خیار تبعض صفقه در اصطلاح حقوقی متشکل از واژه های خیار به معنای اختیار فسخ و صفقه به معنای معامله و تبعض نیز به معنی پاره پاره شدن معامله است و در حالتی حادث می شود که بخشی از معامله به دلیلی باطل شده و بخشی دیگر معتبر است. در این صورت، مشتری حق خواهد داشت، بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده، آن را قبول کند و نسبت به بخشی که بیع باطل بوده، ثمن را استرداد کند.
خیار تبعض صفقه ماده 441 قانون مدنی – خیار تبعض صفقه در قانون مدنی
ماده ۴۴۱ قانون مدنی به خیار تبعض صفقه اشاره دارد و بیان می کند که اگر قسمتی از معامله باطل باشد، مشتری می تواند معامله را فسخ کند یا با قبول بخشی که صحیح است، ثمن ( بهای معامله ) را به نسبت بخش باطل پس بگیرد.
مبنای خیار تبعض صفقه
این خیار بر اساس قاعده «لاضرر» استوار است تا از ضرر خریدار در معامله‌ای که بخشی از آن باطل است، جلوگیری شود.
شرایط ایجاد خیار تبعض صفقه و نحوه و اعمال آن
-
قرارداد از جمله عقود مغابنه ای باشد.
منظور از عقود مغابنه ای قراردادهایی است که به موجب آن دو طرف در مقابل یکدیگر تعهداتی را می پذیرند و اجرای تعهد هر یک موکول به اجرای تعهد دیگری است. خیار تبعض صفقه در عقود مبتنی بر تسامح یا عقود رایگان راه ندارد، چرا که تجزیه این عقود موجب ایراد ضرر نبوده و فسخ بخش باقی مانده نفعی برای طرف قرارداد ندارد
-
معامله باید قابل تجزیه باشد.
بخش منحل شده قابل تجزیه باشد و بتوان بخشی از ثمن را در مقابل آن قرار داد. یعنی بتوان آن را به دو بخش صحیح و باطل تقسیم کرد. به عنوان مثال در معامله فرش به جهت عدم امکان تجزیه آن، این نوع خیار راه ندارد. لکن در فرضی که مورد معامله به سهام متعدد قابل تقسیم است، این خیار جاری می باشد.
-
بخشی از قرارداد منحل شود.
سبب انحلال بخش باطل شده موثر در مقام نخواهد بود و تفاوتی ندارد انحلال آن قسمت از قرارداد به سبب فسخ، انفساخ، رد معامله فضولی، اخذ به شفعه یا غیره باشد.
-
بخش منحل شده جزء اساسی عقد نباشد.
بخش باقیمانده قرارداد تابع بخش منحل شده نباشد، مثلا در صورت انحلال عقد، اصولا شروط ضمن آن نیز باطل خواهد شد، مگر اینکه شروط ضمن عقد، مستقل از عقد اصلی باشند.
-
مشتری نباید از بطلان بخشی از معامله در زمان عقد مطلع بوده باشد.
ایجاد خیار منوط به جهل مشتری است. خیار تبعض صفقه وسیله ای برای جلوگیری از ورود ضرر است؛ ضرری که در نتیجه تجزیه معامله به طرف قرارداد می خورد. ضرری باید دفع شود که در دید قانونگذار یا عرف، ناروا باشد. آنچه را شخص خود به استقبال آن می رود، نباید ناروا نامید. به همین جهت، قانونگذار از آنکه خود پذیرای خطر می شود، حمایت نمی کند و زبانی که از اقدام و شخص به او می رسد، به تدبیر رفع نمی شود. خود کرده را تدبیر نیست. بنابراین، خیار تبعض صفقه در صورتی ایجاد می شود که خریدار در زمان عقد آگاه از تجزیه آن نباشد. کسی که از وضع مبیع باخبر است و با این وصف حاضر به معامله می شود، حق برهم زدن آن را ندارد.
ماده ۴۴۳ قانون مدنی در این زمینه اعلام می کند: « تبعض صفقه وقتی موجب خیار است که مشتری در حین معامله عالم به آن نباشد. پس اگر شخصی مال خود و دیگری را با هم بفروشد و خریدار بدین پندار که با داشتن سند معامله می تواند تمام مبیع را تصرف و تملک کند، یا به این امید که صاحب بخشی از مبیع را راضی سازد آن را بخرد و برخلاف انتظار او مالک آن بخش گردید، حکم ابطال معامله را نسبت به سهم خود بگیرد، نمی تواند نسبت به بخشی که ملک فروشنده بوده است، بیع را فسخ کند.
-
طرفین معامله نباید خیار تبعض صفقه را ساقط کرده باشند.
با اسقاط خیار تبعض صفقه، صرفا حق مطالبه ثمن اضافه پرداختی به فروشنده را خواهد داشت.
-
فسخ یک عمل حقوقی یک جانبه و نیازمند قصد انشاء است، بنابراین صاحب خیار، باید اراده خود مبنی بر اعمال حق فسخ را به نحو قابل اثباتی اعلام نماید.
به موجب ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اعمال حقوقی اموال غیرمنقول اعم از اینکه در قالب عقد باشند یا ایقاع، باید در فرجه های مقرر قانونی در سامانه های اعلامی در این قانون و آیین نامه های اجرایی آن به ثبت برسند. لکن اگر به هر دلیلی به ثبت نرسند، به جز دعوای استرداد عوضین ، هیچ شکایت کیفری یا دعاوی حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن در مراجع داوری و قضایی دیگر مسموع نیست.
که به موجب تبصره 1 ماده 1 اعلامی، دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه نیز به یک ایقاع تشریفاتی تبدیل شده است. که فوریت آن نیز دیگر عرفی و بسته به نظر قاضی نخواهد بود. لذا تنفیذ فسخ قرارداد بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول؛ می بایست ظرف مدت 15 روز از تاریخ ایجاد حق فسخ، منتج به اعمال حق فسخ از سوی ذی نفع و اعلام مراتب آن به موجب اظهارنامه رسمی به طرف قرارداد و ظرف مدت 15 روز از تاریخ ارسال اظهارنامه، نسبت به ثبت دادخواست حقوقی تنفیذ فسخ قرارداد در دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی اقدام شود.
خیار تبعض صفقه در ثمن
در خصوص اینکه، آیا خیار تبعض صفقه در ثمن معاملات نیز قابل اجرا است یا خیر؟ اختلاف نظر وجود دارد.
برخی معتقدند، ولی باید متوجه بود که بنا بر سنت مرسوم در فقه، حکم قانون درباره کمبود مبیع انشاء شده است. خیار ویژه ای نیست که فقط مربوط به مبیع باشد؛ در ثمن نیز همان حکم را دارد و در هر معامله معوضی راه پیدا می کند. و خیار تبعض صفقه در ثمن معاملات نیز وجود دارد. بنابراین خیار مزبور ویژه بطلان عقد نسبت به بعض مبیع نیست و در هر مورد که عقد نسبت به بعض منحل شود، قابل اجرا است.
اما برخی دیگر، معتقد هستند، خیار تبعض صفقه منحصرا مربوط به مستحق للغیر درآمدن مبیع است نه ثمن.
آیا خیار تبعض صفقه قابل اسقاط است؟
بله، خیار تبعض صفقه مانند بسیاری از خیارات دیگر در حقوق مدنی ایران قابل اسقاط است. اسقاط خیار به معنای صرف نظر کردن از حق استفاده از آن است. طرفین قرارداد می توانند در حین تنظیم قرارداد یا حتی پس از آن، به صورت صریح یا ضمنی توافق کنند که از حق خیار تبعض صفقه استفاده نکنند.
به طور معمول، اسقاط خیارات در قراردادها به صورت شرطی در متن قرارداد ذکر می‌شود. برای مثال، در قرارداد ممکن است عبارتی مانند “کلیه خیارات از جمله خیار تبعض صفقه از طرفین اسقاط گردید” آورده شود. این نوع شرط گذاری به طرفین اطمینان می دهد که قرارداد تحت هر شرایطی پابرجا باقی خواهد ماند و طرفین نمی توانند به دلیل وجود نقص یا مشکل در بخشی از موضوع قرارداد، آن را فسخ یا تعدیل کنند.
رای وحدت رویه در خصوص خیار تبعض صفقه
رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ 1400/04/01 هیات عمومی دیوان عالی کشور در خصوص نحوه محاسبه ثمن بخشی که باطل بوده مقرر کرده است، مبلغی که باید به خریدار مسترد می شود، باید به نرخ روز با همان تورمی که در خصوص اموال مشابه ایجاد شده است، محاسبه شود.
آیا خیار تبعض صفقه فوری است؟
اکثر حقوقدانان خیار تبعض صفقه را غیرفوری می دانند، زیرا قانون حکم به فوریت آن نکرده است و اصل بر بقای حق می باشد.
خیار تبعض صفقه در اجاره
در عقد اجاره، خیار تبعض صفقه به این معناست که اگر بخشی از مال مورد اجاره به هر دلیلی از بین برود ( تلف شود یا حادثه‌ای باعث از بین رفتنش شود)، مستأجر می تواند معامله را فسخ کند یا با قبول بخش باقی مانده، درخواست کاهش اجاره بها نماید. به عبارت دیگر، اگر بخشی از عین مستاجره در طول مدت اجاره تلف شود، مستاجر می تواند از حق فسخ ( اختیار تبعض صفقه ) استفاده کند و قرارداد را نسبت به کل یا بخشی که تلف شده، فسخ نماید یا با قبول باقیمانده، درخواست کاهش اجاره بها داشته باشد.
شرایط اعمال خیار تبعض صفقه در اجاره
- اید بخشی از عین مستاجره تلف شده باشد و این تلف بدون تقصیر مستاجر رخ داده باشد.
- عین مستاجره قابل تجزیه به بخش‌های مجزا باشد. ( مثل اجاره چند ملک جداگانه ).
مثال:
اگر مستاجری دو خودرو را اجاره کرده باشد و یکی از آنها در طول مدت اجاره تلف شود، مستاجر می تواند قرارداد اجاره را نسبت به خودروی تلف شده فسخ کند یا کل قرارداد را فسخ کند یا با قبول خودروی باقی مانده، درخواست کاهش اجاره بها نماید.
تفاوت خیار شرکت و خیار تبعض صفقه
قانون مدنی نامی از خیار شرکت نبرده است، ولی در نوشته های فقیهان، گاه از این خیار نیز یاد شده است.
- گروهی از فقها، خیار شرکت را در برابر خیار تبعض صفقه و جدا از آن نهاده اند. آقا باقر بهبهانی در کتاب آداب تجارت می نویسد: « دهم خیار شرکت است، یعنی چیزی که مبیع یا ثمن شده به عنوان تعیین و تشخیص، نه به عنوان کلی. پس آخر ظاهر شد که قدری از آن حق دگر است، خواه حق همان که داده است یا شخص اجنبی، این شرکت نقص و عیب است که موجب خیار رد می شود یا قبول شرکت با صاحب.»
در تعریف خیار تبعض صفقه می گوید: «…و این عکس دهم است، چه مبیع یا ثمنی که به عنوان مشخص و معین مبیع یا ثمن شد، نه به عنوان کلی، و ظاهر شد نقصش، خیار دارد آن که ناقص به او رسیده است، میان فسخ و امضا به حصه ای از ثمن که در مقابل آنچه به او رسیده است از ثمن.»
- گروه دیگری از فقها، خیار شرکت را از اقسام خیار تبعض صفقه می دانند. شهید ثانی در شرح لمعه، خیار شرکت را اعم از این می داند که شرکت مقارن عقد باشد، مانند این که مالی فروخته شود و بخشی از آن ملک دیگری درآید یا پس از عقد و قبل از قبض عارض شود. ( مانند این که مبیع با چیز دیگری چنان ممزوج شود که آن را تمیز نتوان داد.). به نظر او، قسم نخست را خیار تبعض صفقه نیز می نامند.
- گروه سوم معتقدند، نویسندگان قانون مدنی چنین اندیشیده اند که شرکت مقارن عقد از اقسام خیار تبعض صفقه است و شرکتی که بعد از عقد و پیش از تسلیم ایجاد می شود، از اقسام نقص مبیع به سبب شرکت است. چرا که خریدار را از تصرف دلخواه خود در مبیع باز می دارد و سلطه کامل او را منوط به اذن شریک می کند.
بدین ترتیب، خیار تبعض صفقه از این جهت که شامل تمام موارد بطلان جزئی و انفساخ و انحلال می شود و اختصاص به شرکت با دیگری ندارد و نیز از این نظر که در عین کلی نیز راه می یابد، عام تر از خیار شرکت است. از این لحاظ که شرکت بعد از عقد را در بر نمی گیرد، خاص تر است. ولی با تحلیلی که از خیار شرکت شد، به نظر می رسد، که در قانون مدنی، انواع آن بین دو خیار عیب و تبعض صفقه تقسیم شده است و خود اصالت ندارد.
نظریه مشورتی شماره 1089/1401/ 7 مورخ 1402/04/24 در خصوص خیار تبعض صفقه
استعلام:
فرد «الف» مقدار سیصد متر مربع از ملکی را از شخص «ب» خریداری نموده است و بعد از انعقاد عقد بیع مشخص شده فروشنده تنها به میزان دویست و نود متر مربع مالک بوده و ده متر مربع، متعلق به غیر است. شخص «الف» به عنوان خریدار، ابطال معامله در خصوص متراژ کسری و قیمت ثمن به نرخ روز را مطالبه کرده است.
با توجه به اینکه قانونگذار در مواد 441 و 442 قانون مدنی در خصوص میزان ثمن فرمول خاصی را تعیین کرده است و با عنایت به رای وحدت رویه شماره 811 مورخ 1400/4/1 هیات عمومی دیوان عالی کشور که تعیین ثمن به نرخ روز کارشناسی را مقرر کرده است، تعارض بین مقررات فوق چگونه قابل حل است؟ توضیح آنکه، برخی معتقدند در فرض کاهش مبیع، فقط خیار فسخ برقرار است و دعوای بطلان قسمتی از مبیع و به تبع آن مطالبه غرامات به نرخ روز مسموع نیست؛ اما بعضی معتقدند قاعده این است که چنانچه مبیع موجود نباشد، بخشی از عقد باطل است و به همان نسبت مطالبه غرامات امکان پذیر است و جهت فسخ عقد ناظر بر خیار تبعض صفقه است و با ضمانت اجرای بطلان بخشی از مبیع منافاتی ندارد و از آنجا که معامله به دو بخش صحیح و باطل (کاهش مبیع) تقسیم می شود، این خیار به نفع خریدار است و اگر منفعت وی در حفظ عقد و بطلان بخشی از آن و مطالبه غرامات است، می‌تواند این حق را اعمال کند.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
حکم مقرر در ماده 391 قانون مدنی راجع به مستحق‌للغیر درآمدن مبیع عام است و اعم از آن است که کل مبیع یا جزیی از آن مستحق‌للغیر باشد؛ بنابراین در فرض سوال که بخشی از مبیع مستحق‌للغیر در‌آمده است، رای وحدت رویه شماره 811 مورخ 1400/04/01 هیات عمومی دیوان عالی کشور در خصوص محاسبه غرامت قابلیت اعمال و اجرا دارد.
