دعوای استرداد عوضین که معنای آن بازگشت طرفین به وضع سابق است، تنها دعوای مسموع در خصوص اعمال حقوقی ثبت نشده موضوع ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است. با این توضیح که، اولا: به موجب این ماده، قانونگذار مقرر نموده است، اعمال حقوقی اموال غیرمنقول اعم از اینکه در قالب عقد باشند یا ایقاع، باید در این سامانه به ثبت برسند. ثانیا: اگر به ثبت نرسند، به جز دعوای استرداد عوضین ، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن، از قبیل: شکایت انتقال مال غیر، دعوای خلع ید ، تخلیه ید و دعوای اثبات یا تنفیذ معامله ، ابطال سند رسمی ، الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن، در مراجع قضایی و هیچ یک از دستگاه های اجرایی موضوع ماده ۲۹ قانون برنامه پنج ساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1395/12/14 پذیرفته نمی شود. ثالثا: ادله راجع به آنها نیز از قبیل سند، شهادت، شهود، اقرار، امارات و سوگند نیز فاقد ارزش خواهند بود.
مبنای طرح دعوای استرداد عوضین بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟
برخی معتقدند، با توجه به اینکه قانونگذار به موجب ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نسبت به معاملات ثبت نشده، صرفا دعوای استرداد عوضین را مورد پذیرش قرار داده است، نتیجتا قانون گذار ضمانت اجرای در حکم بطلان را در خصوص وضعیت حقوقی معاملات مشمول ماده ۱ برگزیده است؛ چرا که استرداد عوضین در نتیجه عقد فاسد می باشد. که در مواد 365 و 366 قانون مدنی به آن تصریح شده است. ولی گروه دیگری معتقدند، در هیچ بخش این قانون اشاره ای به بطلان عقد نشده است، و قانونگذار صراحتا عقد غیر رسمی و ثبت نشده را باطل ندانسته اند، بلکه باید مبنای استرداد را نه در قواعد حقوقی موجود، بلکه در اراده جدید قانونگذار و به عنوان نهادی برخاسته از ضرورت جستجو کرد.
نحوه طرح دعوای استرداد عوضین بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول – استرداد مبیع یا ثمن بر اساس قرارداد الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
برخلاف قواعد عمومی قراردادها که امکان استرداد مبیع یا استرداد ثمن می بایست به عنوان خواسته اصلی در قالب دعوای فسخ قرارداد یا انفساخ یا اقاله یا اعلام بطلان آن اثبات شود. مستنبط از ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دعوای استرداد عوضین قراردادی مشمول مقررات این قانون، نیازمند طرح خواسته ابتدائی اعلام بطلان معامله و ابطال سند قرارداد نیست. چرا که معامله از منظر قانون باطل نیست. هر چند با توجه به احتمال وجود رویه متفاوت قضایی و بیم اعلام ایراد از سوی طرف دعوا، طرح خواسته اعلام بطلان معامله و ابطال سند قرارداد تنظیمی در کنار طرح خواسته استرداد مبیع یا ثمن یا عوض قراردادی جهت ممانعت از صدور قرار عدم استماع به صواب نزدیکتر است.
لازم به ذکر است، دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع این ماده و نیز ملکیت و حق که قبل از لازم الاجرا شدن این قانون محقق شده و به ثبت نرسیده، در صورتی قابل استماع است، که قطعیت این مستندات مطابق آیین نامه ای که به تصویب رئیس قوه قضائیه می رسد و به تشخیص وی محرز باشد.
نحوه رسیدگی دادگاه به رسیدگی به دعوای استرداد عوض بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
با ثبت دادخواست و ارجاع پرونده به شعبه و رفع نواقص احتمالی و نهایتا تعیین وقت و ابلاغ تاریخ جلسه دادرسی به اصحاب دعوا، دادگاه به موجب تبصره 6 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در صورت احراز تسلیم عوض یا تبادل عوضین، حکم به استرداد خواهد داد و در صورت عدم احراز، دعوا را رد می کند. نتیجتا اثبات رابطه قراردادی و ارائه دلایل کافی جهت ایفای موضوع قرارداد، از سوی خواهان، جهت امکان ورود دادگاه در ماهیت موضوع و صدور حکم قضایی ضرورت خواهد داشت.
در دعوای استرداد عوض موضوع تبصره 6 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در صورت عدم احراز تسلیم، قالب حکم قرار رد است یا حکم بر رد دعوا؟
بر اساس ماده ۲۹۹ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹، چنانچه رای دادگاه راجع به ماهیت دعوا و قاطع آن به طور جزئی یا کلی باشد، حکم و در غیر این صورت، قرار نامیده می شود. وجود دو معیار فوق، سبب توصیف رای دادگاه به حکم و عدم وجود هر یک از آنها موجب توصیف آن به قرار است.
در تصمیم موضوع تبصره ۶ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، از آنجا که احراز یا عدم احراز تسلیم یا مبادله عوضین از مسائل ماهوی محسوب می شود؛ همانگونه که در فرض احراز تسلیم یا مبادله، تصمیم دادگاه در ماهیت و حکم تلقی می شود، در فرض عدم احراز نیز تصمیم دادگاه ماهوی تلقی و قاطع دعوا خواهد بود.
در نتیجه، همان طور که تصمیم دادگاه در صورت پذیرش دعوا و احراز تسلیم، از نوع حکم می باشد، رد آن نیز در صورت عدم احراز تسلیم، حکم محسوب می شود. قرینه تقابل موجود در ماده نیز بر همین موضوع دلالت دارد. همچنین، از آنجایی که صدور حکم به قرار رد دعوا، آن گونه که در سؤال مطرح شده است، فاقد جایگاه حقوقی است و در تبصره ۶ ماده یک قانون نیز قانون گذار در مقام تغییر در مقررات شکلی دادرسی نیست، بلکه در مقام بیان احکام ماهوی می باشد. عبارت « دعوا » را رد می کند و نمی توان آن را مفید به یک تأسیس جدید شکلی تلقی کرد؛ بنابراین، در فرض سؤال، دادگاه حکم بر بی حقی خواهان صادر می کند.
در دعوای استرداد عوض ( استرداد مبیع ) از سوی بایع ، در صورتی که مشتری ثمن را داده باشد، آیا باید دادخواست تقابل ( استرداد ثمن ) را مطرح نماید یا دادگاه در ضمن حکم به استرداد مبیع، به استرداد ثمن نیز حکم می دهد؟
با توجه به اینکه به موجب ماده 2 قانون آیین دادرسی، دادگاه ها با فرض طرح صحیح دعوا ملزم به ورود در موضوع و صدور حکم می باشند، نتیجتا به نظر می رسد، استرداد عوض قراردادی، مستلزم طرح دادخواست تقابل است. زیرا حق مستقلی است که برای طرف قرارداد که نیازمند مطالبه است. مضافا اینکه احراز و عدم احراز تسلیم یا مبادله عوضین جزو مسائل ماهوی است و تصمیم دادگاه در این خصوص حکم تلقی می شود. بنابراین، عبارت تبصره ۶ ماده ۱ قانون الزام به ثبت مبنی بر رد دعوا به معنای حکم بر بی حقی است.
حق حبس در استرداد عوضین پس از فسخ قرارداد بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به چه صورت است؟
پس از فسخ قرارداد حق حبس صرفا راجع به آثار بیع صحیح جریان دارد؛ بنابراین در باب استرداد عوضین به لحاظ فسخ عقد، موضوعیت ندارد.
چنانچه پس از فسخ قرارداد بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مشخص شود که خریدار سابق بر این نسبت به واگذاری مورد معامله اقدام نموده است، آیا امکان استرداد مبیع برای فروشنده وجود دارد؟
به موجب تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در صورت تجمیع شرایط مندرج در این تبصره امکان استرداد مبیع و اعاده به وضع سابق برای فروشنده وجود خواهد داشت. به موجب این تبصره، دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول، در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است، مشروط بر است که ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی جهت اعلام فسخ به طرف قرارداد ارسال و ظرف پانزده روز بعد از ارسال آن، نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود، در مرجع صالح به رسیدگی به دعوا مسموع است، هرچند فسخ ثبت نشده باشد.
در هر حال چنانچه منتقلٌ الیه ( خریدار یا انتقال گیرنده ) ، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله، اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ قرارداد موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیرمنقول، به منتقلٌ الیه مذکور رجوع خواهد کرد.
چنانچه منتقل الیه ( خریدار یا انتقال گیرنده ) حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمده باشد، عین مال به انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد می گردد.
مراجع صالح به رسیدگی به دعوای الزام به استرداد عوض نسبت به معاملات ثبت نشده بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
به موجب ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول کماکان با فرض توافق طرفین امکان ارجاع اختلاف به داوری وجود دارد. و در فرض عدم توافق طرفین در خصوص استرداد مبیع یا استرداد ثمن یا عوض غیرمنقول، به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت ذاتی و محلی جهت رسیدگی و صدور رای را خواهد داشت. اما در خصوص ثمن معاملاتی که مصداق بارز آن وجه نقد یا ارز می باشد، با توجه به ماده 13 قانون اعلامی، دادگاه محل اقامت خوانده، محل انعقاد یا اجرای عقد صلاحیت رسیدگی به موضوع را خواهد داشت.
