سلب حق فروش در قراردادها اعم از بیع، صلح و قرارداد مشارکت در ساخت، به این معناست، که یکی از طرفین قرارداد ( معمولاً مالک، شریک، فروشنده، سازنده ) با توافق صریح، حق انتقال یا فروش مورد قرارداد به شخص ثالث را برای مدت معین محدود یا منوط به انجام تعهدات یا حصول اقداماتی مشخصی می سازند، که با تخلف متعهد، امکان رد معامله از سوی ذینفع به جهت غیر نافذ بودن این معامله و اخذ حکم بطلان انتقال و ابطال سند تنظیمی علیه فروشنده و خریدار وجود دارد.
آیا می توان حق فروش را از خریدار برای مدتی سلب کرد ؟ | آیا سلب حق انتقال در بیع امکان پذیر است؟
قانون مدنی در ماده ۹۵۹ خود بیان دارد که هیچکس نمی تواند به طور کلی حق تمتع و یا حق اجرای تمام یا قسمتی از حقوق مدنی خود را سلب کند. پس اگر احد از طرفین اعم از مالک، شریک، سازنده یا خریدار حق فروش یا انتقال موضوع قرارداد را در مدت معینی یا تا حصول شرایطی برای خود سلب نماید، این شرط منافاتی با ماده 959 قانون مدنی ندارد.
نتیجتا سلب حق انتقال به غیر یا سلب حق فروش از خریدار به صورت جزئی و برای مدت مشخص یا با حصول شرایط معینی که خلاف قانون و نظم عمومی نباشد، امکان پذیر است.
ضمانت اجرای تخلف از شرط سلب حق فروش در قرارداد چیست؟ | ضمانت اجرای سلب حق فروش از خریدار چیست؟
شرط سلب حق فروش یا انتقال از خریدار ، نه به عنوان سلب کلی حق مالکیت، بلکه به منظور حفظ تعادل قراردادی، جلوگیری از ورود اشخاص ثالث، پیشگیری از تداخل حقوقی و تضمین اجرای صحیح مشارکت درج می شود و از مصادیق شروط صحیح موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی محسوب میگردد؛ مشروط بر آنکه خلاف صریح قانون، نظم عمومی و حقوق اشخاص ثالث نباشد.
از حیث تحلیل حقوقی، شرط سلب حق فروش در قراردادها اعم از بیع، صلح، مشارکت در ساخت، تعهد به ترک فعل حقوقی است؛ بدین معنا که متعهد، خود را ملزم می سازد از انجام عمل حقوقی مشخصی ( انتقال ملک یا سهم ) خودداری نماید. تخلف از این شرط، اصل انتقال را لزوماً باطل نمی سازد، بلکه از موجبات رد معامله و امکان بطلان آن و اعاده به وضع سابق از سوی طرفین قرارداد مشارکت در ساخت است.
مضافا اینکه، موجب تحقق مسئولیت قراردادی از جمله امکان مطالبه وجه التزام قراردادی را برای ذینفع خواهد داشت.
نحوه طرح دعوا به جهت نقض سلب حق فروش در قراردادها | نحوه تنظیم دادخواست جهت اعلام بطلان قرارداد به جهت سلب حق فروش
با توجه به دکترین حقوقی و رویه عملی دادگاه درج خواسته های ذیل میتواند صحیح باشد:
- اعلام بطلان معامله موضوع قرارداد شماره ….. به تاریخ ….. به میزان قدرالسهم خوانده نسبت به یک پلاک ثبتی …… به جهت رد معامله به دلیل نقض شرط سلب حق فروش و واگذاری
- ابطال سند قرارداد عادی ( در صورت تنظیم اولیه )
- ابطال سند رسمی انتقال به شماره …. به تاریخ …… تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی ….
- مطالبه وجه التزام قراردادی ( در صورت پیش بینی در قرارداد و ضرورتی جهت اثبات ورود خسارت نیست )
- .مطالبه خسارت به جهت نقض تعهد قراردادی ( بار اثبات ورود خسارت بر عهده خواهان است. )
- مطالبه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل از باب تسبیب
نکته کاربردی :
ممکن است، علیرغم سلب حق فروش در قرارداد، سازنده یا شریک دیگر اقدام به واگذاری قدرالسهم خود یا واحدهای تقسیم شده اختصاصی خود بنماید، در این حالت، خریدار به جهت حفظ حقوق خود ناگزیر علیه انتقال دهنده و کسی که سند رسمی به نام او است، اقدام به طرح دعوا می نماید.
در مقام دفاع نسبت به این دعوا رویه قضایی واحدی در عمل مشاهده نمی شود و بعضا محاکم صرف استناد به شرط سلب حق واگذاری در مقام دفاع را مانع صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی نمی دانند؛ و قائل به این هستند، در صورتی که مالک تا آن زمان طرح دعوا نکرده باشد، می تواند دادخواست تقابل به خواسته تایید بطلان قرارداد پیش فروش و ابطال سند تنظیمی را به جهت غیر نافذ بودن و رد آن را تقدیم دادگاه نماید.
آثار اعلام بطلان معامله به جهت سلب حق فروش در قرارداد | در صورت باطل شدن قرارداد به جهت سلب شدن حق فروش چه آثاری بر آن و قرارداد جدید بار خواهد شد؟
- بی اعتباری قرارداد از تاریخ تنظیم آن و نه تاریخ حکم دادگاه
- بازگشت مجدد مال به مالکیت مالک سابق
- کان لم یکن آثار قراردادهای متعاقب تنظیمی
- باطل شدن اسناد تنظیم شده
- امکان مطالبه وجه التزام قراردادی و ثمن پرداخت شده و غرامات آن به نرخ روز موضوع معامله از سوی خریدار علیه انتقال دهنده
- امکان مطالبه هزینه های انجام شده نسبت به تغییر وضعیت مال خریداری شده از سوی خریدار
- امکان توقیف مال مذکور جهت وصول مطالبات ادعایی از سوی طرف دعوا یا سایر اشخاص
دادگاه صالح به رسیدگی جهت باطل کردن قرارداد به جهت سلب شدن حق فروش
به موجب مواد 11 و 12 قانون آیین دادرسی مدنی، در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل آپارتمان، زمین دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت محلی و ذاتی جهت رسیدگی به دعوا را دارد. اما در خصوص اموال منقول از قبیل خودرو، دعوا باید در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح شود.
نظریه شماره 2113/95/7 مورخ 1395/08/23 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره صحت معامله با وجود شرط اسقاط حق انتقال مبیع و ضمانت اجرای سلب حق فروش در بیع
استعلام:
الف با مبایعه نامه عادی یا رسمی ملکی را به شخص ب می فروشد و در مبایعه نامه درج میشود، ب به مدت ده سال حق فروش ملک را ندارد، لکن ب یک سال پس از وقوع معامله ملک را به ج انتقال میدهد، آیا معامله ب با ج صحیح است یا خیر؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
الف.در فرض سوال که در ضمن عقد بیع، مشتری حق انتقال مبیع را تا زمان معین از خود ساقط کرده است، اولا : با عنایت به این که اسقاط حق انتقال مبیع به صورت جزیی است، شرط فاقد اشکال قانونی است. ثانیا: با عنایت به مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی، چنانچه مشتری برغم اسقاط حق انتقال مبیع، آن را به دیگری منتقل کند، مشروط له ( بایع اول ) می تواند دعوای ابطال این انتقال را مطرح کند.
صورتجلسه نشست قضایی در خصوص درج شرط سلب حق انتقال مبیع در قرارداد
برگزار شده توسط: استان یزد/ شهر یزد
موضوع:
شرط ضمن عقد، عدم حق انتقال مبیع
پرسش:
در صورتیکه شخصی ملکی را خریداری نماید و در ضمن عقد، شرط شده باشد که حق فروش آن ندارد، ولی وی مبادرت به فروش این ملک نماید آیا فروشنده (خریدار اولیه) با استناد به اینکه مالک اولیه، معامله وی را با خریدار جدید تنفیذ ننموده است، حق ابطال معامله را دارد؟ در صورت پذیرش چنین دعوایی آیا مالک اولیه نیز باید طرف دعوا باشد؟ بر فرض عدم پذیرش چنین دعوایی چه تصمیمی باید اتخاذ نمود؟
نظر هیات عالی
سلب حق واگذاری و انتقال مالکیت عین یا منافع به صورت جزئی و برای مدت محدود و معین، وفق ماده 959 قانون مدنی بلامانع است و موجب بطلان معامله نمی شود؛ لیکن اگر به طور دائمی چنین حقی به موجب شرط ضمن عقد سلب شده باشد، چون شرط مذکور خلاف مقتضای ذات عقد میباشد، مطابق ماده 233 قانون مدنی شرط باطل و مبطل عقد بوده و چنین قراردادی باطل است و مشروط له نیز حق اعلام بطلان قرارداد را دارد.
نظر اکثریت
در صورتی که واگذاری اولیه از سوی برخی نهادها و ادارات دولتی مانند اداره منابع طبیعی و آبخیزداری باشد و سلب حق واگذاری نیز برای مدت محدود و معین باشد، چون چنین سلب حقی به صورت جزئی است. لذا با مستفاد از مفهوم ماده 959 قانون مدنی منعی وجود ندارد و موجب ابطال قرارداد نیز نخواهد شد، ولیکن چنانچه خرید و فروش یا واگذاری های انجام شده به صورت دائمی باشد و شرط شود که خریدار مطلقاً حق انتقال ندارد، چون این شرط بر خلاف مقتضای ذات عقد است و مطابق ماده 233 قانون مدنی از شروط باطل است که مبطل عقد نیز می باشد، لذا عقد و قرارداد باطل می باشد و مشروط له حق ابطال چنین عقدی را دارد.
نظر اقلیت
با توجه به لزوم نظم اقتصادی در جامعه و اصل صحت در معاملات همواره اقتضاء آن دارد که معاملات بین مردم پا برجا باشد و به سهولت باطل نگردد و مضافاً به اینکه چون چنین شرطی از شروط تحدیدی محسوب میگردد، که صرفاً سلب حق جزئی را بدنبال دارد و در اصل مالکیت و تملک و استفاده از آن خللی ایجاد نمی نماید. بنابراین شرط مذکور مطابق ماده 231 قانون مدنی از شروط باطل غیر قابل استناد است و موجبات بطلان معامله نخواهد شد.
صورتجلسه نشست قضایی در خصوص بررسی شرط عدم فروش ملک توسط خریدار و اثر آن در معامله
تاریخ برگزاری: 1398/10/10
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر رودبار
موضوع:
بررسی شرط عدم فروش ملک توسط خریدار و اثر آن در معامله
پرسش:
اگر در فروش نامه ملک شرط عدم فروش آن توسط خریدار به جزء به بایع آنهم با دو سوم قیمت درج گردد و ذکر شود هر زمان خریدار خواست ملک را بفروشد، باید به بایع به دو سوم قیمت بفروشد؛ وضعیت شرط و معامله چگونه است؟
نظر هیات عالی
چنانچه شرط مندرج در فروشنامه و قرارداد مقید به مهلت متعارف باشد، شرط و عقد صحیح است، والا به لحاظ اینکه شرط خلاف مقتضای ذات و آثار ذاتی است، باطل و مبطل خواهد بود.
نظر اکثریت
با توجه به اینکه اصل بر صحت معاملات است و شرط نیز از نوع فعل بوده و خلاف مقتضای ذات عقد نبوده که مشمول ماده 233 قانون مدنی شود و مربوط به آثار بیع است و به نوعی بیع شرط محسوب میگردد و همچنانکه در ماده 454 قانون مدنی در مورد اجاره، اجازه داده شده در مورد بیع نیز مواجه با مانعی نیست؛ لذا هم شرط صحیح است هم عقد بیع.
نظر اقلیت
با توجه به ماده 30 قانون مدنی که در آن آمده هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همهگونه تصرف و انتفاع را دارد، درج شرط عدم فروش ملک، آن هم با ذکر اینکه هر زمان خریدار خواست بفروشد میبایست به بایع بفروشد با اصل تسلیط ( الناس مسلطون علی اموالهم ) در تعارض است، چه اینکه مخل حقوق خریدار ملک به عنوان مالک بوده و این شرط از شروط مبطل عقد نیز می باشد، که طبق ماده 233 قانون مدنی بطلان شرط تسری در بطلان بیع نیز می یابد؛ لذا هم شرط و هم بیع باطل است. بدیهی است، اگر بایع و خریدار توافق در حذف شرط نمایند، بیع معتبر خواهد بود.
