اعتراض به توقیف ملک در اجرای ثبت؛ شرایط، مرجع، مهلت و نحوه رفع توقیف

اعتراض به توقیف ملک در اجرای ثبت زمانی مطرح می شود که بازداشت ملک برخلاف مقررات اجرایی انجام شده باشد، ملک یا سهم توقیف شده متعلق به متعهد نباشد، میزان توقیف با میزان بدهی تناسب نداشته باشد یا با زوال سبب قانونی، ادامه توقیف فاقد مبنای قانونی شده باشد. از آنجا که توقیف ملک مستقیما حقوق مالکانه و امکان نقل و انتقال آن را محدود می کند، تشخیص دقیق مبنای اعتراض و انتخاب مسیر قانونی متناسب با آن اهمیت اساسی دارد.

مبنای اصلی شکایت از عملیات اجرایی، ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا است که به متعهد سند و هر شخص ذی نفع اجازه می دهد با ذکر دلیل و ارائه مدارک، از عملیات اجرایی نزد رئیس ثبت محل شکایت کند. با این حال، اعتراض به توقیف همیشه صرفا اعتراض به یک اقدام اجرایی نیست و ممکن است ایراد معترض متوجه اصل اجراییه ثبتی، مالکیت ملک، میزان سهم توقیف شده یا ادامه عملیات اجرایی باشد. بنابراین، پیش از طرح اعتراض باید منشأ ایراد و مرحله ای که عملیات اجرایی در آن قرار دارد دقیقا مشخص شود تا خواسته، مرجع رسیدگی و شیوه پیگیری بر همان اساس تعیین شود.

اعتراض به توقیف ملک در اجرای ثبت در چه مواردی امکان پذیر است؟

اعتراض زمانی قابل طرح است که بازداشت ملک یا ادامه آن با مقررات حاکم بر عملیات اجرایی یا حقوق قانونی شخص ذی نفع تعارض داشته باشد. صرف توقیف شدن ملک، به تنهایی موجب ایجاد حق اعتراض نمی شود و معترض باید جهت مشخص و قابل اثباتی برای اعتراض خود داشته باشد. مهم ترین مواردی که می تواند مبنای اعتراض قرار گیرد شامل موارد زیر است:

• توقیف ملکی که متعلق به شخص دیگری غیر از متعهد است.
• توقیف سهمی بیش از میزان متعلق به متعهد.
• توقیف ملکی که اساسا با مشخصات ملک متعلق به متعهد انطباق ندارد.
• اشتباه در مشخصات ثبتی یا حدود و میزان مورد توقیف.
• ادامه توقیف پس از تحقق جهتی که قانونا موجب رفع بازداشت می شود.
• توقیف مالی که از نظر مقررات اجرایی، قابلیت توقیف در آن وضعیت را ندارد.
• انجام عملیات اجرایی برخلاف مقررات مربوط به توقیف و ثبت بازداشت.
• وجود حق مقدم یا ادعای حق شخص ثالث که با ادامه عملیات اجرایی تعارض پیدا می کند.

در هر یک از این موارد، باید مشخص شود ایراد دقیقا متوجه «عملیات اجرایی» است یا اینکه اختلاف اصلی درباره مالکیت و اعتبار حق مورد ادعا شکل گرفته است؛ زیرا این دو وضعیت لزوما از یک مسیر رسیدگی نمی کنند.

چه کسی می تواند به توقیف ملک در اجرای ثبت اعتراض کند؟

ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، حق شکایت از عملیات اجرایی را فقط به متعهد سند اختصاص نداده و «هر شخص ذی نفع» را نیز مشمول حکم قرار داده است.

بنابراین، شخصی که توقیف ملک به حقوق قانونی او لطمه می زند، در صورت احراز نفع قانونی، می تواند نسبت به عملیات اجرایی اعتراض کند. این شخص ممکن است خود متعهد سند باشد یا شخص دیگری باشد که نسبت به ملک یا حقوق ناشی از آن ادعای قابل استناد دارد.

با این حال، ذی نفع بودن به معنای اثبات خودکار مالکیت یا حق ادعایی نیست. برای مثال، اگر شخص ثالث مدعی مالکیت ملک باشد، باید منشأ حق، تاریخ ایجاد آن، اسناد مربوط و وضعیت ثبتی ملک بررسی شود. در چنین پرونده ای صرف ارائه یک ادعا برای بی اثر کردن توقیف کافی نیست و باید مشخص شود حق ادعایی شخص ثالث چه ارتباطی با توقیف انجام شده دارد.

مرجع رسیدگی به اعتراض به توقیف ملک در اجرای ثبت کجاست؟

اگر اعتراض ناظر به یک اقدام یا عملیات اجرایی باشد، مسیر مقرر در ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا از رئیس ثبت محل آغاز می شود. بر اساس این ماده، شکایت با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم می شود. رئیس ثبت به شکایت رسیدگی می کند و تصمیم خود را با ذکر دلیل صادر می کند.

در صورتی که شخص ذی نفع نسبت به تصمیم رئیس ثبت اعتراض داشته باشد، می تواند در مهلت مقرر قانونی از تصمیم مزبور شکایت کند. ماده ۲۵ قانون ثبت نیز رسیدگی به اعتراض اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت درباره تخلفات و اشتباهات اجرایی را در صلاحیت هیأت نظارت قرار داده است. بنابراین، در یک اعتراض معمول به عملیات اجرایی، مسیر رسیدگی را نمی توان مستقیما با طرح دعوا در دادگاه یا مراجعه مستقیم به دیوان عدالت اداری یکسان دانست و ابتدا باید ماهیت ایراد مشخص شود.

مهلت اعتراض به توقیف ملک در اجرای ثبت چقدر است؟

در این موضوع باید میان «مهلت شکایت از عملیات اجرایی» و «مهلت اعتراض به تصمیم رئیس ثبت» تفاوت گذاشت.

ماده ۱۶۹ آیین نامه برای شخصی که نسبت به تصمیم رئیس ثبت اعتراض دارد، مهلت ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم را پیش بینی کرده است. بنابراین، این مهلت ده روز را نباید بدون بررسی موضوع، به تمام انواع اعتراض به توقیف ملک تسری داد.

در پرونده ای که شخص ثالث مدعی مالکیت یا حق مستقل نسبت به ملک است، تاریخ ایجاد حق، تاریخ توقیف و مرحله عملیات اجرایی اهمیت ویژه ای دارد و نمی توان صرفا با استناد به مهلت ده روز ماده ۱۶۹ درباره تمام اقدامات احتمالی تصمیم گرفت.

به همین دلیل، در تنظیم اعتراض باید مشخص شود اعتراض در حال حاضر نسبت به «عملیات اجرایی» مطرح می شود یا نسبت به «تصمیم رئیس ثبت» یا اینکه موضوع نیازمند طرح دعوای مستقل قضایی است.

برای اعتراض به توقیف ملک در اجرای ثبت چه مدارکی لازم است؟

مدارک باید متناسب با علت اعتراض انتخاب شود. حداقل اطلاعات و مستندات مورد نیاز معمولا شامل موارد زیر است:

1. مشخصات کامل پرونده اجرایی.
2. تصویر سند لازم الاجرا و اجراییه.
3. مشخصات ثبتی کامل ملک.
4. مستند مالکیت یا حق مورد ادعای معترض.
5. سابقه ثبتی و مستندات مربوط به بازداشت ملک.
6. گزارش یا صورت مجلس مربوط به توقیف، در صورت وجود.
7. مدارکی که ایراد نسبت به نحوه توقیف یا ادامه بازداشت را اثبات می کند.
8. مدارک مربوط به پرداخت بدهی یا زوال سبب توقیف، در صورت استناد به این موضوع.
9. مدارک مربوط به حق شخص ثالث، در صورت وجود.

در پرونده های ثبتی، بررسی «تاریخ» اسناد اهمیت زیادی دارد. برای مثال، در اعتراض شخص ثالث باید تاریخ ایجاد حق با تاریخ توقیف مقایسه شود؛ زیرا صرف وجود سندی درباره ملک، بدون بررسی تقدم و تاخر حقوق و وضعیت ثبتی، برای تعیین نتیجه پرونده کافی نیست.

تفاوت اعتراض به توقیف ملک در اجرای ثبت با ابطال اجراییه ثبتی چیست؟

اعتراض به توقیف در اجرای ثبت، اصولا ناظر بر اقدام انجام شده در مرحله عملیات اجرایی است؛ اما ابطال اجراییه ثبت، اصل دستور اجرا و مبنای صدور آن را هدف قرار می دهد. اگر ایراد صرفا به نحوه توقیف ملک مربوط باشد، طرح ابطال اجراییه لزوما عنوان صحیح اقدام نیست.

در مقابل، اگر اصل اجراییه فاقد مبنای قانونی باشد، موضوع باید مستقلا بررسی شود و عنوان و مرجع اقدام بر اساس همان ایراد تعیین شود.

تفاوت رفع توقیف ملک در اجرای ثبت با ابطال عملیات اجرایی ثبت چیست؟

رفع توقیف ملک در اجرای ثبت به معنای برداشتن بازداشت از ملک است؛ در حالی که ابطال عملیات اجرایی ناظر بر بی اعتباری اقدامات اجرایی انجام شده است. این دو عنوان ممکن است در یک پرونده با یکدیگر ارتباط داشته باشند، اما یکسان نیستند.

به ویژه اگر ملک به مزایده رفته و سند انتقال اجرایی صادر شده باشد، صرف درخواست رفع توقیف ممکن است برای بی اثر کردن مزایده و انتقال انجام شده کافی نباشد و باید آثار اقدامات بعدی نیز بررسی شود.

عنوان اعتراض به توقیف ملک در اجرای ثبت چیست؟

اگر ایراد مستقیما متوجه اقدام اداره اجرا باشد، عنوان اقدام باید متناسب با ماهیت آن به صورت «شکایت از عملیات اجرایی» تنظیم شود و در آن مشخص شود که اعتراض دقیقا نسبت به توقیف ملک و چه اقدام اجرایی مطرح شده است.

نباید صرفا عنوانی کلی مانند «ابطال توقیف ملک در اداره اجرای ثبت» انتخاب شود و بدون تعیین مبنای قانونی، تمام اختلافات مالکیتی و اجرایی در همان عنوان جمع شود.

اگر اعتراض شخص ثالث در میان باشد، باید عنوان اقدام با توجه به نوع حق شخص ثالث و مرحله اجرای پرونده تعیین شود. همچنین اگر عملیات اجرایی از توقیف عبور کرده و مزایده یا انتقال اجرایی انجام شده باشد، دیگر نمی توان پرونده را صرفا یک اعتراض ساده به توقیف دانست و خواسته های متناسب با مرحله جدید باید بررسی شود.

اعتراض به توقیف ملک در اجرای ثبت چگونه مطرح می شود؟

در مرحله نخست، باید پرونده اجرایی و سوابق ثبتی ملک بررسی شود تا مشخص شود بازداشت بر اساس کدام سند لازم الاجرا و به درخواست چه شخصی انجام شده است.

سپس باید ایراد قانونی نسبت به توقیف به طور دقیق مشخص شود؛ برای مثال، ممکن است توقیف نسبت به سهمی انجام شده باشد که متعلق به متعهد نیست، یا با وجود پرداخت بدهی و زوال سبب بازداشت، ملک همچنان در بازداشت باقی مانده باشد، یا مشخصات ملک توقیف شده با ملک متعلق به متعهد مطابقت نداشته باشد.

 پس از تعیین دقیق ایراد، شکایت باید با ذکر دلایل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل ارائه شود. مطابق ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، رئیس ثبت به شکایت رسیدگی و تصمیم خود را با ذکر دلیل صادر می کند.

 در صورتی که شخص ذی نفع نسبت به تصمیم رئیس ثبت اعتراض داشته باشد، باید در مهلت قانونی مقرر نسبت به آن تصمیم اعتراض کند تا موضوع در مرجع صالح بعدی مورد رسیدگی قرار گیرد.

اگر ملک توقیف شده توسط اجرای ثبت به متعهدله یا شخص ثالث منتقل شده باشد، چه خواسته هایی جهت اعاده آن باید مطرح شود؟

اگر شخص معترض مدعی باشد ملک پیش از توقیف، به موجب معامله معتبر به وی یا شخص دیگری منتقل شده و بنابراین اصولا نباید در اجرای ثبت به عنوان مال متعهد توقیف می شده است، ابتدا باید منشأ اعتراض مشخص شود.

در حالت نخست، ایراد صرفا متوجه اقدام اجرایی یعنی «توقیف ملک» است. برای مثال، شخص ثالث مدعی مالکیت ملک است و می گوید ملکی که اداره ثبت توقیف کرده، متعلق به او بوده و توقیف آن بابت بدهی متعهد صحیح نبوده است. در این فرض، اعتراض به عملیات اجرایی و توقیف ملک، در چارچوب ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا در اداره ثبت مطرح می شود و در صورت رد اعتراض، مسیر رسیدگی در هیأت نظارت مطابق بند 8 ماده 25 قانون ثبت دنبال می شود. نظریه مشورتی شماره 7/95/2297 نیز رسیدگی به شکایت شخص ثالث نسبت به توقیف مال غیرمنقول در جریان عملیات اجرایی را، در فرضی که ایراد متوجه خود توقیف باشد، در صلاحیت رئیس ثبت دانسته است.

اما در حالت دوم، ممکن است اعتراض به توقیف در واقع ناشی از ایراد به «اصل اجراییه ثبتی» باشد. برای مثال، معترض معتقد باشد اساسا سندی که بر مبنای آن اجراییه صادر شده، قابلیت صدور اجراییه نداشته، مفاد اجراییه با مفاد سند رسمی مطابقت ندارد یا صدور دستور اجرا برخلاف قانون انجام شده است. در این وضعیت، موضوع دیگر صرفا اعتراض به یک اقدام اجرایی مانند توقیف نیست، بلکه اعتراض متوجه اصل دستور اجرا است و باید مطابق ماده 1 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی در دادگاه صالح مطرح شود. ماده 2 همان قانون، دادگاه صالح را دادگاه محل صدور دستور اجرا تعیین کرده است.

از این رو، در تعیین خواسته نباید صرفا به عنوان کلی «اعتراض به توقیف ملک» اکتفا کرد. اگر ایراد به خود توقیف باشد، خواسته باید متناسب با عملیات اجرایی و رفع توقیف تنظیم شود؛ اما اگر توقیف نتیجه یک اجراییه فاقد مبنای قانونی یا مخالف مفاد سند باشد، خواسته باید ناظر بر «ابطال دستور اجرای سند رسمی و اجراییه ثبتی» مطرح شود. این دو مسیر از نظر مرجع رسیدگی و مبنای قانونی با یکدیگر تفاوت دارند و نظریه مشورتی شماره 7/1401/826 نیز بر تفکیک شکایت از عملیات اجرایی موضوع ماده 169 آیین نامه از شکایت نسبت به اصل دستور اجرای سند رسمی تاکید کرده است.

اگر در همین پرونده ملک علاوه بر توقیف، به مزایده گذاشته شده یا سند انتقال اجرایی نیز صادر شده باشد، دیگر صرف درخواست رفع توقیف کافی نیست و باید حسب مرحله ای که عملیات اجرایی به آن رسیده است، ابطال مزایده، ابطال سند انتقال اجرایی و عندالاقتضاء ابطال انتقالات و اسناد بعدی نیز مورد توجه قرار گیرد. بنابراین، خواسته باید از «توقیف» تا «اصل اجراییه» و سپس «مزایده و انتقال اجرایی» دقیقا با منشأ ایراد و مرحله عملیات اجرایی منطبق شود.

آیا می توان به توقیف ملک در اجرای ثبت به عنوان مستثنیات دین اعتراض کرد؟ و شرایط پذیرش اعتراض چیست؟

اگر ملک توقیف شده مشمول مقررات مستثنیات دین باشد، امکان اعتراض به توقیف مستثنیات دین در اجرای ثبت باید بررسی شود. اما صرف مسکونی بودن ملک به تنهایی برای نتیجه گیری کافی نیست.

در این موارد باید مقررات حاکم بر نوع عملیات اجرایی، وضعیت واقعی ملک و شرایط قانونی مستثنیات دین بررسی شود. به همین دلیل، استناد کلی به «مسکونی بودن ملک» بدون بررسی شرایط قانونی، مبنای کافی برای رفع توقیف محسوب نمی شود.

اگر رئیس ثبت ملک را مستثنیات دین تشخیص ندهد، و حاضر به رفع توقیف ملک در اجرای ثبت نشود، چه اقدامی می توان انجام داد؟

اگر رئیس ثبت ادعای مستثنیات دین بودن ملک را نپذیرد، شخص ذی نفع می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم، مطابق ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، به تصمیم رئیس ثبت اعتراض کند. این اعتراض در هیأت نظارت و به استناد بند ۸ ماده ۲۵ قانون ثبت رسیدگی می شود.

رأی هیأت نظارت در این مورد، چون بر مبنای بند ۸ ماده ۲۵ قانون ثبت صادر می شود، قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت نیست. با این حال، امکان اعتراض به رای هیأت نظارت در دیوان عدالت اداری وجود دارد؛ زیرا بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری، رسیدگی به شکایات و اعتراضات نسبت به آراء و تصمیمات قطعی مراجع اختصاصی اداری را در صلاحیت دیوان قرار داده است و هیأت نظارت ثبت نیز از مراجع اختصاصی اداری محسوب می شود. این امکان در رویه دیوان نیز درباره آرای هیأت نظارت ثبت پذیرفته شده است.

مهلت طرح شکایت در دیوان عدالت اداری، برای اشخاص مقیم داخل کشور سه ماه و برای اشخاص مقیم خارج از کشور شش ماه از تاریخ ابلاغ رأی یا تصمیم قطعی است. مستند این مهلت، تبصره ۲ ماده ۱۶ قانون دیوان عدالت اداری است. رسیدگی نیز مستقیما در شعبه تجدیدنظر دیوان انجام می شود و به موجب تبصره ۲ ماده ۳ همان قانون، رأی شعبه تجدیدنظر قطعی است؛ بنابراین این اعتراض در دیوان یک مرحله ای رسیدگی می شود و ابتدا به شعبه بدوی نمی رود.

اعتراض به رفع توقیف ملک در اجرای ثبت به دلیل تشخیص مستثنیات دین بودن مال توقیف شده توسط رئیس ثبت چگونه انجام می شود؟

اگر رئیس ثبت، ملک توقیف شده را از مصادیق مستثنیات دین تشخیص دهد و بر همین اساس دستور رفع توقیف صادر کند، طلبکار می تواند به این تصمیم اعتراض کند. این اعتراض در چارچوب ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم رئیس ثبت مطرح می شود و رسیدگی به آن در هیأت نظارت، بر اساس بند ۸ ماده ۲۵ قانون ثبت انجام می گیرد.

اگر رأی هیأت نظارت به نفع رفع توقیف صادر شود، طلبکار در صورتی که رأی در صلاحیت دیوان عدالت اداری قرار گیرد، می تواند ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ رأی، مطابق تبصره ۲ ماده ۱۶ قانون دیوان عدالت اداری، در دیوان شکایت کند. این شکایت مستقیما در شعبه تجدیدنظر دیوان مطرح می شود و مطابق تبصره ۲ ماده ۳ همان قانون، رأی شعبه تجدیدنظر قطعی است. بنابراین رسیدگی در دیوان در این فرض یک مرحله ای خواهد بود.

آیا می توان به توقیف سهم مشاعی ملک در اجرای ثبت اعتراض کرد؟

بله، اگر اجرای ثبت بیش از سهم متعلق به متعهد را توقیف کرده باشد، امکان اعتراض به میزان توقیف وجود دارد. در ملک مشاع، اصل بر این است که هر شریک فقط نسبت به سهم خود مالکیت دارد و توقیف سهم هر شریک نیز باید متناسب با همان سهم انجام شود. بنابراین، اگر متعهد مالک دو دانگ از یک ملک شش دانگی باشد، توقیف باید نسبت به همان دو دانگ انجام شود و توقیف تمام شش دانگ ملک، در صورتی که مبنای قانونی دیگری برای آن وجود نداشته باشد، قابل اعتراض خواهد بود.

برای مثال، اگر «الف» مالک دو دانگ و «ب» مالک چهار دانگ یک آپارتمان شش دانگی باشند و بدهی «الف» موجب صدور اجراییه ثبتی شود، اداره اجرا اصولا نمی تواند صرفا به دلیل بدهکار بودن «الف»، چهار دانگ متعلق به «ب» را نیز در توقیف قرار دهد. در چنین وضعیتی، مالک چهار دانگ می تواند با ارائه سند مالکیت و مستندات ثبتی، نسبت به توقیف سهم خود اعتراض کند و درخواست رفع بازداشت از سهم متعلق به خود را مطرح کند.

البته در پرونده های مربوط به ملک مشاع باید مشخص شود دقیقا چه میزان از ملک در دفتر املاک به نام متعهد ثبت شده و چه میزان از ملک در اجراییه و صورت مجلس توقیف بازداشت شده است؛ زیرا صرف مشاع بودن ملک به تنهایی برای نتیجه گیری درباره غیرقانونی بودن توقیف کافی نیست.

اگر توقیف ملک توسط اداره اجرای ثبت برخلاف میزان مالکیت متعهد انجام شده باشد، چگونه می توان اعتراض کرد؟

اگر میزان ملکی که در اجرای ثبت توقیف شده، بیشتر از میزان مالکیت متعهد باشد، اعتراض باید با تمرکز بر همین ایراد مطرح شود و مالک یا شخص ذی نفع، اسناد مالکیت و سوابق ثبتی را برای اثبات میزان واقعی مالکیت ارائه کند.

برای مثال، فرض کنید متعهد فقط مالک یک دانگ از یک ملک شش دانگی باشد، اما در پرونده اجرایی، تمام شش دانگ ملک بازداشت شده باشد. در این حالت، شخصی که مالک پنج دانگ دیگر است می تواند با استناد به سند مالکیت و سوابق ثبتی، نسبت به توقیف سهم خود اعتراض کند و از رئیس ثبت بخواهد بازداشت نسبت به میزان متعلق به اشخاص غیرمتعهد رفع شود.

مبنای این اقدام، شکایت از عملیات اجرایی موضوع ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا است. بر اساس این ماده، متعهد سند یا هر شخص ذی نفع می تواند با ذکر دلیل و ارائه مدارک از عملیات اجرایی شکایت کند. بنابراین، در اعتراض باید میزان مالکیت واقعی متعهد، میزان مورد توقیف و دلیل مغایرت این دو به طور دقیق مشخص شود.

اگر ملک به اشتباه در اجرای ثبت توقیف شده باشد، چگونه می توان رفع توقیف آن را درخواست کرد؟

اگر بازداشت ملک ناشی از اشتباه در شناسایی ملک، مشخصات ثبتی، مالکیت متعهد یا سایر اقدامات اجرایی باشد، شخص ذی نفع باید ابتدا ایراد را با مدارک قابل استناد به رئیس ثبت محل اعلام و رفع بازداشت مورد اعتراض را درخواست کند. مطابق ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، شکایت از عملیات اجرایی باید همراه با ذکر دلیل و ارائه مدارک مطرح شود و رئیس ثبت پس از بررسی، تصمیم خود را با ذکر دلیل صادر می کند.

برای مثال، اگر متعهد مالک پلاک ثبتی «۱۲۳ فرعی از ۱۰ اصلی» باشد، اما به علت اشتباه، پلاک «۱۲۴ فرعی از ۱۰ اصلی» که متعلق به شخص دیگری است در پرونده اجرایی بازداشت شده باشد، مالک پلاک ۱۲۴ می تواند با ارائه سند مالکیت و مشخصات ثبتی صحیح، نسبت به توقیف اعتراض کند و رفع بازداشت ملک خود را بخواهد.

در این وضعیت، نکته مهم این است که اعتراض باید دقیقا ناظر به اشتباه رخ داده در عملیات اجرایی باشد و مشخصات ملک، شماره پلاک ثبتی، مالک رسمی و تفاوت میان ملک متعلق به متعهد و ملک توقیف شده به روشنی در اعتراض بیان شود. اگر رئیس ثبت اعتراض را نپذیرد، تصمیم وی نیز در چارچوب ماده ۱۶۹ و مقررات ماده ۲۵ قانون ثبت، حسب مورد قابل پیگیری در مرجع مقرر خواهد بود.

آیا توقیف ملکی که به نام بدهکار ثبت نشده است، در اجرای ثبت امکان دارد؟

اصل بر این است که عملیات اجرایی نسبت به مالی انجام شود که تعلق آن به متعهد یا مدیون در حدود مقررات برای اجرا احراز شده باشد. بنابراین، اگر ملک به نام شخص دیگری در دفتر املاک ثبت شده باشد، صرف اینکه بدهکار در آن ملک تصرف یا منفعت داشته باشد، به تنهایی برای توقیف ملک به عنوان مال بدهکار کافی نیست. شخصی که ملک او توقیف شده است می تواند با ارائه سند مالکیت و سایر مدارک مثبت مالکیت، نسبت به توقیف اعتراض و رفع توقیف آن را درخواست کند. مبنای رسیدگی به چنین اعتراضی، ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا خواهد بود.

آیا می توان به توقیف ملکی که قبلا به دیگری فروخته شده است اعتراض کرد؟

اگر ملک پیش از توقیف، به موجب معامله معتبر به شخص دیگری منتقل شده باشد، مالک جدید می تواند با ارائه مدارک انتقال و اثبات تقدم معامله بر توقیف، نسبت به توقیف اعتراض کند. در این حالت، تقدم تاریخ و اعتبار انتقال در برابر توقیف، اهمیت اساسی دارد و صرف ادعای وقوع معامله برای رفع توقیف کافی نیست. اعتراض شخص ثالث نسبت به عملیات اجرایی باید در چارچوب مقررات مربوط به اعتراض به عملیات اجرایی مطرح شود و حسب وضعیت ثبتی ملک، ممکن است اثبات مالکیت و اعتبار معامله نیز نیازمند رسیدگی قضایی باشد.

اگر ملک در رهن یا وثیقه شخص دیگری باشد، آیا توقیف آن در اجرای ثبت ممکن است؟

در رهن بودن ملک، به خودی خود به معنای مصونیت مطلق آن از توقیف نیست؛ اما حقوق مرتهن نسبت به ملک مقدم بر حقوق طلبکار بعدی باقی می ماند. بنابراین، اگر ملکی که در رهن شخص دیگری قرار دارد بابت بدهی مالک نزد مرجع دیگری توقیف شود، باید حقوق مرتهن، میزان طلب او و تقدم حق وی در زمان ادامه عملیات اجرایی رعایت شود. در نتیجه، اعتراض به توقیف باید با توجه به نوع سند رهنی، تاریخ ایجاد حق مرتهن و وضعیت پرونده اجرایی بررسی شود.

آیا توقیف همزمان یک ملک در اجرای ثبت بابت چند پرونده اجرایی امکان پذیر است؟

توقیف یک ملک در چند پرونده اجرایی، در صورت وجود طلب های متعدد و رعایت مقررات اجرای اسناد رسمی، لزوما به معنای بی اعتباری توقیف های بعدی نیست. با این حال، نحوه ادامه عملیات اجرایی، میزان حقوق هر بستانکار و ترتیب استیفای مطالبات باید مطابق مقررات مربوط به توقیف مال و تقدم حقوق بستانکاران انجام شود. بنابراین، اگر در پرونده ای بیش از میزان قانونی یا بدون رعایت حقوق مقدم اقدام اجرایی انجام شده باشد، ذی نفع می تواند نسبت به همان اقدام اعتراض کند.

اگر چند ملک در اجرای ثبت از بدهکار توقیف شده باشد، چگونه می توان به توقیف اموال مازاد اعتراض کرد؟

اگر چند ملک از بدهکار توقیف شده باشد، صرف تعدد املاک به معنای غیرقانونی بودن توقیف نیست؛ زیرا باید میزان بدهی، ارزش اموال توقیف شده و امکان استیفای طلب از آنها در مجموعه عملیات اجرایی بررسی شود. اما چنانچه مشخص شود اموال توقیف شده به طور آشکار بیش از میزان لازم برای استیفای طلب و هزینه های اجرایی است، ذی نفع می تواند نسبت به توقیف مازاد اعتراض کند و رفع توقیف مال یا اموال مازاد را از مرجع اجرا بخواهد. این اعتراض نیز در صورت تعلق به عملیات اجرایی، از مسیر مقرر در ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا پیگیری می شود. of

آیا اعتراض به توقیف ملک در اداره اجرای ثبت باعث توقف عملیات اجرایی می شود؟

صرف ثبت اعتراض، به طور خودکار به معنای توقف تمام عملیات اجرایی نیست. این موضوع اهمیت زیادی دارد؛ زیرا ممکن است در فاصله رسیدگی به اعتراض، پرونده اجرایی به مراحل بعدی مانند ارزیابی یا مزایده برسد. بنابراین، اگر ادامه عملیات اجرایی موجب ورود خسارت جدی یا ایجاد وضعیت دشوار برای اعاده حقوق شود، باید امکان درخواست توقف عملیات اجرایی بر اساس مقررات مربوط به همان مرحله بررسی شود.

اگر ملک در آستانه مزایده در اجرای ثبت باشد، برای جلوگیری از فروش آن چه باید کرد؟

اگر توقیف ملک در اجرای ثبت مورد اعتراض قرار گرفته ولی پرونده در آستانه مزایده باشد، صرف اعتراض به توقیف ممکن است برای جلوگیری از ادامه عملیات کافی نباشد.

در این وضعیت باید علاوه بر تعیین ایراد نسبت به توقیف، وضعیت عملیات اجرایی و امکان قانونی توقف آن بررسی شود. اهمیت این موضوع از آن جهت است که پس از پیشرفت عملیات اجرایی، وضعیت حقوقی پرونده پیچیده تر می شود و اعتراض باید متناسب با اقدام انجام شده تنظیم شود.

بنابراین، در پرونده ای که زمان مزایده نزدیک است، بررسی فوری پرونده اجرایی و اقدام برای جلوگیری از ادامه عملیات، اهمیت بیشتری از تنظیم یک اعتراض کلی پیدا می کند.

اگر ملک مشاع باشد، چگونه می توان به توقیف آن در اجرای ثبت اعتراض کرد؟

در ملک مشاع باید ابتدا مشخص شود چه میزان از ملک متعلق به متعهد است و بازداشت دقیقا نسبت به چه میزان از ملک انجام شده است. اگر توقیف نسبت به سهمی بیش از حق متعلق به متعهد صورت گرفته باشد، موضوع می تواند از جهت تجاوز از حدود عملیات اجرایی مورد اعتراض قرار گیرد. اما صرف مشاع بودن ملک موجب رفع توقیف سهم متعلق به بدهکار نمی شود و باید سابقه ثبتی و میزان سهم هر مالک بررسی شود.

اعتراض شخص ثالث به توقیف ملک در اجرای ثبت چگونه انجام می شود؟

اگر شخصی که طرف پرونده اجرایی نیست، نسبت به ملک توقیف شده ادعای مالکیت یا حق قابل استنادی داشته باشد، ابتدا باید نوع حق و تاریخ ایجاد آن مشخص شود.

اگر موضوع در محدوده شکایت از عملیات اجرایی قرار گیرد، شخص ذی نفع می تواند مطابق ماده ۱۶۹ اعتراض خود را نزد رئیس ثبت مطرح کند. اما اگر حل اختلاف مستلزم رسیدگی ماهوی به مالکیت یا حق مستقل شخص ثالث باشد، باید مسیر قضایی متناسب نیز بررسی شود. در این نوع پرونده ها، تاریخ ایجاد حق در مقایسه با تاریخ توقیف و وضعیت ثبتی ملک اهمیت تعیین کننده دارد.

نحوه اجرای رفع توقیف ملک در اجرای ثبت چگونه است؟

نحوه اجرای رفع توقیف به مرحله ای بستگی دارد که پرونده اجرایی در آن قرار گرفته و همچنین باید مشخص شود اعتراض به خود عملیات اجرایی است یا به اصل اجراییه مربوط می شود.

• اگر ملک فقط توقیف شده و هنوز وارد مرحله مزایده نشده باشد، اعتراض به توقیف در قالب شکایت از عملیات اجرایی موضوع ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا نزد رئیس ثبت محل مطرح می شود. در صورت پذیرش اعتراض، رفع بازداشت در پرونده اجرایی و سوابق ثبتی انجام می شود. اگر رئیس ثبت اعتراض را رد کند، ذی نفع ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ می تواند به تصمیم وی اعتراض کند تا موضوع در هیأت نظارت رسیدگی شود.

برای مثال، اگر ملک متعلق به شخص ثالث باشد و بابت بدهی متعهد توقیف شده باشد، مالک می تواند با ارائه سند مالکیت و سایر مدارک، اعتراض به توقیف را نزد رئیس ثبت مطرح کند. در صورت احراز حق مالک، بازداشت ملک رفع می شود.

• اگر ایراد معترض در واقع متوجه اصل اجراییه باشد، مانند اینکه دستور اجرا برخلاف مفاد سند رسمی یا قانون صادر شده باشد، موضوع از صلاحیت رسیدگی به عملیات اجرایی خارج می شود و باید دعوای ابطال دستور اجرای سند رسمی مطابق ماده ۱ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت در دادگاه صالح مطرح شود. بنابراین در این حالت، صرف درخواست رفع توقیف در اجرای ثبت مسیر صحیح رسیدگی نیست.
• اگر ملک به مزایده رفته و صورت مجلس مزایده تنظیم و امضا شده باشد، مطابق ماده ۱۷۲ آیین نامه، شکایت از عمل اجرا اصولا پس از این مرحله مسموع نیست؛ با این حال، تا پیش از تنظیم و امضای سند انتقال یا تحویل مال، چنانچه رئیس ثبت عملیات اجرایی را مخالف قانون تشخیص دهد، می تواند رأی به تجدید عملیات اجرایی بدهد. این تصمیم نیز طبق ماده ۱۶۹ قابل اعتراض در هیأت نظارت است.

اما اگر سند انتقال اجرایی صادر شده باشد، دیگر موضوع صرفا «رفع توقیف» نیست. در این وضعیت، برای بی اثر کردن نتیجه عملیات، حسب مورد باید خواسته هایی مانند ابطال مزایده و ابطال سند انتقال اجرایی مطرح شود و اگر ملک بعدا به اشخاص دیگری منتقل شده باشد، ابطال معاملات و اسناد انتقالی بعدی نیز حسب مورد باید مورد درخواست قرار گیرد.

بنابراین، در پرونده ای که ملک فقط بازداشت شده، هدف اصلی رفع توقیف است؛ در پرونده ای که مزایده انجام شده، باید وضعیت مزایده تعیین تکلیف شود؛ و پس از صدور سند انتقال اجرایی، رفع توقیف به تنهایی برای بازگرداندن ملک کافی نیست و باید نسبت به انتقال اجرایی و آثار بعدی آن نیز اقدام متناسب انجام شود.