ابطال سند رسمی در چه مواردی امکان پذیر است؟

ابطال سند رسمی به فرآیندی گفته می شود که اعتبار و قانونی بودن یک سند رسمی در مراجع قانونی مخدوش و در نهایت منجر به باطل شدن آن گردد. که این دعوا در فروضات مختلفی قابل طرح است که می تواند ناشی از باطل بودن قرارداد منشا یا مبنای تنظیم سند به جهت مخالفت آن قوانین و مقررات باشد یا معامله به جهت قراردادی یا قانونی فسخ یا منفسخ یا ابطال گردد، که دلایل شایع آن عبارتند از، عدم امضای فروشنده، انتقال مال غیر یا معامله فضولی، بی اعتباری وکالتنامه فروش ملک، فسخ یا انفساخ یا باطل بودن معامله منشا صدور سند، عدم اهلیت طرفین معامله و بطلان قرارداد و یا بطلان معامله به هر دلیل که ناشی از عدم رعایت قوانین و مقررات آمره را می توان نام برد. 

دلایل و شرایط قانونی ابطال سند رسمی | در چه مواردی می توان نسبت به ابطال سند رسمی اقدام نمود؟

• ابطال سند رسمی به جهت معامله فضولی یا انتقال به غیر

 به عنوان مثال، مالک رسمی ملک یک بار ملک را به صورت عادی مبایعه نامه عادی به دیگری فروخته باشد، اما پس از آن به صورت رسمی به شخص ثالثی انتقال می دهد. در این حالت ، خریدار اول به دنبال اثبات معامله خود که مقدم بوده و ابطال معامله مؤخر و به تبع آن ابطال سند رسمی انتقال است. که با ابطال معامله فضولی ، امکان ابطال سند رسمی میسر می شود. 

• ابطال سند رسمی به جهت بی اعتباری وکالت نامه فروش ملک به هر دلیلی
  

برای مثال، موکل قبل از انتقال موضوع وکالت فوت یا محجور شده یا وکیل غبطه موکل را رعایت نکرده یا وکیل خارج از حدود وکالت عمل نموده یا انتقال ملک با وکالت نامه جعلی انجام شده یا موکل قبل از انتقال ملک وکیل را عزل کرده باشد.

• ابطال سند رسمی به جهت ابطال عملیات اجرایی و مزایده در اجرای ثبت یا دادگاه
  

برای مثال، ملک به دلیل بدهی بدهکار در اجرای ثبت توقیف و طی مزایده ای به دیگری فروخته شده و طلب طلبکار از محل فروش ملک پرداخت گردیده، سپس سند انتقال اجرایی صادر و ملک به خریدار انتقال یافته اما پس از آن حسب رأی دادگاه، عملیات اجرایی و مزایده باطل اعلام گردیده باشد. در این فرض، متعاقب آن سند رسمی انتقال نیز باید باطل شود. 

• ابطال سند رسمی به جهت فسخ یا انفساخ معامله منشأ صدور سند
  

برای مثال ، منشأ و مبنای صدور سند انتقالی مبایعه نامه بوده و به دلیل تخلف از شرط قرارداد، فسخ یا منفسخ گردد. این مورد یک استثناء دارد، آن هم اینکه، به شرطی سند رسمی انتقال باطل می شود که خریدار قبل از فسخ یا انفساخ و در زمان مالکیت خود، مورد معامله را به دیگری منتقل نکرده باشد. مگر اینکه حق انتقال نداشته باشد، که در این حالت نیز چون حق انتقال از او سلب شده سند رسمی انتقال باطل می گردد. 

• ابطال سند رسمی به جهت عدم اهلیت طرفین معامله و بطلان قرارداد
  

برای مثال ، بعداً کشف شود ، فروشنده محجور بوده و حق انتقال مورد معامله را بدون دخالت ولی قهری، قیم یا دادستان نداشته است.

• ابطال سند رسمی به جهت اثبات معامله با حق استرداد
  

برای مثال، خواهان که فروشنده مال است، ادعا می کند معامله منعقده هر چند در ظاهر بی قید و شرط واقع شده، اما در واقعیت معامله با حق استرداد بوده است .لذا در صورت اثبات این ادعا در دادگاه، سند رسمی انتقال نیز باطل خواهد شد. 

• ابطال سند رسمی به جهت عدم امضای فروشنده در قرارداد – ابطال سند رسمی به علت عدم مالکیت فروشنده 

چنانچه فروشنده مدعی عدم امضای قرارداد گردد، می تواند با طرح شکایت جرم جعل و استفاده از مجعول در دادسرای عمومی و انقلاب مربوط و اثبات آن، نسبت به طرح دعوای ابطال سند رسمی در دادگاه حقوقی اقدام نماید. یا مستقیما نسبت به طرح دادخواست ابطال سند رسمی در دادگاه حقوقی اقدام نماید. 

• ابطال سند رسمی به جهت بطلان معامله مبنایی بر هر دلیل دیگر
  

 از جمله می توان به عدم وجود قصد انشاء یا نامشروع بودن جهت معامله یا جعلی بودن اسناد و مدارک ارائه شده جهت صدور سند انتقال اشاره کرد.

• ابطال سند رسمی مالکیت در صورت ملغی شدن نظریه کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری

به موجب ماده ۱۲ قانون زمین شهری زمانی که کمیسیون مزبور رای بر موات بودن زمینی صادر می نماید، حسب درخواست وزارت مسکن وشهرسازی، اداره ثبت مکلف به ابطال سند مالکیت سابق و صدور سند مالکیت جدید به نام دولت و به نمایندگی سازمان مذکور می شود.

متضرر از رای هر زمانی که از موات اعلام شدن زمین خود مطلع شد می تواند با مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک تقاضای ابطال رای کمیسیون مزبور را نماید و چنانچه دادگاه حکم بر دایر بودن زمین را صادر نماید سند مالکیت صادره به نام دولت ابطال و سند جدید به نام معترض صادر می شود.

• ابطال سند رسمی مالکیت به جهت عدم رعایت تشریفات قانونی

ابطال سند رسمی مالکیت به جهت عدم رعایت تشریفات قانونی بدین معناست که در صورت عدم رعایت تشریفات مقرر در هر مرحله از تنظیم و صدور اسناد رسمی، هر ذی نفع می تواند با مراجعه به مراجع صالح، اعلام بی اعتباری سندی که بر خلاف قانون به ثبت رسیده است را از دادگاه تقاضا نماید.

نکته حائز اهمیت اینکه، استماع دعوای ابطال سند رسمی نه تنها منافاتی با ماده ۲۲ قانون ثبت ندارد، بلکه در راستای اجرای آن می باشد. چرا که در ابتدای همین ماده آمده است: (( همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید…)) بنابراین اجرای مفاد این ماده منوط به رعایت مقررات قانونی در جریان ثبت می باشد و اگر ملک مطابق قانون به ثبت نرسیده باشد نمی تواند از مزایای این حکم بهره مند شد.

• ابطال سند رسمی مالکیت به جهت کلاهبرداری و فروش مال غیر

ابطال سند رسمی مالکیت به جهت کلاهبرداری و فروش مال غیر در مواردی است که شخص یا اشخاصی با توسل به وسایل متقلبانه اقدام به فروش ملک متعلق به دیگری نمایند. در چنین حالتی باید در ابتدا با طرح دعوای کیفری جرم کلاهبرداری و انتقال مال غیر را اثبات نمود، سپس از طریق مراجع حقوقی اقدام به ابطال این سند کرد.

• ابطال سند رسمی مالکیت به جهت معامله ربوی

مطابق ماده ۵۹۵ قانون مجازات اسلامی بخش تعزیرات معاملات ناشی از ربا جرم بوده و باطل می باشند. از همین رو زمانی که معامله ای ربوی صورت می گیرد به جهت آن که قانون گذار هیچ اعتباری برای آن قائل نیست، در عالم ثبوت معامله صورت نگرفته است به همین دلیل نیز آثار آن معامله ربوی نیز محکوم به بطلان است.

برای مثال، شخصی اقدام به اخذ مبلغی تحت عنوان ربا از دیگری می کند و سند ملک خود را نیز به عنوان وثیقه باز پرداخت مبلغ ماخوذه در اختیار ربا گیرنده قرار می دهد. این اقدام اصولا به شکل اعطای وکالت در فروش صورت می گیرد به این نحو که ربا دهنده وکالت در فروش ملک خود را به ربا گیرنده می دهد تا چنانچه شخص مبلغ ربا را پرداخت نکرد، وی بتواند ملک را در ازای مبلغ مذکور به نام خود انتقال دهد.  حال زمانی که شخص ناتوان از باز پرداخت ربا باشد و رباگیرنده ملک را به نام خود یا دیگری انتقال دهد با اثبات معامله ربوی تضمینات ناشی از آن نیز باطل خواهد شد و سند مالکیتی که در ادامه معامله ربوی به نام رباگیرنده صادر شده باطل می شود.

• ابطال سند رسمی مالکیت ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت

در صورتی که سند مالکیت در اجرای بند ۶ ماده ۱۴۷ صادر شود و بعدا شخصی با ارائه سند عادی مدعی مالکیت شود، صدور سند مالکیت رسمی مانع از مراجعه وی به دادگاه نیست. در این خصوص انتهای ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک بیان می کند : «صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.»

در این حالت ذینفع ناچار به طرح دعوا می باشد و دادگاه با بررسی اسناد و مدارک مدعی مالکیت چنانچه ادعای وی را مقرون به صحت بداند، حکم بر ابطال سند مالکیت و صدور سند جدید به نام مدعی مالکیت صادر می نماید.

• ابطال سند رسمی مالکیت معارض

در صورتی که نسبت به یک ملک واحد، اسناد مالکیت متعدد صادر شود، سندی که به لحاظ تاریخ ثبت موخر می باشد، سند معارض محسوب خواهد شد. علی القاعده سند رسمی مقدم الصدور معتبر شناخته می شود و تا زمانی که حکمی از دادگاه صالح مبنی بر بی اعتباری آن صادر نشده باشد، خللی به صحت آن وارد نخواهد شد. سند موخر الصدور نیز عموما بی اعتبار تلقی می شود، مگر آنکه در مرجع قانونی صلاحیت دار، حکم به صحت آن و بی اعتباری سند مقدم الصدور صادر شده باشد.

در صورتی که صدور سند معارض در اداره ثبت محرز شود، اداره ثبت مکلف است این مورد را کتبا به اطلاع دارنده سند معارض برساند. دارنده سند معارض، در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ مراتب توسط اداره ثبت، برای طرح دعوای ابطال سند مالکیت  مقدم الصدور در مرجع قانونی مهلت دارد. دادگاه پس از بررسی روند تنظیم و صدور سند، چنانچه سند مقدم الصدور مطابق قانون به ثبت نرسیده باشد را باطل اعلام می نماید. دادخواست خارج از مهلت از دارنده سند معارض پذیرفته نخواهد شد؛ مگر در صورت اثبات وجود عذر موجه.

در صورتی که دارنده سند معارض در مهلت دو ماهه اقدام به طرح دعوا نکرده باشد، دارنده سند مقدم الصدور می تواند با ارائه گواهی عدم طرح دعوا توسط دارنده سند معارض، اعلام بطلان سند معارض را تقاضا نماید.

• ابطال سند رسمی مالکیت جعلی

در صورتی که سند مالکیت جعل شده باشد، می توان آن را باطل کرد. طبق ماده ۷۰ قانون ثبت، سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده باشد تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود، مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود. ادعای جعل و استفاد از سند مجعول نسبت به اسناد رسمی قابل استماع است و در صورتی که دادگاه صالح، سند را مجعول تشخیص دهد، سند مزبور باطل اعلام خواهد شد. ذی نفع می تواند این دعوا را از طریق دادگاه حقوقی یا کیفری تعقیب نماید. برای اعلام بی اعتباری سند مجعول، طرح دعوا در دادگاه حقوقی کافی خواهد بود، اما تعیین مجازات برای شخص جاعل تنها در صلاحیت دادگاه کیفری می باشد.

دعوای ابطال سند رسمی دعوای مالی است یا غیر مالی ؟

دعوای ابطال سند رسمی انتقال دعوای مالی است. در خصوص اموال منقول، خواهان می تواند نسبت به تقویم آن و پرداخت هزینه دادرسی بر آن اساس اقدام نماید. اما اگر موضوع ابطال سند رسمی مال غیرمنقول باشد، هزینه دادرسی آن براساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شود. اما از حیث صلاحیت دادگاه و تجدید نظر خواهی یا فرجام خواهی و ابطال تمبر مالیاتی باید تقویم شود. 

برای ابطال سند چه مدارکی لازم است؟

در دعوای ابطال سند رسمی مالکیت باید جهات درخواست ابطال کاملا مشخص باشد. و با توجه به اینکه جهت دعوا بر چه اساسی می باشد، نیازمند ارائه مدارک و دلایل مربوطه است. اما به صورت کلی می توان گفت مدارک لازم برای طرح دعوای ابطال سند رسمی مالکیت عبارتست از:

1. قرارداد یا مبایعه نامه یا سند عادی.
2. سند رسمی که تاریخ آن مقدم بر سند مورد دعوا باشد.
3. آرایی که در مراجع کیفری یا حقوقی نسبت به موضوع مورد دعوا صادر شده باشد.
4. نظریه کارشناسی در صورت وجود
5. شهادت شهود
6. وکالتنامه وکیل در صورتی که دعوا توسط وکیل مطرح شود.
7. تامین دلیل
8. سایر مدارک مربوطه حسب نوع و جهت طرح دعوا

مواد قانونی ابطال سند رسمی که می توان در طرح دعوا به آن استناد نمود.

مواد قانونی ابطال سند رسمی مرتبط با طرح دعوا عبارتند از مواد ۹ الی ۲۲ و مواد ۲۴، ۴۶، ۴۷ و ۷۳ قانون ثبت اسناد و املاک.

توضیح تکمیلی اینکه، مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، با صدور سند رسمی مالکیت به نام شخص، کلیه مراجع و محاکم مکلفند شخص مزبور را به عنوان مالک ملک ثبت شده مورد شناسایی قرار دهند. هیچ یک از مامورین و مستخدمین دولتی نمی توانند در اعتبار اسناد رسمی تردید نموده و اعتبار آن را نپذیرند، تا زمانی که حکم به ابطال این اسناد با رعایت تشریفات و از سوی مرجع صالح صادر شود.

آیا ابطال سند رسمی انتقال فرع بر بطلان معامله ی منشا یا مبنایی سند انتقالی ( مثل مبایعه نامه ، صلح نامه ، وکالت نامه و غیره ) است ؟ 

نظریه مشورتى شماره ۷/۹۵/۲۹۲۷ مورخ 1395/11/17 مؤید این نظر است، که بیان داشته  است: 

(( نظر به اینکه مطابق مادهٔ ۳۶۵ قانون مدنی ، بیع فاسد اثری در تملک ندارد و این معامله باطل می باشد. لذا در موردی که بیع مذکور با سند رسمی انجام پذیرفته باشد، بطلان سند فرع بر اثبات فساد معامله و بطلان آن می باشد و در فرض استعلام ابطال سند رسمی ، بدون طرح دعوى بطلان بيع قابل استماع نیست.

ولی طرح دعوای بطلان بیع ،همراه با ابطال سند رسمی آن فاقد منع قانونی است و حتی اگر از محتویات دادخواست نیز معلوم باشد که مقصود خواهان ابطال سند به لحاظ بطلان بیع است. در واقع دعوای بطلان بیع نیز از سوی وی مطرح شده است و دادگاه باید به آن رسیدگی کند، ولی تشخیص آن بر عهده مرجع قضایی رسیدگی کننده است. ))

شرایط و نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی | عنوان خواسته در دعوای ابطال سند رسمی چیست؟

خواهان می بایست با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی نسبت به ثبت دادخواست ابطال سند رسمی اقدام نماید. خواسته صحیح درج عبارت بطلان عمل حقوقی یا قرارداد توامان یا جهت انحلال آن ( فسخ، انفساخ، ابطال ) با خواسته ابطال سند رسمی انتقال با ذکر شماره و تاریخ و دفترخانه تنظیم کننده سند است. چرا که ابطال سند رسمی به خودی خود، معامله فی مابین را باطل نمی کند. لذا حتی اگر قبل از تنظیم سند رسمی انتقال، معامله عادی انجام نشده، بلکه توافقات شفاهی باشد. با توجه به اینکه خود سند انتقالی یک برگه کاغذ است که ظهور و دلالت بر یک عمل حقوقی یا قرارداد پایه می نماید. 

اگر پس از معامله مبنایی که خلاف قانون بوده یا اثبات جعلیت امضا و اسناد ملک به صورت طولی به ایادی متعددی منتقل شده باشد، خواهان باید ابطال هر یک از استاد انتقالی را خواسته و کلیه ایادی را طرف دعوا قرار دهد؛ لذا نمی تواند صرفاً ابطال آخرین سند رسمی انتقال را بدون اینکه ابطال سایر معاملات را خواسته باشد از دادگاه تقاضا نماید.

 مضافا اینکه، چنانچه موضوع ابطال مربوط به اموال غیرمنقول باشد و به کررات با انجام معاملات متعددی به اشخاص به تناوب منتقل شده باشد، خواهان باید دقیقا مشخص نماید که ابطال سند رسمی مالکیت کدام انتقال مد نظر او می باشد. و اگر قصد ابطال چند سند انتقالی را داشته باشد، هر کدام یک خواسته مجزا محسوب می شود، لذا تجميع آنها داخل پرانتز در یک خواسته صحیح نیست و از موجبات اخطار رفع نقص خواهد بود.

نکته کاربردی :

على الاصول در خصوص ادعای بی اعتباری اسناد از واژه ابطال و در خصوص بی اعتباری معاملات از واژه بطلان استفاده می شود. مگر معامله فضولی ، که چون از ابتدا شرایط صحت را دارد، ولی به لحاظ عدم تنفیذ باطل می شود. از واژۀ  ابطال نسبت به آن استفاده می شود.

 بنابراین می توان این گونه بیان کرد، که درخصوص معاملات واژه  (( بطلان )) در جایی مطرح می شود، که معامله از اساس باطل بوده است. مانند، عدم وجود قصد یا نامشروع بودن مورد استفاده معامله و ابطال قرارداد ناظر به عقدی است که شرایط صحت را دارد، اما به جهات قانونی تنفیذ نمی شود. و مانند معامله فضولی یا ابطال معامله غیر رشید می گردد. در هر حال استفاده این دو واژه ، به جای یکدیگر نباید مواجه با رد دعوا شود، زیرا مبنای قانونی ندارد.

نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی به جهت ادعای فسخ معامله 

اداره حقوقی در نظریه مشورتی شماره 7/۸۹/۱۳۷۷ مورخ  1389/11/03 بیان داشته است :

(( دعوای خریدار بر تأیید فسخ معامله ملکی که منتهی به تنظیم سند رسمی انتقال شده است، به لحاظ احراز یکی از خیارات قانونی یا قراردادی، بدون تقاضای ابطال سند مالکیت قابل استماع است و دادگاه در صورت احراز تحقق فسخ معامله مذکور ضمن صدورحکم بر فسخ معامله و طبق ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفترداران و دفتریاران مصوب ۱۳۵۴ مراتب فسخ معامله مذکور را باید به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه اعلام نماید. در تأیید این نظر می توان به مواد ۲۳ و ۲۴ و ۴۶ آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی اشاره کرد که به این امر تصریح دارد . )) 

البته شایان ذکر است، رویه قضایی برخی محاکم ، مخالف با نظریه فوق می باشد و معتقدند برای ابطال سند رسمی انتقال، حتماً باید خواسته ابطال سند رسمی موصوف خواسته شود و صرف فسخ معامله مبنایی دلیلی بر اعمال ماده ۷۱ قانون فوق الذکر نیست. بنابراین طرح همزمان دو خواسته اعلام فسخ قرارداد با ذکر جهت آن و ابطال سند رسمی تنظیمی با ذکر مشخصات دقیق جهت ممانعت از تفاسیر متفاوت حقوقی حائز اهمیت اساسی است. 

در صورت اثبات جرم در مرجع کیفری، آیا دادگاه ضمن محکومیت متهم باید سند رسمی انتقال را باطل اعلام نماید؟ | نحوه رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی در دادگاه کیفری 

هرچند محاکم کیفری علی الاصول ضمن حکم محکومیت کیفری در خصوص سند رسمی انتقال اظهار نظری نمی کنند و آن را واجد جنبۀ حقوقی می دانند.

 اداره حقوقی در نظری مخالف درنظریه مشورتی شمارهٔ ۷/۹۹/۴۷۷ مورخ 1399/05/05بیان داشته است: 

(( با توجه به مجازات قانونی بزه انتقال مال غیر که همان مجازات بزه کلاهبرداری است و دادگاه باید علاوه بر صدور حکم مجازات حبس و جزای نقدی نسبت به رد مال نیز حکم صادر کند و در این موارد رد مال یک حکم قانونی است و تعیین تکلیف مال تحصیل شده از جرم نیاز به تقدیم دادخواست ندارد، به همین جهت رد مال غیرمنقول موضوع سند رسمی مستلزم ابطال سند رسمی انتقال است و مرجع قضایی طبق ماده ۲۱۵ قانون مجازات  اسلامی مصوب 1392 و ماده ۱۴۸ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ مکلف است ، هنگام صدور حکم، به رد مال نسبت به ابطال سند انتقال رسمی هم اتخاذ تصمیم کند؛ بنابراین طرح دعوای حقوقی ابطال سند رسمی در فرض سؤال اساساً فاقد موضوعیت است. ))

در هر حال اگر نظر فوق مورد قبول دادگاه کیفری قرار نگرفت و نسبت به سند رسمی انتقال اظهار نظری نکرده و صرفاً حکم به رد مال صادر نموده باشد،  شاکی چاره ای جز تقدیم دادخواست حقوقی مبنی بر ابطال سند رسمی انتقال به استناد رأی کیفری ندارد.

اگر معامله منشأ در دسترس نبوده یا اصلاً وجود نداشته باشد، نحوه طرح دعوای ابطال سند رسمی به چه صورت است؟  

 همان طور که گفته شد، ابطال سند رسمی به خودی خود معامله فی مابین را باطل نمی کند؛ لذا حتی اگر قبل از تنظیم سند رسمی انتقال معامله عادی انجام نشده باشد، با توجه به اینکه خود سند انتقالی یک برگه کاغذ است، که ظهور در وقوع یک عمل حقوقی یا قرارداد دارد یا به عبارتی صدور سند انتقالی قطعاً متضمن عقدی بوده است و این سند بر پایه یک توافقی تنظیم شده است، بنابراین خواهان باید بطلان عمل حقوقی یا قرارداد را توأم با ابطال سند رسمی انتقال بخواهد. در غیر اینصورت در رویه قضایی دادخواست در معرض صدور قرار عدم استماع دعوا قرار خواهد گرفت. البته در عمل بعضا مشاهده می شود که مراجع قضایی به جهت عدم امکان دسترسی خواهان به قرارداد طرف دعوا یا ایادی بعدی نسبت به پذیرش دعوای ابطال سند رسمی هم اقدام می نمایند.

ابطال سند رسمی با قولنامه

ابطال سند رسمی با قولنامه تحت شرایطی امکان پذیر است. طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط کسی را  به عنوان مالک می شناسد که سند رسمی به نام  او  صادر شده باشد. قولنامه سندی است عادی که بین طرفین معامله قابل استناد است. با توجه به اینکه سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد، نمی توان به استناد سند عادی، ابطال سند رسمی را درخواست نمود. مگر اینکه تقدم تاریخ قولنامه بر سند رسمی و بی اعتباری سند رسمی در دادگاه  اثبات گردد.

ابطال سند تک برگی

ابطال سند تک برگی دارای پیچیدگی های فراوانی است. سند تک برگی پس از تنظیم سند نقل و انتقال املاک و ثبت نهایی در دفاتر و ارسال الکترونیکی به ادارت ثبت، صادر می شود. اما در مواردی که منشا صدور سند تک برگی مخدوش و بی اعتبار گردد، متعاقبا می توان ابطال سند تک برگی را نیز درخواست نمود.

ابطال سند رسمی با سند عادی

سند عادی در برابر سند رسمی تاب مقاومت ندارد و اینکه یک سند عادی بتواند سند رسمی را ابطال کند، یک استثنا بر قاعده است و به سادگی اتفاق نمی‌افتد. اما در برخی شرایط خاص، سند عادی می‌تواند مبنای ابطال سند رسمی قرار گیرد.

سند عادی به سندی گفته می شود که در دفاتر اسناد رسمی یا سایر مراجع قانونی تنظیم نشده باشد، اما توسط طرفین امضا شده و می‌تواند حاوی تعهدات، معاملات، یا اثبات حقوقی باشد (مانند مبایعه ‌نامه دستی، اجاره ‌نامه عادی، قولنامه، دست ‌نوشته و غیره.)

مهمترین و رایج ‌ترین حالتی که سند عادی می‌تواند منجر به ابطال سند رسمی شود، زمانی است که تاریخ سند عادی، مقدم بر تاریخ معامله‌ای باشد که منجر به صدور سند رسمی شده است.

هزینه دعوای ابطال سند رسمی مالکیت

هزینه دعوای ابطال سند رسمی مالکیت دعوایی است مالی که در خصوص اموال غیر منقول هزینه دادرسی طبق قیمت ارزش منطقه ایی  ملک محاسبه و دریافت می گردد و در خصوص اموال منقول طبق ارزش مال منقول هزینه دادرسی محاسبه و اخذ می گردد.

مدت زمان ابطال سند

مدت زمان ابطال سند رسمی مالکیت بر اساس پیچیدگی پرونده و حجم کار دادگاه متفاوت می باشد. اما به طور کلی می توان گفت دعوای ابطال سند رسمی مالکیت در زمره دعاوی زمان بر بوده و حداقل یک سال به طول می انجامد.

نحوه دفاع در مقابل ابطال سند رسمی

دفاع در مقابل دعوای ابطال سند رسمی با توجه به جهت ابطال متفاوت است. علی ایحال اصولی کلی دفاع در مقابل دعوای ابطال سند رسمی عبارتند از:

1. اصل بر صحت و اعتبار سند رسمی : مبنای دفاع شما این است که سند رسمی از نظر قانونی صحیح و معتبر است، مگر اینکه خلاف آن با دلایل محکم ثابت شود. دادگاه اصل را بر صحت سند رسمی می‌گذارد.
2. بار اثبات جهت ابطال سند رسمی بر عهده خواهان است : شما به عنوان خوانده، در ابتدا نیازی به اثبات صحت سند ندارید، بلکه خواهان باید ادعای خود مبنی بر وجود نقص در سند را اثبات کند. وظیفه شما رد و خدشه وارد کردن به دلایل و مستندات خواهان است.
3. دفاع از طریق رد دلایل خواهان : محور اصلی دفاع شما باید بر رد ادله، مستندات و استدلال ‌های خواهان متمرکز باشد.

آیا در مواقعی که خواهان با استناد به سند عادی مقدم (مبایعه نامه) دادخواست بطلان معامله مؤخر و به تبع آن ابطال سند رسمی انتقال را مطرح میکند ضرورتاً باید خواسته اثبات وقوع بیع فیمابین خود و فروشنده را نیز بخواهد؟ 

به موجب ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵ ، وقوع بيع عادی برای دادگاه باید به صورت شرعی محرز شود. 

اما اداره حقوقی قوه قضائیه نظر متفاوتی دارد و در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۱۳۳۹ مورخ 1398/12/10 بیان داشته  است :

(( در فرض سؤال که خواهان با طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال مدعی است، ملک متنازع فیه را پیش از خوانده خریداری کرده و انتقال دهنده در زمان انتقال و تنظیم سند رسمی انتقال مالک بیع نبوده و سندی که موضوع درخواست ابطال قرار گرفته است، متعاقب بیع فضولی نسبت به مال وی تنظیم شده است. هر چند رسیدگی و پذیرش دعوای ابطال سند فرع بر قبول ادعای خواهان مبنی بر تقدم معامله او و مالک اصلی است، ولی خواهان الزامی به طرح دعوای مستقل مبنی بر اثبات وقوع بیع از خوانده دعوا ندارد و این ادعا در جریان رسیدگی به دعوای ابطال سند و به عنوان مقدمه این دعوا قابلیت رسیدگی دارد. )) بنابراین با این اوصاف، بهتر است، خواهان جهت جلوگیری از رد دعوا ، احتیاطاً خواسته اثبات وقوع بیع را نیز جزو خواسته ها قرار دهد.

نحوه رسیدگی دادگاه به دعوای ابطال سند رسمی 

دادگاه با تشکیل جلسه دادرسی و استماع اظهارات طرفین و بررسی اسناد و مدارک و در صورت لزوم ارجاع امر به کارشناسی ، در صورت احراز جهت یا جهات ابطال سند رسمی ادعایی خواهان اقدام می نماید. با توجه به اینکه تاریخ اسناد عادی قابل تغییر و دخل و تصرف در آن است؛ دادگاه باید کاملاً به این موضوع واقف بوده و از طرق مختلف مثل شهادت شهود، ارجاع امر به کارشناس، بررسی مستندات پرداختی ثمن معامله و تاریخ پرداختی ها، تشخیص اصالت خط، امضا، اثر انگشت و غیره، انعقاد عقد در زمان ادعایی  خواهان را احراز نماید.

بهتر است از دادگاه خواسته شود، که همزمان با دستور تعیین وقت رسیدگی دستور استعلام از اداره ثبت و اخذ گردش ثبتی نیز صادر نماید تا مشخص گردد، ملک به چه افراد و با چه شماره سندی منتقل شده است. اگر برخی از ایادی طرف دعوا قرار نگرفته باشند به استناد اصل تناظر قرار عدم استماع دعوا صادر می شود. در صورت پذیرش دعوا، دادگاه نسبت به ابطال سند رسمی انتقال مالکیت اقدام می نماید. که رای صادره، قابل تجدیدنظرخواهی است.

پس از قطعیت حکم، واحد اجرای احکام مدنی ، طی نامه ای حسب مورد به اداره ثبت اسناد و املاک، پلیس راهور و … نسبت به ابلاغ مراتب ابطال سند اقدام می نماید. که مصداق شایع آن در خصوص املاک است، که مراتب به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک جهت ثبت در دفتر املاک اعلام می شود.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی 

دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی در خصوص اموال غیر منقول، دادگاه محل وقوع ملک است. در خصوص اموال منقول دادگاه محل اقامت خوانده یا دادگاه مستقر در حوزه محل تنظیم سند دارای صلاحیت رسیدگی است. 

حکم ابطال سند رسمی انتقال جنبه اعلامی دارد یا اجرایی ؟ 

حکم ابطال سند رسمی انتقال جنبۀ اعلامی دارد و دادگاه مکلف است، پس از قطعیت حکم ، در خصوص اموال منقول ، مراتب به پلیس راهور جهت فک پلاک و اعاده مالکیت مالک وفق مقررات ابلاغ می شود.

در خصوص اموال غیرمنقول و در راستای ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفترداران و نیز دفتریاران ۱۳۵۴ موضوع ابطال سند رسمی انتقال را به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع مصوب ملک اعلام کند. اداره ثبت نیز مراتب را در دفتر املاک قید کرده و ملک خود به خود به مالک قبلی عودت داده می شود و سند رسمی مالکیت به نام وی صادر خواهد شد. اداره ثبت مکلف است، مراتب را به دفتر اسناد رسمی مربوطه که سند در آنجا تنظیم شده است، اطلاع دهد تا موضوع ابطال سند در قسمت ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی ، توسط سردفتر منعکس شود.

نحوه اجرای حکم ابطال سند رسمی

اجرای حکم ابطال سند رسمی پس از قطعیت رای صادره صورت می گیرد. پس از صدور حکم دادگاه مبنی بر ابطال سند رسمی مالکیت، برای اجرای حکم نیازی به صدور اجرائیه نمی باشد. بلکه به صرف اعلام به اداره ثبت اسناد و املاک، اداره مذکور اقدام به ابطال سند مالکیت می نماید.

اما در صورتی که دعوای ابطال سند رسمی با دعاوی دیگری مانند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مطرح و منجر به صدور رای قطعی گردد، محکوم له می بایست تقاضای صدور اجرائیه نماید و چنانچه محکوم علیه در مهلت قانونی اقدامی ننماید، باید درخواست تشکیل پرونده اجرایی نمود.

آیا می توان ابطال سند رسمی انتقال ملکی را که در بازداشت است را صادر کرد؟

در رویه قضایی دیده حقوقی واحدی وجود ندارد.  

البته اداره حقوقی در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۲۷۹ مورخ 1399/10/14 قائل به پذیرش این دعوا شده است. در این نظریه آمده است :

(( با توجه به اینکه سبب استحقاق در دعوای ابطال سند حق یا حقوقی است، که در نتیجه عمل حقوقی منتهی به تنظیم سند رسمی برای اقامه کننده دعوا وجود داشته یا ایجاد شده است. این حقوق از توقیف ملک تأثیر نمی پذیرد و توقیف ملک تأثیری در رسیدگی دادگاه ، نسبت به دعوای ابطال سند رسمی ندارد و چنانچه دعوای مذکور به هر دلیلی از جمله بطلان معامله ای که سند رسمی به اعتبار آن تنظیم شده است، قابلیت طرح داشته باشد، نمی توان رسیدگی به دعوای ابطال سند را فرع بر رفع بازداشت از ملک تلقی کرد؛ زیرا پذیرش چنین امری مستلزم تحقق دور است؛ به این معنی که از یک طرف الزام به رفع بازداشت، صرفاً از ناحیه شخصی قابل استماع است، که مالک رسمی تلقی شود و از سوی دیگر ابطال سند رسمی انتقال نیز منوط به رفع بازداشت شده است ؛ بنابراین در فرض سؤال موجبی برای عدم استماع دعوای طرح شده وجود ندارد. ))

چنانچه ملک در رهن  بانک باشد، دعوای ابطال سند رسمی چگونه باید مطرح شود؟

چنانچه ملک متنازع فیه در رهن بانک قرار گرفته باشد، بانک مربوطه نیز می بایست طرف دعوا واقع شود و خواسته های بطلان عقد رهن و ابطال سند رهنی نیز به می بایست به خواسته ها اضافه گردد.

ابطال سند رسمی به جهت ادعای جنون ادواری یا محجوریت مالک در زمان اعطای وکالت نامه رسمی یا تنظیم سند رسمی انتقال | ابطال سند رسمی به جهت حجر 

زمانی که خواسته ابطال سند رسمی به ادعای جنون ادواری یا به طور کلی محجوریت در تنظیم سند مطرح می شود، ابتدا وجود حجر در زمان قرارداد باید در خانواده به اثبات برسد. 

چنانچه مالک ملک بدواً ملک را به صورت عادی به فردی منتقل کند، سپس به صورت رسمی به شخص ثالثی انتقال دهد و تعارض در سند عادی و رسمی به وجود آید کدام سند و معامله معتبر است؟ ( معامله اول یا دوم؟ ) 

در این باره دو دیدگاه مطرح است.

دیدگاه اول : این گروه معتقدند، با استناد به ماده ۲۲ قانون ثبت که بیان داشته، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد مالک خواهد شناخت و همچنین با استناد به ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی که عنوان داشته ، در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است، حتی بر علیه اشخاص ثالث. ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته اند معتبر است. دادگاه باید سند رسمی را معتبر بداند، نه سند عادی را، زیرا سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد.

دیدگاه دوم : عده ای دیگر اعتقاد دارند، سند رسمی وقتی منشأ اثر است و دولت نیز فقط کسی که اسم او در دفتر املاک ثبت شده را مالک می شناسد که حسب ماده ۲۲ قانون ثبت، انتقال ملک وفق قانون انجام شده باشد. مضافاً اینکه سند رسمی مثبت مالکیت است، نه موجد آن ( ایجاد کننده آن ) .

علاوه بر این موارد قانون گذار در ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵ ، مبایعه نامه عادی که انعقاد آن نزد قاضی محرز گردیده باشد را اعتبار داده است ، بنابراین مبایعه نامۀ عادی مقدم، که اصالت و تاریخ آن نزد دادگاه محرز باشد، بر سند رسمی انتقال مؤخر ارجحیت دارد.

شخصی محکوم به انتقال سند رسمی شده است. در مرحله اجرا پس از صدور اجرائیه زمانی که اجرای احکام مربوط جهت انتقال سند موضوع را به دفتر اسناد رسمی اعلام می کند. کاشف به عمل می آید که محکوم علیه مذکور، ملک را پس از صدور اجرائیه به شخص ثالث منتقل نموده است. در این خصوص به چه نحو می بایست اقدام گردد؟

انتقال سند رسمی در مرحله اجرا به شخص ثالث قبل از اجرای حکم در حق محکوم له مانع اجرای حکم به صورت موقت است و می بایست قرار تاخیر در اجرا صادر گردد تا محكوم له دعوای ابطال سند رسمی علیه شخص ثالث طرح کند و پس از ابطال سند رسمی شخص ثالث مفاد اجراییه (انتقال سند رسمی در حق محکوم له) اجرا گردد و لذا رأی صادره لازم الاجرا است و صرفاً به صورت موقت تا رفع مانع، اجرا نمی گردد و پس از ابطال سند در حق شخص ثالث رای اجرا می گردد. لذا این امر مانع اجرای حکم نمی شود و حکم در حق محکوم له اجرا می شود و سند رسمی به نام محکوم له منتقل می شود و همین امر به منزله ابطال سند رسمی در حق شخص ثالث است و شخص ثالث می بایست جهت جبران خسارت به محکوم علیه مراجعه نماید.

در پرونده ی اجرایی، ملکی از محکوم علیه ( سهم الارث) توقیف شده، سپس ملک از طریق مزایده به فروش رفته و دستور تملیک صادر شده و سند رسمی اجرایی به نام برنده مزایده تنظیم گردیده است. شخصی با تقدیم دادخواست، الزام خوانده به تنظیم سند انتقال ملک و ابطال سند ملک مورد مزایده و ابطال اجرائیه و مزایده را درخواست نموده است و مدعی شده که قبل از توقیف آن را خریداری نموده. آیا با توجه به درخواست ابطال سند، نیازی به ابطال اجرائیه و مزایده نیز هست یا خیر؟

در این خصوص خواهان بهتر است با توجه به قسمت پایانی ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، به عنوان معترض ثالث اجرایی اقدام کند و در صورتی که مورد پذیرش قرار گیرد، متعاقباً دادخواست الزام خوانده به تنظیم سند انتقال ملک را تقدیم نماید و تا زمانی که حکم قطعی مبنی بر ابطال سند و ابطال مزایده صادر نشده است، نباید حکم به الزام خوانده به تنظیم سند انتقال ملک داد و این خواسته در این مرحله با ماده ۲ قانون آئین دادرسی مدنی رد می شود. 

دادخواست اخیرالذکر می تواند در شعبه ی دیگری هم رسیدگی شود. ولی در وضعیت سؤال، دادگاهی که پرونده به آن ارجاع شده اعم از دادگاه اجرا کننده عملیات اجرایی یا دادگاه دیگر با استناد به ماده ۲ قانون آئین دادرسی مدنی، چون شخص ثالث مطابق ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی اقدام نکرده نسبت به تمام موارد قرار عدم استماع دعوی ( رد دعوی ) صادر خواهد نمود.

دلایل ابطال سند رسمی ملک از طریق اداره ثبت – آیا اداره ثبت می تواند سند رسمی را باطل کند؟

در برخی موارد، ابطال سند رسمی ملک نیاز به صدور حکم از ناحیه دادگاه نداشته و اداره ثبت راسا نسبت به ابطال سند مالکیت اقدام می نماید، این موارد عبارتند از:

• ابطال سند مالکیت المثنی

چنانچه پس از صدور سند مالکیت المثنی، سند اصلی توسط مالک پیدا شود، در صورتی که با سند المثنی معامله ای منعقد نشده باشد، سند مالکیت المثنی باطل خواهد شد. در صورت انجام معامله با سند المثنی، سند اصلی ابطال شده و سند المثنی معتبر باقی خواهد ماند.

• ابطال سند رسمی مالکیت به جهت تفکیک ملک

در صورتی که املاک پس از ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت رسمی به قطعات مفروز و مجزی تفکیک شود، سند مالکیت اولیه ابطال و برای هر قطعه سند مالکیت تفکیکی و جداگانه صادر خواهد شد.

• ابطال سند رسمی مالکیت به جهت تجمیع ملک

در صورتی که املاک پس از ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت رسمی به قطعات مفروز و مجزی تفکیک شود، سند مالکیت اولیه ابطال و برای هر قطعه سند مالکیت تفکیکی و جداگانه صادر خواهد شد.

• ابطال سند رسمی مالکیت به جهت تجمیع پلاک ثبتی

تجمیع یعنی مالک یا مالکان دو یا چند پلاک ثبتی، در اثر احداث بنا یا دیوارکشی و … آنها را به صورت واحد در آورده و بخواهند آن ها را به صورت یک پلاک ششدانگ تبدیل نمایند. حال در چنین شرایطی با توجه به بند ۳۱۳ مجموعه بخشنامه های ثبتی در صورتی که تجاوزی به مجاورین و کوچه ها و معابر و اموال عمومی نشود، اسناد مالکیت سابق اخذ و ابطال می گردند و به جای آن یک سند واحد مشاعی یا چند سند مشاعی برای مالکین صادر می شود.

• ابطال سند رسمی مالکیت به جهت افراز ملک مشاع

اگر ملک مشاعی بین مالکین مشاع تقسیم شود و مالکیت هرکدام از آنها، از هر قطعه با حدود و مساحت و مشخصات ذکر شود به استناد آن تقسیم نامه کلیه اسناد ملک مشاع توسط اداره ثبت ابطال و سند مالکیت مفروزی برای هریک از مالکین صادر می شود.

• ابطال سند رسمی مالکیت به جهت ناقص بودن سند مالکیت

در مواردی که بنا به هر دلیلی مثل سوختگی یا ریختن جوهر قسمتی از سند مالکیت از بین برود یا قابل استفاده نباشد، اداره ثبت با رعایت تشریفات قانونی اقدام به صدور سند المثنی نموده و سند مالکیت اصلی ( ناقص ) را باطل می کند.

• ابطال سند رسمی مالکیت به جهت تبدیل اسناد مالکیت مشاعی به یک جلد

اگر ملک مشاعی وجود داشته باشد که برای هر یک از شرکا سند مشاعی جداگانه ای صادر شده باشد و ملک مذکور در نتیجه انتقال به یک نفر منتقل شود، با تقاضای مالک، تمامی اسناد مالکیت قبلی ابطال و سند واحدی به نام مالک جدید صادر می گردد.

• ابطال سند رسمی ملک موروثی

پس از فوت مالک، ملک او به وراثش منتقل می گردد. با انتقال مالکیت ملک به وراث، مالکیت مشاعی در ملک مذکور محقق می گردد و سند مالکیت سابق به نام متوفی ابطال گردیده و سند جدیدی به نام وراث صادر می شود.

• ابطال سند رسمی مالکیت به جهت تغییر در وضعیت املاک

در خصوص برخی املاک به خصوص املاکی که در داخل محدوده شهرها قرار دارند و در اثر توسعه و تعریض و ایجاد و احداث معابر و خیابان های جدید، برخی از املاک در مسیر این معابر و خیابان ها قرار گرفته و به تملک شهرداری در می آیند و حتی ممکن است بخشی از آن ها در طرح قرار بگیرند، در این حالت با تقاضای مالک، اداره ثبت با توجه به تغییرات رخ داده سند اولیه را ابطال و سند جدیدی صادر می نماید.

• ابطال سند رسمی مالکیت به جهت انتقال سند اجرایی به نام بستانکار

در خصوص اسنادی که راجع به آن ها اجرائیه صادر شده و اموال محکوم علیه طبق مقررات قانونی انتقال پیدا کرده است اداره ثبت پس از احراز شرایط درستی مزایده و مال مورد انتقال و مشخصات طرفین و حسب دستور دادگاه یا مرجع ثبتی، با تقاضای خریدار، نسبت به تنظیم سند انتقال اجرایی در دفترخانه اقدام و سند مالکیت قبلی باطل می گردد و سند جدید صادر می شود.

• ابطال سند رسمی مالکیت به جهت صدور سند مالکیت معارض

در صورتی‌ که‌ هیات‌ نظارت‌ یا شورای‌ عالی‌ ثبت‌ در تجدید رسیدگی‌ وقوع‌ تعارض‌ را محرز بداند، ثبت‌ محل‌ مراتب‌ را کتبا به‌ دارنده‌ سند مالکیت ‌معارض‌ (سند موخر) ابلاغ‌ می‌نماید.

اگر دارنده‌ سند مالکیت‌ معارض‌ در مدت ‌دو ماه‌ از تاریخ‌ ابلاغ‌ به‌ دادگاه‌ محل‌ وقوع‌ ملک‌ مراجعه‌ نکند و گواهی‌ طرح‌ دعوا را به‌ اداره‌ ثبت‌ محل‌ تسلیم‌ و رسید اخذ ننماید و دارنده‌ سند مالکیت ‌مقدم‌ گواهی‌ عدم‌ طرح‌ دعوا را از مراجع‌ صالحه‌ در مدت‌ مزبور تقدیم‌ دارد اداره‌ ثبت‌ بطلان‌ سند مالکیت‌ معارض‌ را نسبت‌ به‌ مورد تعارض‌ در ستون ‌ملاحظات‌ ثبت‌ ملک‌ قید و مراتب‌ را به‌ دارنده‌ سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی‌ اعلام‌ خواهد می نماید.

• ابطال سند رسمی مالکیت  اسناد مربوط به اراضی موات خارج از محدوده شهری

در خصوص اراضی خارج از محدوده شهر ها که سند مالکیت آن به نام اشخاص غیر دولتی است در صورتی که پس از رسیدگی هیات هفت نفره، نظر آن هیات بر موات بودن زمین باشد، با ارسال رای هیات هفت نفره به اداره ثبت اسناد و املاک، اداره مذکور بلافاصله سند قبلی را ابطال و سند مالکیت جدید به نام دولت صادر می نماید.

• ابطال سند رسمی مالکیت موقوفات عام صادر شده به نام اشخاص

از تاریخ 1371/۱۱/25 با تصویب ماده واحده قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه اسناد کلیه موقوفات عام که بدون مجوز شرعی فروخته شده یا به ملکیت کسی در آمده باشد باطل و از درجه اعتبار ساقط است.

• ابطال سند رسمی مالکیت متوفی

پس از فوت شخص و صدور گواهی حصر وراثت، وراث می توانند ضمن تسلیم مدارک لازم به دفتر اسناد رسمی حوزه ثبتی محل وقوع ملک، صدور سند جدید به نام خود را از آن مرجع بخواهند. پس از طی مراحل قانونی، اداره ثبت محل، اقدام به ابطال سند رسمی مالکیت سابق به نام مورث و صدور اسناد مالکیت جدید به نام وراث و به صورت مشاعی و به نسبت سهام هریک خواهد نمود.

رای وحدت رویه ابطال سند رسمی مالکیت

رای وحدت رویه ابطال سند رسمی به شماره ۵۴۴ مورخ 1369/11/30 هیات عمومی دیوان عالی کشور چنین مقرر می نماید:

رسیدگی به دعوای ابطال سند مالکیت و انتقال ملک به دولت که در اجرای طرح تملک موضوع ماده ۹ اراضی شهری و تبصره آن مصوب ۱۳۶۰ انجام شده مستلزم آن است که دیوان عدالت اداری مقدمتا بر طبق بند ۲ ماده ۱۱ قانون دیوان مصوب ۱۳۶۰ به شکایت از تصمیم و اقدام سازمان زمین شهری در استفاده از طرح تملک رسیدگی کند و در صورت احراز صحت شکایت و ابطال تصمیم و اقدام سازمان زمین شهری دادگاه عمومی حقوقی به دعوی ابطال سند مالکیت و انتقالات مربوطه رسیدگی نماید.

نمونه دادخواست ابطال سند رسمی

مشخصات طرفین	نام	نام خانوادگی	نام پدر	شغل	محل اقامت
خواهان	مشخصات خواهان / خواهان‌ها (خریداران)
خوانده	مشخصات خوانده / خواندگان (فروشنده)
وکیل یا نماینده قانونی	مشخصات وكیل یا وکلای دعاوی در صورت تمایل به داشتن آن
خواسته یا موضوع و بهای آن	1.استدعای رسیدگی و اعلام بطلان عقد بیع و بی‌ اعتباری بیع‌ نامه مورخ… به لحاظ فساد معامله مقوم بر ۵۱ میلیون ریال به شرح متن 2.الزام خوانده به رد ثمن معامله به شرح الف) مبلغ ……. ريال ب) الزام به رد عین ۱۱۳ تخته فرش ماشینی…….. (ج) ابطال سند رسمی دو واحد آپارتمان به شماره پلاک ثبتی الف) ……. ب) …………. و سپس تنظیم سند رسمی بنام خواهانها 3.تخلیه و تحویل آپارتمانها ( اعاده به وضع سابق ) ضمن احتساب کلیه خسارات ناشی از دادرسی از باب قاعده فقهی تسبیب هر کدام مقوّم بر ۵۱ میلیون ریال جمعاً مقوم بر …………….ريال
دلایل و منضمات دادخواست	دلیل سمت / وکالتنامه ملصق به تمبر قانونی فتوکپی مصدق مبایع نامه شماره / مورخ عند الزوم جلب نظر کارشناس رسمی استعلام گردش ثبتی عند الزوم استعلام از مراجع مربوطه ثانی دادخواست
شرح دادخواست ریاست محترم دادگاه عمومی بخش……….. / مجتمع قضائي ……….. ریاست محترم دادگستری شهرستان ………….. / سلام علیکم / احتراماً اینجانب / اینجانبه… وکیل پایه…. دادگستری به شماره پروانه… به وکالت از خواهان به استحضار می‌رساند: موکلین به موجب سند عادی موضوع عقد بیع مورخ … اقدام به خرید سه دانگ از ملک مسکونی به شماره پلاک ثبتی … بخش … فرعی از اصلی …… واقع در  ….. به مبلغ … ریال نموده و علاوه بر این،  تعداد ۱۱۳ عدد فرش ماشینی ………..و دو واحد آپارتمان به شماره پلاک ثبتی الف ) ………….. و ب) ………….. هر دو در واقع به عنوان بخشی از ثمن و مثمن مبیع، به خوانده ردیف اول به عنوان بایع و حین البیع  پرداخت و تحویل نموده و با حضور در دفترخانه شماره …………….. نسبت به انتقال اسناد مالکیت این دو واحد آپارتمان (جزء ثمن معامله) به نام خوانده ردیف اول اقدام می‌نمایند. با وصف فوق، خوانده ردیف اول در تاریخ مقرر ( ………)  از حضور در دفترخانه میعادگاه امتناع و سپس پیرو امتناع مشخص می‌شود که مبیع متعلق به شخص دیگری به نام … بوده و فی الحال اسناد مالکیت رقبه صدر التوصیف به نام وی می‌باشد. بدین سبب در زمان انعقاد عقد بیع سابق‌ الذکر، اصولاً خوانده ردیف اول هیچ مالکیتی در رقبه متنازع‌ فی‌ نداشته و عقد منعقده از ابتدا فاسد و باطل بوده است. بنا بر این: با تقدیم دادخواست حاضر و استناد به مواد ۱۹۰ و به بعد قانون مدنی و ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹،  رسیدگی و استماع خواسته و در مانحن فیه اعلام بطلان عقد بیع و بی‌ اعتباری مبایعه‌نامه و … به شرح ستون خواسته از محضر دادگاه تحت استدعاست. مزید امتنان خواهد بود. آن دادگاه محترم به جهت کشف واقع نفس الأمر و به اعتبار ماده ۱۹۹ قانون اخیر مساعی لازم را مبذول دارند.   با تشکر و تجدید احترام محل امضاء – مهر – اثر انگشت
شماره و تاریخ ثبت دادخواست	ریاست محترم شعبه………دادگاه ……. رسیدگی فرمائید. نام و نام خانوادگی مقام ارجاع کننده تاریخ و امضاء			محل نقش تمبر