تایید فسخ قرارداد به جهت خیار شرط ( اعلام فسخ قرارداد به جهت خیار شرط ) 

تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار شرط ، به این معناست که با درج خیار شرط، شرط می شود،  که یکی از طرفین یا  هر دو  و یا شخص ثالثی بدون سبب  یا دلیل خاصی و بنا به صلاحدید خود حق داشته باشد، در مهلت معینی که در قرارداد ذکر می شود، عقد را فسخ نماید . اما در خیار تخلف از شرط، یکی از شروط سه گانه ( شرط صفت، شرط نتیجه، شرط فعل ) به نفع یکی از متعاملین در قرارداد گنجانده می شود و اگر شرطی که در قرارداد درج شده محقق نگردد یا نسبت به آن تخلفی صورت گرفته باشد، مشروط له حق فسخ قرارداد و متعاقبا امکان طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف از شرط را  جهت بهره مندی از ضمانت اجراهای  قراردادی و  ممانعت از طرح ایرادت احتمالی طرف قرارداد را خواهد داشت. 

به عنوان مثال، در بیع خودرو ، شرط شود ،  در صورتی که خریدار چک اول را  در موعد مقرر، پاس نکند، فروشنده حق فسخ معامله را داشته باشد. نتیجه خیار شرط نیاز به هیچ دلیل و سبب خاصی برای فسخ معامله ندارد، اما در خیار تخلف از شرط باید یک تخلف یا واقعه ای صورت گرفته باشد. 

شرایط طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار شرط ( نحوه طرح دعوای اعلام و  تایید فسخ قرارداد به جهت خیار شرط ) 

1. احراز رابطه قراردادی مابین اصحاب دعوا ( وقوع عقد )
2. گنجاندن شرط خیار در قرارداد.
3. تعیین مدت برای ذوالخیار جهت اعمال آن

ذکر مدت در خیار شرط بر اساس مواد ۳۹۹ و ۴۰۱ قانون مدنی خیار شرط حتماً باید مدت داشته باشد، یعنی ابتدا و انتهای آن مشخص باشد والا هم شرط و هم عقد باطل است و دلیل این حکم را برخی به علت شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین می شود عنوان کرده اند و برخی دیگر علت آن را  غرری بودن معامله (جهل آمیخته با ضرر )  دانسته اند.

4.اعلان اراده صاحب خیار دائر بر فسخ قرارداد

که معمولاً از طریق ارسال اظهارنامه رسمی صورت می پذیرد، ظهور و بروز اراده محسوب می شود. ولی اگر اظهارنامه ای ارسال نشده باشد ، تاریخ تقدیم دادخواست تاریخ اعلان فسخ  قرارداد خواهد بود.

نکات کاربردی : 

1. خیار شرط ، تنها خیاری است،  که به شخص ثالث هم اختیار فسخ قرارداد داده می شود.
2. خیار شرط ،  تنها خیاری است،  که قراردادی است و وجود آن بستگی به اراده طرفین دارد. متعاملين خيار فسخ قرار داده است. البته خیار تخلف از شرط نیز به نوعی این ویژگی را مانند ساير خيارات جنبه و منشا قانونی دارند، یعنی قانون گذار تحت شرایطی برای دارد.

مستندات قانونی مرتبط به دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار شرط

1. مواد ۴۴۵، ۴۴۶،۴۴۷،  ۴۴8،  449 ، ۴۵۰۰، ۴۵۱، ۴۵۲، ۴۵۳ و ۴۵۵ قانون
2. اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادی

نمونه دادخواست فسخ قرارداد به جهت خیار شرط ( نمونه دادخواست اعلام فسخ قرارداد به جهت خیار شرط ) 

با توجه به فنی و تخصصی بودن این دعوا و تنوع موضوعات آن و رویه های متفاوت قضایی، امکان ارائه نمونه دادخواست واحد برای طرح این قبیل دعاوی وجود ندارد. مضافا اینکه ، به جهت ممانعت از تضییع حقوق اصحاب دعوا ، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص قراردادها امری لازم و غیرقابل اجتناب است.

بر همین اساس موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از وکلای متخصص در زمینه های مختلف حقوقی ، آمادگی کامل خود را جهت ارائه خدمات مشاوره و قبول وکالت در این بخش را اعلام می نماید.

تفاوت خیار شرط با خیار تخلف از شرط در چیست؟

 در برخی از موارد اصحاب دعوا این دو خیار را با هم اشتباه می گیرند و به همین جهت به دلیل طرح دادخواست اشتباه ، دعوا با قرار عدم استماع مواجه می شود.که حتماً باید در عقد همان گونه که بیان شد، عبارت خیار شرط، درج شود. که یکی از طرفین یا هر دو و یا شخص ثالثی بدون سیب خاصی حق داشته باشد، در مهلت معینی ذکر شود عقد را فسخ کند. که با احراز این امر امکان طرح دعوای تایید فسخ به جهت خیار شرط امکان پذیر خواهد بود.

 اما در خیار تخلف از شرط، یکی از شروط سه گانه ( شرط صفت ، شرط نتیجه ، شرط فعل )  به نفع یکی از متعاملین در قرارداد گنجانده می شود و اگر شرطی که در قرارداد درج شده محقق نگردد یا نسبت به آن تخلفی صورت گرفته باشد، مشروط له حق فسخ قرارداد را دارد.

نکته کاربردی : 

اگر در خیار شرط مهلتی برای اعمال آن پیش بینی نشده باشد ، هم شرط باطل است و هم عقد . اما در خیار تخلف از شرط، لزومی به تعیین مهلت برای اعمال آن وجود  ندارد.

مهلت اعمال فسخ قرارداد به جهت خیار شرط چقدر است؟

صاحب حق تا پایان مهلت انقضای مهلت خیار شرط ، حق اعمال فسخ  خود را ا دارد.

آیا فروش موضوع معامله به شخص ثالث، مانع فسخ قرارداد توسط ذی نفع و امکان طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار شرط می شود؟

در خیار شرط، خریدار حق فروش مال خریداری شده را تا مهلت تعیین شده ندارد، اما در خیار تخلف از شرط على الاصول خریدار حق فروش مال را دارد، مگر خلاف آن به صورت صریح یا ضمنی شرط شده باشد. که این موضوع در رای وحدت رویه شماره 810 مورخ 1400/03/04 تائید شده است.

خیار شرط در چه عقودی راه ندارد و امکان پذیر نیست؟ ( امکان طرح دعوای تایید فسخ قرارداد در چه قراردادهای امکان پذیر نمی باشد؟ ) 

 خیار شرط باید با طبیعت عقد سازگار باشد و مقتضای ذات آن را بر هم نزند، لذا در موارد ذیل نمی توان شرط خیار گنجاند.

1. عقد نکاح به استناد ماده ۱۰۶۹ قانون مدنی صرفاً شرط باطل است.
2. عقد وقف وقف نهادی دائمی است، لذا شرط خیار با آن تناسب ندارد. بنابراین شرط خیار در وقف هم شرط را باطل میکند و هم عقد را.
3. عقد ضمان به استناد ماده ۷۰۱ قانون مدنی
4. اقاله

تفاوت بیع شرط با خیار شرط چیست ؟ 

بيع شرط یک قسم از خیار شرط است، که فروشنده در آن تعهد میکند، چنانچه تا مهلت معینی ثمن معامله را به خریدار بازگرداند، مبیع عودت شود والا معامله قطعی می شود .

آیا مدت خیار شرط حتماً باید صراحتاً در عقد آمده باشد یا ذکر مدت به صورت ضمنی ( یا بنایی )  نیز قابل تصور است؟

دکترین حقوقی در این خصوص معتقدند، خیار شرط لازم نیست صریح  باشد، بلکه ممکن است، به طور ضمنی تعیین شده باشد و از اوضاع و احوال قضیه با توجه به عرف به دست آید.

چرا که در قواعد عمومی قراردادها ، نیروی الزام آور شرط از تراضی طرفین نشات می گیرد، چرا باید ذکر در عقد برای نفوذ شرط لازم باشد و مبنای قصد مشترک مورد اعتنا قرار نگیرد؟

هدف از گفتن یا نوشتن الفاظ ایجاد تفاهم و تمهید زمینه توافق است، در شروط بنایی نیز فرض این است، که این تفاهم از راه گفت و گوهای مقدماتی یا از راه دلالت عرف یا اوضاع و احوال به دست آمده و مبنای تراضی قرار گرفته است. هر چند بی گمان دسترسی به این قصد مشترک دشوار است و به طور معمول باید از معیارهای نوعی و عرفی استفاده کرد و مدت خیار ممکن است به طور ضمنی تعیین شود و از اوضاع و احوال برآید .

نتیجه اینکه ، باید به اصل حاکمیت اراده و تراضی و قصد مشترک طرفین توجه شود، خصوصاً اینکه با افزایش قیمت اموال ، باتوجه به تورمی بودن اقتصاد کشور برخی ها به هر بهانه ای به دنبال انحلال عقد هستند. لذا اصل را باید بر لزوم قراردادها گذاشت و فسخ را استثنایی بر آن دانست.

تفاوت شرط خیار با شرط انفساخ ؟

در شرط خیار برای طرفین یا یکی از آنها یا شخص ثالثی حقی ایجاد می شود که در مهلت تعیین شده می توانند عقد را فسخ کنند و لذا نیازمند اراده از سوی صاحب خیار است و وی میتواند از حق خود صرف نظر کند و عقد را فسخ نکند. یا با اعلام فسخ،  نسبت به طرح دعوای اعلام فسخ قرارداد به جهت خیار شرط اقدام نماید.

اما شرط انفساخ یعنی طرفین پیش بینی می کنند، در صورت وقوع حادثه یا رویدادی یا فعل یا ترک فعلی ، عقد خود به خود و بدون نیاز به اعلان اراده منحل شود که به آن انفساخ یا منفسخ شدن عقد می گویند. که در این  نوع شرط نیز ، طرح دعوای تایید انفساخ قرارداد جهت امکان بهره مندی از ضمانت اجراهای قراردادی ضرورت دارد.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار شرط 

در خصوص اموال منقول ، دادگاه عمومی حقوقی محل انعقاد قرارداد ، محل اجرا  و محل اقامت طرف قرارداد صلاحیت رسیدگی دارد. ولی در خصوص اموال غیرمنقول ، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول صلاحیت رسیدگی را دارد.

اگر در قرارداد مهلتی برای استفاده از خیار شرط و یا مهلت معینی برای مراجعه به دفترخانه و تنظیم سند رسمی معین نشده باشد در این صورت وضعیت شرط و عقد چگونه خواهد بود؟

در این صورت طبق مفاد ماده ۴۰۱ قانون مدنی هم شرط خیار و هم بیع باطل خواهد بود. اگر سند تنظیمی قولنامه و قرارداد بیع در آینده باشد، مورد مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی بوده و احکام بیع و خیارات در آن مورد جاری نیست و توافق طرفین معتبر است. آنچه مهم و اساسی است جهد و تلاش برای رفع جهالت است، چون خیار شرط مجهول بدون رفع جهالت به دلیل مشخص نبودن مدت خیار مشمول ماده ۴۰۱ قانون مدنی و محکوم به بطلان است.

اگر حکم قطعی بر فسخ معامله ای صادر می شود، آیا اجرای آن نیاز به تنظیم برگ اجراییه دارد؟

اگر خواسته مدعی، صرفاً فسخ معامله باشد، موضوع دارای جنبه اعلامی است و ایــن امــر مقدمه ای است جهت تقدیم دادخواست استرداد ثمن معامله، لیکن خواهان اگر در ضمن خواسته خود دایر به فسخ معامله، استرداد ثمن معامله را نیز خواستار شود، حکم هم واجد جنبه اعلامی است و هم اجرایی و می توان مبادرت به صدور برگ اجرائیه کرد.

خواهان درخواست فسخ معامله ای را از دادگاه کرده و به دادخواست، تمبر تقدیمی قانونی الصاق نموده است در دادخواست تنها فسخ معامله را خواسته است. آیا دادگاه ملزم است که در مورد استرداد مبيع و ثمن هم حكم صادر کند یا تنها به صدور حکم فسخ که اعلامی است اکتفا میکند ؟ اگر مبیع به غیر منتقل شده باشد تکلیف چیست ؟

از آنجایی که قاضی در امور حقوقی مکلف است در چارچوب خواسته خواهان اظهار نظر نماید، لازم می گردد قاضی تنها در خصوص فسخ اعلام نظر نماید و با صدور حکم مبنی بر اعلام فسخ قرارداد از سوی دادگاه و با توجه به وقوع فسخ از زمان اراده طرف قراردادی، مالکیت هر یک از دو عوض از نظر قانونی به وضعیت پیش از انعقاد عقد باز می گردد.

استرداد هر یک از دو عوض به دلالت التزامی از آثار مالکیت به شمار می رود و تقدیم دادخواست در این باره ضروری به نظر نمی رسد. دعوی استرداد در صورت انتقال هر یک از دو عوض به شخص ثالث مستلزم تقدیم دادخواست مجزی است.

الف (مصالح)، صلح نامه ای را با ب (متصالح) مبنی بر صلح یک دستگاه آپارتمان مسکونی واقع در خیابان امیر آباد تهران منعقد نموده است. یکی از شروط ضمن العقد عقد صلح چنین است : در صورتی که متصالح در مواعد مقرر نسبت به پرداخت دیون خود اقدام نکند مصالح حق فسخ عقد صلح را به صورت یک جانبه دارد و سپس تعدادی از چک های متصالح توسط بانک برگشت شده و گواهی عدم پرداخت صادر می شود. به علت کسر موجودی مصالح به دلالت گواهی های عدم پرداخت و اقرار متصالح بـه مدیون بودن خویش تقاضای فسخ عقد صلح را می کند. آیا در این صورت مصالح راسا می تواند حق فسخ خود را اعلام نماید؟ یا این که شرط ضمن العقد در عقد قید شده از مصادیق خیار تخلف از شرط است؟

شرط فعل اقسام گوناگونی دارد که آثار حقوقی هر یک از دیگری متفاوت است. در یکی از اقسام آن که به آن شرط فعل مادی نیز گفته می شود یک فعل مادی در ضمن عقد شرط می گردد که در صورت تخلف از آن مشروط عليه ابتدا مجبور به انجام آن شرط می شود و در صورت عدم امکان اجبار و قابلیت استناد به انجام مفاد شرط، به هزینه مشروط عليه، شرط توسط دیگری انجام می گردد و در صورت عدم انجام آن توسط فرد دیگر، مشروط لـه حـق فسخ معامله اصلی را پیدا میکند. اما خیار مذکور که به صورت شرط ضمن العقد در عقد قيد شده از مصادیق خیار تخلف از شرط نیست که در صورت تخلف و با لحاظ به نوع شرط که از شروط فعل است مشروط له ابتدا الزام مشروط علیه را به انجام شـرط بخواهد و در صورت عدم امکان تحقق شرط توسط مشروط علیه یا شخص دیگر مشروط له اقدام به فسخ عقد کند بلکه شرط مذکور شرط فسخ است و مصالح با گنجاندن چنین شرطی در ضمن برای خود حق فسخ قائل شده است و با عدم پرداخت دین توسط مصالح به دلالت گواهی عدم پرداخت این حق برای مصالح مستقر و ثابت شده و قابل اعمال است. بنابراین خيار مذکور مصداق خیار تخلف از شرط نیست بلکه خیار فسخ است.

درعقد صلح شرط شده در صورتی که مال الصلح را بفروشد یا اجاره بدهد و این شرط را می توان حق فسخ نامید و با توجه به توافق طرفین لازم الوفاست و به محض اثبات تخلف حق فسخ ایجاد می شود و نیازی بر الزام متصالح به انجام شرط نیست.

رأی وحدت‌ رویه شماره ۸۱۰ ـ۱۴۰۰/۳/۴ هیأت‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور در مورد امکان استرداد مبیع در صورت طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار شرط 

مستفاد از مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵ و ۴۵۴ قانون مدنی، چنانچه در ضمن عقد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک، موجب بی‌اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود.

بنا به مراتب، رأی شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم ‌الاتباع است.

نظریه مشورتی 7/290 مورخ 1376/02/22 اداره کل حقوقی قوه قضائیه در خصوص ( در صورت احراز صحت بیع نامه، تاریخ تنظیم سند، آغاز خیار شرط  و موعد حضور در دفترخانه پایان خیار شرط محسوب می شود؟ 

استعلام:

 با توجه به مواد (399، 400 و 401) قانون مدنى چنانچه در مبایعه نامه ذکر شده باشد که هر کدام از انجام معامله منصرف شود مى بایست مبلغ10.000.000 ریال به طرف دیگر بدهد، آیا این شرط که درآن مدت زمان معین براى فسخ معامله مشخص نشده است، این شرط چگونه و به چه ترتیب مى بایست مورد استفاده منصرف از معامله قرار گیرد؟

پاسخ:

چنانچه سند عادى دلالت بر اثبات وقوع بیع داشته باشد و با توجه به مواد (46، 47و 48  قانون ثبت اسناد و املاک ) قابل قبول در محاکم باشد و کلیه شرایط انجام معامله بیع رعایت و در سند عادى منعکس شده باشد، قاعدتاً باید تاریخ تنظیم سند عادى و موعد حضور طرفین در محضر براى الزام به تنظیم سند رسمى انتقال ملک مشخص باشد و بنا به مراتب مذکور و با عنایت به ماده400 قانون مدنى آغاز مدت خیار شرط تاریخ تنظیم سند عادى و ایشان مدت، موعد حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمى است و لذا مورد از مصادیق شرایط مجهولى که جهل به آن به قرارداد سند عادى سرایت کند و موجب بطلان آن شود نیست. اما اگر در قرارداد مهلتى براى استفاده از خیار شرط و یا مهلت معینى براى مراجعه به دفترخانه و تنظیم سند رسمى معین نشده باشد دراین صورت طبق مفاد ماده  401 مدنى هم شرط خیار و هم بیع باطل خواهد بود. اگر سند تنظیمى قولنامه و قرارداد بیع در آینده باشد مورد مشمول ماده 10 قانون مدنى بوده و احکام بیع و خیارات درآن مورد جارى نیست و توافق طرفین معتبر است.