اسقاط کافه خیارات به معنای اسقاط حق فسخ ناشی از خیارات قانونی می تواند به عنوان شرط ضمن عقد در قرارداد گنجانده شود . خیارات به عنوان ابزارهای قانونی و به عبارت دیگر حق فسخ قانونی ، به طرفین قرارداد اجازه میدهند تا در شرایط خاصی ، از حقوق خود دفاع کنند و به تنظیم بهتر روابط قراردادی بپردازند . یکی از شروطی که بعضا در قراردادها ذکر میشود، اسقاط کافه خیارات است . در بعضی از قراردادها طرفین قرارداد و یا شخص تنظیم کننده قرارداد برای اینکه طرفین قرارداد در صورت وجود خیار حق فسخ نداشته باشد ، اقدام به درج عبارت اسقاط کافه خیارات در ضمن قرارداد می نمایند . مطابق ماده 448 قانون مدنی که مقرر می دارد :” سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می توان در ضمن عقد شرط کرد ” شرط اسقاط خیارات در قانون پیش بینی شده است .
مفهوم اسقاط کافه خیارات
اسقاط به معنای ساقط کردن و از بین بردن است و کافه به معنای تمام است . بنابراین، اسقاط کافه خیارات به معنای از بین بردن تمام خیاراتی است که قانون ، برای فسخ معامله به طرفین میدهد. یعنی در صورت وجود خیار ( حق فسخ ) طرفی که حق فسخ دارد ، با وجود درج اسقاط کافه خیارات دیگر حق فسخ نخواهد داشت .
نتایج اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش
تبعات قانونی اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش میتواند به موقعیت و شرایط قراردادی و قوانین محلی مربوط باشد. بهطور کلی بعضی از تبعات قانونی آن را میتوان موارد زیر دانست:
1_ از بین رفتن تمام اختیارات فسخ معامله
مهمترین تبعه این شرط، از بین رفتن تمام اختیاراتی است که قانون یا توافق برای فسخ معامله به طرفین میدهد.
2_ عدم امکان فسخ معامله در صورت وجود عیب یا غبن
حتی اگر بعد از معامله مشخص شود که مورد معامله دارای عیب بوده یا یکی از طرفین به طور قابل توجهی ضرر کرده است، طرفین حق فسخ معامله را نخواهند داشت.
3_ استحکام معامله
با اسقاط کافه خیارات، معامله از ثبات و استحکام بیشتری برخوردار میشود و احتمال فسخ آن به طور قابل توجهی کاهش مییابد.
4_ محدودیت حق دفاع از حقوق
در مقابل، اسقاط کافه خیارات، حق دفاع از حقوق طرفین معامله را نیز محدود میکند.
5_ احتمال سوء استفاده
این شرط میتواند زمینه را برای سوء استفاده یک طرف معامله از طرف دیگر فراهم کند.
احکام اسقاط خیارات
- خیار یک حق مالی است ، به همین دلیل قابل اسقاط است. دارنده خیار میتواند آن را ساقط کند. اسقاط خیار یک عمل حقوقی یک جانبه (ایقاع) است و نیازی به رضایت طرف دیگر ندارد.
- اسقاط خیارات به دو طریق ضمنی و صریح انجام می شود . بنابراین اسقاط خیارات ممکن است به لفظ باشد، مانند این که صاحب خیار بگوید حق فسخ خود را ساقط نمودم؛ یا به فعل باشد، مثل این که مشتری که خانهای خریده و مغبون شده است، پس از علم به غبن، خانه خریداری شده را بفروشد که این گونه تصرف حاکی از اسقاط خیار و امضای معامله است.
- اسقاط کافه خیارات شامل خیار تدلیس نمی شود .اسقاط خیار تدلیس ضمن عقد و قبل از آگاهی از واقع، ایراد دارد. از آنجا که تدلیس از نظر قانون ممنوع است، میتوان گفت اسقاط این خیار ضمن عقد برخلاف نظم عمومی (مجموعه قواعدی که منافع عمومی را حفظ میکند و تجاوز به آن، نظمی را که لازمه ی جریان طبیعی امور اداری یا سیاسی یا اقتصادی یا خانوادگی است برهم میزند.) و باطل است. بنابراین هرگاه در سند معامله کافه خیارات اسقاط شده باشد، میتوان گفت این شرط شامل خیار تدلیس نیست.
اسقاط خیار تدلیس مخصوص موردی است که فریب خورده پس از آگاه شدن از واقعیت از حق خویش میگذرد. بنابراین نمیتوان خیار تدلیس احتمالی را با شرط ضمن عقد ساقط کرد.
اسقاط کافه خیارات در صورت وجود عیب غیر متعارف
هرگاه خیار عیب ضمن عقد اسقاط شده باشد ولی بعد از عقد معلوم شود که مورد معامله عیبی خارج از حد متعارف داشته و معامله کننده تصور آن را نمیکرده است، برای وی حق فسخ خواهد بود . هرچند این موضوع اختلافی است اما رای دیوان عالی کشور به شماره ی ۱۲۱۸- ۳۴۸ مورخ ۱۳۰۸ که مقرر داشته ” اسقاط خیار عیب شامل عیوبی که خارج از حد متعارف باشد، نیست ” نظر به پذیرش این نظر دارد .
اسقاط کافه خیارات در صورت وجود غبن فاحش یا افحش
هرگاه مغبون به تصور این که تفاوت قیمت در حدود غبن متعارف است ، این خیار را ساقط کند و بعداً آشکار شود که غبن خارج از حدود متعارف بوده و ثمن معامله چند برابر قیمت واقعی است، حق فسخ خواهد داشت. بنابراین اگر در قرارداد خیار غبن ساقط شده باشد ، در صورت وجود غبن فاحش دارنده خیار حق فسخ خواهد داشت و اگر در قرارداد خیار غبن و لو فاحش ساقط شده باشد در صورت وجود غبن افحش ، دارنده خیار و متضرر حق فسخ خواهد داشت .
نظریه مشورتی شماره 7/98/803 مورخ 1398/10/04 در خصوص اسقاط کافه خیارات
استعلام:
با توجه به اینکه معمولا در قراردادهای چاپی اسقاط کافه خیارات شرط میشود از جمله خیار غبن به صورت مطلق و این گونه شروط به علت چاپی بودن آن مورد مذاکره واقع نمیشود بلکه فقط ذیل آن توسط متعاملین امضاء میشود اولاً: ریشه فقهی خیار غبن از کجا نشات گرفته است؟
ثانیا: با توجه به مساله پنج تحریر حضرت امام (ره) میتوان گفت آنچه اسقاط شده است مطلق غبن است و مقید به مرتبه خاصی نیست و در هر مورد که غبن فاحش و غیر متعارف باشد اسقاط حق غبن نافی استفاده از حق غبن نیست ثالثا:ً نقش عرف در تعیین و تبیین غبن علیرغم اسقاط مطلق میتواند چگونه باشد.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
اولا، اداره کل حقوقی مرجع پاسخگویی به سوالات فقهی نیست؛ با این وجود برای آگاهی از مبانی خیار غبن می توانید (به عنوان نمونه) به کتاب مکاسب شیخ انصاری و شروح آن مراجعه فرمایید.
ثانیا، اظهارنظر راجع به آراء و دیدگاه های فقها و مجتهدین از عهده این اداره کل خارج است.
ثالثا، در فرض سوال که متعاملین ولو در قراردادهای چاپی کافه خیارات از جمله خیار غبن را به نحو مطلق اسقاط کرده اند، با عنایت به ماده 448 قانون مدنی، اسقاط حق خیار فاقد منع قانونی است؛ لذا متعاملین پس از انجام معامله نمی توانند با استفاده از این خیار تقاضای فسخ معامله را بنمایند و ادعای درج شرط در قالب فرم چاپی و عدم مطالعه آن موثر در مقام نیست؛ مگر آن که طرف مدعی ثابت کند این میزان از غبن مدنظر و مقصود متعاملین نبوده است. در هر صورت تشخیص موضوع بر عهده مقام قضایی رسیدگی کننده است .
