ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی | چگونه سند انتقال اجرایی ثبتی را باطل کنیم؟

ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی نتیجه کان لم یکن شدن فرآیند صدور دستور اجرا ( ابطال اجراییه ثبتی ) یا ابطال عملیات اجرای ثبت و یا اثبات مالکیت نسبت به عین یا منافع مال موضوع اجرا توسط شخص ثالث است. نتیجتا با توجه به جهت ادعایی معترض، مرجع صالح به رسیدگی به خواسته و نحوه طرح ادعا که نهایتا ابطال سند انتقال اجرایی ثبت است، متفاوت است.

جهات ابطال سند انتقال اجرایی ثبت | در چه مواردی می توان سند انتقال اجرایی ثبت را باطل کرد؟

جهات شایع ابطال سند انتقال اجرایی ثبت بشرح ذیل است، که با توجه به جهت ادعای حسب مورد اداره اجرای ثبت، هیات نظارت ثبت استان و دیوان عدالت اداری و مراجع قضایی صلاحیت رسیدگی به اختلاف را دارا می باشند:

1. تعلق مال توقیف شده به معترض و عدم تعلق آن به متعهد اجراییه 
2. ادعای وجود حقی در مال توقیف شده توسط صاحب حق انتفاع یا ارتفاق 
3. ادعای در رهن بودن مال مورد مزایده توسط مرتهن
4. ادعای ورشکستگی متعهد اجرایی
5. ادعای ایفای تعهد توسط متعهد اجرایی
6. ادعای عدم ارزیابی صحیح نسبت به شرایط مال توقیف شده و قیمت تعیین شده توسط کارشناس
7. ادعای عدم ابلاغ صحیح روند اجرای عملیات اجرایی به ذی نفع
8. ادعای عدم ذکر دقیق مشخصات مال مورد مزایده در آگهی مزایده
9. ادعای عدم توجه به اعتراض موجح ذی نفع نسبت به کارشناسی انجام شده
10. ادعای فزونی مال توقیف شده بر میزان مقرر در اجراییه
11. ادعای مشمول مستثنیات دین بودن مال توقیفی توسط متعهد
12. ادعای جعلی بودن سند لازم الاجرا
13. ادعای عدم رعایت شرایط قانونی در خصوص صدور اجراییه ثبتی
14. ادعای باطل بودن قرارداد اعطای تسهیلات یا شرط ضمن آن
15. ادعای باطل بودن عقد رهن و سند رهنی به جهت بطلان عقد منشا

نحوه ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی از طریق ثبت | مراحل ابطال سند انتقال اجرایی ثبت در اداره اجرای ثبت، هیات نظارت ثبت استان و دیوان عدالت اداری

• با شکایت ذی نفع

به موجب مواد 169 و 172 از آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی ، هر کس اعم از متعهد سند و هر شخص ذینفع  ( شخص ثالث ) که از عملیات اجرایی بنا به دلایلی همچون ادعای تعلق مال توقیف شده به خود و یا تعلق حقی نسبت به آن را داشته یا مدعی مستثنیات دین بودن مال توقیف شده را دارد یا ادعای فزونی مال توقیف شده بر میزان مقرر در اجراییه را داشته باشد، می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رییس ثبت محل تسلیم نماید و رییس ثبت مکلف است، فورا رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رای صادر می نماید. 

پس از آنکه شکایت به رییس ثبت محل تسلیم گردید، وی مکلف به رسیدگی می باشد و به موجب ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، رییس اداره ثبت محل باید نسبت به اعتراض فورا رسیدگی و تعیین تکلیف نموده و نظر خود را اعلام و به طرفین ابلاغ نماید. نظریه رییس اداره ثبت ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در هیات نظارت ثبت استان می باشد .

پس از رسیدگی به موضوع شکایت، اگر دلایل و مدارک استنادی مورد قبول مرجع اعتراض قرار گیرد، رای به فسخ و ابطال عملیات اجرایی به طور کلی یا آن قسمت که بر خلاف قانون بوده است داده می شود .

• به تشخیص رئیس اداره ثبت

بموجب ماده ۱۷۲ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی ولو اینکه عملیات مزایده با تنظیم صورتمجلس مزایده به اتمام رسیده باشد، باز هم رئیس اداره ثبت، حق نظارت بر صحت عملیات اجرایی ثبتی را تا قبل از اعلام خاتمه عملیات اجرایی ثبتی دارد و اگر رئیس اداره ثبت راسا یا بنا به اعتراض ذی نفع نسبت به عدم رعایت تشریفات عملیات اجرایی مطلع شود، می تواند رای بر تجدید عمل اجرایی نماید. رای صادره برابر ماده ۱۶۹ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی قابل شکایت و رسیدگی در هیات نظارت ثبت استان می باشد.

• هیات نظارت اداره ثبت استان

بموجب ماده ۱۶۹ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا رای رئیس ثبت دال بر قبول یا رد درخواست ابطال عملیات اجرایی ثبتی قابل اعتراض در هیات نظارت می باشد. هیات نظارت وفق محتویات پرونده و با توجه به قانون و آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا نسبت به صدور رای اقدام می نماید و رای صادره براساس تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت برای اطلاع ذی نفع به مدت 20 روز در تابلوی اعلانات ثبت محل الصاق می شود. رای هیات نظارت ثبت نیز در ظرف مدت 3 ماه برای اشخاص مقیم در ایران و 6 ماه برای اشخاص مقیم در خارج در کشور از تاریخ ابلاغ، قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری می باشد.

لازم به ذکر است، هیات های نظارت ثبت استان، به موجب این تبصره موظف اند، در رای یا تصمیم خود تصریح نمایند، که رای یا تصمیم آن ها ظرف مدت مزبور قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.

نکته حائز اهمیت اینکه، در مواردی که ابلاغ واقعی نبوده و ذی نفع ادعای عدم اطلاع از آن را بنماید، شعبه دیوان در ابتداء به موضوع ابلاغ رسیدگی می نماید. و در مواردی که به موجب قانون سابق، اشخاصی قبلا حق شکایت در مهلت بیشتری داشته اند، مهلت مذکور، ملاک محاسبه است.

• شورای عالی ثبت

به موجب تبصره ماده 25 قانون ثبت، امکان اعتراض به عملیات اجرایی ثبت توسط متعهد یا شخص ثالث در شورای عالی ثبت وجود ندارد. لکن رئیس سازمان ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آرای متناقض و یا خلاف قانون صادره از سوی هیات های نظارت ثبت، می تواند موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظـر بـه شورای عالی ثبت ارجاع می نماید. که رای این شورا هم در فرجه مقرر قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.

• دیوان عدالت اداری 

به موجب بند 2 ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری و رای وحدت رویه شماره 523 مورخ 1390/11/24 دیوان عدالت اداری، دیوان عدالت اداری صلاحیت رسیدگی نسبت به اعتراض به آرای هیات نظارت ثبت و شورای عالی ثبت را از حیث رعایت قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها را دارد.

به عبارت دیگر دیوان عدالت اداری اقدام به رسیدگی شکلی می نماید و از ورود در ماهیت پرونده و صدور حکم ممنوع است و با نقض رای، هیات نظارت ثبت هم عرض، مجددا با رعایت موارد نقض اعلامی از سوی شعبه تجدیدنظر دیوان عدالت اداری موظف به رسیدگی است. اما نسبت به رای جدید صادره از سوی هیات نظارت ثبت نیز مجددا امکان طرح شکایت مجدد در دیوان عدالت اداری وجود دارد. شعبه دیوان این بار با ورود در ماهیت موضوع، اقدام به صدور حکم قطعی می نماید.

از تاریخ لازم الاجرا شدن تبصره 2 الحاقی به ماده 3 قانون دیوان عدالت اداری در تاریخ 1402/02/10، رسیدگی در دیوان عدالت اداری نسبت به آرای مراجع اختصاصی اداری ( شبه قضایی ) از قبیل هیات های نظارت ثبت استان منبعد به صورت یک مرحله ای است و پرونده مستقیما به یکی از شعب تجدیدنظر ارجاع می شود.

نحوه رسیدگی در دیوان عدالت اداری به صورت غیرحضوری است و یک نسخه از دادخواست برای طرف دعوا ارسال خواهد شد. که وی مکلف است، ظرف مدت 30 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به ارسال پاسخ مکتوب اقدام نماید. که با وصول پاسخ و در وقت نظارت، شعبه دیوان نسبت به مطالعه پرونده و صدور تصمیم مقتضی اقدام خواهد نمود.

شرایط و نحوه ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی در دادگاه | چگونه سند انتقال اجرایی ثبتی را در دادگاه باطل کنیم؟

1.نحوه طرح دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی بسته به شرایط هر دعوا متفاوت است و همانگونه در بند مذکور بیان شد، سند انتقال اجرایی ثبتی نتیجه و حاصل عملیات اجرایی صورت گرفته در اداره اجرای ثبت است، بنابراین هیچ سند انتقال اجرایی قابل ابطال نخواهد بود، مگر اینکه بدوا براساس مقررات قانونی دستور اجرا و مزایده ای که منتهی به تنظیم سند انتقال اجرایی شده است، در کنار دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبت مطرح گردد. در غیر اینصورت دعوا فاقد وجاهت قانونی و قابل استماع نخواهد بود.

2.لکن هر شخص ذینفع اعم از متعهد یا شخص ثالث که از عملیات اجرایی ثبت معترض شده است، حسب مورد باید ادعای خود یکی از دلایلی همچون ادعای تعلق مال توقیف شده یا وجود حقی در مال توقیف شده نسبت به خود یا ادعای ایفای تعهد توسط متعهد را در دادگاه اثبات نماید. نتیجتا با توجه به وضعیت هر پرونده، تعیین حدود خواسته و نحوه طرح دعاوی متغییر است. لذا بهره مندی از تخصص وکیل متخصص امر، جهت طرح صحیح دعاوی حقوقی مقتضی و دفاع از آن را ضروری می نماید.

3.با ارجاع دادخواست و تعیین وقت دادرسی، دادگاه با توجه به دلایل و مدارک ابرازی خواهان و مقررات قانون و آئین نامه اجرای اسناد رسمی نسبت به صدور رای مقتضی اقدام می نماید. رای صادره نیز وفق مقررات قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان می باشد.

4.با توجه به اینکه با صدور سند انتقال اجرایی محکوم له یا برنده مزایده مجاز در انتقال موضوع سند اجرایی است. بهتر است، خواهان همزمان نسبت به طرح درخواست توقیف عملیات اجرایی نیز جهت انتقال سند رسمی اقدام نماید. 

دادخواست ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی

1.دادخواست ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی از سوی بدهکار یا شخص ثالث به عنوان خواهان ارائه می شود. خوانده در دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبت، طلبکار پرونده ثبتی و برنده مزایده می باشند. چنانچه سند انتقال اجرایی به نام اشخاص دیگری صادر شده باشد، باید ایشان نیز خوانده دعوا قرار گیرد، در غیر اینصورت قرار عدم استماع دعوا صادر می گردد.

2.دعوای ابطال سند انتقال اجرایی به تنهایی قابلیت استماع ندارد و لزوما باید با خواسته هایی هم چون ابطال اجرائیه ثبت و ابطال مزایده ثبت مطرح شود. چنانچه پس از تنظیم سند انتقال اجرایی ثبت، ملک موضوع دعوا به اشخاص دیگری منتقل شده باشد، باید ابطال کلیه معاملات و اسناد مربوط به نقل و انتقالات بعدی نیز از دادگاه درخواست شود. در غیر اینصورت نسبت به صدور قرار عدم استماع دعوا اقدام خواهد شد یا در فرض عادی بودن انتقال، امکان طرح دعوای اعتراض ثالث و نتیجتا نقض حکم صادره وجود دارد.

3.در فرضی که شخص ثالث ادعای انتقال مقدم مال به خود را دارد، در قالب دعوای اعتراض ثالث اجرایی می بایست نسبت به اثبات انتقال مالکیت به خود در خصوص اموال منقول از قبیل خودرو، طرح دعاوی درخواست فک پلاک خودرو و انتقال سند رسمی را به طرفیت فروشنده و مالک رسمی و سایر ایادی احتمالی سابق مطرح نماید. در خصوص اموال غیرمنقول همچون آپارتمان، حسب مورد طرح خواسته هایی از قبیل، الزام به فک رهن، اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به طرفیت فروشنده و مالک رسمی و سایر ایادی سابق می بایست مطرح شود. اما باز هم متذکر می شویم، با توجه به شرایط هر پرونده، تعیین دقیق خواسته ها متغییر است.

دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبت مالی است یا غیرمالی؟

دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی، دعوای مالی قابل تقویم می باشد. که تا سقف 100 میلیون تومان پرونده به دادگاه صلح و با تقویم بالاتر به دادگاه های عمومی حقوقی ارجاع می شود.

مدارک لازم جهت ابطال سند انتقال اجرایی ثبت 

با توجه به شرایط هر پرونده و مرجع رسیدگی کننده دلایل و مستندات لازم جهت ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی متفاوت است. علی ایحال دلایل شایع عبارتند از:

1. کپی مصدق اجرائیه ثبتی
2. کپی مصدق سند لازم الاجرا یا قرارداد اعطای تسهیلات
3. کپی سند رهنی
4. نظریه رئیس ثبت و هیات نظارت ثبت و گواهی ابلاغ آنها
5. درخواست ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری در رشته مربوطه
6. تامین دلیل اخذه شده نسبت به اثبات شرایط و وضعیت مال مورد مزایده
7. مدارک هویتی شخص خواهان
8. سند تفویض وکالت و وکالتنامه الکترونیک در صورتی که دعوا از سوی وکیل مطرح می شود.
9. اساسنامه و آخرین روزنامه رسمی شرکت در صورتی که خواهان شخص حقوقی باشد.
10. اسناد و مدارکی که بتواند موجبات ابطال اجراییه ثبتی را اثبات کند.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی 

برای تعیین مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی، خواسته های مرتبط با این دعوا ملاک عمل می باشد. چنانچه دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبت با دعوای ابطال اجرائیه ثبت مطرح شود، دادگاه محل وقوع دفترخانه ای که اجرائیه را صادر نموده، صالح به رسیدگی می باشد. چنانچه دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبت با دعوای ابطال مزایده ثبتی مطرح شود، در خصوص اموال غیرمنقول دادگاه محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی را دارا می باشد.

آیا امکان ابطال سند انتقال اجرایی ثبت پس از اتمام عملیات اجرایی و انجام مزایده و صدور سند انتقال اجرایی در دادگاه وجود دارد یا خیر؟ 

1. وفق مواد 160 و 170 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، عملیات اجرائی بعد از صدور دستور اجرا شروع و هر کس که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد، می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است، فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رای صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می شود و اشخاص ذینفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند، می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و یا هیأت نظارت ثبت صلاحیت دار تسلیم نمایند، تا برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیات نظارت ثبت استان مطرح و رسیدگی شود.
2. مراجع دادگستری مطابق مواد ۱ و ۲ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1322/06/27 صرفاً در صورتی صلاحیت رسیدگی به اعتراض به اجراییه های ثبت را دارند، که اعتراض به اصل اجرا و اعتراض به دستور اجرای اسناد رسمی باشد که توسط رئیس ثبت صادر می شود. اما در صورتی که اعتراض معترض، نه به اصل اجرا، بلکه به نحوه اجرا و به عبارت دیگر اعتراض به عملیات اجرایی باشد، رسیدگی به آن در صلاحیت رئیس اداره ثبت و عندالاقتضاء هیأت نظارت و شورای عالی ثبت می باشد.
3. علی رغم دیدگاهی که قائل به این است، که با ختم عملیات اجرایی و صدور سند انتقال اجرایی، دادگاه امکان و صلاحیت ورود به خواسته ابطال مزایده ثبتی را دارا می باشد، به نظر این دیدگاه صحیح نیست، چرا که مراجع قضایی صرفا در فروضاتی حق ابطال مزایده ثبتی را دارند، که از ابتداء از صلاحیت ذاتی مراجع ثبتی خارج باشد و به جهت ترافعی بودن آن، مراجع قضایی صلاحیت ورود به آن را داشته باشند. که مصداق شایع آن ها، ادعای پرداخت بدهی از سوی بدهکار در فرضی که مستند ادعای او  سند رسمی یا حکم قضایی نیست یا شخص ثالث ادعای انتقال حقوق یا منافع مال را قبل از توقیف آن داشته باشد یا طلبکاران مدعی ورشکسته بودن بدهکار و ابطال اقدامات او به در زمان تنظیم قراردادها و سند رهنی باشند.
4. نتیجتا با تجمیع این شرایط در فرضی که پرونده در مرحله اجرا باشد و عملیات اجرایی ثبت مختومه نشده باشد، مزایده و  سند انتقال اجرایی ثبت توسط مراجع ثبتی باطل خواهد شد و با فرض مختومه شدن پرونده و تنظیم سند انتقال اجرایی ابطال مزایده و ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی توسط مراجع قضایی امکان پذیر خواهد بود. 

رای وحدت رویه ابطال سند انتقال اجرایی ثبت در خصوص اعتراض ثالث نسبت به مال توقیف شده در اجرای ثبت و ابطال سند انتقال اجرایی ثبت

بموجب رای وحدت رویه شماره 784 هیات عمومی دیوان عالی کشور 1398/09/26 در خصوص مرجع صالح به رسیدگی به اعتراض ثالث نسبت به مال توقیف شده در اداره اجرای اسناد رسمی و متعاقبا ابطال سند انتقال اجرایی مقرر شده است.

(( نظر به این که طبق ماده ۸ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوّب 1322/06/27 ترتیب شکایت از طرز عمل و اقدامات اجرایی و مرجع رسیدگی به آن و به طور کلی آنچه برای اجرای اسناد رسمی لازم است طبق آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌ الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوّب 1387/06/11 ریاست قوه قضائیه است و ماده ۱۶۹ این آیین‌نامه، مرجع صالح برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی را رئیس ثبت محل تعیین کرده است و در مواردی که ثالث نسبت به مال توقیف شده ادعای حق نماید این امر مانع از مراجعه او به دادگاه صالح و اقامه دعوی برای اثبات حقانیت خود نیست، بنابراین، رأی شعبه سوم دیوان عالی کشور که بر این مبنا صادر شده است، به اکثریت آراء اعضای حاضر صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود و طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیرآن لازم‌ الاتباع است.))

وضعیت سند مالکیت پس از ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی در دادگاه | آثار ابطال سند انتقال اجرایی ثبت 

صدور حکم قطعی مبنی بر ابطال سند انتقال اجرایی، موجب بی اعتباریِ سند مالکیت صادره بر اساسِ آن نیز خواهد بود، حتی اگر عملاً سند مالکیت ابطال نشده باشد. لذا جهت امکان رسیدگی دادگاه، اضافه نمودن خواسته ابطال سند مالکیت جهت تسریع در رسیدگی و اخذ حکم قطعی در متن دادخواست لازم و ضروری است.