خاتمه قرارداد اجاره به شرط تملیک

خاتمه قرارداد اجاره به شرط تملیک با بطلان، اقاله، یا فسخ چه توسط موجر و چه مستأجر، و همچنین انقضای مدت و پرداخت مال ‌الاجاره محقق می گردد و رابطه ‌ی استیجاری بین موجر و مستاجر قطع می‌ شود. که در ادامه به بررسی موارد فوق در این مقاله می ‌پردازیم. 

شرایط و موارد خاتمه قرارداد اجاره به شرط تملیک  

1. بطلان قرارداد اجاره به شرط تملیک

از نظر حقوقی، بطلان قرارداد اجاره به شرط تملیک در سه صورت ممکن است:  

• الف. فقدان یکی از شرایط صحت معاملات، مذکور در ماده ۱۹۰ قانون مدنی، که نتیجه‌ی آن بطلان به علت فقدان یکی از شرایط صحت معاملات است. در این صورت، تعلق اجرت ‌المثل به موجر برای مدتی که مستاجر از مورد اجاره استفاده نموده است، به‌ وجود می ‌آید.
• ب.فوت مورد اجاره و یا حدوث عیبی که مورد اجاره را از قابلیت انتفاع خارج سازد، که به موجب ماده ۴۸۱ قانون مدنی، با توجه به اینکه عقد اجاره به شرط تملیک پیش از اتمام مدت شباهت به عقد اجاره دارد، در این فرض باطل می ‌شود.  
• پ.عدم رعایت شرایط اختصاصی و آمره مقرر در قوانین پولی و بانکی و مصوبات شورای پول و اعتبار 

2. اقاله قرارداد اجاره به شرط تملیک

طبق قاعده کلی، هر قراردادی را می‌ توان با توافق طرفین اقاله کرد و قرارداد اجاره به شرط تملیک نیز از این قاعده مستثنی نیست.  

بنابراین قرارداد ممکن است با توافق خاتمه یا تغییر داده شود. قاعده کلی آن است که برای معتبر شناخته شدن توافق در مورد خاتمه یا تغییر دادن قرارداد، باید عوضی وجود داشته باشد؛ به عبارت دیگر، در جایی که یک قرارداد ساده مثل اجاره به شرط تملیک باید از سوی طرفین اجرا گردد، توافق به خاتمه یا تغییر دادن قرارداد، خود عوض معتبری محسوب می ‌شود. هر طرف توافق می ‌کند که دیگری را از تعهدات معوقه‌ اش به موجب قرارداد مبری سازد.

3. فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک

• الف.فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک توسط موجر  

مواردی را که موجر می‌ تواند قرارداد را فسخ نماید، طبق قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر ذکر می ‌کنیم:  

– استفاده نامتعارف از مورد اجاره و تعدی و تفریط در آن (ماده ۴۸۷ قانون مدنی)  

– استفاده از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد قید شده است (ماده ۴۹۲ قانون مدنی )  

– واگذار نمودن مورد اجاره کلاً یا جزئاً به غیر، با اینکه حق انتقال به غیر را نداشته است (ماده ۴۹۸ قانون مدنی )

– در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط، تخلف نماید، بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجرو مستاجر مصوب ۱۳۵۶ در این خصوص به صراحت اشاره دارد. 

-تغییر شکل یا محل مورد اجاره توسط مستاجر بدون موافقت قبلی و کتبی بانک و به طور کلی هرگونه تغییر در مورد اجاره .( طبق بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجرو مستاجر )

• ب.فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک به جهت اعسار مستاجر 

 ماده ۳۸۰ قانون مدنی گفته شده که خیار تفلیس ویژه‌ ی بیع نیست و در سایر قراردادهای معوض، مانند اجاره، نیز جاری است. فقهای امامیه نیز در این که موجر در صورت افلاس مستاجر حق دارد اجاره را فسخ کند، تردید نکرده ‌اند.

بنابراین، در صورتی که مستاجره تسلیم نشده باشد، موجر می ‌تواند به استناد اعسار مستاجر یا ورشکستگی او، اجاره را فسخ کند. پس از تسلیم عین نیز، با این که بر طبق قاعده باید عقد تمام شده به حساب آید، به خاطر رعایت عدالت و قاعده معاوضی ماده ۳۸۰، در صورت افلاس مشتری و بقای مبیع، به فروشنده حق فسخ داده می ‌شود، و این حق در مورد ورشکستگی به طور کلی در تمام انواع معاوضه اعمال می‌شود.

تنها موردی که باقی می‌ ماند حالتی است که پس از تسلیم عین، مستاجره معسر شود. در بیع گفته شده که در این حالت دادن حق فسخ به فروشنده مجوزی ندارد، زیرا او می ‌تواند با توقیف عین و فروش آن، به طلب خود برسد. اما در اجاره، که استقرار دین مستأجر موکول به انتفاع از عین یا اتلاف منفعت است، باید پذیرفت که استقرار مالکیت منفعت نیز منوط به امکان گرفتن اجاره بها است. منطق معاوضی و عدالت نمی‌تواند قبول کند که مستاجر در صورت پیدا شدن عیب در مورد اجاره بتواند عقد را فسخ کند، ولی موجر موظف باشد که حتی در صورت اعسار مستاجر، به مفاد پیمان خود وفادار بماند.

پس به عنوان نتیجه می ‌توان گفت که اعسار مستاجر در همه حال به موجر حق می ‌دهد که اجاره را فسخ کند؛ منتها باید دانست که این فسخ تنها نسبت به اقساط باقی ‌مانده مؤثر است و در گذشته اثر ندارد.

علاوه بر این، موجر می ‌تواند، همان‌طور که قبلاً ذکر شد، در مواقعی طبق شروط قرارداد، در صورت فوت یا ورشکستگی یا محبوس شدن مستاجر، قرارداد اجاره به شرط تملیک را خاتمه دهد. در اینجا به علت اهمیت در مورد ورشکستگی و فوت مستاجر بحث می ‌شود:

• پ. فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک به جهت ورشکستگی مستاجر  

در اغلب قراردادهای اجاره به شرط تملیک، شرط می‌گردد که چنانچه مستاجر ورشکسته شده یا دادخواست ورشکستگی وی از ناحیه فردی داده شود، قرارداد به طور اتوماتیک خاتمه می ‌یابد و یا اینکه موجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد. حال اگر قرارداد به این نحو خاتمه یابد، مستأجر دیگر حق و منفعت مالکانه بر کالا نخواهد داشت و مدیر تصفیه نمی ‌تواند به نمایندگی از سایر طلبکاران آن را درخواست و در نتیجه تملک نماید. اما نظر به اینکه به موجب ماده ۳۸ قانون ورشکستگی مصوب ۱۹۱۴، نسبت به اموالی که به این ترتیب در اختیار مستاجر ورشکسته قرار داشته، او مالک فرضی آنها محسوب می ‌شود و غرماء حق توقیف آنها را خواهند داشت. به نفع مالک یا موجر خواهد بود که برای احتراز از خطر مالکیت فرضی مستأجر، به محض ورشکستگی او، حق فسخ خود را اعمال نماید. 

• ت. فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک توسط مستاجر  

مواردی را که مستاجر طبق قانون مدنی و همچنین قانون روابط موجر و مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد، به طور خلاصه بیان می‌ کنیم.  

الف.اولین مورد استفاده از خیار تخلف وصف توسط مستأجر است، یعنی در صورت عدم انطباق عین مستأجره با اوصاف مذکور در عقد، مستأجر این حق را پیدا می‌ کند. مستند قانونی این مورد بند ۱ و ۲ ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ است. هرچند همان‌ طور که قبلاً گفته شد، در قراردادهای اجاره به شرط تملیک که از طرف بانک تنظیم می ‌شود، قید می ‌گردد که مستاجر کالا را صحیح و سالم و ضمن تأیید قابلیت انتفاع آن تصرف نموده، لذا عملاً استفاده از چنین خیاری برای مستاجر دور از ذهن است. 

ب.مورد دومی که ممکن است مستأجر از حق فسخ استفاده کند، زمانی است که موجر از تعهدات قراردادی تخلف نماید. هر چند معمول است که مانند مورد قبلی، در قرارداد این حق از مستاجر سلب می ‌شود، ولی اگر چنین شرطی قید نشده باشد، مستاجر می ‌تواند بدون نیاز به اجبار مشروط‌ علیه و با استناد به ماده ۴۹۶ قانون مدنی قرارداد را فسخ نماید.

پ.سومین مورد استفاده مستاجر از حق فسخ، زمانی است که مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی واقع شود به‌نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد. البته این امر در صورتی است که از مصادیق تلف نباشد، وگرنه موجب بطلان یا انفساخ اجاره می‌شود؛ هرچند خیارات دیگر مربوط به معاملات معوض در عقد اجاره به شرط تملیک نیز می‌تواند جاری باشد، اما معمول این است که کلیه خیارات، خصوصاً خیار غبن در این قراردادها از مستأجر ساقط می ‌شود.(ماده ۱۱ قانون نمونه بانک ملی).

4. خاتمه قرارداد اجاره به شرط تملیک به جهت انقضای مدت

قرارداد در تاریخی که در آن قید شده، خاتمه یافته و رابطه ‌ی استیجاری مستاجر با موجر قطع می ‌شود. (ماده ۴۹۴ قانون مدنی ). اگر مستاجر در پایان مدت اجاره به کلیه ‌ی تعهدات خود عمل ننموده باشد و یا از حقوقی که در مورد تمدید مدت قرارداد دارد استفاده نکرده باشد، موظف به مسترد داشتن مورد قرارداد اجاره به شرط تملیک می ‌باشد. ( ماده‌ی ۶۴ آیین ‌نامه‌ ی فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا ). لذا اگر مورد قرارداد تجهیزات باشد که در ساختمان نصب شده است. مستأجر باید آن را جدا کرده و در بهترین شرایط به مؤجر بازگرداند. گاه نیز به موجب قرارداد، مستاجر موظف می‌شود تجهیزات را در محلی که قبل از پایان مدت قرارداد به او اعلام می‌شود، تحویل نماید. اما اگر پس از گذشت مدت اجاره، مستاجر به کلیه ی تعهدات خود عمل نموده باشد، موجر هم بایستی به عهد خود وفا کند و به شرط تملیک اموال مورد اجاره به مستأجر عمل نماید.

 تملیک اموال منقول با تحویل آن و ابطال قرارداد اجاره صورت خواهد گرفت، لکن در خصوص اموالی که نقل و انتقال آن به تأیید مؤجر است، مؤجر با تنظیم سند انتقال به نام مستاجر، اموال موضوع قرارداد اجاره به شرط تملیک را به او واگذار می ‌کند. 

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای خاتمه قرارداد اجاره به شرط تملیک 

چنانچه در قرارداد شرط داوری پیش بینی شده باشد، رسیدگی به جهات خاتمه قرارداد اجاره به شرط تملیک در صلاحیت مرجع داوری است.  که رای صادره با طرح دعوای ابطال رای داوری در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی به اصل دعوا خواهد بود. در خصوص دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می ‌شود، که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد. اما بر اساس ماده 13 قانون آیین دادرسی مدنی، در دعاوی بازرگانی و دعاوی راجع به اموال منقول که از عقود و قراردادها ناشی شده باشد، خواهان می ‌تواند به دادگاهی رجوع کند که عقد یا قرارداد در حوزه آن واقع شده است یا تعهد می ‌بایست در آنجا انجام شود.