نکات مهم و کاربردی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با اهدافی از جمله جلوگیری از تقلب ها و سوء استفاده ها در معاملات املاک و نتیجتا کاهش طرح دعاوی حقوقی و کیفری در مراجع قضایی در سال 1399 تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و به شورای نگهبان ارسال شد. و پس از طی 5 مرحله طرح ایرادات متعدد وارده از سوی شورای نگهبان و ارسال مجدد به مجلس، با اصرار مجلس به موضع خود، نهایتا مصوبه مذکور به مجمع تشخیص مصلحت ارسال و در تاریخ 1403/02/26 در 15 ماده به تصویب رسید و به مجلس ابلاغ شد. این قانون متعاقبا در روزنامه رسمی شماره 23068 مورخ 1403/03/17 منتشر و مطابق با ماده 2 قانون مدنی 15 روز پس از تاریخ انتشار، یعنی از تاریخ 1403/04/03 در سراسر کشور لازم الاجرا گردیده است. و که اجرای کامل آن مستلزم تصویب آیین نامه های متعددی شده است. که نتیجتا با توجه وضعیت حقوقی مال غیرمنقول، به مرور زمان اجرائی می گردد.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول شامل چه املاکی می شود؟ 

برای مشخص شدن وضعیت اجرایی قانون باید بین دو دسته از اموال غیرمنقول تفکیک قائل شد:

• الف. اموال غیرمنقول دارای سند حدنگار یا کاداستر ( سند تک برگ ) 

احکام این قانون در مورد اراضی و املاک دارای سند حد نگار ( کاداستر ) از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، یعنی از تاریخ 1403/04/03 قابل اجرا است. بنابراین تمام اعمال حقوقی ( اعم از عقود یا ایقاعات ) راجع به عین و منافع ( بیش از دو سال ) اموال غیرمنقول دارای سند حدنگار فقط با سند رسمی معتبر است و اعمال حقوقی با سند عادی معتبر نبوده و تحت هیچ عنوان قابل استناد و ترتیب اثر نخواهد بود و طرح هر گونه شکایت و دعوای راجع به مالکیت و انتقال منافع در دادگاه مسموع نخواهد بود.

• ب. اموال غیرمنقول فاقد سند حدنگار یا کاداستر ( فاقد سند تک برگ ) 

اعمال حقوقی راجع به این دسته از اموال تا قبل از راه اندازی (( سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی )) یا به عبارت دیگر ( سامانه ساغر ) معتبرند، چه قبل از لازم الاجرا شدن قانون منعقد و تنظیم شده باشند و چه بعد از لازم الاجرا شدن قانون، و بعد از راه اندازی سامانه، در صورتی قابل استناد بوده و به آنها ترتیب اثر داده می شود که ظرف مهلت مقرر در ماده 10 و تبصره های آن در سامانه ثبت شده باشد. که به موجب ماده 10 مدعیان راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول مکلفند، ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضایی یا هر امر قانونی لازم دیگر به منظور اخذ سند رسمی مالکیت اقدام و مدرک مربوط را در سامانه موضوع این ماده درج نمایند. پس از مهلت مزبور هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست. مضافا اینکه پس از راه اندازی سامانه ساغر و ثبت مستندات در این سامانه تا هشت سال امکان انجام اعمال حقوقی موضوع ماده 1 صرفا با ثبت در سامانه قابل انجام است.

آیا انجام وصیت نسبت به اموال غیرمنقول مشمول مقررات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می شود؟ 

از آنجا که اعمال حقوقی ذکر شده در این ماده برای تصرفات زمان حیات شخص است، در مورد وصیت که برای تصرفات بعد از حیات شخص است تردید جدی وجود دارد و به نظر می رسد که وصیت را باید از شمول مقررات این قانون مستثنی دانست و شیوه انعقاد وصیت را باید تابع مواد 276 به بعد قانون امور حسبی دانست . والا باید مقررات این قانون را ناسخ مقررات امور حسبی در مورد وصیت بدانیم. امری که منطقی به نظر نمی رسد.

ضمانت اجرای عدم ثبت معاملات راجع به اموال غیرمنقول در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی ( سامانه ساغر ) و سامانه ثبت الکترونیکی ( سامانه کاتب ) چیست؟ 

به موجب ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، عدم ثبت الزامی اعمال حقوقی راجع به اموال غیرمنقول دارای آثار حقوقی ذیل است.

1. بی اعتباری اعمال حقوقی ثبت نشده ( اعم از عقد یا ایقاع ) که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا منافع یا حقوق انتفاعی و ارتفاقی است.
2. عدم قابلیت طرح دعاوی راجع به اعمال حقوقی ( اعم از عقد یا ایقاع )  و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضایی ، شبه قضایی و داوری. جز دعوای استرداد عوضین که همان دعوای استرداد ملک و استرداد ثمن معامله می باشد.
3. عدم امکان استناد به اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی ( اعم از عقد یا ایقاع )  در هیچ یک از دستگاه های اجرائی موضوع ماده 29 قانون برنامه پنج ساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1395/12/14 پذیرفته نمی شود.
4. مفاد ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی در خصوص اموال غیرمنقولی که پس از لازم الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می شود، از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، هر چند سامانه موضوع ماده 10 این قانون راه اندازی نشده باشد. لذا اسناد مالکیت حدنگاری که از تاریخ 1403/04/03 صادر می شوند، اگرچه سامانه موضوع ماده 10 قانون راه اندازی نشده باشد نیز مشمول الزامات قانون مزبور بوده و صرفا معاملات رسمی نسبت به اموال غیرمنقول دارای این گونه اسناد مالکیت امکان پذیر می باشد. 
5. دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی ماده 1 و نیز ملکیت و حق که قبل از لازم الاجرا شدن این قانون محقق شده و به ثبت نرسیده، در صورتی قابل استماع است که قطعیت این مستندات مطابق آیین نامه ای که به تصویب رئیس قوه قضائیه می رسد و به تشخیص وی محرز باشد.
6. مقررات این قانون، بر مقررات قانون ثبت اسناد و املاک حکومت دارد و مقررات ثبتی باید با لحاظ مقررات این قانون تعبیر، تفسیر و اجرا شوند، هر جا تعارضی بین مقررات ثبتی با مقررات این قانون وجود داشته باشد، بدون تردید مقررات این قانون لازم الاجرا است.

نحوه تنظیم قرارداد توسط بنگاه های مشاوران املاک و وظایف آنها بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به چه صورت است؟ و ضمانت اجرای تخلف از این مقررات چیست؟ 

به موجب ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دلالان معاملات املاک مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، پیش نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج کنند و آن را به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. و این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. ضمانت اجرای تخلف از این مقرره موجب عادی شدن سند و اعمال ضمانت اجرای مقرر در ماده 1 قانون اعلامی شود. که همان عدم استماع دعاوی و اسناد راجع به این قبیل قراردادها در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری و دستگاه های اجرائی مشمول ماده 29 قانون برنامه پنج ساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، به جزء دعوای استرداد عوضین خواهد بود.  

ضمانت اجرای تخلف دلالان املاک و تنظیم سند عادی از حیث صنفی در ماده 11 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مشخص شده است، که به موجب این ماده متخلفان با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه اول علاوه بر استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل سه برابر آن ، به تعلیق پروانه کسب به مدت 6 ماه و در مرتبه دوم به استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل شش برابر آن و تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال و در مرتبه سوم علاوه بر مجازات اخیرالذکر به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند.

تشریفات فسخ معاملات ثبت شده در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به چه صورت است؟

با اینکه بر اساس موازین شرعی و قانونی از جمله ماده 449 قانون مدنی، واجد اثر بودن فسخ عقد نیازی به تشریفاتی نداشته و با هر لفظ  و فعلی که دلالت بر فسخ نماید محقق می شود، اما به موجب تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اعلام فسخ اعمال حقوقی راجع به معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول ، به عملی تشریفاتی تبدیل شده است و برای واجد اثر شدن فسخ با طی عملیاتی پیچیده ، باید تشریفات مقرر در این تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی رعایت شود. 

به موجب تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است، رعایت تشریفات زیر الزامی می باشد. و دعوای تنفیذ فسخ مسموع است، هر چند فسخ ثبت نشده باشد.

1.اعمال حق فسخ :

دارنده حق فسخ ابتدا باید اراده خود را دائر بر فسخ قرارداد انشاء نماید.

2.ارسال اظهارنامه رسمی :

پس از اعمال حق فسخ با انشای آن، باید ظرف 15 روز از تاریخ اعمال حق فسخ مراتب با ارسال اظهارنامه رسمی به طرف مقابل اعلام شود.

3.طرح دعوای تنفیذ فسخ :

پس از ارسال اظهارنامه باید ظرف 15 روز از تاریخ ارسال اظهارنامه، دعوای تنفیذ فسخ در دادگاه صالح مطرح شود.

ضمانت اجرای عدم رعایت تشریفات مقرر برای اعمال حق فسخ در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟

ضمانت اجرای عدم رعایت تشریفات مقرر برای اعمال حق فسخ، مسموع نبودن دعوای تنفیذ فسخ است و در صورت طرح دعوا باید قرار عدم استماع دعوا صادر شود.

چنانچه در معاملاتی که اعمال فسخ مستلزم ثبت حق فسخ است و شرط انجام آن اخذ رای تنفیذ فسخ در مرجع قضایی یا داوری است، خریدار قبل از ثبت فسخ، اقدام به واگذاری مورد معامله به صورت رسمی به شخص ثالث نماید، آیا امکان انحلال قرارداد دوم و استرداد ملک به فروشنده اول وجود دارد؟ 

به موجب تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی دو حالت در این خصوص متصور است:

• الف.انتقال رسمی توسط خریدار به شخص ثالث بدون درج حق فسخ و عدم اقاله یا انحلال معامله توسط طرفین قرارداد :

در فرض اول، انتقال مورد معامله به شخص ثالث به طور رسمی، با وجود خیار فسخ برای فروشنده اول، موجب بی اعتباری انتقال نخواهد بود، بلکه انتقال بعدی موجب تلف حکمی مال محسوب می شود و فروشنده اول فقط می تواند قیمت روز مال را مطالبه نماید. 

• ب. انتقال رسمی به شخص ثالث با حفظ حق فسخ یا انحلال قرارداد دوم به هر دلیل : 

در فرض دوم، انتقال بعدی مورد معامله، در حکم تلف محسوب نمی شود و با اعمال حق فسخ در معامله اول، عین مال باید به انتقال دهنده اول ( دارنده حق فسخ در معامله اول ) مسترد شود. و این امر به معنی زائل شدن معامله دوم و بی اعتباری آن خواهد بود. 

چنانچه قرارداد اول منفسخ گردد یا با توافق طرفین اقاله شود و قبل از انحلال قرارداد به طرق مذکور، خریدار مورد معامله را با سند رسمی به شخص ثالث واگذار نماید، آیا امکان استرداد ملک به فروشنده اول وجود دارد یا خیر؟ 

انفساخ یا اقاله قرارداد اول نیز تابع احکام فسخ قرارداد است. که دو حالت آن در بند مذکور تقدیم حضور شد. نتیجتا چنانچه با تحقق شرط فاسخ یا انجام اقاله ، مال غیرمنقول با سند رسمی به شخص ثالث منتقل شده باشد و خریدار حق فسخ ندارد یا قرارداد منحل نشود، این انتقال موجب تلف حکمی مورد معامله محسوب می شود. و صرفا امکان مطالبه قیمت روز مال را خواهد داشت. بر این اساس، رای وحدت رویه شماره 810 مورخ 04/03/1400 دیوان عالی کشور که منطبق با نظر مشهور فقهای امامیه است را باید نسخ شده دانست. 

پس از لازم الاجرا شدن قانون، چه دعاوی در مراجع قضایی نسبت به اموال غیرمنقول پذیرفته می شود؟ 

1. دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول، در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری است، مشروط بر اینکه ظرف ۱۵ روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف ۱۵ روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود. این امر مسموع است، هر چند فسخ ثبت نشده باشد. (تبصره ۱ ماده ۱ قانون)
2. دعوای استرداد عوض یا عوضین اعمال حقوقی ثبت نشده موضوع ماده ۱ قانون، در صورت احراز تسلیم عوض یا تبادل عوضین (تبصره ۶ ماده ۱)
3. دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع ماده ۱ قانون و نیز ملکیت و حق که قبل از لازم‌الاجرا شدن این قانون محقق شده و به ثبت نرسیده، در صورتی قابل استماع است که قطعیت این مستندات مطابق آیین‌نامه‌ای که به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد و به تشخیص وی محرز باشد. (تبصره ۵ ماده ۱)
4. دعوای مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول در مواردی که اشخاص ثالث عالماً نسبت به بارگذاری ادعاهای مستند به اسناد جعلی یا خلاف واقع اقدام کرده‌ اند یا عالماً نسبت به معامله معارض با حق وی اقدام کرده ‌اند. دادگاه‌ ها مکلفند دعوای مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول را در این موارد بپذیرند. (ماده ۱۰ قانون).
5. شکایت درج سند عادی در سامانه با علم به عدم استحقاق رأساً و بدون واسطه یا توسط دیگری و نیز در خصوص جرایمی از قبیل جعل سند یا تبانی برای بردن یا انتقال مال غیر (تبصره ۵ ماده ۱۰ قانون) 
6. دعوای بطلان معامله رسمی و دعوای بطلان سند مالکیت در حدود قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول.
7. دعوای اعتراض به ادعای مالکیت اشخاص در سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون ظرف مهلت مقرر.

چهار مرجعی که دعاوی اموال غیرمنقول و ادله در آن وفق قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مورد پذیرش نمی‌ باشد، کدام مراجع هستند؟  

1. مراجع قضایی شامل دادگاه‌ های بدوی، تجدید نظر و دیوان عالی کشور.
2. مراجع شبه قضایی مانند دیوان عدالت اداری، هیأت‌های مستقر در ادارات ثبت، هیأت نظارت و هیأت حل اختلاف قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌ های فاقد سند رسمی و قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن.
3. مراجع داوری و صلح و سازش و میانجیگری که بسیاری از افراد موضوعات اختلافاتشان را به این مراجع ارجاع می ‌دهند.
4. تمامی دستگاه‌های اجرایی شامل همه مراجع اجرایی که در قانون پیش‌بینی شده‌اند، مانند شهرداری، ادارات امور مالیاتی و بنیاد مسکن.

 در هیچ ‌کدام از این مراجع به دعاوی و نه ادله آن‌ها مسموع نیست و شنیده نمی ‌شود. سپس این ادله و دعاوی که به استناد سند عادی ارائه داده می ‌شوند، فاقد اعتبار و ارزش حقوقی هستند؛ یعنی هیچ ارزشی ندارد که شهرداری به استناد آن قولنامه عادی مجوز ساخت صادر کند یا به استناد قولنامه شما رضایت ملک مجاور را از همسایه مجاور بخواهیم. این ها همه فاقد اعتبار و ارزش حقوقی هستند و از همه مهم ‌تر اینکه دعاوی و ادله آن ‌ها نیز پذیرفته نمی ‌شود. شاید در ظاهر این عناوین یکسان باشند، ولی برای اینکه تمام مصادیق را پوشش دهد، قانون ‌گذار همه این‌ ها را به صورت جداگانه نام برده است. لذا گفته که مسموع نیست و فاقد اعتبار است و ارزش حقوقی ندارد و دعاوی و ادله آن‌ ها پذیرفته نمی‌شود.

در ادامه، مفهوم را بازتر کرده است؛ یعنی هیچ شکایت کیفری و هیچ دعوای حقوقی و هیچ تقاضای حقوقی راجع به این اسناد عادی و ادله ‌ای هم پذیرفته نمی ‌شود. در اینجا بر کلمه « تقاضا » تأکید بسیاری شده است که به نظر می ‌رسد شامل تمامی دادخواست ‌ها، درخواست ‌ها و موضوعاتی شود که در قالب شکایت حقوقی یا کیفری نیست، چرا که ما در ادارات شکایت حقوقی نداریم و معمولاً در دستگاه‌ های اجرایی تقاضا یا درخواست ‌هایی داریم. قانون‌ گذار گفته که هیچ تقاضایی در مورد آن‌ ها پذیرفته نمی‌ باشد. پس در مورد این‌ ها هیچ شکایت کیفری و هیچ دعوای حقوقی و هیچ تقاضا و درخواستی راجع به آن عمل حقوقی و یا استادی پذیرفته نمی ‌شود. جاهایی پذیرفته نمی‌ شود؟ در هیچ یک از مراجع قضایی، مراجع داوری و تمامی دستگاه‌ های اجرایی، این‌ ها مسموع نیستند.

قانونگذار گفته که این شکایت ‌ها، حقوقی، کیفری و تقاضا و درخواست‌ ها نه تنها مسموع نیستند و پذیرفته نمی‌ شوند، بلکه این مراجع قضایی، شبه قضایی، مراجع داوری و دستگاه‌ های اجرایی فقط شخصی را مالک می ‌شناسند که در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ملک به ‌طور رسمی به نام او باشد و به ثبت رسیده باشد. یعنی اگر شخصی به موجب قولنامه و یا سایر ادله دیگر ادعای مالکیت داشته باشد، این ادعایش پذیرفته نمی‌شود و فقط کسی مالک شناخته می‌شود که در سازمان ثبت املاک کشور به عنوان مالک، نامش در دفاتر املاک ثبت شده باشد.

در ادامه ماده گفته شده به استثنای کسانی که از مالک، ملک به نام آن‌ها مستقیماً به ارث رسیده است، البته این هم به تبع قائم مقامی است که نسبت به صورت خود دارند. بدیهی است که آن‌ ها هم مالک رسمی هستند اگر مورث آن ‌ها سابقاً این ملک را به ثبت رسانده باشد. آن‌ ها هم شناخته می ‌شوند، پس در مورد اشخاصی که مالک رسمی شناخته می ‌شوند، دعاوی آن‌ها هم مسموع است.

نحوه اخذ مالیات و سایر حقوق دولتی در وکالت های فروش ملک بر اساس قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به چه صورت است؟ 

ماده 1 این قانون حکمی در خصوص حقوق دولتی و وکالت بلاعزل در انتقال مالکیت آورده است که جهت تبیین آن قابل ذکر است که وکالت‌ها در یک تقسیم‌بندی کلی به وکالت کاری و وکالت فروش تقسیم می ‌شوند. با توجه به کلمه انتقالی که در اینجا استفاده شده است، قطعاً حکم همان ملاک شامل وکالت ‌های کاری نمی‌ شود. 

وکالت ‌های فروش ممکن است راجع به اموال غیرمنقول باشد و یا ممکن است مربوط به سایر اموال باشد، از جمله فیش حج، سهام شرکت و یا مواردی از این قبیل. با توجه به حکم این ماده که راجع به اموال غیرمنقول است، قطعاً حقوق دولتی که تعیین شده و مواردی که مشخص شده است، راجع به وکالت فروش سایر اموال نیست و فقط راجع به وکالت فروش اموال غیرمنقول است. قید دیگری که در این نص و یا در این عبارت به کار رفته، وکالت بلاعزل است. این وکالت‌های فروش لزوماً بلاعزل نیستند. بعضی اوقات در این وکالت ‌های فروش، حق عزل برای موکل لحاظ می ‌شود. باز با توجه به عبارتی که به کار رفته، ظاهراً این حقوق دولتی شامل وکالت‌ هایی که حق عزل در آنها پیش ‌بینی شده است، هم نمی ‌شود. پس اگر وکالت فروشی وجود داشته باشد که در آن موکل حق عزل را برای خودش نگه دارد، از آن پیش ‌بینی حقوق دولتی که در اینجا آمده است، مثل مالیات حق الثبت و حق التحریر معاف نیستند و طبق روال کلی این وکالت ‌ها اعمال می ‌شود.در ادامه، تبصره‌ ای راجع به وکالت ‌هایی است که در آن حق عزل ساقط می ‌شود، بلاعزل بوده و بدون حق عزل می‌ باشند؛ یعنی موکل دیگر امکان عزل وکیل را ندارد. در این موارد گفته شده، مالیات حق الثبت و حق التحریر معادل تنظیم سند رسمی قطعی اموال غیرمنقول است.

نحوه تنظیم معاملات در دفاتر اسناد رسمی وفق قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به چه صورت است؟ 

به موجب ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول، از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه ‌نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند. مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و شروط مورد نظر آنها، اعم از پیش ‌بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پیش ‌بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن، با رعایت مقررات مربوط باید در سند درج گردد. 

و هنگام ثبت هر گونه نقل و انتقال راجع به عین عرصه و امیان یا حق واگذاری محل، حق کسب و پیشه یا سرقفلی، یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری، اعم از اینکه توأم با انتقال مالکیت باشد یا جدا از آن، مالیات نقل و انتقال قطعی املاک را به مأخذ ارزش معاملاتی به نرخ ۵ درصد و مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل را به مأخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال به نرخ ۲ درصد محاسبه و نسبت به اخذ آن از ذی ‌نفع از طریق سامانه پرداخت الکترونیک اقدام نماید. در ادامه ماده ۴ قانون دفاتر اسناد رسمی را موظف نموده است که برای دریافت وجوه دولتی و عمومی که وصول آن طبق مقررات قانونی بر عهده آنهاست، حقوق متعلقه را از طریق سامانه الکترونیکی مورد تأیید سازمان، به صورت آنی به حساب یا حساب ‌هایی که نزد خزانه ‌داری کل کشور معین می ‌شود، واریز نمایند.

لازم به ذکر است،سازمان تامین اجتماعی باید با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، میزان بدهی فرد واگذارکننده ملک را اعلام کند تا توسط دفاتر اسناد رسمی وصول شود. در غیر این صورت، سردفتر مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و در اینصورت، منتقل الیه و سردفتر مسئولیتی در قبال بدهی ندارند.

دستگاه های اجرایی که نقل و انتقال ملک منوط به اعلام نظر آنها شده، باید با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، پاسخ استعلام را به صورت آنی اعلام نمایند. در صورت عدم اعلام پاسخ، سردفتر مجاز به تنظیم سند رسمی انتقال ملک است.

نحوه اخذ حقوق دولتی توسط دفاتر اسناد رسمی بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به چه صورت است؟

به موجب ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دفاتر اسناد رسمی مکلفند، هنگام ثبت هرگونه نقل و انتقال املاک، مالیات نقل و انتقال را به ماخذ ارزش معاملاتی محاسبه و دریافت نمایند. همچنین، مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل (مانند حق کسب و پیشه) را به ماخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک محاسبه و دریافت کنند.