارض و نحوه پرداخت ثمن آن
۳.تامین دلیل دال بر سابقه تصرفات شاکی بر موضوع معامله
۴.تحقیق و معاینه محل
۵.استماع شهادت شهود و مطلعین
۶.ارجاع به کارشناسی جهت تشخیص تاریخ تقدم و تاخر قرارداد ها
جرم معامله معارض قابل گذشت است؟
خیر.جرم معامله معارض ازجرایم غیرقابل گذشت می باشد و گذشت شاکی صرفا می تواند بنا به تشخیص قاضی از جهات تخفیف مجازات باشد.
مرور زمان در جرم معامله معارض
جرم معامله معارض با رعایت ماده ۴۶ قانون مجازات اسلامی مشمول تعلیق مجازات و طبق مواد ۱۰۰ الی ۱۱۳ قانون مجازات اسلامی مشمول مرور زمان نیز می باشد.
استرداد ثمن معامله به نرخ روز در معامله معارض
در صورتی که مستحق الغیر بودن مبیع اثبات شود، خریدار جاهل به این موضوع می تواند به موجب رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ نسبت به مطالبه قیمت روز ملک از فروشنده اقدام نماید.
.راي وحدت رويه شماره 733 ـ 15 /7 /1393 هيأت عمومي ديوان عالي كشور
به موجب ماده 365 قانون مدني، بيع فاسد اثري در تملك ندارد، يعني مبيع و ثمن كماكان در مالكيت بايع و مشتري باقي مي‌ماند و حسب مواد 390 و 391 قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبيع كلاً يا جزئاً مستحق للغير درآيد، بايع ضامن است و بايد ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتري به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتري نيز برآيد و چون ثمن در اختيار بايع بوده است در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدني بايع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراين دادنامه شماره 360 مورخ 31 /3 /1389 شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان آذربايجان غربي در حدي كه با اين نظر انطباق دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص مي‌گردد. اين رأي طبق ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري مصوب 1378 در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است..
مرجع صالح به رسیدگی در جرم معامله معارض
شاکی می بایست جهت طرح شکایت به دادسرای عمومی و انقلاب محل وقوع جرم مراجعه نماید.
