تعارض ثبتی به وضعیتی اطلاق می شود که در جریان ثبت یا صدور سند مالکیت، دو یا چند سند یا درخواست ثبت نسبت به یک ملک یا محدوده مشخص با یکدیگر هم پوشانی یا تداخل پیدا کنند. به عبارت سادهتر، زمانی که یک ملک واحد (یا بخشی از آن) به دلایل مختلف در دفاتر اداره ثبت اسناد و املاک، دارای دو یا چند سند رسمی متفاوت یا دو ثبت متوالی و مغایر برای اشخاص مختلف باشد، یا حدود و مشخصات آن به گونه ای ثبت شده باشد که با ثبت ملک مجاور تداخل پیدا کند، با پدیده تعارض ثبتی مواجه هستیم.
لکن مراجع تشخیص وجود تعارض ثبتی در اسناد رسمی و مالکیت هیات نظارت ثبت و شورای عالی ثبت است، با احراز تعارض ثبتی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت ذاتی و محلی جهت ورود در ماهیت موضوع و صدور حکم جهت حل و فصل اختلاف را دارا خواهد داشت. که در ادامه به تفصیل مصادیق انواع تعارض و نقش مراجع ثبتی و مراجع قضایی خواهیم پرداخت.
انواع تعارض ثبتی در اسناد مالکیت
1.تعارض میان املاک مجاور ( تعارض در املاک تحدید حدود شده و دارای سند مالکیت ) :زمانی که حدود و ثغور دو ملک در اسناد رسمی به گونه ای درج شده باشد که بخشی از زمین در هر دو سند تکرار شود.
2.تعارض در ثبت یک ملک توسط چند نفر :هنگامی که دو یا چند متقاضی برای یک ملک با مشخصات یکسان درخواست ثبت ارائه دهند.
3.تعارض ناشی از اشتباهات ثبتی ( تعارض در مرحله پذیرش ثبت ملک : در مواردی که به دلیل خطای نقشه برداری یا اشتباه در تنظیم اسناد، محدوده ملک به درستی تعیین نشده و باعث تداخل در مالکیت می شود.
فرق بین تعارض و تزاحم در ثبت چیست؟
تعارض با تزاحم متفاوت می باشد. تزاحم زمانی است که مالک ملکی از روی عمد و خارج از محدوده مندرج در سند مالکیت و مدارک مالکیتی خود به ملک مجاور تجاوز و تعدی می نماید، به طوری که موجب کاهش مساحت و طول و ابعاد ملک مجاور و سبب افزایش مساحت و طول متراژ ملک خود می گردد، ولی در حدود مندرج در سند مالکیت یا تحدید حدود تغییری ایجاد نمی شود.
اما تعارض ثبتی زمانی است که حدود یک ملکی داخل در قلمرو حدود دیگری باشد و این به علت اشتباه در عملیات نقشه برداری یا اشتباه در تعریف حدود و مشخصات ملک صورت می گیرد.
تعارض در اسناد مالکیت | مصادیق تعارض ثبتی در اسناد رسمی و مالکیت
تعارض در اسناد مالکیت در موارد ذیل به وجود می آید:
- زمانی که یک ملک دارای دو سند مالکیت باشد.
برای مثال برای یک ملک سند مالکیتی به نام شخص ( الف ) صادر شود و سند مالکیت دیگری برای همان ملک به نام شخص (ب) صادر شود.
- در مواردی که دو ملک دارای دو سند مالکیتی باشد که از لحاظ محتوا و مفهوم یکی باشد.
طبق بند ۱ ماده ۳ لایحه قانونی اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، هر موقع در هیات نظارت، تشخیص شود نسبت به ملکی کلا یا بعضا اسناد مالکیت معارض صادر شده، خواه نسبت به اصل ملک، خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن، سند مالکیت موخر، معارض بوده و می تواند ابطال سند مالکیت معارض را از دادگاه بخواهد.
تعارض دو پلاک ثبتی
تعارض دو پلاک ثبتی به وضعیتی اطلاق می شود که یک قطعه زمین ( یا بخشی از آن )، به دلایل مختلف ( اعم از خطا، اشتباه، یا تقلب)، تحت دو شماره پلاک ثبتی متفاوت ( اعم از پلاک اصلی یا پلاک فرعی ) در دفاتر و نقشه های اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده باشد.
ضرورت رفع تعارض ثبتی مبانی قانونی
- ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک
. مالکیت رسمی تنها با ثبت در دفتر املاک شناخته می شود
- ماده ۴۸ قانون ثبت
اسناد غیررسمی در برابر اشخاص ثالث قابلیت استناد ندارند.
- آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور
مراجع صالح به رسیدگی به درخواست های رفع تعارض ثبتی در اسناد رسمی و مالکیت
1.مراجع ثبتی ( اعم از رئیس اداره ثبت، هیات نظارت و شورای عالی ثبتی )
مطابق قانون ثبت اسناد و املاک و آیین نامه های اجرایی آن، مواردی که تعارض ناشی از اشتباهات اداری، نقشه برداری یا ثبت حدود املاک باشد، در صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک است. نکته حائز اهمیت اینکه، در نظام حقوقی ثبت ایران، باید میان اشتباهات ثبتی ساده و تعارض در اسناد مالکیت تفکیک قائل شد:
- الف. صلاحیت رئیس ثبت
رئیس اداره ثبت محل صلاحیت رسیدگی به اشتباهات اداری و اجرایی دارد؛ مثل ایرادات ناشی از نقشه برداری، اشتباه در شماره پلاک، یا خطاهای شکلی در عملیات ثبت. در این موارد، رئیس ثبت می تواند با بررسی کارشناسی، دستور اصلاح سند یا رفع ایراد را صادر کند.
- ب. هیات نظارت ثبت
تعارض در اسناد مالکیت ( یعنی وجود دو سند مالکیت نسبت به یک ملک یا هم پوشانی جدی در حدود و ثغور املاک) از موارد مهم و ماهوی است.
نکته حائز اهمیت این است که مطابق ماده ۶ قانون ثبت اسناد و املاک، رسیدگی اولیه به تشخیص تعارض ثبتی در صلاحیت هیأت نظارت ثبت استان است. هیأت نظارت مرجع عالی اداری در امور ثبتی است و رای این هیات هم قابل اعتراض در شورای عالی ثبت است. و این مراجع ثبتی صلاحیتی در خصوص ابطال یا اصلاح اسناد مالکیت معارض ندارند. لکن به موجب لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، سند مالکیت ثبت مقدم معتبر بوده و سند مالکیت ثبت موخر سند معارض می باشد. در این صورت دارنده سند مالکیت معارض موخر باید ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ احراز سند معارض، به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و گواهی طرح دعوا جهت ابطال سند مالکیت معارض را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ نماید. در غیر اینصورت، دارنده سند مالکیت مقدم می تواند گواهی عدم طرح دعوا را از مراجع صالح در مدت مزبور اخذ و به اداره ثبت تقدیم نماید. در این صورت ابطال سند مالکیت معارض در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد شد.
نتیجه نهایی اینکه مراجع ثبتی وظیفه رسیدگی به تشخیص تعارض ثبتی را بر عهده دارد، اما ذی نفع ( معترض ) برای ابطال سند مالکیت معارض باید به دادگاه عمومی حقوقی واقع در حوزه ملک مراجعه نماید.
2.مراجع قضایی ( در فرضی که در اصل مالکیت یا حدود و ثغور آن میان متقاضیان ثبت اختلاف باشد. )
همانگونه که بیان شد، در صورتی تعارض ثبتی در اسناد مالکیت تشخیص و اختلاف ماهوی و مربوط به مالکیت باشد، اداره ثبت ( هیات نظارت ثبت و شورای عالی ثبت صلاحیت ابطال سند معارض و صدور رای را ندارند. موضوع ابطال سند معارض باید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارجاع شود. که در بند بعدی به تفصیل به آن می پردازیم.
ملاک و ضابطه تشخیص تعارض ثبتی در هیات نظارت ثبت و مراجع قضایی | نحوه رفع تعارض ثبتی
به طور کلی ملاک تشخیص تعارض املاک در ثبت، تاریخ تقدم و تاخر صدور اسناد مالکیت است، بدین معنی که سند مالکیت مقدم را معتبر می داند.
اما در برخی از موارد، تاریخ صدور سند مالکیت در یک زمان است، در چنین حالتی برای رفع تعارض ثبتی به روش ذیل عمل می گردد:
- اگر دو فقره سند مالکیت در یک تاریخ باشد، ملاک تشخیص تعارض شماره ذیل ثبت و صفحه دفتر املاک بوده که مقدم بوده به عنوان سند مالکیت مقدم الصدور شناخته می شود.
- در صورتی که اسناد مالکیت صادره در دو دفتر املاک جداگانه مربوط به دو بخش هم مرز، همزمان در یک روز ثبت دفتر املاک شده و منجر به صدور مالکیت شده باشد، هر یک از پلاک ها که از حیث تاریخ تحدید حدود مقدم باشند، به عنوان سند مالکیت مقدم الصدور شناخته می شود.
- اگر دو ملک در یک زمان تحدید حدود شده باشند، هر کدام که زودتر از آنها از نظر شماره گذاری املاک و شماره آگهی های تحدیدی کوچکتر باشد، مقدم می گردد.
- در صورت درخواست ثبت یک ملک توسط دو نفر نیز ملاک تصرف متقاضی است. مگر اینکه یکی از طرفین در مراجع قضایی اثبات مالکیت خود را مطرح و رای به نفع ایشان صادر شده باشد.
- هر چند ملاک تشخیص تعارض، تاریخ صدور اسناد مالکیت است، اما در جریان رسیدگی در دادگاه ممکن است، با توجه به امارات قضایی و مستندات قانونی معلوم گردد که جریان ثبتی ملک مقدم الصدور مطابق مقررات قانونی صورت نگرفته یا درخواست فاقد مبنای قانونی و بلاوجه است، در آن صورت موجب ابطال سند مالکیت مقدم در دادگاه می گردد.
دلایل و مستندات لازم جهت ابطال سند مالکیت معارض در خصوص رفع تعارض ثبتی در دادگاه
- تصویر سند مالکیت موخر (سند خواهان).
- تصمیم هیأت نظارت مبنی بر معارض بودن سند.
- نقشه ثبتی و سوابق دفتر املاک.
- گواهی طرح دعوا (که باید ظرف دو ماه به اداره ثبت ارائه شود)
چه دعاویی جهت ابطال سند معارض مقدم توسط دارنده سند معارض موخر جهت رفع تعارض ثبتی اثبات مالکیت او باید مطرح شود؟
با توجه به وضعیت هر پرونده، تعیین دقیق نوع خواسته های اصلی و فرعی متغیر است، لکن دکترین حقوقی و رویه قضایی طرح خواسته های ذیل را ضروری می دانند، لذا به جهت فنی و تخصصی بودن موضوعات ثبتی، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص ثبتی و اراضی امری ضروری و غیرقابل اجتناب است:
- صدور دستور موقت مبنی بر منع هرگونه نقل و انتقال یا عملیات ثبتی نسبت به ملک مورد دعوا تا صدور حکم
- صدور حکم بر اثبات مالکیت خواهان نسبت به پلاک ثبتی شماره … بخش … واقع در نشانی :…
- اعلام بطلان موضوع معامله یا قرارداد عادی یا رسمی شماره ….. به تاریخ ….با ذکر جهت باطل بودن ( به عنوان پایه تنظیم سند رسمی )
چرا که سند رسمی و سند مالکیت فی نفسه واجد اثر نبوده و اثر خود را از قرارداد منشاء تنظیم خود می گیرند.
- اثبات ثبت مقدم در دفتر ثبت املاک
رویه قضایی و دکترین حقوقی تأکید دارند که برای رفع کامل تعارض، باید ابطال ثبت ملک مقدم نیز خواسته شود، چرا که به موجب ماده 22 قانون ثبت، ثبت در دفتر املاک منشاء اعتبار مالکیت است. و سند مالکیت صرفا اعلامی است و اعتبار خود را از ثبت در دفتر ثبت املاک می گیرد. بنابراین اگر صرفاً ابطال سند مالکیت خواسته شود، ممکن است، رای دادگاه بدون اثر عملی در دفتر املاک باقی بماند؛ زیرا اصل مالکیت در دفتر املاک درج شده است. مضافا اینکه، اگر فقط ابطال سند خواسته شود، اداره ثبت ممکن است تمکین ننموده و مشکل همچنان باقی می ماند.
- ابطال سند عادی یا رسمی و سند مالکیت مقدم خوانده به شماره های … و….. که معارض با سند مالکیت خواهان است.
نکته حائز اهمیت اینکه، در فرضی که دسترسی به اصل یا کپی سند قرارداد عادی مقدم و مشخصاتی آن که منتج به تنظیم سند رسمی و اخذ سند مالکیت برای شده است، موجود نباشد، خواهان ناگزیر باید دعوای اعلام بطلان قرارداد موضوع سند رسمی تنظیم شده منتج به اخذ سند مالکیت را در ستون دادخواست درج نماید، هر چند ممکن است، با اعلام ایراد خوانده، نسبت به وجود قرارداد عادی مقدم بر تنظیم سند رسمی، دادگاه به جهت عدم طرح مقدماتی این خواسته دعوا را رد نماید، که نهایتا طرح مجدد دعوا کماکان امکان پذیر است.
- ابطال معاملات و اسناد رسمی تنظیم شده بر اساس سند مقدم ( در صورت وجود معاملات بعدی )
شرایط و نحوه رفع تعارض ثبتی در اسناد مالکیت معارض در دادگاه
همانگونه که بیان شد، تشخیص اولیه تعارض ثبتی با هیات نظارت ثبت و در فرض اعتراض با شورای عالی ثبت است. با قطعیت تشخیص، مرجع قضایی صلاحیت رسیدگی به اختلاف را دارا خواهد شد. که در ادامه به اختصار به آنها اشاره می نماییم:
1.صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک
به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت ذاتی و محلی جهت رسیدگی به دعاوی ناشی از تعارض ثبتی را دارا می باشد و لاغیر.
2.مراحل رسیدگی در دادگاه
خواهان ( ذی نفع یا مالک ) باید دادخواست خود را به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقدیم کند، دادخواست باید شامل مشخصات ملک، شرح تعارض، اسناد مالکیت و دلایل اثباتی باشد. دادگاه پس از ثبت دادخواست، پرونده را بررسی و در صورت وجود نقص، اخطار رفع نقص صادر میکند، سپس وقت رسیدگی تعیین و طرفین دعوا احضار می شوند.
3.ارجاع به کارشناسی
در اغلب موارد، دادگاه برای تعیین حدود و ثغور ملک و بررسی اسناد، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی و نقشه برداری ارجاع می دهد. کارشناس با بررسی نقشه ها، سوابق ثبتی و اسناد مالکیت، گزارش دقیق به دادگاه ارائه میکند.
4.صدور حکم
دادگاه با توجه به اسناد، گزارش کارشناسی و دفاعیات طرفین، رای مقتضی صادر میکند. رای ممکن است، شامل ابطال سند معارض، اصلاح سند مالکیت موجود یا تعیین تکلیف مالکیت باشد.
5.امکان اعتراض به رأی
آرای دادگاه بدوی قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان هستند. در موارد خاص، امکان فرجام خواهی در دیوان عالی کشور نیز وجود دارد.
آثار حکم دادگاه نسبت به رفع تعارض ثبتی در اسناد رسمی و مالکیت چیست؟
پس از صدور حکم قطعی، اداره ثبت موظف است، مطابق رای دادگاه نسبت به اصلاح یا ابطال سند رسمی و سند مالکیت اقدام کند. مالکیت قانونی روشن و قطعی می شود و امکان نقل و انتقال مطمئن ملک فراهم خواهد شد.
