تشریفات فسخ معاملات ملکی ثبت شده در سامانه کاتب در مراجع صالح به رسیدگی 

به موجب تبصره ماده یک قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، فسخ معاملات ملکی ثبت شده در سامانه کاتب، مخصوص آن دسته از معاملاتی است، که در چارچوب ماده یک این قانون انجام شده و در سامانه کاتب و دفاتر اسناد رسمی به صورت رسمی ثبت شده باشد. لذا این مقررات شامل آن دسته از قراردادهایی که به صورت دستی یا دارای کد رهگیری و یا در دفاتر مشاورین املاک تحت عنوان پیش ‌نویس قرارداد تنظیم شده ‌اند، نمی‌ شود. 

شرایط و نحوه فسخ معاملات ثبت شده در سامانه کاتب 

• دعوای تنفیذ یا تایید فسخ 

در صورت حصول شرایط فسخ قرارداد، خواسته در دادخواست باید تحت عنوان تایید فسخ قرارداد باشد. زیرا دادگاه مرجع صدور حکم به فسخ قراردادی که به‌ طور صحیح تنظیم شده، نمی ‌باشد و صرفاً خواسته تایید و تنفیذ فسخ قرارداد را بررسی می ‌کند تا اگر شرایط وقوع فسخ محقق شده باشد، آن را تایید و تنفیذ کند.  

• معاملات باید ثبت شده باشند 

 اگر طرفین صرفاً اقدام به تنظیم پیش‌ نویس قرارداد نموده باشند و حتی شرط فسخ پیش ‌بینی کرده باشند و خریدار به مفاد شرط عمل نکرده باشد، امکان استفاده از سازوکار فسخ وجود ندارد، زیرا هنوز عقدی محقق نشده است و پیش‌ نویس فاقد اعتبار حقوقی است.

در همین راستا، ماده ۱۳ آیین ‌نامه ماده سه قانون الزام مقرر نموده است: (( پیش ‌نویس قرارداد قبل از ثبت در سامانه توسط سردفتر، فاقد آثار حقوقی قرارداد است.))

• مراجع فسخ ممکن است دادگاه یا داور باشد

مرجع تایید و تنفیذ فسخ قرارداد، ممکن است دادگاه، داور یا هیأت داوری باشد و این بستگی به متن شرط فسخ دارد. نکته مهم در این تبصره، پیش ‌بینی امکان تایید فسخ توسط نهاد داوری است. در حالی که قبلاً بین محاکم و حقوقدانان در امکان و عدم امکان تایید فسخ توسط داور اختلاف وجود داشت. برخی، داور را صالح به صدور رأی به تایید فسخ نمی ‌دانند، زیرا معتقدند با فسخ قرارداد، شرط داوری هم بی‌ اعتبار می‌ شود و در مقابل، مخالفان معتقدند شرط داوری، شرطی مستقل از قرارداد است و داور حق تایید و تنفیذ فسخ قرارداد را دارد. لذا نتیجتا دعوای ابطال رای داوری در این فرض کان لم یکن می گردد.

• موعد ۳۰ روزه (۱۵+ ۱۵) برای فسخ معامله 

 در خصوص اعمال حق فسخ و فوریت آن، کتاب‌ ها و مقالات زیادی نوشته شده و احکام مختلفی از سوی محاکم بدوی، تجدیدنظر و دیوان عالی کشور صادر شده است. اما وجه مشترک همه آنها این است که در قانون مدنی ایران راجع به مدت اعمال حق فسخ، پیش ‌بینی روشنی دیده نمی ‌شود، به جز اینکه اکثریت معتقد به فوریت اعمال حق فسخ هستند. اما اینکه این فوریت چند روز یا چند ماه است، هیچ ماده و تبصره‌ ای در قانون مدنی پیش ‌بینی نشده است. 

اما در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، شاهد نوآوری در این زمینه هستیم و قانون ‌گذار به صراحت مدت اعمال و درخواست تایید و تنفیذ فسخ را ۳۰ روز تعیین کرده است، که اگر مشروط له از آن در مهلت قانونی استفاده کند، دیگر حق استفاده از حق فسخ یک ‌طرفه را ندارد. حتی اگر ادعای فسخ صحیح باشد، زیرا در قانون فوق، شرایط شکلی بر شرایط ماهوی ارجحیت دارد و این برای حفظ روابط قراردادی و امنیت حقوقی معاملات است که تا قبل از وضع این قانون، چنین نبوده است.  

• ضرورت اعمال ۱۵ روزه از طریق اظهارنامه رسمی 

مشروط له، یعنی کسی که حق فسخ برای او به وجود آمده است، باید اراده ‌اش را برای اعمال فسخ قرارداد ظرف ۱۵ روز از زمان تحقق به وسیله اظهارنامه رسمی از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی به طرف مقابل اعلام نماید. در صورتی که از مهلت ۱۵ روزه اول استفاده نکند، عملاً در مهلت ۱۵ روزه دوم حق طرح دعوای تایید فسخ را از دست خواهد داد.  

مطلب مهم دیگر این است که مشروط له و دارنده حق فسخ می ‌تواند در همان روز اول، اظهارنامه اعلام فسخ را برای طرف قرارداد ارسال کند یا در روز دوم و سوم و الی آخر و یا روز پانزدهم.  

• ضرورت طرح دعوای تنفیذ فسخ ظرف ۱۵ روز از زمان ارسال اظهارنامه 

 از هر تاریخی که صاحب حق فسخ اظهارنامه را برای اعلام فسخ قرارداد به طرف مقابل ارسال نمود، از همان روز ۱۵ روز فرصت دارد تا با طرح دعوای تایید فسخ، طی دادخواست حقوقی، مراتب قانونی آن را از طریق محاکم قضایی پیگیری نماید. چنانچه مشروط له، روز اول اظهارنامه را برای طرف مقابل ارسال نماید، ۱۵ روز دوم از همان تاریخ ارسال اظهارنامه شروع می ‌شود و اگر در روز ششم ارسال کند، از روز ششم مهلت ۱۵ روز طرح دعوا شروع و محاسبه می‌ شود. 

پس اشتباه نکنید و تصور نکنید که اگر برای مثال روز دهم اظهارنامه را ارسال کردید، ۵ روز از مهلت ۱۵روزه اول وقت دارید و ۱۵ روز هم برای طرح دعوا مهلت (۱۵ روزه و اگر به این موضوع توجه نکنید، فرصت طلایی فسخ قرارداد را از دست خواهید داد.

• قفل هوشمند سامانه کاتب 

سامانه ثبت الکترونیک اسناد ( کاتب ) باید بعد از ثبت معامله قفل شود و امکان معامله مجدد تا زمان پیش ‌بینی شده در قرارداد امکان ‌پذیر نباشد. اگر سامانه کاتب به هر علتی قفل نشود و خریدار بتواند قبل از اعلام فسخ قرارداد فروش ملک و یا آپارتمان آن را حتی قبل از پرداخت کل ثمن معامله به دیگری بفروشد، در آن صورت فروشنده اول، با وجود تحقق شرایط فسخ و مثلاً برگشت یکی از چک ‌های خریدار اول، دیگر نمی ‌تواند از سازوکار فسخ قرارداد استفاده نماید و عملاً ملک موضوع معامله مشمول تلف حکمی خواهد شد. در این صورت، فروشنده اول باید برای مطالبه قیمت روز ملک به خریدار اول رجوع نماید.

• مواعد قفل کردن معامله 

قانون‌ گذار برای حفظ حقوق مشروط له یا فروشنده ملک، پیش ‌بینی‌ هایی را انجام داده است و فروشنده و سردفتر اسناد رسمی باید به این موضوع توجه کافی نموده و این شروط را در قرارداد لحاظ نمایند تا در صورت حصول شرایط فسخ، فروشنده بتواند به راحتی قرارداد را منحل کند.

این شروط عبارتند از:

الف. تا پایان مهلت اعمال حق فسخ، شرط شود که خریدار حق انجام هیچ معامله ‌ای را با شخص ثالث ندارد.

ب. تا موعد و زمان پرداخت کل ثمن معامله، خریدار حق انجام هیچ معامله ‌ای را نسبت به جزء یا کل ملک موضوع معامله با هیچ شخصی ندارد.  

پ. تا موعد مورد توافق طرفین، مثلاً تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار، او حق انجام هیچ معامله‌ ای تحت هر عنوان را با شخص ثالث نخواهد داشت.  

نکته کاربردی:

منظور از معامله، همانند معامله طبق ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول و در سامانه کاتب است. به عبارتی، اگر فرض کنیم خریدار بتواند بلافاصله بعد از معامله اول ملک را به شخص ثالث بفروشد، ولی این معامله خارج از سازوکار سامانه کاتب انجام شود، در صورت برگشت هر یک از چک ‌های خریدار اول، فروشنده حق دارد فسخ هوشمند قرارداد اول را اعمال کند، زیرا معامله دوم بدون رعایت مقررات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول انجام شده و فاقد اعتبار حقوقی است و مشمول حمایت ‌های قانونی ویژه فوق نمی ‌باشد.

ضمانت اجرای عدم رعایت تشریفات مقرر برای اعمال فسخ معاملات ملکی ثبت شده در سامانه کاتب در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟

به موجب تبصره 1 و 6 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آثار حقوقی ذیل را می توان نام برد:

1. مسموع نبودن دعوای تنفیذ فسخ و در صورت طرح دعوا باید قرار عدم استماع دعوا صادر شود.
2. صرفا امکان طرح دعوای استرداد عوض یا عوضین برای متعاملین وجود دارد.

مدارک لازم برای برای اعمال فسخ معاملات ملکی ثبت شده در سامانه کاتب 

1. قرارداد 
2. اظهارنامه اعلام فسخ
3. مدارک مربوط به نقض تعهدات مانند گواهی عدم حضور
4. گواهی عدم پرداخت چک و سایر اسناد مثبته تخلفات طرف قرارداد 
5. تامین دلیل 
6. وکالتنامه وکیل در صورتی که دادخواست توسط وکیل مطرح شود.

آیا با الزامی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نحوه تنفیذ فسخ قرارداد معاملات ملکی ثبت شده در سامانه کاتب ، عطف به قراردادهای سابق بر آن نیز می شود؟

یکی از سوالات مبتلابه این است که آیا حکم تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی در مورد معاملاتی که قبل از لازم الاجرا شدن این قانون منعقد شده اند، نیز جاری است و معاملات سابق را می توان مشمول این حکم قانونی دانست؟ 

پاسخ به این سوال در تبصره 5 این ماده آمده است و با توجه به این تبصره، اعمال حقوقی سابق، تابع قوانینی است که در موقع انعقاد آنها مجری بوده و در ماده 195 قانون آیین دادرسی مدنی نیز به آن تصریح شده است. بنابراین شرایط فسخ قرارداد تابع قانون زمان انعقاد حاکم بر آن قرارداد می باشد. 

تاثیر انتقال عادی یا رسمی ملک در فسخ معاملات ملکی ثبت شده در سامانه کاتب چیست؟  

اگر سامانه کاتب پس از انجام معامله اول قفل نشود، خریدار ممکن است، قبل از پرداخت ثمن ملک را به ثالث بفروشد. این فروش، اگر در سامانه کاتب انجام شود، آثاری دارد و برخلاف مطالب قبلی، معامله دوم معتبر بوده و حق فسخ فروشنده اول تحت تأثیر معامله بعدی قرار می‌گیرد. در این صورت، دیگر نمی‌توان از سازوکار فسخ قراردادی استفاده کرد و فروشنده اول به اصطلاح با تلف حکمی مواجه می ‌شود، یعنی نمی‌تواند ملک فروخته شده را پس بگیرد و تنها باید به قیمت روز ملک رجوع کند. اما اگر انتقال ملک از خریدار اول به ثالث طبق شرایط ذیل انجام شود، فروشنده اول دیگر حق فسخ معامله اول را ندارد:

• انتقال باید قبل از ثبت فسخ یا وقوع انفساخ باشد.

بنابراین، اگر سامانه کاتب قفل نشده باشد و خریدار اول به تعهدش در پرداخت ثمن معامله در سررسید مقرر عمل نکرده باشد، و از طرفی فروشنده نیز نسبت به اعمال فسخ از طریق اظهارنامه و دادخواست اقدام نکند یا قبل از اقدامش خریدار ملک را به دیگری بفروشد، حق فسخ و حتی شرط انفساخ مندرج در قرارداد ضایع خواهد شد. این موضوع به شدت حائز اهمیت است، که فروشنده و خریدار ملک باید به آن توجه ویژه‌ ای داشته باشند و قضات محترم نیز در زمان تصمیم ‌گیری و مشاوره، وکالت و صدور رای در دعاوی فسخ مشمول این قانون، نکات فوق را مد نظر قرار بدهند.

• به صورت رسمی منتقل شود.  

هر نوع انتقالی مشمول این قاعده نمی ‌شود. انتقالی مشمول موضوع ” تلف حکمی ” است که از طریق سامانه کاتب انجام شود. بنابراین، ارائه هرگونه نوشته تحت عنوان مبایعه ‌نامه دستی یا تایپی و یا پیش ‌نویس قرارداد که توسط مشاورین املاک در سامانه کاتب ثبت شده باشد، مشمول قاعده تلف حکمی نخواهد بود.

• در معامله دوم حق فسخ پیش ‌بینی نشده باشد. 

نکته خیلی جالب دیگر این است که قانونگذار متذکر شده است که یکی دیگر از شرایط شکلی تلف حکمی آن است که در معامله دوم نباید حق فسخ پیش ‌بینی شده باشد، و الا مشمول تلف حکمی نخواهد بود و فروشنده اول حق استفاده از فسخ قرارداد را خواهد داشت.

• معامله اقاله نشده باشد.  

اقاله یا تفاسخ یعنی توافق خریدار و فروشنده برای انحلال ارادی قرارداد. بنابراین، اگر معامله دوم اقاله شده باشد، خریدار اول می‌ تواند از حق فسخ قراردادی استفاده نماید.

آثار تلف حکمی نسبت به معاملات ثبت شده در سامانه کاتب چیست؟ 

1. انتقال دوم موجب تلف حکمی ملک موضوع معامله اول خواهد بود.  
2. اعمال فسخ یا انفساخ از سوی فروشنده اول موجب انحلال قرارداد بعدی (دوم) نیست.  
3. فروشنده اول که دارای حق فسخ بوده، باید برای مطالبه قیمت روز ملک به خریدار اول رجوع نماید.  
4. اگر خریدار اول در قرارداد بعدی دارای حق فسخ باشد یا به هر نحو مال به مالکیت او درآید، عین مال به فروشنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد می ‌گردد.  
5. در صورت تلف حکمی، طرح دعوای تنفیذ فسخ معامله و استرداد مبیع از سوی فروشنده اول مسموع نیست.

آیا امکان طرح دعوای تنفیذ فسخ معامله با سند عادی نسبت به اموال غیرمنقول مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات وجود دارد یا خیر؟

خیر، این دعاوی فقط برای معاملاتی که در سامانه ثبت شده باشند، قابل پذیرش است. 

دادگاه صالح برای اعمال فسخ معاملات ملکی ثبت شده در سامانه کاتب

با فرض فقدان شرط داوری، به موجب ماده  12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب دعاوی راجع به اموال غیرمنقول در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک می باشد.