اعتراض به عملیات اجرایی ثبت یا اقدامات مامورین اجرا 

اعتراض به عملیات اجرایی ثبت یا اقدامات مامورین اجرا، که با خواسته ابطال عملیات اجرایی ثبت در جهت بلااثر کردن اقدامات اداری صورت می گیرد. شکایتی است که از سوی مدیون سند لازم الاجرا یا شخص ثالث با طرح ادعاهایی از قبیل پرداخت شدن دین موضوع سند ، مستثنیات دین بودن مال توقیف شده ، باطل بودن شرط یا قرارداد بانکی مبنای صدور اجراییه و یا با ادعای واگذاری سابق عین یا منافع مال مورد توقیف شده قبل از تاریخ بازداشت، مطرح می گردد. 

مستنبط از تبصره 2 ماده 34 مکرر قانون ثبت اسناد و املاک کشور و ماده 169 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب 1387/06/11 منظور از عملیات اجرایی، (( اقداماتی است که پس از صدور اجرائیه شروع و با صدور سند انتقال مورد وثیقه یا تحویل مال منقول به طلبکار یا پرداخت طلب طلبکار و یا اجرای تعهد مندرج در سند و یا تنظیم صورت مجلس حراج در صورتی که مال از طریق حراج به فروش برسد، خاتمه می یابد.)) می باشد. نتیجتا این شکایت با اعتراض به دستور اجرای سند رسمی لازم الاجرا ( صدور اجرائیه ) که یک مرحله قبل از آن و دارای ماهیت قضایی و در صلاحیت مراجع قضایی می باشد، متفاوت است.

مصادیق و علل اعتراض به عملیات اجرایی ثبت یا اقدامات مامورین اجرا 

1. ادعای تعلق مال توقیف شده به معترض و عدم تعلق آن به متعهد اجرائیه
2. ادعای وجود حقی در مال توقیف شده نسبت به اشخاص ثالث
3. ادعای مستقر بودن مال توقیفی در عداد مستثنیات دین توسط متعهد 
4. ادعای فزونی مال توقیف شده بر میزان مقرر در اجرائیه 
5. امین نبودن حافظ اموال
6. ادعای مشمول مستثنیات دین بودن مال توقیفی 

مستند قانونی شکایت از عملیات اجرایی ثبت یا اقدامات مامورین اجرا و مرجع صالح به رسیدگی به آن 

1. ماده 169 و 170 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب 1387/06/11
2. تبصره 4 اصلاحی مورخ 1351/10/18 ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک کشور
3. ماده 6 آئین نامه اجرایی رسیدگی به اسناد مالکیت معارض و هیات نظارت و شورای عالی ثبت و مواد متفرقه مصوب 1352/02/16 وزارت دادگستری

شرایط اعتراض به عملیات اجرایی ثبت و اقدامات مامورین اجرا

1. صدور اجرائیه و آغاز عملیات اجرایی 
2. ضمیمه نمودن دلایل و مستندات قانونی 
3. رعایت فرجه مقرر قانونی 

عنوان خواسته در اعتراض به عملیات اجرایی ثبت یا اقدامات مامورین اجرا چیست؟

با توجه به اینکه معترض نسبت به روند عملیات اجرا معترض است و بلااثر شدن اقدام یا اقدامات صورت گرفته را در نظر دارد، می بایست ابطال عملیات اجرایی ثبت یا اقدام مامور اجرا را با ذکر جهت مورد اعتراض، جهت اصلاح یا تجدید آن یا خروج مال توقیف شده به جهت انتقال مقدم از سوی شخص ثالث در متن لایحه اعلام گردد. که طرح خواسته درخواست توقف عملیات اجرایی جهت ممانعت از مزایده مال در کنار آن ضروری است.

نحوه طرح اعتراض به عملیات اجرایی ثبت یا اقدامات مامورین اجرا 

در صورتی که یکی از طرفین پرونده اجرایی اجرائی ( متعهد یا متعهد له )  نسبت به عملیات اجرایی و اقدامات مامورین اجرا شکایتی داشته باشد، می بایست شکایت خود را با عنوان ابطال عملیات اجرایی با ذکر دقیق موضوع ، کتبا بر روی اوراق عادی نوشته و تسلیم رییس اداره ثبت محل نماید. بنابراین برای طرح شکایت از عملیات اجرایی اسناد رسمی لازم الاجرا، نیازی به دادخواست و درخواست بر روی فرمهای مخصوص نیست. البته در حال حاضر غالب شهرها نحوه ثبت لایحه اعتراضی به صورت انجام اسکن لایحه و ارسال سیستمی آن از طریق دفاتر ازدواج و اسناد رسمی تعرفه شده به دبیرخانه اداره اجرای ثبت صورت می گیرد. پس ازآن رییس ثبت محل مکلف به رسیدگی می باشد و به موجب ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، رییس اداره ثبت محل باید نسبت به اعتراض فورا رسیدگی و نسبت به صدور رای و ابلاغ به طرفین اقدام نماید.

مراحل رسیدگی به اعتراض به عملیات اجرایی ثبت یا اقدامات مامورین اجرا و نحوه اعتراض به تصمیم صادره 

1. طرح شکایت به عملیات اجرایی ثبت نزد رئیس ثبت

بر اساس ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، چنانچه بدهکار اجرایی یا شخص ثالث نسبت به عملیات اجرایی یا مال موضوع اجرا معترض باشد، می تواند به صورت کتبی نسبت به طرح شکایت نزد رئیس ثبت محل اقدام نماید، رئیس ثبت به فوریت نسبت به موضوع رسیدگی و رای مقتضی صادر و به طرفین ابلاغ می شود.

2. اعتراض به نظریه رئیس ثبت در هیات نظارت 

معترض نسبت به تصمیم رئیس ثبت اعم از ( محکوم له یا محکوم علیه سند لازم الاجرا یا شخص ثالث ) می بایست ظرف مهلت 10 روز از تاریخ ابلاغ رای نسبت به ثبت اعتراض به رای اعلامی در ثبت محل و یا دبیرخانه هیات نظارت اقدام نمایند. در غیر اینصورت فرصت اعتراض منقضی می شود و در صورت ثبت در فرجه مقرر قانونی، رای هیات نظارت قطعی و لازم الاجرا خواهد بود. و امکان اعتراض مجدد از سوی محکوم علیه در شورای عالی ثبت وجود ندارد.

3. طرح اعتراض در شورای عالی ثبت 

بر اساس تبصره 4 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت، به رئیس سازمان ثبت این اختیار داده شده است، تا در مواردی که آرای متناقض و یا خلاف قانون از هیات های نظارت ادارات ثبت استان صادر می گردد، علی رغم قطعی بودن این آرا می تواند دستور طرح پرونده را در شورای عالی ثبت صادر نمایند.

نکته حائز اهمیت دیگر اینکه، اشخاص معترض به رای هیات نظارت، می توانند نسبت به آرای صادره از سوی هیات نظارت در خصوص تخلفات و اشتباهات اجرایی در شورای عالی ثبت ، اعتراض نمایند. برابر رویه جاری با وصول شکایت از آرای هیات های نظارت در اجرای بند 8 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت ، پرونده از هیات نظارت مطالبه می شود. پس از وصول پرونده، جریان امر به رئیس سازمان گزارش و در صورت صدور دستور طرح در شورای عالی ثبت، پرونده جهت رسیدگی به آن مرجع ارجاع می گردد. رسیدگی بدون حضور اشخاص ذی نفع و به صورت غیابی انجام می شود.

اعتراض ثالث به عملیات اجرایی ثبت یا اقدامات مامورین اجرا به چه صورت است؟

بر اساس رای وحدت رویه شماره 784 مورخ 1398/09/26، چنانچه ادعای شخص ثالث نسبت به توقیف مال مستند به سند رسمی و یا حکم قطعی دادگاه باشد، توسط اجرای ثبت، دستور رفع توقیف صادر می شود. اما چنانچه ادعای ثالث بر اساس اسناد عادی همچون مبایعه نامه عادی باشد، ثالث می بایست با مراجعه به دادگاه حقوقی نسبت نسبت به اثبات حقانیت خود و انتقال مقدم مال توقیفی اقدام نماید.

اعتراض به عملیات اجرایی ثبت با سند عادی 

همانگونه که بیان شد، با توجه به رای وحدت رویه شماره 784 مورخ 1398/09/26 و اخذ وحدت ملاک از آن، چنانچه ادعای متعهد یا ادعای شخص ثالث نسبت به توقیف مال مستند به سند رسمی و یا حکم قطعی دادگاه باشد، توسط اجرای ثبت ، دستور رفع توقیف صادر می شود. اما چنانچه ادعای ثالث یا طرفین پرونده اجرائی، بر اساس اسناد عادی همچون مبایعه نامه عادی باشد، ثالث جهت اثبات حقانیت ، می بایست با مراجعه به دادگاه حقوقی نسبت نسبت به اثبات حقانیت خود و انتقال مقدم مال توقیفی و یا اثبات اصالت محتویات سند عادی اقدام نماید.

اعتراض به عملیات اجرایی ثبت پس از تنظیم صورت مجلس مزایده

طبق ماده ۱۷۲ آیین نامه مفاد اسناد لازم الاجراء، پس از تنظیم و امضای صورت مجلس مزایده شکایت از عملیات اجرا، از کسی مسموع نیست. اما این امر مانع از آن می شود که هر گاه  قبل از تنظیم و امضای سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت محل عمل اجرا را مخالف قانون تشخیص دهد، رای بر تجدید عمل اجرایی داده و رای صادره طبق ماده ۱۶۹ این آئین نامه به اشخاص ذینفع ابلاغ و قابل اعتراض در هیات نظارت است.

آیا با اعتراض شخص ثالث عملیات اجرایی ثبت جهت خودداری از مزایده مال توقیف شده متوقف می شود؟

خیر، صرف طرح اعتراض ثالث با اسناد عادی موجب لغو توقیف و فروش مال توقیفی نخواهد شد. مضافا اینکه صرف طرح دعاوی مقتضی همچون اثبات وقوع عقد بیع ، اثبات مالکیت ، الزام به تنظیم سند رسمی ، ابطال سند رسمی مالکیت ملک که ممکن است، توسط شخص ثالث جهت اثبات مالکیت مال توقیف شده مطرح شود ، مانع توقف عملیات اجرایی ثبت نمی شود. مگر اینکه دستور توقیف عملیات اجرایی ثبت ، توسط معترض ثالث طرح و دادگاه نسبت به پذیرش درخواست، با اخذ خسارت احتمالی موافقت نماید.

در چه مواردی عملیات اجرایی ثبت متوقف خواهد شد ؟

به موجب ماده 143 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی ثبت در موارد زیر صرفا عملیات اجرایی ثبت متوقف خواهد شد.

1. وصول حکم یا دستور موقت با قرار توقیف عملیات اجرایی از مرجع قضایی
2. طرح اعتراض به نظریه رئیس ثبت در هیات نظارت
3. ابطال عملیات اجرایی ثبت با اخذ رای از هیات نظارت یا شورای عالی ثبت
4. پرداخت کلیه مطالبات متعهدله و حقوق اجرایی اداره اجرای ثبت 

مرجع صالح رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی ثبت یا اقدامات مامورین اجرا

به موجب تصریح ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مرجع اولیه اعتراض رییس اداره ثبت محل است . منظور از رییس اداره ثبت محل ، رییس ثبت محلی است که عملیات اجرایی مورد نظر در حوزه آن در جریان است. بنابراین در مواردی که اوراق اجرایی به موجب ماده 30 آیین نامه از حوزه ای به حوزه دیگر ارجاع می شود، رییس اداره ثبت محل مرجوع الیه مکلف است، برابر مقررات آیین نامه اجرا به اعتراض رسیدگی نماید. که با صدور رای از سوی ریاست ثبت، امکان طرح اعتراض از سوی محکوم علیه ظرف مهلت ده روز از تاریخ ابلاغ در هیات نظارت استان وجود دارد. 

صورتجلسه نشست قضایی در خصوص اعتراض به عملیات اجرائی اداره ثبت

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1396/09/16
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر بستان آباد

پرسش:

طبق ماده 119 آیین‌ نامه اجرایی مفاد اسناد لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی شکایت از عملیات اجرائی مصوب 1387 و مواد 1 و 2 و 3 قانون اصلاح بعضی از قوانین ثبتی، اعتراض به عملیات اداره ثبت در صلاحیت مرجع قضائی است یا غیرقضائی؟

نظر هیئت عالی :

عملیات اجرایی اداره ثبت در اجرای اسناد لازم ‌الاجرا و در حکم اسناد لازم‌ الاجرا مانند چک به اعتبار مقام و مرجع اقدام و اجرا دارای دو فرایند متفاوت است، با این توضیح که :
1. صدور دستور اجرای عملیات با رئیس اداره ثبت می ‌باشد و شکایت از آن واجد وصف قضایی است و اعتراض نسبت به دستور اجرا در قالب طرح دعوی حقوقی « ابطال عملیات اجرایی » در دادگاه حقوقی مستقر در حوزه ثبتی صادرکننده دستور اجرا قابل استماع و رسیدگی است.
2. اعتراض به عملیات اجرایی مامورین ثبت اسناد و املاک به موجب ماده 169 آئین ‌نامه نحوه اجرای اسناد رسمی لازم‌ الاجرا و طرز شکایت از عملیات اجرایی به عهده رئیس اداره ثبت محل بوده و رای مقام یاد شده ظرف ده روز قابل شکایت در هیات نظارت ثبت می‌ باشد.

نظر اتفاقی :

اگر اعتراض به نحوه عملکرد مأمورین ثبت باشد مانند اینکه اجرائیه صادر و مثلاً مال شخص دیگری توقیف شده باشد، طبق آیین‌نامه مربوطه رسمی، اداره ثبت مرجع رسیدگی است و در واقع اعتراض به عملیات اجرایی اداره ثبت در صلاحیت رئیس اداره ثبت است، لکن اعتراض به خود دستور صدور اجرائیه در صلاحیت دادگاه است مثلاً اینکه سند مشروط دستور اجرا داشته باشد و اگر مستند اعتراض، سند عادی باشد توامان قابل رسیدگی است و شخص دارنده سند عادی انتقال می ‌تواند در دادگاه، الزام به انتقال سند را از صاحب سند بخواهد. بنابراین اگر به دستور صدور اجرائیه اعتراض شود مثلاً به دلیل منجز نبودن یا یکی نبودن مفاد اجرائیه با مفاد سند، دادگاه حقوقی محل صالح است و این دعاوی باید خارج از نوبت رسیدگی شود ولی اگر اعتراض به اقدامات عمل مأمورین ثبت است رئیس ثبت محل صالح می‌ باشد.