شرایط و نحوه ابطال مزایده ثبتی بعد از انتقال سند 

شرایط و نحوه ابطال مزایده ثبتی بعد از انتقال سند با توجه به جهت یا جهات ابطال مزایده ثبتی متفاوت و بعضا امکان پذیر است و جهت ادعایی می تواند موجب رد اعتراض یا تغییر در شیوه طرح و رسیدگی در مرجع قضایی گردد. نتیجتا نباید تصور کرد با فرض عدم رعایت فرجه های مقرر قانونی جهت طرح اعتراض در مراجع ثبتی و نظارتی یا طی شدن مراحل اعتراض نزد رئیس اداره ثبت، هیات نظارت ثبت و دیوان عدالت اداری، کماکان امکان مراجعه در مراجع قضایی برای ذینفع وجود دارد. بلکه با توجه به جهت یا جهت ادعایی ذینفع، بعد از انتقال سند اجرایی توسط اداره اجرای ثبت، بعضا در موارد نامحدودی، امکان مراجعه به مراجع قضایی جهت ابطال مزایده ثبتی باقی می ماند. که در ادامه به آنها اشاره می نماییم. 

موارد ابطال مزایده ثبتی بعد از انتقال سند  

دلایل شایع ابطال مزایده اداره اجرای ثبت بعد از تنظیم سند انتقال اجرایی عبارتند از : 

1. تعلق منافع یا مالکیت موضوع مزایده به شخص ثالث 
2. ایفاء تعهد توسط مدیون
3. در رهن بودن مال موضوع مزایده
4. ورشکستگی مدیون در اسناد ذمه ای
5. فزونی اجرائیه ثبتی نسبت به بدهی تسهیلات گیرنده یا متعهد یا وثیقه گذار یا ضامن 

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای ابطال مزایده ثبتی بعد از انتقال سند 

توضیح مقدماتی اینکه، به موجب مواد 160 و 170 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، عملیات اجرائی بعد از صدور دستور اجرا شروع و هر کس که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد، می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است، فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رای صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می شود و اشخاص ذینفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند، می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و یا هیأت نظارت ثبت صلاحیت دار تسلیم نمایند، تا برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیات نظارت ثبت استان مطرح و رسیدگی شود، که رای صادره در فرجه مقرر قانونی قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری می باشد.

نتیجتا مواردی از قبیل اعتراض به عدم ابلاغ صحیح کارشناسی، اعتراض به نظریه نقشه بردار یا ارزیاب منتخب اداره ثبت، انجام کارشناسی خارج از مهلت مقرر قانونی، انقضای مهلت 6 ماه از تاریخ ارزیابی کارشناس، مشمول مستثنیات دین بودن مال مورد مزایده، ذاتا در صلاحیت رئیس ثبت، هیات نظارت ثبت، شورای عالی ثبت ( با تشخیص رئیس ثبت ) و دیوان عدالت اداری است. نتیجتا علی رغم دیدگاه مخالف، به نظر دیگر امکان مراجعه به مراجع قضایی وجود ندارد.

اما در مواردی که موضوع به جهت ترافعی بودن آن از قبیل، تعلق منافع یا مالکیت موضوع مزایده به شخص ثالث، ایفاء تعهد توسط مدیون، فزونی بدهی اعلامی در اجرائیه ثبتی نسبت به بدهی واقعی تسهیلات گیرنده یا وثیقه گذار در صلاحیت ذاتی مراجع قضایی است، ذینفع باید در دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی نسبت به طرح دعوای ابطال مزایده ثبتی با ذکر جهت یا جهات ادعایی اقدام نماید.

نحوه تنظیم دادخواست ابطال مزایده ثبتی بعد از انتقال سند اجرایی 

در صورت وجود یکی از جهات فوق الذکر می توان اقدام به طرح دعوا در قالب دادخواست ابطال مزایده ثبتی نمود. ذکر جهت ابطال مزایده ثبتی بعد از انتقال سند اجرایی در دادخواست لازم و ضروری می باشد.

طرح دعوای ابطال مزایده ثبتی بعد از انتقال سند اجرایی، حسب مورد، ممکن است، با طرح خواسته های ابطال اجرائیه ثبتی، ابطال عملیات اجرایی ثبت، ابطال سند رهنی و … ضرورت یابد. که اشرافیت به نوع دعوا و خواسته های مقرر قانونی، نقش بسزایی در نحوه طرح صحیح دعوا و ممانعت از طرح ایرادات شکلی احتمالی خواهد داشت. 

خواهان در دعوای ابطال مزایده ثبتی شخص متعهد یا شخص ثالث می باشد. خوانده دعوا نیز شخص بستانکار و خریدار مال مورد مزایده می باشد. دعوای ابطال مزایده ثبتی دعوای مالی می باشد. اما می توان آن را مقوم به 1.010.000.000 ریال نمود.

نحوه رسیدگی به دعوای ابطال مزایده ثبتی بعد از انتقال سند اجرایی 

پس از ثبت دادخواست ابطال سند انتقال اجرایی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، جلسه رسیدگی تشکیل گردیده و دادگاه اقدام به بررسی مدارک و دلایل خواهد نمود. در صورت وارد دانستن دعوا، عملیات اجرایی و مزایده و سند انتقال اجرایی را باطل خواهد کرد.

باید دانست، در صورتی که دادگاه، اعتراض و شکایت ابطال سند انتقال اجرایی را وارد نداند، رای به صحت مزایده خواهد داد؛ بر اساس قانون، تشخیص و دستور دادگاه در صحت مزایده و صدور سند انتقال، قطعی است و پس از آن، دعوایی تحت عنوان ابطال مزایده، قابل استماع نخواهد بود.

رای وحدت رویه ابطال مزایده ثبتی بعد از انتقال سند اجرایی توسط معترض ثالث  

بموجب رای وحدت رویه شماره 784 هیات عمومی دیوان عالی کشور1398/09/26  در خصوص مرجع صالح به رسیدگی به اعتراض ثالث نسبت به مال توقیف شده در اداره اجرای اسناد رسمی و متعاقبا ابطال سند انتقال اجرایی مقرر شده است :

نظر به این که طبق ماده ۸ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوّب 1322/06/27 ترتیب شکایت از طرز عمل و اقدامات اجرایی و مرجع رسیدگی به آن و به طور کلی آنچه برای اجرای اسناد رسمی لازم است طبق آیین‌ نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم ‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوّب 1387/06/11ریاست قوه قضائیه است و ماده ۱۶۹ این آیین ‌نامه، مرجع صالح برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی را رئیس ثبت محل تعیین کرده است و در مواردی که ثالث نسبت به مال توقیف شده ادعای حق نماید. این امر مانع از مراجعه او به دادگاه صالح و اقامه دعوی برای اثبات حقانیت خود نیست، بنابراین، رأی شعبه سوم دیوان عالی کشور که بر این مبنا صادر شده است، به اکثریت آراء اعضای حاضر صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود و طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.

جبران خسارت ابطال مزایده ثبتی بعد از انتقال سند اجرایی

در صورت ابطال مزایده ثبت بعد از انتقال سند اجرایی، مطالبه خسارت از فاعل فعل زیان‌ بار، با احراز رابطه‌ علیت و سببیت عرفی، امکان‌ پذیر است. یعنی، هر کسی که موجب ضرر و زیان و خسارت و مقصر و مسبب زیان وارده باشد، مسئول است و برنده مزایده، به او مراجعه خواهد کرد.

بنابراین اگر مقصر، محکوم‌ علیه، محکوم‌ له، یا قاضی، در اثر تقصیر یا اشتباه در حکم یا در موضوع یا در تطبیق حکم بر مورد خاص) باشد، زیان‌ دیده بر حسب مورد، به وی مراجعه خواهد کرد. باید دانست، در صورتی که هیچ کدام از افراد فوق الذکر، مسبب یا مقصر وقوع خسارت تشخیص داده نشوند، جبران خسارت ابطال مزایده ثبتی، از بیت‌ المال، صورت خواهد گرفت و این امر، در راستای اجرای اصل 171 قانون اساسی است.