دستور فروش ملک مشاع مطابق با ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاعی صرفا پس از عدم امکان افراز و تقسیم شدن ملک مشاع در اداره ثبت و دادگاه قابلیت طرح خواهد داشت.با این توضیح که پس از آنکه مالک مشاعی بموجب ماده 1 قانون مذکور به تکلیف قانونی خود در جهت درخواست افراز ملک مشاع و تقسیم شدن مال مشاعی از سوی اداره ثبت یا دادگاه اقدام نمود و این درخواست منتج به رد شدن خواسته مذکور گردید،قانونگذار برای شریک امکان طرح درخواست دستور فروش ملک مشاع را از طریق دادگاه جهت منتفی شدن موضوع شرکت شرکای ملک را پیش بینی نموده است.

که دادگاهها علیرغم دعوی نبودن این درخواست،غالبا با تشکیل جلسه دادرسی اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع در قالب دادنامه می نمایند و متعاقبا بدون صدور اجرائیه،دادنامه صادره را بهمراه سایر مستندات و با تشکیل پرونده اجرائی به واحد اجرای احکام مدنی ارسال می نمایند. لازم به ذکر است ،در جهت امکان اجرای مزایده ملک مشاع ممکن است حسب مورد، به علت عدم همکاری شریک یا متصرف طرح دعوای خلع ید ، رفع تصرف عدوانی و نیز مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک ضرورت داشته باشد.

شرایط طرح دادخواست دستور فروش ملک مشاع

شرط اساسی طرح درخواست دستور فروش ملک مشاع عدم امکان افراز ملک در اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است.با این توضیح که شریک مشاعی ابتدائا می بایست بموجب ماده 1 قانون افراز و فروش ملک مشاع اقدام به طرح درخواست افراز ملک مشاعی در اداره ثبت محل وقوع ملک نماید و در فرض امکان افراز و تقسیم اداره ثبت با رعایت مقررات ثبتی مربوطه نسبت به افراز و تقسیم ملک مشاع فی ما بین شرکا اقدام می نماید.در غیر اینصورت به صدور گواهی عدم افراز ملک اقدام می نماید،که این تصمیم قابل اعتراض در محاکم عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.که با فرض عدم اعتراض متقاضی یا تائید شدن تصمیم صادره در دادگاه ،مالک مشاعی می تواند با ضمیمه نمودن گواهی عدم افراز نسبت به طرح درخواست دستور فروش ملک مشاع اقدام نماید.

آیا امکان صدور دستور فروش ملک مشاعی در املاک رهنی و بازداشتی وجود دارد؟

درخواست فروش ملک مشاعی با فرض در رهن یا بازداشت بودن ملک مشاعی منتج به صدور قرار عدم استماع دعوا خواهد شد.که امکان طرح مجدد این خواسته با رفع بازداشت ملک میسر می باشد. 

طرفین درخواست دستور فروش ملک مشاع

هر یک از شرکا می تواند به عنوان خواهان اقدام به طرح درخواست دستور فروش ملک مشاع در قالب فرم دادخواست نماید و می بایست نسبت به طرف دعوا قراردادن تمامی شرکا در ستون خوانده اقدام نماید.در غیر اینصورت دعوی به علت عدم طرح صحیح خواسته منتج به صدور قرار رد درخواست خواهد شد. 

مرجع صالح جهت طرح درخواست دستور فروش ملک مشاع 

بموجب ماده 12 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی درخواست دستور فروش ملک مشاع می بایست در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک از حیث صلاحیت محلی و ذاتی مطرح گردد.

نحوی اجرای دستور فروش ملک مشاع

با صدور دستور فروش ملک مشاع پرونده بدون صدور اجرائیه جهت فروش ملک به واحد اجرای احکام ارسال می گردد،واحد اجرای احکام ابتدائا با ارجاع امر به کارشناسی نسبت به ارزیابی قیمت ملک اقدام می نماید و متعاقب قطعی شدن نظریه کارشناسی با فرض طی مراحل کارشناسی یا عدم اعتراض به نظریه صادره،وقت مزایده و دستور انتشارآگهی صادر می گردد.که در جلسه دادرسی ملک مشاعی براساس قیمت پایه اعلامی کارشناسی به بالاترین قیمت فروخته می شود و مبلغ ثمن فروش با کسر هزینه های اجرائی به نسبت قدرالسهم فی مابین شرکا تقسیم می گردد.که در صورت عدم وجود خریدار بنا به درخواست هر یک از شرکا جلسه مزایده تجدید می گردد.

نکته کاربردی:

رویه غالب قضایی قائل به امکان طرح درخواست ارسال پرونده به واحد اجرای احکام از سوی هریک از شرکای ملک ولو شرکای خوانده در پرونده هستند، هر چند نظر اقلیت قضات صرفا قائل به قبول درخواست از سوی متقاضی (خواهان) می باشند.

اعتراض به دستور فروش ملک مشاع 

هر چند دستور فروش ملک مشاع در قالب دادخواست مطرح می گردد،ولی در ماهیت دستور قضایی است و فاقد ماهیت قرار و حکم مصرحه در قانون آئین دادرسی مدنی است.بر همین اساس فاقد قابلیت اعتراض با عناوینی همچون واخواهی، تجدیدنظرخواهی، اعاده دادرسی حقوقی ، فرجام خواهی است.

اثر دیگر دستور اداری بودن، فقدان اعتبار امر مختومه این درخواست است. فلذا با رد درخواست دستور فروش، امکان طرح مجدد این خواسته در دادگاه مجددا میسر است.

که دادگاهها با توجه به جنبه دستوری داشتن دستور فروش مال مشاع، تنها در فرضی از دستور فروش صادره عدول می نمایند.که تشریفات قانونی مربوط به صدور دستور فروش رعایت نشده باشد یا شخص ثالثی اقدام به اثبات مالکیت خود وفق مقررات قانونی نماید.