حق فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن معامله یا فسخ معامله به دلیل تاخیر در پرداخت ثمن معامله ، منشاء آن خیار تخلف از شرط ضمن عقد است، که بر مبنای اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها و بر اساس ماده 10 قانون مدنی با تراضی طرفین معامله در قرارداد درج و موجب انحلال عقد از تاریخ اعلام فسخ می شود. و امکان خروج فروشنده از قرارداد و استرداد مبیع را برای وی فراهم می سازد.
شرایط و نحوه فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن معامله
- وجود حق فسخ برای فروشنده در متن قرارداد
- تخلف ارادی یا منصوب به خریدار در پرداخت چک یا ثمن معامله در زمان مقرر
- اعلام مراتب اعمال حق فسخ قرارداد در مهلت عرفی به موجب اظهارنامه رسمی یا اعلام به موجب دادخواست
- تقدیم درخواست یا دادخواست تایید فسخ قرارداد به مرجع داوری یا دادگاه صالح به رسیدگی به موضوع
- با تصویب و اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از تاریخ 1403/04/03، شرایط ، مهلت و نحوه اعمال حق فسخ قرارداد بر اساس قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول بعضا دارای تشریفات متفاوت و آمره ای شده است، که عدم رعایت آنها از موجبات عدم امکان حق فسخ و مراجعه به مرجع صالح به رسیدگی جهت صدور حکم می باشد. که از جمله این موارد، الزام طرفین قرارداد به ثبت در سامانه کاتب یا ساغر، اعلام فسخ به طرف قرارداد ظرف مدت 15 روز از تاریخ ایجاد به موجب اظهارنامه رسمی و طرح دعوا در مرجع صالح به رسیدگی، ظرف مدت 15 روز از تاریخ، ارسال اظهارنامه می باشد. که تمامی این موارد می بایست در سامانه مربوط ثبت گردد.
که با توجه به اهمیت موضوع به موجب مقاله دیگری به آن تفصیلا پرداخته ایم. که با مراجعه به لینک تقدیمی قابل مطالعه و بهره برداری می باشد.
اثبات عدم پرداخت ثمن معامله جهت فسخ قرارداد به جهت عدم پرداخت الباقی ثمن معامله
به موجب قواعد عمومی قراردادها، قاعدتا خریدار باید ایفای تعهدات خود را اثبات نماید. چرا که اصل بر عدم ایفای تعهد است، مگر اینکه خریدار دلیل قاطعی جهت اثبات پرداخت ثمن معامله ارائه نماید.
اما اگر فروشنده در قرارداد اقرار به دریافت وجه کرده باشد، در این صورت بار اثبات خلاف آن به عهده او خواهد بود و او باید با طرح دعوای اعلام بطلان اقرار در کنار خواسته مطالبه ثمن معامله نسبت به اثبات حقوق ادعایی خود اقدام نماید.
در چنین شرایطی، فروشنده ممکن است، برای اثبات عدم دریافت ثمن از مدارکی مانند رسید‌های پرداختی، فیش های بانکی یا حتی شهادت شاهدان استفاده کند. علاوه بر این، در صورتی که هیچ یک از طرفین نتوانند مدارک کافی برای اثبات ادعای خود ارائه دهند، دادگاه ممکن است تصمیم گیری را به سایر شواهد و دلایل موجود در پرونده موکول کند.
دلایل و مدارک لازم جهت طرح دعوای فسخ قرارداد به جهت عدم پرداخت ثمن معامله
- ارائه کپی مصدق قرارداد
- ارائه کپی مصدق اظهارنامه یا دلایل مکتوب دال بر اعلام مراتب اعمال حق فسخ به طرف دیگر یا قائم مقام وی
- ارائه مستندات لازم جهت اثبات تخلف متعهد از ایفای تعهد از قبیل ضمیمه نمودن چک و گواهی عدم پرداخت آن
- اخذ تامین دلیل جهت حفظ و اثبات وضعیت موجود مورد معامله
- درخواست ارجاع امر به کارشناسی
- درخواست استماع شهادت شهود و مطلعین
- درخواست اخذ استعلام از بانک مربوط
مهلت اعلام فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن معامله
مهلت اعلام فسخ مبایعه نامه با توجه به شرایط مندرج در متن قرارداد و توافقات الحاقی طرفین ممکن است، متفاوت باشد. چنانچه جهت اعمال حق فسخ مهلتی در قرارداد پیش بینی شده است، فروشنده می بایست ظرف زمان مندرج در قرارداد نسبت به اعمال حق فسخ خود اقدام نماید. اما اگر در متن قرارداد پیش بینی در این خصوص نشده باشد، فروشنده باید در زمان عرفی نسبت به اعمال حق خود اقدام نماید. که با توجه به اینکه ممکن است بنا به مرجع رسیدگی کننده دیدگاه های متفاوت حقوقی در این خصوص وجود داشته باشد، بهتر است، فروشنده به فوریت نسبت به اعمال حق خود اقدام نماید.
نکته کاربردی:
همانگونه که بیان شد، با تصویب و اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از تاریخ 1403/04/03، شرایط ، مهلت و نحوه اعمال حق فسخ قرارداد نسبت به معاملات مشمول این قانون متفاوت با سایر معاملات است، که عدم رعایت آنها از موجبات عدم امکان حق فسخ و مراجعه به مرجع صالح به رسیدگی جهت صدور حکم می باشد. اختصارا با فرض ثبت معاملات در سامانه کاتب یا ساغر؛ ظرف 15 روز از تاریخ ایجاد حق فسخ، ذینفع باید نسبت به اعلام رسمی فسخ قرارداد به موجب اظهارنامه رسمی به طرف قرارداد عمل نماید. و متعاقب این اقدام، ظرف 15 روز هم از تاریخ ارسال اظهارنامه، نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ در مرجع صالح به رسیدگی به دعوا اقدام نماید. در غیر اینصورت حق فسخ وی ساقط خواهد شد.
تحقق حق فسخ معامله به علت عدم پرداخت چک ثمن معامله
در صورت وجود شرط فسخ به دلیل عدم پرداخت وجه چک در قرارداد، عدم پرداخت چک ثمن معامله، وقتی شرط فسخ را محقق می نماید، که تا آخر وقت اداری تاریخ چک، خریدار وجه را به حساب بانکی خود به نحو قابل وصولی واریز ننماید. لذا برگشت چک در ابتدای وقت اداری این شرط را محقق نمی کند.
دعوی اعلام و تایید فسخ معامله به علت عدم پرداخت ثمن معامله
داور و دادگاه مرجع فسخ قرارداد نیست، فسخ در اختیار طرف قراردادی است که حق فسخ دارد و مرجع رسیدگی کننده تنها مرجع احراز و اعلام وقوع آن در گذشته است. بنابراین خواسته دعوا باید اعلام فسخ باشد تا دادگاه با احراز شرایط خیار ( حق فسخ ) و تایید اقدام خواهان، آن را احراز و اعلام نماید. به طور معمول دعوای اعلام فسخ همراه با استرداد مبیع و الزام متخلف به پرداخت وجه التزام قراردادی یا خسارات وارده مطرح می شود و چنانچه فسخ پذیرفته شود، به سایر خواسته ها نیز حکم داده می شود.
آثار فسخ قرارداد به دلیل عدم پرداخت ثمن معامله
-
انحلال عقد یا قرارداد
مهمترین اثر اجرای حق فسخ، به هم خوردن و گسیختن پیوند ناشی از قرارداد از زمان اعمال حق فسخ و نسبت به آینده است. عقدی که با شرایط قانونی و به نحوه صحت ایجاد شده باشد، آثار خود را قهرا به جا می گذارد، مگر اینکه سبب ارادی یا قانونی از ادامه آثار مزبور جلوگیری نماید. در صورت فسخ قرارداد توسط دارنده حق فسخ، قرارداد از لحظه اعمال و انشاء فسخ منحل شده و خاتمه می یابد.
-
اعاده به وضعیت قبل از عقد
بازگشت و اعاده طرفین قرارداد به وضعیت قبل مستلزم اجرای دو موضوع است، یکی اینکه هر یک از عوضین عقد به ملکیت و تصرف مالک قبل از عقد خود برگردد و دیگر اینکه تکلیف منافعی که در فاصله میان عقد و فسخ ایجاد شده است روشن شود. به طور کلی در خصوص منافع باید گفت، اگر منافع متصل باشد به مالک عین برمی گردد و اگر منافع متصل نباشد، منافع به مشتری تعلق خواهد داشت.
-
مطالبه خسارات
در برخی موارد، فسخ قرارداد ممکن است به یکی از طرفین زیان وارد کند. در چنین شرایطی، طرف زیان دیده می تواند خسارت های ناشی از فسخ را از طرف مقابل مطالبه کند. این خسارت ها ممکن است، شامل هزینه های اضافی یا از دست دادن فرصت ها باشند.
-
عدم تأثیر بر حقوق ثالث
فسخ قرارداد معمولاً تأثیری بر حقوق اشخاص ثالثی که به طور قانونی از قرارداد بهره مند شده اند، ندارد مگر در موارد خاصی که قانون یا قرارداد به طور مستقیم به آن اشاره کرده باشد.
اثر فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن معامله
برای پاسخ به این سوال باید دو حالت متفاوت را پاسخ داد:
-
حق فسخ و استرداد مبیع در قرارداد شرط شده باشد.
چنانچه در متن عقد بیع شرط شده باشد، در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن معامله یا عدم وصول چک های موضوع قرارداد، در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق حق فسخ و اعمال آن، حتی در صورت انتقال مبیع به دیگری، عین مبیع باید به فروشنده برگردد، ولو اینکه شرط عدم امکان فروش خریدار سلب نشده باشد.
با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ 1400/03/04 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، در صورتی که ضمن قرارداد، شرط خیار یا خیار شرط پیش بینی شود و به عنوان مثال شرط شود که در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن یا باقی مانده ثمن، فروشنده حق فسخ یا استرداد مورد معامله را داشته باشد و خریدار بعدی بدون اطلاع از شرط مذکور، اقدام به معامله نماید، با تحقق شرط و حق اعمال فسخ فروشنده اولیه، نقل و انتقال بعدی موجب بی اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود و تلف حکمی تلقی نمی شود، مگر اینکه چنین شرطی در قرارداد درج نشده باشد که در این وضعیت فسخ قرارداد ، تأثیری در معاملات بعدی نخواهد گذاشت و مورد معامله به منزله تلف حکمی است و فروشنده و مالک اولیه مستحق دریافت بدل می باشد.
-
حق فسخ و استرداد مبیع در قرارداد شرط نشده باشد.
در این وضعیت واگذاری خریدار به شخص ثالث بلااشکال است. در صورت فسخ قرارداد امکان ابطال قرارداد دوم وجود ندارد و صرفا خریدار مکلف به استرداد مثل یا قیمت مال از باب تلف حکمی می باشد.
نکته کاربردی:
با تصویب و اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از تاریخ 1403/03/04، شرایط، مهلت و نحوه اعمال فسخ قرارداد نسبت به معاملات مشمول این قانون و دعوای استرداد عوضین بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات دارای شرایط متفاوتی با گذشته شده است. که عملا رای وحدت رویه شماره 810 هیات عمومی دیوان عالی کشور را جهت امکان استرداد مبیع از کارایی لازم خارج ساخته است. و جز با شرایط خاص و ویژه ای که به ندرت حادث می شود، عملا امکان استرداد مبیع دیگر وجود ندارد و فروشنده می تواند نسبت به مطالبه قیمت روز مبیع از خریدار اقدام نماید. یا اینکه جهت ممانعت از این تخلف خریدار، با درج شرط وجه التزام قراردادی معادل الزام خریدار به پرداخت مبلغ ثمن معامله یا ارزش روز ملک نسبت به ممانعت خریدار از واگذاری ملک به شخص ثالث تا زمان ایفای کامل تعهدات اقدام نماید.
مرجع صلاحیت دار جهت طرح دعوای فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن معامله
با فرض عدم وجود شرط داوری در متن قرارداد، به موجب مواد 11 و 13 قانون آیین دادرسی مدنی، اگر موضوع قرارداد اموال غیر منقول باشد، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول صالح به رسیدگی می باشد. اما اگر موضوع قرارداد اموال منقول باشد در دعاوی منقول، دادگاه محل اقامت خوانده یا دادگاه محل انعقاد قرارداد خواهد بود.
رای وحدت رویه در مورد عدم پرداخت ثمن معامله و استرداد مبیع – رای وحدت رویه شماره 810 مورخ 1400/03/04هیأت عمومی دیوان عالی کشور در مورد فسخ قرارداد و استرداد مبیع
مستفاد از مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵، و ۴۵۴ قانون مدنی، چنانچه در ضمن عقد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک، موجب بی اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود. بنا به مراتب، رای شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می شود. این رای طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.
صورتجلسه نشست قضایی در خصوص آثار حقوقی حاکم بر حق فسخ معامله به جهت عدم وصول قسمتی از ثمن
تاریخ برگزاری: 1400/03/27
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر مرند
موضوع:
آثار حقوقی حاکم بر حق فسخ معامله به جهت عدم وصول قسمتی از ثمن
پرسش:
شخص «الف» حسب مفاد مبایعه نامه عادی مورخ 1394/04/07، ملکی را به شخص «ب» فروخته است. دربند 1- 9 قرارداد مذکور شرط شده است که در صورت عدم وصول هر یک از چک ها، فروشنده حق فسخ معامله را دارد. قسمتی از ثمن معامله پرداخت نشده است و در نهایت با طرح دعوی از سوی فروشنده به طرفیت خریدار حکم بر تایید فسخ معامله از تاریخ 1395/06/11 ( تاریخ ابلاغ اظهارنامه ) و تحویل ملک به فروشنده صادر و به جهت عدم اعتراض قطعیت یافته است. بعد از مدتی اشخاص «ج» و «د» دادخواست اعتراض ثالث نسبت به حکم مارالذکر مطرح نمودند. بدین شرح که طی مبایعه نامه‌های عادی مورخ 20/4/94 و1394/05/01 محل متنازع فیه را از خریدار اولیه ابتیاع نموده اند و در نهایت رای صادره نقض و حکم بر بی حقی خواهان اولیه (فروشنده) صادر گردیده است و رای صادره عیناً در مرجع تجدید نظر تایید گردیده است. بندهای مبایعه نامه عادی مرتبط با موضوع بدین شرح است:
بند 1- 9: چنانچه خریدار در مواعد مقرر در مبایعه نامه از پرداخت ثمن معامله خودداری کند و یا هر یک از چک‌ها در موعد مقرر وصول نشود فروشنده حق فسخ دارد.
توضیحات: خریدار حق فروش قطعه را دارد و تحویل به خریدار بعد از وصول آخرین چک خواهد بود.
بند 5- 6: در صورتی که ممتنع از انجام تعهدات مندرج در قرارداد خریدار باشد، وی مکلف است، به ازای هر روز تاخیر مبلغ 300000 ریال به عنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد پرداخت نماید.
با توجه به رای وحدت رویه اخیرالتصویب در خصوص فسخ معامله به واسطه برگشت چک، آیا آراء دادگاه ها به نحو صحیحی صادر شده است؟ چرا؟
نظر هیات عالی
در فرض سوال، طبق رای وحدت رویه شماره 810 مورخ 1400/03/04 هیات عمومی دیوان عالی کشور، شرط مورد استعلام در قرارداد در صورت نقض عهد ( عدم پرداخت باقی مانده ثمن ) محقق شده و مشروط له (بایع) حق فسخ عقد بیع و استرداد مبیع را دارد و نقل و انتقالات بعدی مورد معامله موجب زوال حق مذکور نخواهد بود؛ هرچند اثر رای وحدت رویه مذکور نسبت به آتیه است و در مورد آراء قطعی که قبلاً صادر شده‌اند، بی اثر است.
نظر اکثریت
با توجه به شرح مسئله موصوف در سئوال مطروحه و تاریخ های مذکور در آن، تایید حکم بر فسخ معامله اثری بر معاملاتی که قبل از فسخ منعقد گردیده است ندارد و اصل صحت و لزوم قراردادها و همچنین مواد 163 و 164 قانون مدنی و پیش بینی شدن حق فروش بر خریدار نیز موید مراتب فوق است. فلذا از نظر اکثریت اعضا رای دادگاه تجدید نظر مبنی بر پذیرش اعتراض ثالث و حکم بر بی حقی خواهان اولیه (فروشنده) صحیح تشخیص داده می شود.
نظر اقلیت
برابر ماده 10 قانون مدنی و شروط انعقادی در قرارداد طرفین در معامله اول عدم پرداخت هر یک از چک ها موجب ایجاد حق فسخ است و خریدار در پرونده اعتراض ثالث با علم به موضوع وارد معامله شده و بر علیه خود اقدام نموده اند. فلذا رای دادگاه تجدید نظر در راستای صدور حکم بر بی حقی خواهان ( فروشنده اول ) به نظر نمی رسد.
