فسخ قرارداد چیست؟ شرایط و روشهای فسخ قرارداد برای طرفین معامله 

فسخ قرارداد چیست؟ در اصطلاح حقوقی به معنای بر هم زدن معامله و پایان بخشیدن ارادی به قرارداد است . فسخ یک نوع فعل اعتباری و ذهنی است که به صورت یک طرفه واقع می شود و از نظر ماهیتی نوعی ایقاع است. و شرط اولیه آن دارا بودن حق فسخ می باشد، که عبارت است از، حق و استیلایی است که بواسطه قانون و یا توافق طرفین معامله در قرارداد به منظور جلوگیری از ضرر یا حدوث پشیمانی و برای هر یک از متعاملین یا هر دو و یا ثالث ایجاد شده و به دارنده  آن حق می دهد به طور یک طرفه  عقد یا قرارداد را منحل نماید.

جهات و دلایل رایج برای فسخ قرارداد 

1. تخلف از شروط قراردادی 
2. توافق متقابل طرفین معامله 
3. اشتباه یا تدلیس در مورد معامله 
4. وقوع حوادث غیرمترقبه و فورس ماژور و عدم امکان اجرای تعهد 
5. عدم امکان اجرای موضوع قرارداد 
6. نابرابری فاحش در ارزش مورد معامله 
7. معیوب بودن مورد معامله 

ماده قانونی فسخ قرارداد 

ماده 396 قانون مدنی انواع خیارات ( اختیارات فسخ قراردادی ) را ذکر میکند، که متشکل از خیارات قانونی و قراردادی است. که هر یک دارای شرایط متمایزی نسبت به یکدیگر می باشند .

انواع فسخ قرارداد

انواع فسخ قرارداد به لحاظ منشاء حق فسخ به دو دسته تقسیم می شود: 

• حق فسخ قانونی 

حق فسخی که به موجب خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی برای طرفین عقد و قرارداد ایجاد شده باشد را حق فسخ قانونی گویند. به حکم ماده فوق در صورت وجود خیارات ذیل : 1.خیار مجلس 2. خیار حیوان 3. خیار شرط 4. خیار تاخیر ثمن 5. خیار رویت و تخلف از وصف 6. خیار غبن 7. خیار عیب 8. خیار تدلیس 9. خیار تبعض صفقه 10. خیار تخلف شرط ، ذوالخیار اختیار فسخ معامله را خواهد داشت. البته علاوه بر خیارات تصریح شده در ماده 396 خیارات دیگری نیز وجود دارد که منشاء قانونی دارد و قانونگذار بدون تعیین نام ویژه برای آنها ، تحت شرایط خاصی آنها را برای هر یک از متعاقدین در نظر گرفته است.

• حق فسخ قراردادی 

حق فسخ به غیر از موارد معین شده در قانون، می تواند بر مبنای اصل حاکمیت اراده  و آزادی قراردادها و بر اساس ماده 10 قانون مدنی با تراضی طرفین قرارداد در عقد یا قرارداد ایجاد شود. حق فسخ ناشی از تخلف متعهد از شروط قراردادی از این دسته می باشد.

مهلت اعلام فسخ قرارداد 

مهلت فسخ معامله می ‌تواند بسته به نوع قرارداد و شرایط قراردادی متفاوت باشد. مهلت اعلام فسخ معمولاً با توجه به نوع خیاری که بر اساس آن قرارداد فسخ می‌ شود، تعیین می ‌گردد. در زیر به برخی از این خیارات و مهلت ‌های مربوط به آنها اشاره می‌کنیم

1.خیار شرط :

 اگر در قرارداد شرط شده باشد، که یکی از طرفین یا هر دو طرف می ‌توانند تا مدت معینی قرارداد را فسخ کنند، مهلت اعلام فسخ همان مهلتی است که در قرارداد تعیین شده است.

2.خیارغبن : 

در صورتی که یکی از طرفین به دلیل غبن (ضرر ناعادلانه) قصد فسخ داشته باشد، باید به محض اطلاع از غبن و قبل از تأیید ضمنی معامله، اقدام به اعلام فسخ کند. تاخیر در اعلام ممکن است به عنوان رضایت ضمنی به معامله تلقی شود.

3.خیار عیب : 

خریدار باید به محض اطلاع از عیب موجود در کالا، اقدام به اعلام فسخ کند. تاخیر در اعلام فسخ ممکن است به عنوان پذیرش کالا با وجود عیب تلقی شود.

4.خیار تأخیر ثمن :

 در این مورد، اگر خریدار در پرداخت ثمن تاخیر کند، فروشنده ممکن است، پس از گذشت سه روز از موعد پرداخت، قرارداد را فسخ کند، مگر اینکه توافق دیگری صورت گرفته باشد.

5.خیار مجلس و حیوان :

 این خیارات معمولاً باید در همان مجلس عقد یا در مهلت کوتاهی پس از آن (در مورد حیوان، سه روز) اعمال شوند.

توضیح تکمیلی اینکه، اصل حق و زمان اعمال آن دو موضوع مهم و مرتبط به هم هستند. در خصوص وجود حق فسخ گفتیم، اما موضوع مهم دیگر مهلت اعمال حق فسخ است. گاهی تاخیر در اجرای حق فسخ و سپری شدن موعد قانونی ، موجب سقوط حق فسخ می شود . اصل بر فوری بودن زمان اعمال حق فسخ است. یعنی دارنده حق فسخ ، باید بعد از اطلاع از حق فسخ  فورا نسبت به اعمال آن اقدام نماید. منظور از فوری در اینجا فوریت عرفی است.

تشخیص اینکه چه میزان تاخیر منافی با فوریت اعمال حق فسخ است به مرجع رسیدگی سپرده شده است. در برخی معاملات تعلل چند روزه منافی با فوریت نخواهد داشت و فوریت در فسخ به موضوع قرارداد و عقد نیز بستگی دارد. 

همانگونه که تقدیم حضور شد، با تصویب و اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از تاریخ 1403/04/03، شرایط ، مهلت و نحوه اعمال حق فسخ قرارداد بر اساس قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول دارای شرایط آمره ای است، که عدم رعایت آنها از موجبات عدم امکان حق فسخ و مراجعه به مرجع صالح به رسیدگی جهت صدور حکم می باشد. که با توجه به اهمیت موضوع به موجب مقاله دیگری به آن تفصیلا پرداخته ایم. 

مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک 

همانگونه که بیان شد، مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک معمولاً به دو عامل بستگی دارد: الف.توافق طرفین در قرارداد ب. استناد به خیارات قانونی. و همانگونه که بیان شد، با تصویب و اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از تاریخ 1403/04/03، شرایط ، مهلت و نحوه اعمال حق فسخ قرارداد بر اساس قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول دارای شرایط آمره ای است، که عدم رعایت آنها از موجبات عدم امکان حق فسخ و مراجعه به مرجع صالح به رسیدگی جهت صدور حکم می باشد.

 که اختصارا با فرض ثبت معاملات در سامانه کاتب یا ساغر؛ ظرف 15 روز از تاریخ ایجاد حق فسخ، ذینفع باید نسبت به اعلام رسمی فسخ قرارداد به موجب اظهارنامه رسمی به طرف قرارداد عمل نماید. و متعاقب این اقدام، ظرف 15 روز هم از تاریخ ارسال اظهارنامه، می بایست نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ در مرجع صالح به رسیدگی به دعوا اقدام نماید. در غیر اینصورت حق فسخ وی ساقط خواهد شد.

شرایط فسخ قرارداد 

• وجود حق فسخ قرارداد 

بنابر اصل صحت و اصالت اللزوم هیچ قراردادی قابل فسخ نیست، مگر در صورت وجود علل قانونی فسخ مقرر در ماده 396 قانون مدنی که تحت عنوان خیارات شناخته می شوند و یا به توافق طرفین اقاله شود و یا به دلیل تخلف متعهد از شروط قراردادی قابل فسخ است و لذا اصل بر الزام به ایفای تعهدات قراردادی است.

• اعمال حق فسخ با اعلام اراده صاحب حق 

حق فسخ از دو طریق اعمال می شود، یکی به واسطه لفظ  و دیگری از طریق عملی است. ماده ۴۴۹ قانون مدنی در نحوه اعمال حق فسخ مقرر می ‌دارد؛ فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می شود. بنابراین برای فسخ قرارداد یا عقد تنها داشتن حق فسخ کافی نبوده، بلکه ذوالخیار یا دارنده حق فسخ باید حق خود را به وسیله ای که دلالت بر فسخ نماید انشاء نماید. معمولا برای اعمال حق فسخ از طریق ارسال اظهارنامه استفاده می شود. اظهار نامه حاوی اعمال حق فسخ ، دلیل مثبت ابراز اراده است. به طور معمول در اظهارنامه علت فسخ قرارداد که یکی از خیارات قانونی و یا وجود حق فسخ قراردادی است ذکر می‌شود. آنچه مهم است، مفاد اظهارنامه باید به صراحت دلالت بر فسخ داشته باشد.

• طرح دعوای احراز و تایید فسخ قرارداد در مرجع صالح به رسیدگی 

در دعوای احراز و تایید فسخ قرارداد، مرجع داوری یا دادگاه مرجع فسخ قرارداد نیست، بلکه تنها اقدام به اعلام فسخ قرارداد می نماید. در واقع این طرفین معامله هستند که اقدام به فسخ قرارداد می نمایند

نکته کاربردی:

با تصویب و اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از تاریخ 1403/04/03، شرایط، مهلت و نحوه اعمال فسخ قرارداد بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات امول غیرمنقول مشمول این قانون و نیز امکان یا عدم استرداد مبیع دارای شرایط متفاوتی شده است. که عملا رای وحدت رویه شماره 810 جهت امکان استرداد مبیع را از کارایی لازم خارج ساخته است، که به جهت مفصل بودن موضوع در مقاله ای که لینک آن تقدیم حضور شده است، به آن پرداخته ایم. که در صورت علاقمندی می توانید نسبت به اخذ اطلاعات لازم اقدام فرمایید.

شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده 

دارا بودن حق فسخ و شرایط اعمال حق فسخ قرارداد از طرف فروشنده بستگی زیادی بر کیفیت تنظیم و نحوه نوشتن متن قرارداد دارد. بعد از احراز وجود حق فسخ و بر اساس تخلف یا تخلفات خریدار از شروط قراردادی، تنظیم و ارسال اظهارنامه رسمی در مهلت مقرر عرفی یا قانونی ( حسب مورد ) جهت اعمال حق فسخ، اولین اقدام حقوقی است. متعاقبا طرح دعوای احراز و تایید فسخ قرارداد در فرجه مقرر عرفی یا قانونی ( حسب مورد ) در مرجع صالح به رسیدگی به دعوا ضرورت خواهد داشت. 

شرایط فسخ قرارداد از طرف خریدار 

دارا بودن حق فسخ و شرایط اعمال فسخ قرارداد از طرف خریدار نیز تا حدود زیادی به نحوه تنظیم قرارداد دارد. بعد از احراز وجود حق فسخ و بر اساس تخلف یا تخلفات خریدار از شروط قراردادی، تنظیم و ارسال اظهارنامه رسمی در مهلت مقرر عرفی یا قانونی ( حسب مورد ) جهت اعمال حق فسخ، اولین اقدام حقوقی است. متعاقبا طرح دعوای احراز و تایید فسخ قرارداد در فرجه مقرر عرفی یا قانونی ( حسب مورد ) در مرجع صالح به رسیدگی به دعوا ضرورت خواهد داشت.

مدارک لازم جهت طرح دعوای فسخ قرارداد 

1. ارائه کپی مصدق قرارداد 
2. ارائه کپی مصدق اظهارنامه یا دلایل مکتوب دال بر اعلام مراتب اعمال حق فسخ به طرف دیگر یا قائم مقام وی 
3. ارائه مستندات لازم جهت اثبات تخلف متعهد از ایفای تعهد از قبیل ضمیمه نمودن چک و گواهی عدم پرداخت آن
4. اخذ تامین دلیل جهت حفظ و اثبات وضعیت موجود مورد معامله 
5. درخواست ارجاع امر به کارشناسی 
6. درخواست استماع شهادت شهود و مطلعین
7. درخواست معاینات و تحقیقات محلی 
8. حسب مورد درخواست اخذ استعلام از مراجع اداری و قضایی 

نحوه فسخ قرارداد بدون مراجعه به دادگاه

فسخ قرارداد بدون مراجعه به دادگاه معمولاً زمانی امکان ‌پذیر است، که شرایط و دلایل قانونی یا قراردادی برای فسخ وجود داشته باشد و طرفین بتوانند بدون نیاز به حکم قضایی به توافق برسند. در چنین حالتی باید صورتجلسه فسخ قرارداد و توافقات طرفین نسبت به عوضین معامله تنظیم شود تا از بروز مشکلات آتی جلوگیری به عمل آید. ضرورت دارد جهت ممانعت از بروز مشکلات احتمالی، برای تنظیم صورتجلسه فسخ توافقی از تخصص و خدمات وکیل متخصص قراردادها بهره مند شد.

فرق فسخ و تایید فسخ چیست؟

فسخ و تایید فسخ دو مفهوم مرتبط اما متفاوت از هم در حقوق قراردادها هستند، که به فرآیند پایان دادن به یک قرارداد می ‌پردازند.

فسخ به معنای پایان دادن به یک قرارداد به ‌صورت یک‌ جانبه یا متقابل است، به‌ گونه‌ای که تعهدات و الزامات ناشی از آن برای طرفین به پایان برسد. فسخ معمولاً نیازمند اعلام رسمی به طرف دیگر و رعایت شرایط خاصی است که در قرارداد یا قانون پیش ‌بینی شده است.

 در صورتی که تایید فسخ به معنای تأیید و تصدیق قانونی بودن و صحت فسخ قرارداد توسط یک مرجع قانونی یا قضایی است. در برخی موارد، به ‌ویژه زمانی که فسخ قرارداد مورد اعتراض طرف مقابل قرار می‌ گیرد یا دارای پیچیدگی ‌های قانونی است، ممکن است نیاز باشد تا دادگاه فسخ را تایید نماید.

دعوی اعلام و تایید فسخ قرارداد

دادگاه اصولا مرجع فسخ قرارداد نیست، فسخ در اختیار طرفین قراردادی که حق فسخ دارد می باشد و دادگاه تنها مرجع اعلام آن است. خواهان پس از فسخ معامله اعاده به وضعیت حقوقی قبل از عقد را می خواهد و چون با مخالفت طرف دیگر قرارداد مواجه می‌ شود، می بایست موضوع را به داور یا دادگاه ارجاع دهد، تا با اثبات ذی حقی خود نتیجه مطلوب را تحصیل نماید. بنابراین خواسته دعوا باید اعلام فسخ باشد تا دادگاه با احراز شرایط خیار (حق فسخ ) و تایید اقدام خواهان آن را اعلام نماید.

 به طور معمول دعوای اعلام فسخ همراه با استرداد عوض قراردادی مطرح می‌ شود و چنانچه فسخ پذیرفته شود به استرداد عوضین نیز حکم داده می‌ شود. اگر به رضا استرداد صورت نگیرد به اجبار از خوانده مسترد می شود.

دادخواست اعلام و تایید فسخ قرارداد

برای فسخ هر قراردادی اعم از قرارداد اجاره یا قرارداد خرید و فروش و یا قرارداد های  تجاری ، ذینفع باید بعد از اعمال حق فسخ اقدام به طرح دادخواست اعلام و تایید فسخ قرارداد بنماید عنوان صحیحی که باید در ستون خواسته درج شود اعلام فسخ است ولیکن عنوان های تایید فسخ و تنفیذ فسخ نیز در رویه محاکم پذیرفته شده است در واقع اگرچه دادگاه جز در موارد استثنایی مرجع تایید و به خصوص تنفیذ اعمال حقوقی نیست و فسخ نیز از مصادیق آن نمی باشد. لکن به طور معمول، قضات این عناوین را هم در معنای اعلام تلقی می نمایند.

 دعوای اعلام فسخ قرارداد مالی است یا غیرمالی ؟

اعلام فسخ قرارداد دعوای تبعی است و به ذات نه مالی است یا نه غیرمالی ، مالی یا غیر مالی بودن دعوای اعلام فسخ تابع قراردادی است که اعلام فسخ آن ، موضوع دعوا قرار گرفته است.

آثار فسخ قرارداد 

• انحلال عقد یا قرارداد

 مهمترین اثر اجرای حق فسخ، به هم خوردن و گسیختن پیوند ناشی از قرارداد از زمان اعمال حق فسخ و نسبت به آینده است. عقدی که با شرایط قانونی و به نحوه صحت ایجاد شده باشد، آثار خود را قهرا به جا می‌ گذارد، مگر اینکه سبب ارادی یا قانونی از ادامه آثار مزبور جلوگیری نماید. در صورت فسخ قرارداد توسط دارنده حق فسخ، قرارداد از لحظه انشاء فسخ منحل شده و خاتمه می یابد.

• اعاده به وضعیت قبل از عقد

بازگشت و اعاده طرفین قرارداد به وضعیت قبل مستلزم اجرای دو موضوع است، یکی اینکه هر یک از عوضین عقد به ملکیت و تصرف مالک قبل از عقد خود برگردد و دیگر اینکه تکلیف منافعی که در فاصله میان عقد و فسخ ایجاد شده است روشن شود. به طور کلی در خصوص منافع باید گفت، اگر منافع متصل باشد به مالک عین برمی‌ گردد و اگر منافع متصل نباشد، منافع به مشتری تعلق خواهد داشت. 

• مطالبه خسارات 

در برخی موارد، فسخ قرارداد ممکن است به یکی از طرفین زیان وارد کند. در چنین شرایطی، طرف زیان ‌دیده می‌ تواند خسارت‌ های ناشی از فسخ را از طرف مقابل مطالبه کند. این خسارت ‌ها ممکن است شامل هزینه ‌های اضافی یا از دست دادن فرصت‌ ها باشند.

• عدم تأثیر بر حقوق ثالث

فسخ قرارداد معمولاً تأثیری بر حقوق اشخاص ثالثی که به ‌طور قانونی از قرارداد بهره ‌مند شده اند، ندارد. مگر در موارد خاصی که قانون یا قرارداد به ‌طور مستقیم به آن اشاره کرده باشد.

فسخ قرارداد می ‌تواند پیامدهای مختلفی برای طرفین داشته باشد. از این رو، آگاهی از آثار و پیامدهای فسخ و مشاوره با یک وکیل متخصص می ‌تواند به شما کمک کند تا از حقوق خود به ‌درستی دفاع کنید و از بروز مشکلات حقوقی احتمالی در آینده اجتناب نمایید.

 

آثار فسخ قرارداد بر معاملات بعد از عقد و قبل از فسخ چیست؟ 

برای پاسخ باید قائل به دو حالت شد:

• حق فسخ و استرداد مبیع در قرارداد شرط شده باشد.

چنانچه در متن عقد بیع شرط شود، در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق حق فسخ و اعمال آن، حتی در صورت انتقال مبیع به دیگری، عین مبیع باید به فروشنده برگردد، ولو اینکه شرط عدم امکان فروش خریدار سلب نشده باشد.

با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ 1403/03/04 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، در صورتی ‌که ضمن قرارداد، شرط خیار یا خیار شرط پیش ‌بینی شود و به عنوان مثال شرط شود که در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن یا باقی‌ مانده ثمن، فروشنده حق فسخ یا استرداد مورد معامله را داشته باشد و خریدار بعدی بدون اطلاع از شرط مذکور، اقدام به معامله نماید، با تحقق شرط و حق اعمال فسخ فروشنده اولیه، نقل و انتقال بعدی موجب بی‌ اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود و تلف حکمی تلقی نمی ‌شود، مگر اینکه چنین شرطی در قرارداد درج نشده باشد که در این وضعیت فسخ قرارداد، تأثیری در معاملات بعدی نخواهد گذاشت و مورد معامله به منزله تلف حکمی است و فروشنده و مالک اولیه مستحق دریافت بدل می ‌باشد.

• حق فسخ و استرداد مبیع در قرارداد شرط نشده باشد.

دراین حالت واگذاری خریدار به شخص ثالث بلااشکال است و در صورت فسخ قرارداد امکان ابطال قرارداد دوم وجود ندارد و صرفا خریدار مکلف به استرداد مثل یا قیمت مال از باب تلف حکمی می باشد.

نکته کاربردی:

با تصویب و اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از تاریخ 1403/03/04، شرایط، مهلت و نحوه اعمال فسخ قرارداد نسبت به معاملات مشمول این قانون  و نیز امکان یا عدم استرداد مبیع دارای شرایط متفاوتی شده است. که عملا رای وحدت رویه شماره 810 هیات عمومی دیوان عالی کشور را جهت امکان استرداد مبیع به فروشنده از کارایی لازم خارج ساخته است، که به جهت مفصل بودن موضوع در مقاله ای که لینک آن در ذیل تیتر شرایط فسخ قرارداد تقدیم حضور شده است، به آن پرداخته ایم. که در صورت علاقه مندی می توانید به آن مراجعه فرمایید.

 مرجع صلاحیت دار در دعوای فسخ قرارداد

در فرض عدم درج شرط داوری، اگر موضوع قرارداد و معامله اموال غیر منقول باشد، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول صالح به رسیدگی می باشد و اگر موضوع قرارداد اموال منقول باشد در دعاوی منقول مرجع صلاحیتدار بنابر مواد ۱۱ و ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه محل اقامت خوانده یا دادگاه محل انعقاد قرارداد خواهد بود.

رای وحدت رویه در مورد فسخ معامله و استرداد مبیع – رای وحدت‌ رویه شماره 810 مورخ 1400/03/04 هیأت‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور در مورد فسخ قرارداد و استرداد مبیع 

مستفاد از مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵، و ۴۵۴ قانون مدنی، چنانچه در ضمن عقد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک، موجب بی‌اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود. بنا به مراتب، رای شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود. این رای طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم‌ الاتباع است.

نظریه مشورتی شماره 07/1400/1160 مورخ 1400/12/03 در مورد شرایط و نحوه فسخ قرارداد 

استعلام:

 چنانچه قراردادی مهلت‌ دار منعقد شود و در متن قرارداد طرفین توافق کنند که در صورت عدم انجام تعهد توسط شخص «ب»، شخص «الف» بتواند به طور یک ‌جانبه و بدون مراجعه به محاکم قضایی قرارداد را فسخ و اعاده به وضع سابق کند.

1. آیا صرف توافق مذکور کافی بوده و شخص «الف» بی‌ نیاز از اعلام اراده فسخ و نیز مراجعه به محاکم دادگستری و طرح دعوای تایید فسخ و یا تأیید شرط فاسخ و انفساخ عقد است؟
2. حقیقی یا حقوقی یا دولتی بودن طرفین چه تاثیری در قرارداد و شرط مذکور دارد؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

• اولاً، بین حق فسخ و شرط فاسخ تفاوت است و به صراحت ماده 449 قانون مدنی، فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن داشته باشد، حاصل می ‌شود؛ اما در شرط فاسخ به سبب ابراز اراده در زمان عقد و صرف تحقق موضوع شرط و بدون نیاز به ابراز اراده بعدی مشروط‌له، عقد منحل می ‌شود.
• ثانیاً، اصولاً اعلام فسخ معامله نیازی به طرح دعوا در مرجع قضایی ندارد و صرف ابراز اراده مشروط‌له بر فسخ برای تحقق آن کافی است و مراجعه به مرجع قضایی صرفاً از حیث اثباتی قضیه و احراز تحقق فسخ از زمان ادعایی مشروط‌له است. بدیهی است در فرضی که فسخ قرارداد مقدمه طرح دعوای دیگری باشد که جنبه ترافعی دارد؛ مانند ابطال سند رسمی یا استرداد مبیع ؛ رسیدگی به دعوای یاد شده فرع بر طرح دعوای تایید فسخ معامله است.
•  ثالثاً، اشخاص حقوقی نیز به مانند اشخاص حقیقی در انعقاد قرارداد و پیش‌بینی حق فسخ یا شرط فاسخ تابع قواعد عمومی قراردادها و عمومات راجع به خیارات و انحلال عقود هستند؛ مگر آن‌که به حکم قانون فسخ قرارداد راجع به اشخاص حقوقی حقوق عمومی تابع الزامات و شرایط خاصی باشد؛ مانند فسخ قرارداد واگذاری اراضی موضوع قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع مصوب 1346 با اصلاحات و الحاقات بعدی که تابع احکام مقرر در ماده 33 و تبصره 2 ماده 35 این قانون است.