دستور توقیف عملیات اجرایی ثبت| مراحل درخواست و آثار حقوقی آن

دستور توقیف عملیات اجرایی ثبت در فروضاتی مطرح می شود که دستور اجرا و یا روند عملیات اجرایی برخلاف قوانین و مقررات انجام شده است؛ که نتیجه آن صدمات و خسارات جبران ناپذیر می باشد. به همین دلیل قانونگذار راهکاری تحت عنوان توقیف عملیات اجرایی ثبت را پیش بینی نموده تا اشخاصی که در این خصوص ادعایی دارند، همزمان با طرح دعوای اصلی خود، تقاضای صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت را نیز از دادگاه بنمایند. لکن توقیف عملیات اجرایی ثبت به معنای رفع اثر از توقیف مال نیست، بلکه صرفا عملیات اجرایی ثبت متوقف می گردد، تا زمانی که نسبت به درخواست یا دعوای خواهان رسیدگی و حکم قطعی صادر گردد.

موارد توقیف عملیات اجرایی ثبت در اداره ثبت

عملیات اجرایی ثبت متوقف نخواهد شد، مگر اینکه موجبات قانونی این توقف فراهم گردد. که مصادیق شایع آن عبارتند از :

1. ادعای جعل نسبت به سند رسمی با معرفی جاعل و صدور قرار مجرمیت او توسط بازپرس با موافقت دادستان
2. صدور قرار توقیف عملیات اجرایی از دادگاه صالح
3. صدور حکم به ابطال اجرائیه ثبتی
4. هر گاه شخص ثالث نسبت به مال بازداشت ‌شده ( اعم از منقول و یا غیرمنقول ) اظهار حقی نماید.
5. توقیف عملیات اجرایی ثبت به سبب اعتراض به نظریه رئیس ثبت در هیات نظارت ثبت استان
6. صدور رای از هیات نظارت ثبت یا شورای عالی ثبت یا دیوان عدالت اداری مبنی بر نقض و ابطال عملیات اجرایی ثبت
7. توقیف عملیات اجرایی به سبب تسویه بدهی و سایر حقوق اجرایی
8. هرگاه شخص ثالث حکم دادگاه اعم از قطعی یا غیرقطعی بر حقانیت خود ارائه کند.
9. در صورتی که قبل از بازداشت از معترض، قبول تقاضای ثبت به عنوان ملکیت یا وقفیت شده‌ باشد.
10. در موردی که بر اثر شکایت معترض، موضوع قابل طرح در هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت تشخیص شده ‌باشد.

نکات کاربردی:

1.مبنای اعتراض ثالث، سند رسمی مقدم الصدور باشد و ثالث نمی تواند به استناد اسناد عادی مدعی توقیف عملیات اجرایی شود. حتی اگر در ملک بازداشت شده، متصرف باشد. دلیل این امر آن است که تصرف در مورد اموال غیرمنقول دلیل مالکیت نیست بلکه تنها اماره ای بر مالکیت است بنابراین اگر متصرف بخواهد به وسیله سند عادی، مالکیت خود را اثبات نماید، موضوع باید در دادگاه صالح مورد رسیدگی قرار بگیرد و اداره ثبت در چنین مواردی صالح به رسیدگی نیست.

2.رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی ثبت با رئیس ثبت محل است. پس از ابلاغ نظر رئیس ثبت به طرفین پرونده، هر یک از ایشان می تواند ظرف ده روز نسبت به این نظریه اعتراض کند. هیات نظارت ثبت استان، صلاحیت اظهار نظر نسبت به اعتراض را خواهد داشت و تا زمان صدور رای از سوی این هیات، عملیات اجرایی متوقف خواهد بود.

3.اگر متعهد سند موضوع اجرائیه ثبتی، پیش از فروش مال توقیف شده از طریق مزایده و یا تنظیم سند انتقال اجرایی، مبلغ موضوع اجرائیه را به همراه متفرعات و متعلقاتش پرداخت نماید، موردی برای ادامه عملیات اجرایی وجود نخواهد داشت.

موارد توقیف عملیات اجرایی ثبت توسط دادگاه – در چه مواردی می توان از دادگاه درخواست توقف عملیات اجرایی اداره اجرای ثبت را درخواست نمود؟

در موارد ذیل می توان از دادگاه درخواست صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت را نمود:

1. توقیف عملیات اجرایی ثبت به سبب شکایت از دستور اجرا و ابطال اجرائیه ثبتی

در فرض شکایت از دستور اجرا، دادگاه عمومی حقوقی محلی که در حوزه آن دستور اجرا داده شده صالح به رسیدگی است. در صورتی که این دادگاه دلایل شکایت را قوی بداند یا با احراز اینکه ادامه عملیات اجرا مستوجب ضرر و زیان جبران ناپذیر می گردد، به درخواست شاکی بعد از گرفتن تامین مناسب، قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت را صادر می کند.

2. توقیف عملیات اجرایی ثبت به سبب طرح ادعای مجعولیت سند

اگر معترض مدعی شود شخص معینی، سند را جعل کرده و این ادعا در دادسرای عمومی مورد رسیدگی قرار گرفته، قرار مجرمیت متهم صادر شده و دادستان نیز با این قرار موافقت کرده باشد، عملیات اجرایی ثبت متوقف خواهد شد.

شرایط صدور دستور توقیف عملیات اجرایی ثبتی در دادگاه چیست؟

به موجب ماده 5 قانون اصلاح برخی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1322، دادگاه در صورتیکه دلایل شکایت را قوی بداند یا در اجرای سند رسمی ،ضرر جبران ناپذیری وارد شود. به درخواست مدعی بعد از اخذ خسارت احتمالی، قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت را صادر نماید.

نحوه توقیف عملیات اجرایی ثبت در دادگاه – مراحل متوقف کردن عملیات اجرایی ثبت در دادگاه

1. در صورتی که درخواست توقیف عملیات اجرایی مطرح شده باشد، دادگاه ابتدائا میزان تامین را مشخص می نماید و سپس دفتر دادگاه به خواهان اخطار می نماید که آن را ظرف مهلت 10 روز از تاریخ ابلاغ، تودیع و فیش آن را پیوست پرونده نماید. در صورتیکه موضوع سند لازم الاجرا، وجه نقد باشد و خواهان حاضر به تودیع وجه نقد باشد، آن وجه در صندوق ثبت محل توقیف می شود و تامین دیگری اخذ نخواهد شد.

منظور از تامین موضوع این ماده ، غیر از خسارت احتمالی می باشد. و آن عبارت است از تامینی که به میزان اجرائیه به علاوه حق اجرا، اخذ می شود. تا در صورت عدم اثبات شکایت از وجه یا مال ماخوذه مورد اجرا استیفاء شود.

2. چنانچه خواهان ظرف مهلت مقرره تامین ندهد، دادگاه قرار رد درخواست خواهان را صادر خواهد کرد، این قرار قطعی است.
3. اگر موضوع سند (اجرائیه) غیر از وجه نقد باشد، تامین به میزان معادل خواسته تقدیم شده اخذ خواهد شد.
4. اقدام دادگاه در مورد توقیف عملیات اجرایی،رسیدگی غیر ماهیتی (شکلی) است و در هر مرحله از رسیدگی قابل استماع بوده و مقید به زمان خاصی نیست. ولی چنانچه به تنهایی مطرح شود، قابلیت استماع نخواهد داشت.
5. اگر موضوع اجرائیه ثبتی دارای وثیقه باشد، بهای وثیقه در نظر گرفته می شود و در صورتی که به تشخیص دادگاه، وثیقه تکافوی اصل وجه اجرائیه و متفرعات آن را از جهت خسارت توقیف عملیات اجرایی نکند، باید تامین اضافی اخذ شود.
6. پس از طی نمودن این مراحل، قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت صادر می شود و طی نامه ای به اجرای ثبت دستور داده می شود تا زمان رسیدگی به دعوای اصلی و صدور حکم قطعی، عملیات اجرایی متوقف گردد.

میزان خسارت احتمالی برای توقیف عملیات اجرایی ثبت در دادگاه چقدر است؟

برای صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت، نیاز به سپردن تامین می باشد. در خصوص میزان و نوع تامین برای صدور قرار توقیف عملیات اجرایی رویه واحدی وجود ندارد. با توجه به این اختلاف نظرها اداره حقوقی قوه قضائیه در پاسخ به استعلام انجام شده، طی نظریه مشورتی تحت شماره 1100/1400/7 مورخ 1400/09/23 بشرح ذیل اعلام نظر نموده است:

با توجه به اینکه در ماده ۵ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲، که مقرر داشته ترتیب تامین همان است که در قوانین آئین دادرسی مدنی برای تامین خواسته مقرر است، چنانچه موضوع تعهد سند لازم الاجرا وجه نقد باشد با عنایت به بند (د) ماده ۱۰۸ قانون آئین دادرسی مدنی برای صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبتی، تامین مناسب موضوع ماده ۵ قانون یاد شده در هر حال وجه نقد معادل مبلغ اجرائیه ثبتی است. در مواردی که متعهد، سند ملکی را به عنوان وثیقه دین خود به بانک متعهدله سپرده است یا اداره ثبت مالی را توقیف کرده است، چنانچه ارزش ملک مورد وثیقه یا مال تکافوی اصل و فرع بدهی موضوع اجرائیه ثبتی را بنماید، نیازی به اخذ تامین دیگری نیست و در صورت عدم تکافو به میزان مابه التفاوت باید تامین اخذ شود.

نتیجه اینکه بر اساس نظریه مشورتی، چنانچه موضوع اجرائیه وجه نقد نباشد، مانند قراردادهای بانکی که دارای وثیقه باشد، می توان بابت تامین جهت صدور قرار توقیف عملیات اجرایی وثیقه اخذ نمود. در هر صورت اخذ تامین ضرورت دارد و اشخاص معسر، ورشکسته یا نهادهای دولتی، افراد محجور و صغیر از این قاعده مستثنی نیستند.

رفع اثر از قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت – در چه مواردی دستور توقف عملیات اجرای ثبت بلااثر و کان لم یکن می گردد؟ 

قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت تا زمانی که نتیجه دعوای مطروحه مشخص گردد پا بر جا می ماند. در مواردی که خواسته مرتبط با تقاضای صدور قرار توقیف عملیات اجرایی، ابطال اجرائیه یا شکایت از دستور اجرا باشد، در صورتی که رای قطعی به نفع خواهان دعوا و متقاضی قرار توقیف عملیات اجرا صادر گردد، عملیات اجرایی ملغی می گردد و ذینفع اجرائیه نمی تواند تقاضای رفع اثر از قرار توقیف عملیات اجرایی را بنماید.

در مواردی که خواسته ابطال مزایده ثبت مطرح شود و نسبت به اجرائیه آن ایرادی وارد نشود، پس از صدور رای قطعی مبنی بر ابطال مزایده، می بایست مجدد نسبت به ارزیابی و انتشار اگهی مزایده اقدام نمود.

اما در صورتی که خواهان نتواند ادعای خود را اثبات نماید، خوانده می تواند از دادگاه درخواست صدور دستور رفع اثر از قرار توقیف عملیات اجرایی را به اداره ثبت نماید. در این صورت پس از رفع اثر از قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت، مراحل اجرا ادامه می یابد.

به موجب نظریه مشورتی شماره ۶۷۱۲/۷ مورخ 1375/10/27، در قانون اصلاح برخی از مواد قانون ثبت مصوب ۱۳۲۲ مقرراتی برای الغای قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت به درخواست ذینفع وضع نشده است. لذا بعد از صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت و متوقف ماندن اجرائیه صادره و عملیات اجرایی، امکان رفع اثر از قرار توقیف مذکور با سپردن تامین از کسی که اجرائیه به نفع او صادر گردیده وجود ندارد، مگر اینکه حکم بر بطلان دعوای خواهان صادر گردد.

نحوه جبران خسارت ناشی از اجرای قرار توقیف عملیات اجرای ثبت

طبق ماده 6 قانون اصلاح برخی از مواد قانون ثبت مصوب 1322، هر یک از طرفین می توانند در اثنای رسیدگی به دعوا، جبران خسارت مالی را که تامین داده و یا خساراتی که به نسبت توقیف عملیات اجرایی ثبت به او وارد شده است بخواهد و دادگاه ضمن حکم راجع به اصل دعوا و یا به موجب حکم علی حده، محکوم علیه را به پرداخت خسارت ملزم خواهد کرد و در صورتی که موضوع اجرا وجه نقد باشد و یا برای توقیف عملیات اجرایی وجه نقد تامین شده باشد خسارت از قرار صدی دوازده در سال خواهد بود.

البته طبق نظریه شورای نگهبان مطابق ماده 719 قانون آئین دادرسی مدنی باطل اعلام گردیده و به نظر می رسد دادگاه از طریق ارجاع امر به کارشناس میزان خسارت را تعیین یا بر اساس تغییر شاخص سالانه تورم اعلامی بانک مرکزی، میزان خسارت را تعیین می نماید که در این خصوص رویه دادگاه ها متفاوت است.

به دعوای جبران خسارت ناشی از قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت در وقت فوق العاده و بدون رعایت تشریفات دادرسی و بدون پرداخت هزینه دادرسی و تقدیم دادخواست و به صرف درخواست رسیدگی می شود.

آثار صدور دستور توقیف عملیات اجرایی ثبت

با صدور دستور توقیف عملیات اجرایی ثبت و اعلام آن به واحد اجرا، این مرجع مکلف است، نسبت به توقف اجرای سند لازم الاجرا یا اجرائیه اقدام نماید.البته در رویه موجود در واحد اجرا دیده شده است که واحد اجرای ثبت با صدور قرار توقیف عملیات اجرایی، از رفع ممنوع الخروجی بدهکاران اجرایی خودداری می نماید و اعلام می نماید که قرار مذکور شامل رفع ممنوع الخروجی بدهکاران نمی شود در چنین مواردی، شخصی که به نفع وی قرار توقیف عملیات اجرایی صادر شده می تواند با مراجعه به مرجع صادرکننده قرار درخواست رفع ممنوع الخروجی نماید.

رفع اثر از تامین اخذ شده در قرار توقیف عملیات اجرایی

در صورتی که از ابلاغ رای نهایی مبنی بر بی حقی هر یک از طرفین دعوا 20 روز گذشته باشد یا برای مطالبه خسارت طرح دعوا، درخواست مطالبه داده نشده باشد، تامین اخذ شده رفع اثر می گردد.

طبق نظریه مشورتی 6712/7 مورخ 1375/10/27، در قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت مصوب 1322 مقرراتی برای صدور قرار توقیف عملیات اجرایی به درخواست ذینفع وضع نشده است، لذا بعد از صدور قرار توقیف عملیات اجرایی و متوقف ماندن اجرائیه صادره و عملیات اجرایی، امکان رفع اثر از قرار توقیف مذکور یا سپردن تامین از کسی که اجرائیه به نفع او صادر گردیده وجود ندارد، مگر اینکه حکم بر بطلان دعوای خواهان صادر گردد.

آثار صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت

با صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت و اعلام آن به واحد اجرا، این مرجع مکلف است نسبت به توقف اجرای سند لازم الاجرا یا اجرائیه اقدام نماید. البته در رویه موجود بعضا در واحدهای اجرایی مشاهده می شود که واحد اجرای ثبت با صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبتی، از رفع ممنوع الخروجی بدهکاران اجرایی خودداری می نماید و اعلام می نماید که قرار مذکور شامل رفع ممنوع الخروجی بدهکاران نمی شود. که خارج کردن این محدودیت از شمول آثار توقف عملیات اجرایی ثبت فاقد مبنای قانونی است.

توقیف عملیات اجرایی ثبت به سبب اعتراض شخص ثالث

به موجب ماده 96 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، هر گاه شخص ثالث نسبت به مال بازداشت‌ شده ( اعم از منقول و یا غیر منقول ) اظهار حقی نماید، در موارد زیر از مزایده خودداری می‌ شود:

1. در موردی که متعهدله اعتراض شخص ثالث را قبول کند.
2. در موردی که شخص ثالث سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت ارائه کند، مبنی بر اینکه مال مورد بازداشت به او منتقل شده و یا رهن یا وثیقه طلب اوست.
3. در صورتی که مال قبل از تاریخ بازداشت به موجب قرار تأمین یا دستور اجرای دادگاه یا اجرای ثبت بابت طلب معترض توقیف شده‌ باشد.
4. هرگاه شخص ثالث حکم دادگاه اعم از قطعی یا غیرقطعی بر حقانیت خود ارائه کند.
5. در صورتی که قبل از بازداشت از معترض قبول تقاضای ثبت به عنوان ملکیت یا وقفیت شده‌ باشد.
6. در موردی که بر اثر شکایت معترض موضوع قابل طرح در هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت تشخیص شده‌ باشد.

مهلت و نحوه اعتراض به رد شدن درخواست توقیف عملیات اجرایی توسط رئیس ثبت

1.اعتراض در هیات نظارت ثبت استان

معترض می تواند ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ نظریه رئیس ثبت نسبت به طرح اعتراض در هیات نظارت ثبت استان اقدام نماید و تا زمان صدور رای توسط هیات، قاعدتا عملیات اجرایی ثبت متوقف نباید شود؛ لکن با توجه به اینکه اصل پرونده به جهت رسیدگی به هیات نظارت ثبت استان ارسال می شود، در عمل فرآیند مزایده مال توقیف شده متوقف و اقدامات اجرایی از قبیل ممنوع الخروجی متوقف نمی شود.

2.اعتراض به رای هیات نظارت ثبت استان در دیوان عدالت اداری

با فرض رد درخواست توقیف عملیات اجرایی ثبت در هیات نظارت ثبت استان، وفق بند 2 ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری، امکان اعتراض به رای قطعی این هیات در دیوان عدالت اداری از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها وجود دارد.

به عبارت دیگر دیوان عدالت اداری اقدام به رسیدگی شکلی می نماید و از ورود در ماهیت پرونده و صدور حکم ممنوع است و با نقض رای، هیات نظارت ثبت هم عرض، مجددا با رعایت موارد نقض اعلامی از سوی شعبه تجدیدنظر دیوان عدالت اداری موظف به رسیدگی است. اما نسبت به رای جدید صادره از سوی هیات نظارت ثبت نیز، مجددا امکان طرح شکایت مجدد در دیوان عدالت اداری وجود دارد. شعبه دیوان این بار با ورود در ماهیت موضوع، اقدام به صدور حکم قطعی می نماید.

از تاریخ لازم الاجرا شدن تبصره 2 الحاقی به ماده 3 قانون دیوان عدالت اداری در تاریخ 1402/02/10، رسیدگی در دیوان عدالت اداری نسبت به آرای مراجع اختصاصی اداری ( شبه قضایی ) از قبیل هیات های نظارت ثبت استان منبعد به صورت یک مرحله ای است و پرونده مستقیما به یکی از شعب تجدیدنظر ارجاع می شود.

نحوه رسیدگی در دیوان عدالت اداری به صورت غیرحضوری است و یک نسخه از دادخواست برای طرف دعوا ارسال خواهد شد. که وی مکلف است، ظرف مدت 30 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به ارسال پاسخ مکتوب اقدام نماید. که با وصول پاسخ و در وقت نظارت، شعبه دیوان نسبت به مطالعه پرونده و صدور تصمیم مقتضی اقدام خواهد نمود.

آیا با رد شدن درخواست توقف عملیات اجرایی ثبت توسط دادگاه، امکان تجدیدنظرخواهی نسبت به آن وجود دارد یا خیر؟ 

رویه قضایی با توجه به اینکه این درخواست را نه حکم و نه قرار می دانند، قائل به عدم امکان تجدیدنظرخواهی نسبت به آن می باشند. که این موضوع در آرای مختلف از جمله در  دادنامه شماره 9109970222900602 صادره از سوی شعبه 29 دادگاه تجدیدنظر استان تهران تایید شده است، که دستور توقف عملیات اجرایی ثبت به صورت حکم یا قرار صادر نمی‌ شود و بنابراین قابلیت تجدیدنظرخواهی را ندارد.

آیا با اخذ دستور توقیف عملیات اجرایی از دادگاه، دستور رفع ممنوع الخروجی صادره از سوی اداره اجرای ثبت مرتفع می شود یا خیر؟

صدور دستور موقت یا حکم یا قرار توقیف عملیات اجرایی موجب رفع اثر از ممنوع الخروجی بدهکاران پرونده های اجرای ثبت نمی شود. مگر اینکه دادگاه نسبت به این امر نیز در حکم صادره اتخاذ تصمیم نماید.

تفاوت توقیف عملیات اجرایی با دستور موقت

1. توقیف عملیات اجرایی به معنای متوقف کردن عملیات اجراست. در توقیف عملیات اجرایی ثبت می بایست دستور اجرا نسبت به سند رسمی از سوی دفاتر اسناد رسمی صادر و اجرائیه ابلاغ و عملیات اجرایی شروع شود، تا با درخواست طرف مقابل طبق مواد 1 و 5 قانون اصلاح برخی از مواد قانون ثبت، دستور توقیف عملیات اجرایی صادر و در نهایت عملیات اجرایی متوقف گردد. اما در دستور موقت نیازی نیست که عملیات شروع شده به دستور مقام قضایی باشد، بلکه چنانچه فعل یا ترک فعلی توسط شخصی صورت بگیرد که خواهان آن را معارض دعوای خواسته خود تشخیص دهد، می تواند از آن فعل یا ترک فعل توسط دادگاه ممانعت به عمل آورد.
2. در دستور موقت می بایست فوریت امر احراز گردد، در حالی که در توقیف عملیات اجرایی ثبت نیازی به احراز فوریت وجود ندارد و صرفا در صورتی که دادگاه دلایل شکایت را قوی بداند و در اجرای سند رسمی ضرر جبران ناپذیر باشد، قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت صادر می گردد.
3. تفاوت دیگری که می توان بیان نمود این است که اجرای دستور موقت مستلزم تایید از سوی رئیس حوزه قضایی است، اما در صدور قرار توقیف عملیات اجرایی نیازی به تائید رئیس حوزه قضایی وجود ندارد و قرار دادگاه بلافاصله قابلیت اجرایی را خواهد داشت.
4. خواسته خواهان در دستور موقت، توقیف مال یا انجام عمل یا منع از امری می باشد، اما در توقیف عملیات اجرایی ثبت خواسته خواهان، توقیف می باشد که به صورت ترک فعل بوده و اقدامات صورت گرفته جهت اجرای مفاد اسناد رسمی به دستور دادگاه صادرکننده قرار به حالت تعلیق در می آید.
5. دستور موقت را می توان در دادگاه رسیدگی کننده به اصل دعوا مطرح نمود، همچنین در صورتی که موضوع اجرای دستور موقت در حوزه قضایی دادگاه دیگری باشد یا اینکه در حوزه قضایی دادگاه دیگری باید عمل شود، درخواست از آن دادگاه به عمل می آید. اما رسیدگی به درخواست صدور توقیف عملیات اجرایی، در صلاحیت دادگاهی است که به اصل دعوای اعلام بطلان دستور اجرای سند رسمی رسیدگی می کند.