اعلام بطلان عقد رهن و ابطال سند رهنی به استناد مبایعه نامه عادی مقدم

ابطال سند رهنی به استناد مبایعه نامه عادی مقدم ، مستلزم رد اقدام فضولی فروشنده و طرح دعوای اعلام بطلان عقد رهن می باشد. چرا که با توجه به رضایی بودن عقد بیع، با انعقاد بیع عادی، مالکیت مطلق خریدار بر ملک موضوع دعوی مستقر شده و در مقابل همگان قابل استناد است و تنظیم سند رسمی به نام ثالث و ترهین آن به صورت من غیر حق، اقدامی فضولی است و خللی در این حق عینی و انحصاری و دائمی خریدار ایجاد نخواهد کرد. و امکان طرح دعاوی مذکور را جهت رفع اثر از اقدامات خلاف قانون را برای ذینفع میسر می نماید.

نکته حائز اهمیت اینکه، به موجب ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اعمال حقوقی اموال غیرمنقول اعم از اینکه در قالب عقد باشند یا ایقاع، باید در فرجه های مقرر قانونی در سامانه های اعلامی در این قانون و آیین نامه های اجرایی آن به ثبت برسند. لکن اگر به هر دلیلی به ثبت نرسند، به جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعاوی حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن در مراجع داوری و قضایی دیگر مسموع نیست.

شرایط و نحوه طرح دعاوی اعلام بطلان عقد رهن و ابطال سند رهنی به استناد مبایعه نامه عادی مقدم 

• اثبات وقوع بیع مقدم بر تاریخ تنظیم سند رهنی با طرح دعاوی حقوقی مقتضی 

1.اولین شرط لازم جهت امکان ابطال سند رسمی رهنی، اثبات انتقال مقدم به خواهان است. چرا که وفق ماده 1305 قانون مدنی، تاریخ اسناد عادی قابل تردید از سوی اشخاص ثالث است و این شخص خواهان است که می بایست اصالت تاریخ تنظیم سند را با ارائه دلیل کافی اثبات نماید. اثبات آن بنا به نوع مال و موضوع قرارداد مستلزم طرح دعوای حقوقی مقتضی می باشد. که مصادیق شایع آن در خصوص املاک، طرح خواسته الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک و در خصوص اموال منقولی همچون خودرو، طرح خواسته الزام به فک پلاک و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت خودرو است.

• طرح خواسته های اعلام بطلان عقد رهن و ابطال سند رهنی به جهت فضولی بودن قرارداد موخر  

با توجه به اینکه غالبا اشخاص قبل از تنظیم اسناد رسمی انتقال یا تنظیم سند رهنی، اقدام به تنظیم مبایعه نامه یا قرارداد رهنی مقدم می نمایند و تنظیم سند رسمی در راستای اجرای موضوع قرارداد پایه و منشاء صدور آنها می باشد، علاوه بر ضرورت اثبات تقدم واگذاری، طرح خواسته اعلام بطلان معامله قرارداد پایه ( عقد رهن یا بیع ، صلح ، هبه و…) به همراه خواسته ابطال سند رهنی ضرورت دارد.

البته دیدگاه متفاوتی هم وجود دارد، که قائل به این است، که می بایست از خواهان انتظار معقول جهت دسترسی به اسناد و مدارک طرح دعوا داشت، چرا که اشخاص اطلاع و دسترسی درستی به قراردادهای فی مابین خواندگان خود را ندارند و نمی توان به جهت عدم دسترسی به قراردادهای احتمالی منشاء صدور اسناد، قائل به عدم امکان طرح دعوا بود. نتیجتا فرض وجود قرارداد پایه را می بایست بر عهده خوانده دعوا، در مقام دفاع دانست و در فرض اثبات وجود این قرارداد، امکان رد دعوا را از سوی دادگاه امکان پذیر می دانند.

• ضرورت یا عدم ضرورت یا طرح دعوای ابطال سند مالکیت رسمی به همراه خواسته های صدرالذکر

پاسخ این است که رویه قضایی مشخصی در این خصوص وجود ندارد. گروهی با توجه به اینکه تنظیم سند مالکیت از آثار انتقال رسمی است، با ابطال سند رسمی انتقال، قائل به ابطال سند مالکیت و اعاده به وضع سابق مال هستند. 

گروه دیگری با توجه به اینکه محدوده رسیدگی دادگاه را در حدود خواسته خواهان می دانند، در فرض صدور حکم له خواهان، برای واحد اجرای احکام،  تکلیفی جهت ابطال سند مالکیت قائل نمی باشند.

• طرح دعوای اجرت المثل ایام تصرف و خلع ید علیه متصرف مال 

تصرفات فروشنده و مرتهن مصداق بارز تصرف غاصبانه و محکوم به رد است و حسب مورد، موجب ایجاد مسئولیت جهت پرداخت وجه التزام قراردادی و یا اجرت المثل ایام تصرف است. 

مضافا اینکه، چنانچه مال در اختیار مرتهن ( بانک و …) باشد، ضرورت طرح دعوای خلع ید جهت رفع تصرفات مرتهن را موجب خواهد داشت. و لذا طرح دعوای استرداد مبیع به طرفیت مرتهن اشتباه است، چرا که این دعوا در فرضی قابل طرح است، که رابطه قراردادی فی مابین خواهان و متصرف باشد و مال کماکان در اختیار و تصرف شخص فروشنده باشد.

دعوای ابطال سند رهنی با استناد مبایعه نامه عادی مقدم به طرفیت چه کسانی باید مطرح شود؟

شخص خواهان یا وراث وی موظف است، فروشنده یا وراث وی و شخص مرتهن ( بانک و هر شخص حقیقی یا حقوقی دیگر ) را به عنوان خواندگان در ستون دادخواست لحاظ نماید.

دعاوی اعلام بطلان عقد رهن و ابطال سند رهنی به استناد مبایعه نامه عادی مقدم دعوای مالی یا غیرمالی است؟

دعاوی اعلام بطلان عقد رهن و ابطال سند رهنی به موجب رویه قضایی جاری جزء دعاوی مالی است. که خواهان می بایست جهت تعیین مرجع صالح به رسیدگی و امکان تجدیدنظر خواهی اقدام به تقویم خواسته نماید. که با تقویم خواسته به بیش از 100 میلیون تومان پرونده به دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی ارجاع خواهد شد. 

نحوه رسیدگی به دعوی اعلام بطلان عقد رهن و ابطال سند رهنی به استناد مبایعه نامه عادی مقدم  

با ارجاع پرونده به دادگاه، وقت دادرسی تعیین می شود، با توجه به اینکه وفق ماده 1305 قانون مدنی، در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است، حتی بر علیه اشخاص ثالث، ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره ی اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه ی آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است. بنابراین دادگاه می بایست سند رسمی را معتبر بداند نه سند عادی. 

در مقابل، خواهان می بایست با ارائه اسناد و مدارک متقن، تقدم واگذاری به خود را اثبات نماید، چرا که داشتن سند رسمی دلیل مبنی بر مالکیت است، اما موجد آن نمی باشد. مضافا از آنجایی که تاریخ اسناد عادی، قابل تغییر است، دادگاه در رسیدگی خود، از طرق مختلفی مانند شهادت شهود، ارجاع موضوع به کارشناس ، ملاحظه اسناد و مدارک پرداختی خواهان و سوابق تصرفات اصحاب دعوا  و … سعی در کشف حقیقت می نماید. 

نتیجتا در صورتی که اصالت و تاریخ  تنظیم سند عادی، برای دادگاه محرز شده باشد، قانونگذار آن را بر سند رسمی انتقال موخر ارجح می داند. و با اثبات آن، علاوه بر پذیرش خواسته های مربوط به دعوی اثبات مالکیت، نسبت به صدور حکم دال بر اعلام بطلان عقد رهن به جهت فضولی بودن و ابطال سند رهنی به جهت بطلان منشاء صدور آن، اقدام خواهند نمود.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای اعلام بطلان عقد رهن و ابطال سند رهنی به استناد مبایعه نامه عادی مقدم 

چنانچه مال موضوع اختلاف، مال منقول باشد، وفق ماده 11 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دعوا می بایست در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح شود. لکن اگر موضوع ابطال اسناد مربوط به اموال غیرمنقول باشد، وفق ماده 12 قانون صدرالذکر، دعوا می بایست در حوزه محل وقوع ملک مطرح گردد.

نحوه اجرای حکم اعلام بطلان عقد رهن و ابطال سند رهنی به استناد مبایعه نامه عادی مقدم  

رویه قضایی متمایل به آن است، حکمی که در خصوص اعلام بطلان عقد رهن و ابطال سند رسمی انتقال صادر می شود، جنبه اعلامی دارد. و ضرورتی جهت صدور اجرائیه و تشکیل پرونده اجرایی نمی باشد. نتیجتا شعبه بدوی با صدور دستور در قالب مکاتبه ای خطاب به دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند رهنی و اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه، دستور ثبت اقدامات اعلامی در دفاتر مربوطه و رفع اثر از آنها و ابلاغ مراتب اقدامات به دادگاه را صادر می نماید.