تلف حکمی در معاملات مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 

مفهوم تلف حکمی به مواردی اشاره دارد، که با وجود اینکه عین مال غیرمنقول از بین نرفته، اما به دلیل برخی شرایط و آثار قانونی، معامله انجام شده به گونه‌ ای تلقی می‌شود که گویی مال تلف شده است، که قانونگذار در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، با هدف حمایت از اشخاص ثالثی که با حسن نیت اقدام به خرید ملک کرده‌اند، تلف حکمی را پیش ‌بینی کرده است. نتیجتا اعمال حق فسخ از سوی فروشنده یا انفساخ قرارداد ، موجب انحلال معامله بعدی و استرداد مال به فروشنده اول نبوده و صرفا امکان مطالبه قیمت روز مال را برای فروشنده ( واگذارنده ) میسر می نماید. 

شرایط تحقق تلف حکمی در معاملات مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 

• انتقال باید قبل از ثبت فسخ یا وقوع انفساخ باشد.

بنابراین، اگر سامانه کاتب قفل نشده باشد و خریدار اول به تعهدش در پرداخت ثمن معامله در سررسید مقرر عمل نکرده باشد، و از طرفی فروشنده نیز نسبت به اعمال فسخ از طریق اظهارنامه و دادخواست اقدام نکند یا قبل از اقدامش خریدار ملک را به دیگری بفروشد، حق فسخ و حتی شرط انفساخ درج شده قرارداد ضایع خواهد شد. 

• به صورت رسمی منتقل شود.  

هر نوع انتقالی مشمول این قاعده نمی ‌شود. انتقالی مشمول موضوع تلف حکمی است، که از طریق سامانه کاتب انجام شود. بنابراین، ارائه هرگونه نوشته تحت عنوان مبایعه ‌نامه دستی یا تایپی و یا پیش ‌نویس قرارداد که توسط مشاورین املاک در سامانه کاتب ثبت شده باشد، مشمول قاعده تلف حکمی نخواهد بود.

• در معامله دوم حق فسخ پیش ‌بینی نشده باشد. 

یکی دیگر از شرایط شکلی تلف حکمی آن است که در معامله دوم نباید حق فسخ پیش ‌بینی شده باشد، و الا مشمول تلف حکمی نخواهد بود و فروشنده اول حق استفاده از فسخ قرارداد را خواهد داشت.

• معامله اقاله نشده باشد.  

اقاله یا تفاسخ یعنی توافق خریدار و فروشنده برای انحلال ارادی قرارداد. بنابراین، اگر معامله دوم اقاله شده باشد، خریدار اول می‌ تواند از حق فسخ قراردادی استفاده نماید.

آثار تحقق شرایط تلف حکمی در معاملات مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول چیست؟ 

1. در صورت تلف حکمی، طرح دعوای تنفیذ فسخ معامله از سوی فروشنده اول مسموع نیست.
2. انتقال دوم موجب تلف حکمی ملک موضوع معامله اول خواهد بود.  
3. اعمال فسخ یا انفساخ از سوی فروشنده اول موجب انحلال قرارداد بعدی (دوم) نیست.  
4. فروشنده اول که دارای حق فسخ بوده، باید برای مطالبه قیمت روز ملک به خریدار اول رجوع نماید.  
5. اگر خریدار اول در قرارداد بعدی دارای حق فسخ باشد یا به هر نحو مال به مالکیت او درآید، عین مال به فروشنده اول ( دارنده حق فسخ ) مسترد می‌گردد.  

نحوه طرح دعوای مطالبه قیمت روز مال به جهت تلف حکمی در معاملات مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 

با توجه به شیوه نگارش تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در خصوص نحوه طرح دعوا جهت مطالبه قیمت روز ملک به جهت تلف حکمی مال اتفاق نظر حقوقی وجود ندارد. گروهی با توجه به ظاهر ماده و اینکه با فرض تحقق شرایط تلف حکمی دیگر امکان طرح دعوای تنفیذ فسخ در مرجع صالح به رسیدگی وجود ندارد، صرف طرح خواسته مطالبه قیمت روز مال را کافی می دانند. لکن گروه دیگری معتقدند، شرط مطالبه قیمت روز مال اثبات انحلال قرارداد است. که به جهت عدم وجود رویه قضایی مشخص و ممانعت از طرح ایراد شکلی و رد دعوا از سوی دادگاه یا طرف دعوا، طرح خواسته تنفیذ فسخ قرارداد به همراه مطالبه قیمت روز مال وفق نظریه کارشناسی به مقصود نزدیک تر است. 

نکته کاربردی: 

نکته حائز اهمیت اینکه، با وجود اینکه فسخ یک ایقاع است و با یک اراده محقق می شود و مرجع رسیدگی صرفا احراز کننده شرایط تحقق آن است و نقشی در تنفیذ آن ندارد. در تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، فسخ قرارداد به یک ایقاع تشریفاتی بدل شده است و قانونگذار به جای عبارت ( تایید فسخ ) از واژه ( تنفیذ فسخ قرارداد ) نام برده است. لذا به جهت وجود فرض قانونی عالم بودن قانونگذار، به نظر می بایست خواسته ( تنفیذ فسخ قرارداد ) به جای عبارت ( تایید فسخ قرارداد ) در ستون خواسته درج گردد.

مرجع صالح به رسیدگی جهت مطالبه قیمت روز مال در صورت تلف حکمی در معاملات مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

با فرض وجود شرط داوری، دعوا می بایست به مرجع داوری ارجاع گردد، اما با فرض فقدان شرط داوری و یا ابطال رای داوری، با توجه به تقویم خواسته، دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقی دارای صلاحیت ذاتی می باشند. لکن از بعد صلاحیت محلی، علی رغم اینکه موضوع دعوا امری مالی است و قاعدتا می توان در دادگاه محل اقامت خوانده یا محل انعقاد  اجرای عقد طرح گردد، رویه قضایی با توجه به ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دادگاه محل وقوع ملک را دارای صلاحیت محلی می دانند.  البته با فرض پذیرش دعوا و ضرورت ارجاع امر به کارشناسی، ارجاع پرونده به دادگاه محل وقوع ملک، موجب تسریع در رسیدگی و صدور حکم نیز خواهد شد.