تشریفات مزایده اموال در اجرای احکام مدنی نسبت به اموال منقول و غیرمنقول 

تشریفات مزایده اموال در اجرای احکام مدنی نسبت به اموال منقول و غیرمنقول اعم از توقیف، ارزیابی، فروش و تنظیم سند انتقال اجرایی تابع قواعد آمره مصرحه در قانون اجرای احکام مدنی و سایر قوانین و مقررات حاکم بر موضوع است. که عدم رعایت آنها می تواند از موجبات تجدید یا ابطال مزایده واحد اجرای احکام مدنی و ابطال سند انتقال اجرایی و از باب معامله فضولی، موجب ابطال قراردادها و ابطال اسناد رسمی تنظیمی با خریداران بعدی باشد. نتیجتا اشرافیت به این تشریفات، نقش بسزایی جهت حفظ حقوق اشخاص دخیل در پرونده و نحوه طرح صحیح دعاوی حقوقی احتمالی از سوی اصحاب پرونده خواهد داشت.

 مراحل مزایده اموال در اجرای احکام مدنی  ( مراحل مزایده اموال غیرمنقول در اجرای احکام ) 

1.ارزیابی قیمت اموال و قطعیت آن  

به موجب مواد 73 و 74 و 75 قانون اجرای احکام مدنی مامور اجرا، جهت ارزیابی و توقیف مال محکوم علیه، موظف به رعایت شرایط زیر است.

1/1.ارزیابی اموال منقول، حین توقیف به عمل می آید و در صورت اموال درج می شود، قیمت اموال را محکوم له و محکوم علیه به تراضی تعیین می نمایند و هرگاه طرفین حین توقیف حاضر نباشند یا حاضر بوده و در تعیین قیمت تراضی ننمایند، ارزیاب معین می شود. 

2/1.ارزیابی اموال منقول و غیرمنقول به تراضی طرفین معین می شود. در صورت عدم تراضی یا عدم حضور محکوم علیه دادورز ( مامور اجرا ) از بین کارشناسان رسمی و در صورت نبودن کارشناس رسمی از بین اشخاص معتمد و خبره ارزیاب معین می کند و هرگاه در حین توقیف به ارزیاب دسترسی نباشد، قیمتی که محکوم له تعیین کرده برای توقیف مال ملاک عمل خواهد بود. در این صورت دادورز( مامور اجرا ) به قید فوریت نسبت به تعیین ارزیاب و تقویم مال اقدام خواهد کرد.

3/1.قسمت اجرا ارزیابی را بلافاصله به طرفین ابلاغ می نماید. هر یک از طرفین می تواند، ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابی به نظریه ارزیاب اعتراض نماید، این اعتراض در دادگاهی که حکم به وسیله آن اجرا می شود، مورد رسیدگی قرار می گیرد و در صورت ضرورت با تجدید ارزیابی، قیمت مال معین می شود، تشخیص دادگاه در این مورد قطعی است.

نکته حائز اهمیت اینکه، چنانچه مال در زمان بازداشت یا پس از آن، توسط کارشناس ارزیابی شده باشد و از تاریخ اعلام نظریه کارشناسی، تا روز مزایده بیش از شش ماه سپری شده باشد، ارزیابی پیشین معتبر نبوده و اموال باید دوباره ارزیابی شود.

2.تعیین موعد فروش  و محل فروش : 

به موجب قانون اجرای احکام مدنی در صورتی که نسبت به محل و موعد فروش بین خواهان و خوانده تراضی شده باشد، به همان ترتیب رفتار می شود. در غیر اینصورت، مدیر اجرا موعد و محل فروش را تعیین میکند. موعد فروش باید طوری تعیین شود که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیش از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد.

3.آگاه نمودن دادسرا : 

انجام مزایده و فروش باید با حضور مامور اجرا و نماینده دادسرا به عمل آید و صورت مجلس فروش به امضای آنها می رسد. مامور اجرا مزایده اموال را انجام می دهد و چون محکوم علیه حاضر به فروش مال خود نیست، نماینده دادسرا باید حضور داشته باشد، که به نمایندگی از محکوم علیه مال را فروخته و صورت مجلس را امضا کند.

4.تنظیم آگهی مزایده اموال و انتشار و الصاق آن :

بموجب مواد 118 و 119 قانون اجرای احکام مدنی، پس از تعیین موعد و محل فروش اموال، مراتب باید در آگهی فروش درج شده و یک نوبت در یکی از روزنامه های محلی منتشر شود. پرداخت هزینه انتشار آگهی فروش با محکوم علیه است.

بر همین اساس، مدیر اجرا موظف است، موعدی را برای انجام مزایده تعیین نماید، که فاصله بین موعد فروش و انتشار آگهی بیشتر از یک ماه و کمتر از 10 روز نباشد. در صورت عدم رعایت این مواعد، مدیر اجرا باید آگهی فروش مال توقیف شده را تجدید نماید. اشخاص می توانند پنج روز قبل از موعد فروش، اموال را رویت کنند.در صورت وقوع هرگونه تغییر در مفاد آگهی فروش، از قبیل تاریخ یا محل فروش، آگهی باید مجددا منتشر شود.

5.برگزاری جلسه مزایده و تنظیم صورتجلسه 

1/5.مزایده در زمان و مکان تعیین شده و با حضور نماینده دادسرا و مامور اجرا برگزار می‌شود. 

2/5.متقاضیان خرید مال، پیشنهادات خود را ارائه می‌دهند و بالاترین قیمت پیشنهادی برنده مزایده خواهد بود. 

3/5.برنده مزایده باید ۱۰ درصد از مبلغ پیشنهادی خود را به عنوان سپرده به قسمت اجرا تسلیم کند.

6.تحویل مال به برنده مزایده

1/6.پس از واریز کامل مبلغ مزایده به حساب دادگستری، مال منقول به برنده مزایده تحویل داده خواهد شد. 

2/6.در مورد اموال غیرمنقول، دادگاه دستور انتقال به برنده مزایده را صادر می ‌کند و واحد اجرا تکلیفی به خلع ید یا به عبارت دیگر تخلیه و تحویل مال به برنده مزایده ندارد

آیا در مزایده اموال در اجرای احکام باید وقت مزایده به طرفین پرونده ( محکوم له و محکوم علیه ) ابلاغ گردد؟ 

در خصوص تکلیف اجرای احکام مدنی، به ابلاغ وقت مزایده در قانون اشاره ای نشده است، اما در صورتی که جلسه مزایده برای فروش مال شخص ثالث باشد، وقت مزایده باید به ایشان ابلاغ شود.

در آگهی مزایده اموال غیرمنقول در اجرای احکام مدنی درج چه مواردی ضرورت دارد؟

آگهی فروش اموال غیرمنقول توقیف شده باید مشتمل بر موارد ذیل باشد. به موجب ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی،

1. نام و نام خانوادگی صاحب ملک
2. محل وقوع ملک و توصیف اجمالی آن و تعیین این که ملک محل سکونت یا کسب و پیشه یا تجارت یا زراعت و غیره است.
3. تعیین این که ملک ثبت شده است یا نه.
4. تعیین این که ملک در اجاره است یا نه و اگر در اجاره است مدت و میزان اجاره
5. تصریح به این که ملک مشاع است یا مفروز و چه مقدار از آن فروخته می ‌شود.
6. تعیین حقوقی ( حق انتفاع و حق ارتفاق ) که اشخاص نسبت به آن ملک تحت هر عنوان دارند.
7. قیمتی که مزایده از آن شروع می ‌شود.
8. ساعت و روز و محل مزایده
9. محل وقوع ملک و نشانی آن جهت تسهیل مراجعه اشخاص برای بازدید از ملک باید قید شود. مشخصات ملک نیز شامل متراژ، قدمت بنا، تعداد طبقات، کاربری ملک و نوع استفاده از آن، سایر امکانات ملک و … می شود.
10. ر صورت وجود بدهی برای ملک، از قبیل عوارض شهرداری، مالیات و … بهتر است این مورد نیز در آگهی قید شود.

مهلت و نحوه ابلاغ نظریه ارزیابی کارشناس در مراحل مزایده اجرای احکام به چه صورت است؟

به موجب ماده 75 قانون اجرای احکام مدنی، قسمت اجرا موظف است، ارزیابی را بلافاصله به طرفین ابلاغ نماید. نظریه کارشناسی دارای مهلت اعتبار شش ماه است

نحوه اعتراض به نظریه ارزیابی در مراحل مزایده اموال در اجرای احکام 

به موجب ماده 75 قانون اجرای احکام مدنی، هر یک از طرفین می تواند ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابی، به نظریه ارزیاب اعتراض نماید، این اعتراض در دادگاهی که حکم به وسیله آن اجرا می شود، مورد رسیدگی قرار می گیرد و در صورت ضرورت با تجدید ارزیابی قیمت مال معین می شود، تشخیص دادگاه در این مورد قطعی است.

نحوه فروش سهم مشاع در مزایده اموال در اجرای احکام مدنی

به موجب ماده 140 قانون اجرای احکام مدنی، هرگاه ملک توقیف شده میان محکوم علیه و سایر اشخاص مشاع باشد، فقط سهم محکوم ‌علیه به فروش می‌ رسد. مگر این که سایر شرکاء فروش تمام ملک را بخواهند. در این صورت‌ طلب محکوم ‌له و هزینه‌ های اجرایی از حصه محکوم‌ علیه پرداخت می‌ شود. در صورت طرح چنین تقاضایی از سوی سایر مالکین ملک مشاعی، قسمت اجرا مکلف به پذیرش است و حق رد نخواهد داشت.

اگر برخی از مالکین مشاعی تقاضا کنند، سهم آنان نیز همراه با سهم محکوم علیه به فروش برسد، به این درخواست ترتیب اثر داده نمی شود. چرا که قانونگذار در ماده 140 قانون اجرای احکام مدنی به درخواست تمام شرکا و فروش کل ملک اشاره کرده و درخواست بعضی از شرکای ملک مشاع مشمول این ماده نمی شود.

سایر مالکین ملک مشاع که طبق ماده 140 قانون اجرای احکام مدنی فروش تمام ملک را تقاضا نموده اند، تا پیش از انتشار آگهی فروش می توانند انصراف خود را اعلام نمایند، اما پس از انتشار آگهی فروش، عدول از درخواست به سبب تعارض با حقوق اشخاص ثالث امکان پذیر نمی باشد.

مهلت اعتراض به مزایده اجرای احکام 

به موجب ماده 136 قانون اجرای احکام مدنی، مهلت شکایت از فرآیند مزایده اموال در اجرای احکام مدنی یک هفته از تاریخ برگزاری مزایده  است. این مهلت برای اعتراض به نحوه برگزاری مزایده و تخلفات احتمالی از مقررات مربوطه تعیین شده است. و اگر قبل از پایان این مهلت و قبل از تصمیم دادگاه، شکایتی واصل شود، مال به خریدار تسلیم نخواهد شد. 

مهلت شکایت نسبت به عدم رعایت تشریفات مزایده 

  همانگونه که بیان شد، به موجب ماده 136 قانون اجرای احکام مدنی؛ مهلت شکایت راجع به تنظیم صورت ملک و ارزیابی آن و تخلف از مقررات مزایده و سایر اقدامات دادورز ظرف یک هفته از تاریخ وقوع مزایده است و اعتراض ثالث پس از این مهلت محکوم به رد است.

مرجع رسیدگی به اعتراض به مزایده اموال در اجرای احکام 

مراجع رسیدگی به اعتراض به فرآیند مزایده اموال در اجرای احکام مدنی ، دادگاه مجری حکم و مجری انجام نیابت قضایی  است. این دادگاه مسئول نظارت و رسیدگی به شکایات از عملیات اجرایی است. اما شکایت از عملیات مزایده پس از تنظیم سند رسمی انتقال اجرایی یا تحویل مال به محکوم له یا خریدار در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی می باشد.

نحوه رسیدگی دادگاه به اعتراض به عدم رعایت تشریفات مزایده اموال منقول و غیرمنقول در اجرای احکام 

در ماده ۱۲ قانون اجرای احکام مدنی مشخص نشده است، که دادگاه در وقت فوق ‌العاده با حضور معترض و معترض علیه به موضوع رسیدگی می ‌نماید یا رسیدگی دادگاه بدون حضور طرفین است. در این خصوص باید گفت، تشخیص این که حضور طرفین لازم است یا خیر، با دادگاهی است که مرجع رسیدگی است.

بنابراین، قاعده ثابتی نمی ‌توان وضع نمود. به هر حال، پس از رسیدگی دادگاه، یکی از دو تصمیم ذیل اتخاذ خواهد شد:

الف.شکایت را وارد و مؤثر تشخیص و آن را خواهد پذیرفت. 

ب.شکایت را غیر وارد تشخیص و آن را مردود اعلام خواهد کرد.  

در صورتی که شکایت وارد تشخیص گردد، لازم خواهد بود که به تشخیص دادگاه، تخلف مامور اجرا نیز موثر در عملیات اجرایی و نتیجه آن بوده باشد. بنابراین، اگر تخلف امر جزئی بوده باشد، تاثیری در نتیجه عملیات اجرایی نخواهد داشت. ولی اگر شکایت وارد و تخلف مامور موثر تشخیص داده شود، دادگاه اقدام مامور را ابطال و دستور مقتضی مبنی بر اعاده امر به صورت قانونی خواهد داد. اما در صورتی که شکایت به نظر دادگاه غیر وارد تشخیص گردد، دادگاه آن را رد خواهد نمود. دستور دادگاه در هر دو مورد قطعی خواهد بود، با این که ماده ۱۴۲ در مورد آن سکوت نموده است.

بدیهی است قبل از اظهار نظر، دادگاه ادامه عملیات اجرایی صورت نخواهد گرفت و ماده ۱۴۲ فقط به یکی از این موارد، یعنی عدم تنظیم سند انتقال، اشاره کرده است.

شرایط تجدید مزایده در اجرای احکام مدنی 

1.عدم وجود خریدار در مزایده اول

اگر در مزایده اول برای مال مورد مزایده خریدار پیدا نشود، محکوم‌ له می ‌تواند درخواست تجدید مزایده را ارائه دهد. 

 2.عدم رعایت تشریفات برگزاری مزایده اول

اگر مزایده اول با نقض قوانین و مقررات مربوطه برگزار شده باشد، مانند عدم حضور نماینده دادستان یا عدم رعایت زمان و مکان مزایده، مزایده باطل و قابل تجدید است. 

 3.وجود ایرادات قانونی در مزایده اول

اگر در مزایده اول ایراداتی از نظر قانونی وجود داشته باشد، مانند ممنوعیت قانونی خریدار یا عدم حضور نماینده دادسرا، مزایده باطل و قابل تجدید است. 

4.درخواست محکوم‌ له

تجدید مزایده به درخواست محکوم‌ له قابل انجام است.

شرایط لغو مزایده اموال در اجرای احکام مدنی

بر اساس ماده 58 قانون اجرای احکام مدنی، پرداخت محکوم بها و سایر خسارات قانونی از سوی محکوم علیه موجب رفع توقیف از اموال توقیف شده خواهد شد. اداره حقوقی قوه قضائیه با وحدت ملاک ازهمین ماده، اعلام می دارد، مادامی که برنده مزایده مشخص نشده، چنانچه محکوم علیه، مبلغ محکوم بها و کلیه خسارات قانونی را پرداخت کند، مزایده لغو می شود.

در صورت معرفی مال از سوی ثالث، وی می تواند با پرداخت بهای مال خود، موجب لغو مزایده شود و ثالث اصولا مسئولیتی در قبال سایر خسارات قانونی ندارد. مگرآنکه توقیف مال ثالث در مقابل محکوم بها و سایر خسارات قانونی صورت گرفته باشد.

نحوه تعویق مزایده اموال در اجرای احکام 

در خصوص امکان تعویق مزایده با توافق طرفین دعوا در مقررات اجرای احکام مدنی، مقرره ای وضع نشده است، رویه واحدی هم در عمل وجود ندارد، اما رویه غالب قائل به امکان آن با تراضی طرفین است. ولی در فرض عدم توافق، امکان تعویق مزایده اموال در اجرای احکام برخلاف مقررات می باشد.

چه اشخاصی از شرکت در مزایده اموال در اجرای احکام مدنی ممنوع هستند؟ 

به حکم ماده 127 قانون اجرای احکام مدنی، اشخاص زیر از حضور و شرکت در مزایده ممنوع می باشند.

1.ارزیابان، دادورزها، مدیر اجرا، قاضی دادگاه، قاضی اجرای احکام، نماینده دادسرا؛

2.اقربای سببی و نسبی اشخاص فوق تا درجه سوم از طبقه سوم

ضمانت اجرای عدم رعایت شرایط برگزاری مزایده اموال در اجرای احکام چیست؟ 

عدم رعایت شرایط برگزاری مزایده، نظیر لزوم حضور نماینده دادسرا، برگزاری مزایده در موعد و محل معین، انتشار آگهی طبق ضوابط قانونی و … می تواند منجر به ابطال مزایده واحد اجرای احکام مدنی و ابطال سند انتقال اجرایی دادگاه و از باب معامله فضولی، موجب ابطال قرارداد و ابطال سند رسمی تنظیم شده با خریدار جدید شود .

نحوه پرداخت بها در مزایده اموال در اجرای احکام مدنی به چه صورت است؟ 

دادورز واحد اجرای احکام مدنی، می تواند پرداخت بهای اموال را به وعده قرار دهد. در این حالت برنده مزایده مکلف است، 10 درصد بهای اموال را در زمان مزایده بپردازد. مابقی بهای اموال باید حداکثر ظرف یک ماه پرداخت شود. لازم به تذکر است، طبق ماده 134 قانون اجرای احکام مدنی، تسلیم مال به خریدار موکول به پرداخت تمام بهای اموال است.

ولی چنانچه برنده مزایده ظرف مهلت یک ماه مزبور، تتمه بهای اموال را نپردازد، سپرده او که معادل 10 درصد بهای اموال می باشد، پس از کسر هزینه های اجرایی به نفع دولت ضبط شده و مزایده تجدید خواهد شد.

شرایط و نحوه تحویل مال به برنده مزایده در اجرای احکام مدنی به چه صورت است؟ 

به موجب ماده 134 قانون اجرای احکام مدنی، تسلیم اموال منقول از قبیل خودرو و… به برنده مزایده، فقط بعد از پرداخت تمام بهای آن صورت خواهد پذیرفت. چنانچه برنده مزایده ظرف یک ماه از تاریخ اعلام برنده، بهای مال را پرداخت ننماید، سپرده او پس از کسر هزینه مزایده به نفع دولت ضبط می گردد.

اما در خصوص ضرورت انجام خلع ید و تحویل اموال غیرمنقول از قبیل، آپارتمان و زمین توسط واحد اجرای احکام، در قانون اجرای احکام مدنی مقرره ای وضع نشده است و یک امر اختلافی است. لکن رویه قضایی، قائل به عدم وجود تکلیفی برای واحد اجرای احکام و قائل به ضرورت طرح دعوای خلع ید ملک مزایده ای از سوی برنده مزایده علیه متصرف می باشد. 

آیا امکان انصراف برنده مزایده در مزایده اموال در اجرای احکام مدنی وجود دارد؟ 

پس از برگزاری مزایده اموال در اجرای احکام مدنی و اعلام برنده و وصول ده درصد از بهای مال ، امکان انصراف برای برنده مزایده وجود ندارد. بنابراین در صورتی که برنده مزایده با وجود انقضا مهلت یک ماه از تادیه مابقی بهای اموال امتناع نماید، سپرده او پس از کسر هزینه های اجرایی، به نفع دولت ضبط و مزایده تجدید خواهد شد.

اگر مال توقیف شده در مراحل مزایده اموال در اجرای احکام مدنی خریداری نداشته باشد، چه نتیجه ای خواهد داشت؟

چنانچه مال توقیف شده در مراحل مزایده اموال در اجرای احکام مدنی خریداری نداشته باشد، محکوم له مختار است، مال دیگری از اموال محکوم علیه را به منظور توقیف و مزایده معرفی نماید. در این صورت هم زمان با توقیف مال معرفی شده، از مال توقیف شده، رفع توقیف خواهد شد و یا اینکه معادل طلب خود از اموال مورد مزایده و مطابق با ارزیابی انجام شده قبول نماید.

تشریفات صدور دستور صدور سند انتقال اجرایی در مزایده اموال در اجرای احکام مدنی به چه صورت است ؟

بر اساس ماده 143 قانون اجرای احکام مدنی، چنانچه دادگاه اجرا کننده حکم، شرایط صحت جریان مزایده را احراز کند، دستور صدور سند انتقال را صادر می نماید.

نکته حائز اهمیت اینکه، احراز شرایط صحت مزایده منوط به رعایت قوانین و مقررات مربوط به توقیف و ارزیابی اموال، انتشار آگهی فروش، نحوه برگزاری مزایده، تنظیم صورتمجلس مزایده، نحوه پرداخت بهای اموال توقیف است. که عدم رعایت این شرایط می تواند از موجبات ابطال مزایده دادگاه باشد.