اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز یا عدم افراز ملک اعم از آپارتمان، ملک تجاری و … مستلزم ثبت اعتراض از طریق تنظیم دادخواست در دفاتر خدمات قضایی و ارجاع آن به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. چنانچه تصمیم اداره ثبت مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک باشد، و نسبت به طرح اعتراض در فرجه 10 روز از تاریخ ابلاغ اقدام نشود، و شریک یا شرکا حاضر به فروش آن نباشند، شریک یا شرکا می بایست جهت رفع حالت اشاعه ابتدا نسبت به اخذ گواهی عدم افراز از اداره ثبت اقدام و متعاقبا نسبت به طرح درخواست دستور فروش ملک در قالب دادخواست جهت ارجاع به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک عمل نماید.
مستندات قانونی لازم جهت طرح اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز یا عدم افراز ملک
- ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع : افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات، ملک مورد تقاضا را افراز می‌نماید.
تبصره : نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده، اقدام به افراز نخواهد شد.
- ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع : تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است. مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می باشد. دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.
- ماده ۶ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع : تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه افرازی، در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود، به کلیه شرکاء ابلاغ می شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند، وفق مقررات ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم نمایند. طریقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی می باشد.
مهلت طرح اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز یا عدم افراز ملک
تصمیم واحد ثبتی به مالکین ابلاغ می باشد، معترض می تواند ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به ثبت دادخواست در دادگاه اقدام نماید.
طرفین دعوای اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز یا عدم افراز چه کسانی هستند؟
طرفین دعوی، هر یک از شرکایی که به تصمیم واحد ثبتی اعتراض داشته باشند، خواهان می باشند و به طرفیت بقیه شرکا به عنوان خواندگان باید دادخواست حقوقی تنظیم و تقدیم دادگاه محل نمایند. البته تنها اشخاصی که مالک رسمی ملک هستند، حق اعتراض نسبت به رای اداره ثبت اسناد و املاک مبنی بر عدم قابلیت افراز ملک را دارند. البته در خصوص خواندگان دعوا رویه قضایی خاصی وجود ندارد. ولی با توجه به ریسک عدم پذیرش دعوا از سوی شعبه رسیدگی کننده به پرونده بهتر است که علاوه بر شرکاء ملک، اداره ثبت اسناد و املاک نیز در ردیف خواندگان آورده شود تا از عدم پذیرش دعوای مطروحه جلوگیری شود. تصمیمی که دادگاه اعلام می کند مبنی بر این می باشد که تصمیم اداره ثبت یا تایید می شود و یا فسخ می گردد و رای بر افراز یا عدم افراز صادر می شود.
مدارک لازم جهت اعتراض به تصمیم اداره ثبت در خصوص افراز یا عدم افراز ملک
- مدارک مثبت مالکیت اعم از سند مالکیت تک برگی، دفترچه مالکیت.
- تصمیم اداره ثبت مبنی بر افراز یا عدم افراز
- مدارک شناسایی خواهان یا خواهان ها اعم از شناسنامه، کارت ملی
بعد از عدم افراز چه باید کرد ؟
همانگونه که بیان شد، پس از این که فرد متقاضی گواهی عدم افراز ملک را دریافت کرد، می تواند به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کند تا دادخواست خود را در این زمینه ثبت کند. در این درخواست باید نام تمام شرکا ذکر شود و همچنین دلایل حقانیت و مالکیت خود را در خصوص تقاضا به دادگاه ارائه دهد.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز یا عدم افراز ملک
مرجع صالح برای رسیدگی، دادگاه عمومی حقوقی شهرستانی است که ملک در حوزه آن واقع است.
نحوه اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز یا عدم افراز ملک و نحوه رسیدگی به آن در دادگاه
این تصمیم واحد ثبتی ظرف ده روز پس از ابلاغ به مالکین قابل اعتراض در دادگاه صالح می باشد. دادگاه پس از ثبت دادخواست، وقت رسیدگی تعیین می نماید. پس از برگزاری جلسه رسیدگی، دادگاه آخرین وضعیت ثبتی ملک و تاریخ ابلاغ تصمیم واحد ثبتی به خواهان را از اداره ثبت استعلام می نماید. پس از وصول استعلام، دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس دادگستری را رسمی صادر می نماید. کارشناس رسمی با هماهنگی با نماینده و نقشه بردار ثبت، نسبت به بررسی وضعیت ملک از حیث قابلیت افراز و یا عدم قابلیت افراز اقدام و نظریه خود را در خصوص افراز و یا عدم افراز ملک صادر می نماید. در صورتی که نسبت به نظریه کارشناسی اعتراضی وصول نگردد و یا پس از وصول اعتراض، موضوع در هیات های کارشناسی مورد بررسی قرار گیرد و نظریه کارشناسی قطعی گردد، دادگاه بر اساس همان اقدام به صدور رأی می نماید.
حکم دادگاه که با توجه به اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز یا عدم افراز صادر می‌گردد، قابل تجدید نظر در دادگاه‌های تجدید نظر مرکز استان بوده و غیرقابل فرجام خواهی است.
نکته حائز اهمیت اینکه، در صورتی که ملک مشاعی، فاقد سند رسمی بوده و مالکیت شرکاء با حکم دادگاه ثابت شده باشد، رسیدگی به دعوی افراز ملک مذکور از صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک خارج و نیازمند اظهارنظر قضایی و حکم دادگاه عمومی است.
نحوه اجرای رأی صادره نسبت به دعوای اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز یا عدم افراز ملک به چه صورت است؟
دادگاه تنها تصمیم واحد ثبتی را تأیید می کند و یا نقض می نماید و رأی بر افراز یا عدم افراز می دهد. نظر دادگاه اعلامی می باشد، بنابراین نیاز به صدور اجراییه نیست.
نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه در خصوص اعتراض به تصمیم ثبتی در افراز یا عدم امکان افراز
-
نظریه مشورتی شماره شماره ۷/۴۷۶۰ مورخ 1386/07/18 اداره کل حقوقی قوه قضائیه
هر چند بر اساس مقررات کلی و ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاعی، تصمیمات مسئول ثبت که قابل اعتراض باشد باید به اشخاص ذی نفع ابلاغ گردد، لیکن با التفات به ماده ۶ آیین نامه اجرایی قانون مذکور و عبارت: (( در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود. )) چنین به نظر می رسد که در مواردی که ملک قابل افراز تشخیص داده نمی شود، نیازی به اعلام مراتب به سایر مالکین نباشد. معترض به تصمیم مسئول ثبت و در مورد رد تقاضای کسی که درخواست فروش را به لحاظ عدم امکان افراز ملک می نماید، با تقدیم دادخواست به مرجع صالح حقوقی، به طرفیت مالکین دیگر و پیوست نمودن مدارک دعوی، سایرین را در جریان رسیدگی به دعوی افراز و تصمیمات متخذه قرار می دهد. بنابراین با وجود اعلام مراتب به سایر مالکین، چنانچه احدی از مالکین معترض به تصمیم اداره ثبت بوده و دادخواست اعتراض به دادگاه تقدیم نموده باشد، هر دو پرونده توأماً مورد رسیدگی قرار گرفته و اتخاذ تصمیم خواهد شد.
-
نظریه مشورتی شماره ۷/۷۲۷۷ مورخ ۸۲/۹/۶ اداره حقوقی قوه قضائیه
مستنبط از مفاد ماده ۲ قانون افراز و فروش ملک مشاع مصوب ۵۷، دادگاه مرجوع الیه ضمن رسیدگی به درخواست معترض به تصمیم رئیس ثبت، چنانچه ملک قابل افراز باشد، با فسخ نظریه اداره ثبت، حکم به افراز ملک صادر و چنانچه قابل افراز نباشد، به درخواست مالک مشاعی دستور فروش ملک را طبق ماده ۴ قانون مذکور صادر می نماید.
