اجراییه ثبتی چیست؟ شرایط ، مراجع و مراحل صدور اجرائیه ثبتی 

اجراییه ثبتی به معنای صدور دستور اجرای یک تعهد لازم الاجرا بدون ضرورت اخذ حکم قضایی و بر مبنای یک سند لازم الاجرا از سوی مراجع ثبتی می باشد. مصادیق شایع آن موضوعاتی مانند سند رهنی، قراردادهای رسمی، قراردادهای اعطای تسهیلات بانکی و تعهدات مالی می باشد. که مصادیق و شرایط این اسناد لازم الاجرا در آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و  قانون صدور چک و قوانین پولی و بانکی و قوانین شهرداری و  بیمه و … اشاره شده است، که در ادامه به آنها و مراجع صدور اجرائیه و شرایط و نحوه صدور اجرائیه های ثبتی و نحوه اعتراض به آنها خواهیم پرداخت.

شرایط صدور اجراییه ثبتی 

1. وجود سند
2. سند رسمی لازم الاجرا منجز و محقق الوقوع باشد. در مورد مهریه وصف عندالمطالبه بودن موجب منجز بودن مهریه می گردد. ( ماده ۵۰ آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی و تبصره ۲ ماده ۵ آیین نامه اسناد رسمی )
3. تقاضای ذینفع ( ماده ۴۷ آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی )
4. جهت و مبنای قانونی برای صدور اجراییه ( ماده ۴۹ آیین نامه قانون دفاتر رسمی )
5. صلاحیت مرجع صادرکننده

توضیح اینکه، صدور اجرائیه در اداره ثبت اسناد و املاک مربوط به اسناد منجز بوده، به عبارتی اسنادی که تعهد یا پرداخت وجه و مال بدون شرطی از طرف متعهد یا مدیون تعهد گردیده باشد، سند منجز می باشد و قابل صدور اجرائیه در اجرای ثبت است. ولی اسنادی که معلق باشند و پرداخت وجه یا مال و تعهدی معلق به شرطی باشد، متعهدله یا بستانکار جهت وصول طلب یا تعهد خود می بایست به دادگاه صالح مراجعه و نسبت به اثبات تخلف متعهد اقدام نماید. چرا  که با توجه به ترافعی بودن موضوع، ورود دادگاه در ماهیت اختلاف و صدور حکم قضایی جهت امکان محکومیت متعهد به ایفای تعهد ضرورت دارد. 

مرجع صدور اجراییه ثبتی

صدور اجراییه در نظام ثبتی کشور تنها از سوی مراجع مشخصی انجام می‌ شود که عبارت ‌اند از:

1. دفاتر اسناد رسمی
2. دفاتر ازدواج و طلاق
3. ادارات ثبت اسناد و املاک

با این حال دارنده سند نمی ‌تواند به دلخواه خود به هر یک از این مراجع مراجعه کند؛ بلکه هر مرجع صرفاً نسبت به اسنادی که در حوزه صلاحیت و در سوابق ثبتی آن تنظیم شده‌ اند، اختیار صدور اجراییه دارد. به بیان ساده تر مرجع صادرکننده سند لازم الاجرا، همان مرجع صالح برای صدور اجراییه آن نیز خواهد بود.

در خصوص اسناد لازم‌الاجرایی که در مراجع ثبتی مانند دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده‌ اند، اما قانون برای آن ‌ها قابلیت اجرا از طریق اداره ثبت پیش‌بینی کرده است، اداره ثبت اسناد و املاک مستقیماً صلاحیت صدور اجراییه و پیگیری وصول مطالبات را دارد، بدون آنکه نیاز به طرح دعوا در دادگاه باشد، از جمله این اسناد می‌توان به چک ‌های دارای گواهی عدم پرداخت، قراردادهای بانکی که در قالب اسناد لازم‌الاجرا تنظیم می‌ شوند و قبوض یا برگه‌های مربوط به عوارض و مطالبات شهرداری ‌ها اشاره نمود.

مواردی که ادارات ثبت، مرجع صدور اجراییه هستند کدامند؟ 

• قبوض اقساطی بدون قید و شرط، یا در صورتی که طلبکار از شرط مندرج در سند صرف‌نظر کند.
• چک‌های بانکی دارای شرایط اجرای ثبتی
• موارد مربوط به ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها
• عوارض شهرداری موضوع ماده ۷۷ قانون اصلاح پاره‌ای از مواد قانون شهرداری
• وصول بهای آب از مصرف‌کنندگان بر اساس قانون مصوب ۱۳۴۶
• وصول آب‌بها طبق ماده ۵۳ قانون آب و نحوه ملی شدن آن
• اجرای احکام دادگاه‌های نظامی در خصوص محکومیت‌های نقدی
• موارد مربوط به قانون بازسازی روستاها و تسهیلات بانکی ساخت مسکن روستایی
• وام‌های پرداختی بدون وثیقه از سوی شرکت‌ها و اتحادیه‌های تعاونی روستایی و کشاورزی
• وام‌های پرداختی شرکت‌های تعاونی روستایی، عشایری و صیادی به اعضا
• اسناد مربوط به قراردادهای بانکی مشمول قانون عملیات بانکی بدون ربا
• اسناد موضوع مواد ۱۴۷، ۱۴۸ و ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت
• عوارض مقرر در تبصره ۱ ماده ۱۳ و ماده ۲۸ قانون نوسازی و عمران شهری
• مطالبات موضوع ماده ۱۱ قانون تشکیل بانک تعاون کشاورزی ایران و قوانین مرتبط
• مطالبات موضوع ماده ۱۰۳ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴
• برگ‌های وثیقه انبارهای عمومی

تقاضای صدور اجرائیه ثبت اسناد – نحوه صدور اجرائیه در دفاتر اسناد رسمی به چه صورت است؟ 

نحوه صدور اجرائیه در دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت اسناد بدین صورت است که دارنده سند لازم ‌الاجرا با مراجعه به مرجع صالح تقاضای صدور اجرائیه ثبتی را ارائه می‌کند. این درخواست که به موجب فرم های مخصوص تقدیم می شود، شامل مشخصات سند، اطلاعات هویتی طرفین و مبلغ مورد مطالبه بوده و همراه با مدارک مربوط مانند اصل سند، چک، برگ وثیقه یا قبوض اقساطی تسلیم مرجع ثبت می‌ شود.

مرجع ثبت پس از بررسی صحت و کامل بودن مدارک، اجرائیه را صادر می‌کند. اجرائیه صادره به متعهد ابلاغ شده و در صورتی که ظرف مهلت مقرر تعهد یا پرداخت انجام نشود، مرجع اجرای ثبت می‌ تواند اقدامات قانونی لازم برای وصول طلب یا اجرای مفاد سند را انجام دهد.

مواردی که دفاتر اسناد رسمی مرجع صدور اجراییه هستند کدامند؟ – دفاتر اسناد رسمی در چه مواردی اجرائیه صادر می نمایند؟ 

• اسناد رسمی لازم‌الاجرا

در مورد دیون، اموال منقول و املاک ثبت‌شده یا مورد وثیقه و اجاره، اجرائیه از دفترخانه تنظیم‌کننده سند صادر می‌ شود؛ اما درباره املاک ثبت ‌نشده ذی‌ نفع باید به دادگاه صالح مراجعه کند.

• مهریه و تعهدات ازدواج و طلاق

نسبت به منقول و سایر تعهدات، اجراییه از دفتر ازدواج و طلاق تنظیم‌کننده صادر می‌ شود؛ و در خصوص اموال غیرمنقولِ ثبت ‌شده، از دفترخانه اسناد رسمی مربوطه.

• قبوض اقساطی اجاره

در صورت درخواست موجر برای وصول وجه، فسخ یا تخلیه مورد اجاره، مرجع صدور اجرائیه دفتر تنظیم‌کننده سند اجاره است.

• قبوض اقساطی سایر اسناد

 در صورتی که طلبکار بخواهد از شرط مندرج در سند استفاده کند، اجراییه از دفترخانه صادرکننده قبوض اقساطی صادر می‌ شود؛ ادعای گم‌ شدن قبوض، مانع صدور اجراییه است.

موارد صدور اجرائیه ثبتی – در چه مواردی صدور اجراییه توسط اداره ثبت انجام می شود؟ 

در خصوص تمامی اسناد لازم‌الاجرا که پیش‌تر معرفی شدند، امکان درخواست صدور اجراییه از مرجع صالح وجود دارد. اجراییه در موضوعات زیر صادر می‌ شود.

• اسناد رسمی نسبت به دیون و اموال

تادیه دیون و تسلیم اموال موضوع اسناد رسمی را می توان از طریق دفاتر اسناد رسمی مورد پیگیری قرار داد. دفاتر اسناد رسمی موظفند به درخواست ذینفع سند و در صورت احراز سایر شرایط لازم، اقدام به صدور اجرائیه نمایند.

• مهریه مندرج در سند نکاحیه رسمی

مهریه مندرج در اسناد نکاحیه رسمی نیز با صدور اجرائیه قابل مطالبه است. جهت تقاضای صدور اجرائیه ثبتی مهریه، ارائه سند نکاحیه به دفترخانه برای الزامی است و اجرائیه صادره به آخرین نشانی متعهد ابلاغ خواهد شد. در خصوص مهریه مندرج در اسناد ازدواج و طلاق تنظیم شده در کنسولگری های خارج از ایران نیز، با ارائه اصل سند و تاییدیه وزارت امور خارجه می توان تقاضای صدور اجرائیه نمود.

• چک های صادره عهده بانک ها

صدور اجراییه ثبتی چک از جمله موضوعات پرکاربرد و مورد توجه در حوزه اجرای ثبت است که به دلیل سهولت و سرعت در وصول مطالبات، متقاضیان و مخاطبان فراوانی دارد. دارنده چک بلامحل می تواند جهت وصول چک برگشتی، از اداره ثبت محل تقاضای صدور اجرائیه نماید؛ به شرط آنکه صدور گواهی عدم پرداخت وجه چک به سبب عدم مطابقت امضا مندرج در چک با نمونه امضا موجود در بانک نباشد.

• قراردادهای بانکی

قرارداد اجاره به شرط تملیک، قرارداد مضاربه و مشارکت مدنی منعقد شده توسط بانک ها در حکم اسناد لازم الاجرا و تابع مفاد آیین نامه اجرایی اسناد رسمی است که صدور اجراییه در خصوص این اسناد در صلاحیت اداره ثبت است.

• اسناد رسمی نسبت به املاک ثبت شده

تعهدات راجع به املاک دارای سابقه ثبتی که برای آنها سند رسمی مالکیت صادر شده، از طریق دفاتر اسناد رسمی قابل اجرا است.

• قبوض اقساطی

قبوض اقساطی به اسناد مالی گفته می ‌شود که نشان‌دهنده تعهد پرداخت مبلغی مشخص در قالب اقساط در زمان‌ های معین هستند. این قبوض معمولاً در معاملات و قراردادهای مالی استفاده می‌ شوند که در آن‌ ها پرداخت کل مبلغ به صورت یکجا ممکن یا مطلوب نیست، و طرفین توافق می‌کنند که مبلغ مورد نظر در چندین قسط پرداخت شود، صدور اجرائیه های مربوط به قبوض اقساطی نیز حسب مورد با دفترخانه یا ثبت محل می باشد.

• تعهداتی که ضمن سند نکاح، طلاق یا رجوع شده باشد.

چنانچه طرفین به وسیله درج شرط در سند ازدواج، طلاق یا رجوع از طلاق، تعهداتی را در قبال طرف مقابل پذیرفته باشند، صدور اجرائیه برای الزام متعهد به اجرای تعهدات امکانپذیر است.

• اسناد رسمی نسبت به مورد وثیقه و اجاره اعم از ثبت شده یا ثبت نشده

در مورد املاک موضوع وثیقه و قراردادهای اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر نیز دفتر اسناد رسمی اقدام به صدور اجرائیه می نماید.

• هزینه های مشترک آپارتمان ها

در صورتی که مالک از پرداخت هزینه های مشترک آپارتمان امتناع نماید، مدیر یا هیات مدیره ساختمان با ارسال اظهارنامه ای، مبلغ بدهی را به همراه صورت ریز آن به اطلاع مالک می رساند. اگر ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، مبلغ مورد ادعا پرداخت نشود، مدیر یا مدیران می توانند بدهکار را از امکانات مشترک آپارتمان محروم نمایند و اگر در این صورت نیز مالک اقدام به تسویه حساب نکند، امکان صدور اجرائیه علیه بدهکار وجود دارد؛ مدارک مثبت سمت مدیر یا هیأت مدیره و ریز سهم مالک باید به همراه اظهارنامه ابلاغ‌ شده به اداره ثبت محل برای صدور اجرائیه ارائه شود.

• اسناد عادی گیرندگان وام از بانک کشاورزی

اسناد عادی که از طرف گیرندگان وام به شعب و نمایندگی های بانک کشاورزی داده می‌ شود و همچنین اسناد مربوط به وام صندوقهای روستایی و‌شرکت های تعاونی و اتحادیه ‌های تعاونی روستایی در حکم اسناد رسمی و لازم‌ الاجرا است. و قابلیت صدور اجراییه بدون طی مراحل در محاکم را دارد؛ صدور اجراییه در این خصوص در صلاحیت اداره ثبت است.

• رای کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری

مطابق ذیل ماده ۷۷ قانون شهرداری ها، بدهی هایی که به موجب رای این کمیسیون تشخیص داده شود طبق مقررات مربوط به نحوه اجرای مفاد اسناد رسمی قابل وصول می باشد. دایره اجرای اداره ثبت اسناد و املاک، به درخواست ذینفع اقدام به صدور اجرائیه می نماید و ضمن ابلاغ مفاد اجرائیه از مودی می خواهد ظرف ۱۰ روز مبادرت به اجرای آن نماید و در صورتی که قادر به اجرا نمی باشد مراتب عدم تمکین و صورت جامع دارایی خود را به این اداره تقدیم نماید. کلیه اقدامات پیش بینی شده در راستای اجرای مفاد اسناد رسمی از قبیل توقیف اموال مدیون، تامین طلب و … در مورد مودی عوارض شهرداری نیز قابل اعمال است.

• مطالبه عوارض موضوع قانون نوسازی و عمران شهری

در صورتی که عوارض یا حق مرغوبیت موضوع قانون نوسازی و عمران شهری، به یک ملک تعلق بگیرد و قطعی شود، ادارات و دوایر اجرای ثبت بنا به تقاضای شهرداری مکلف به صدور اجرائیه و تعقیب عملیات اجرایی طبق مقررات مربوط به اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا می باشند.

• ‌قانون وصول بهای آب سازمان ها و شرکت های تابع وزارت آب و برق

قراردادهایی که از طرف سازمان ها و شرکت های آبیاری که بیش از پنجاه درصد سهام آن متعلق به دولت باشد، با استفاده ‌کنندگان از آب در هر ‌مورد منعقد می‌شود، در حکم اسناد رسمی بوده و در صورت عدم پرداخت بهای آب به وسیله ثبت محل لازم‌ الاجرا است.

وفق ماده ۳۴ قانون توزیع عادلانه آب، آب مصرف کننده ای که بدهی خود بابت بهای آب را ظرف مهلت مقرر نپردازد، قطع می شود. اگر مصرف کننده در این صورت نیز اقدام به پرداخت بدهی نکند، صورت بدهی جهت صدور اجرائیه به اداره ثبت محل ارسال خواهد شد. چنانچه قطع آب به جهت مغایرت با حقوق اشخاص ثالث یا به علت موازین فنی امکان پذیر نباشد، آب بها و عوارض از طریق اداره ثبت اسناد و املاک محل وصول خواهد شد.

• وصول بهای برق

وصول بهای برق مصرفی و سایز هزینه های مربوطه توسط شرکت های تابعه وزارت نیرو از طریق اداره ثبت اسناد و املاک میسر است. مدارک و قبوض پرداخت نشده باید به تقاضای صدور اجرائیه منضم شود.

• آرای هیات داوری بورس

آرا صادره از سوی هیات داوری بورس قطعی و لازم الاجرا است و اجرای آن بر عهده ادارات و دوایر اجرای ثبت اسناد و املاک است.

• تخلیه فروشگاه ها و غرفه های احداثی در پایانه ها و مجتمع های خدمات رفاهی

در صورت تخلف مستاجر از مفاد اجاره نامه یا انقضاء مدت اجاره با اخطار قبلی یک ماهه از طریق دفتر اسناد رسمی و دوایر اجرای ثبت امکانپذیر است.

• برگ وثیقه انبارهای عمومی

دارنده برگ وثیقه‌ ای که در دفتر انبار عمومی ثبت و ظهرنویسی شده است، در صورتی که پس از پایان مهلت مندرج در برگ وثیقه به طلب خود نرسد، می‌ تواند از اداره ثبت محل بخواهد کالای وثیقه‌ شده برای وصول طلب او به فروش برسد. اگر بدهکار ظرف یک ماه پس از ابلاغ اجراییه بدهی خود را پرداخت نکند، اجرای ثبت دستور فروش کالا از طریق حراج را صادر می‌کند.

برای این منظور، دارنده برگ وثیقه باید درخواست خود را به‌صورت کتبی، همراه با اصل برگ وثیقه، به اجرای ثبت محل ارائه دهد. اداره ثبت پس از دریافت درخواست، موضوع را به انبار عمومی اطلاع داده و مراتب را به اولین ظهرنویس نیز ابلاغ می‌نماید. سپس عملیات اجرایی فروش کالا آغاز شده و کالا به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته می‌ شود. هزینه‌ های انبارداری از محل فروش کسر شده و مبلغ باقی‌ مانده به دارنده وثیقه پرداخت می‌گردد.

• وصول مطالبات شرکت فرودگاه ها و ناوبری هوایی ایران

طبق بند ۵ ماده ۵۳ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور، مطالبات شرکت فرودگاه ها و ناوبری هوایی ایران در حکم مطالبات مستند به اسناد لازم الاجراء می باشد. متقاضی صدور اجرائیه باید صورت حساب مطالبات خود را به دفتر اسناد رسمی ارائه دهد.

• وصول مطالبات و پرداخت های خسارت بیمه گر و صندوق تامین خسارت های بدنی

مطابق تبصره ۲ ماده ۸ قانون بیمه اجباری خسارات وارد شده به شخص ثالث در اثر حوادث ناشی از وسایل نقلیه، اسناد پرداخت خسارت از سوی بیمه گر در حکم اسناد لازم الاجرا بوده و از طریق ادارات اجرای ثبت قابل مطالبه و  وصول می باشد.

هزینه صدور اجراییه ثبت چه میزان است؟

هزینه صدور اجرائیه ثبتی شامل تعرفه‌های مصوب دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت است و بر اساس نوع سند و مبلغ آن تعیین می‌شود که البته این مبلغ مختصر است، در حالی که هزینه نیم عشر اجرایی ( 5./. ) هزینه جداگانه ای است که در مراحل اجرای ثبت و در صورت عدم پرداخت بدهی از محکوم علیه دریافت می شود.

در صورتی که علیه یک شخص اجرائیه های متعدد صادر گردد، واحد اجرا با چه تکلیفی مواجه است؟

در صورت صدور اجرائیه های متعدد علیه یک نفر، حق تقدم با بستانکاری است که زودتر اقدام به بازداشت ملک نموده است. 

تشریفات و نحوه صدور اجرائیه ثبتی و فرآیند اجرا توسط دفاتر اسناد رسمی و اداره اجرای   

1. مستندات به یکی از دفاتر اسناد رسمی حوزه ثبتی محل تنظیم سند یا محل اقامت خود و نیز در خصوص چک محل وقوع بانک محال علیه ارائه نماید. 
2. سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده مکلف است ظرف ۴۸ ساعت پس از ورود و تکمیل اطلاعات در سامانه اجرا و تبدیل مستندات و مدارک به سند الکترونیکی آن را از طریق سامانه مذکور جهت صدور اجراییه به اداره اجرای ثبت محل ارسال نماید.
3. کنترل و بررسی تقاضانامه صدور اجرائیه و مدارک و مستندات ارسالی، ظرف حداکثر ۲۴ ساعت توسط ادارات اجرا، پس از کنترل، دو حالت ذیل متصور است:

• الف.مدارک نقص دارد: عودت به دفترخانه جهت رفع نقص
• ب.اجرائیه فاقد نقص است: که با تایید و صدور اجرائیه توسط رئیس یا مسئول اجرا، تشکیل پرونده الکترونیک توسط رئیس یا مسئول اجرا انجام می شود.

4. شناسایی اموال متعهد از طریق بانک ‌های اطلاعاتی درون سازمانی موجود در سامانه اجرا و استعلام از بانک ‌های اطلاعاتی برون سازمانی مطابق درخواست متعهدله
5. ابلاغ اجراییه ثبتی به متعهد اجرایی
6. ادامه عملیات اجرایی مطابق آئین ‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی
   

   آیا امکان اعتراض به اجرائیه ثبتی وجود دارد؟

   چنانچه صدور اجرائیه ثبتی توسط دفترخانه یا اداره ثبت مغایر با قانون یا مفاد سند تلقی شود، ذی ‌نفع ( متعهد یا معترض ثالث ) می‌ تواند دعوی اعتراض به دستور اجرا ( ابطال اجراییه ثبتی ) را در دادگاه عمومی محل صدور اجرائیه مطرح نماید. به‌ عنوان مثال فرض کنید، بانکی بر اساس ماده ۱۵ قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۱۳۶۲ بر روی یکی از اسناد دریافت شده از وام‌گیرنده تقاضای صدور اجرائیه می نماید، در حالی که متعهد علیه یا شخصی که به موجب اجرائیه بدهکار شناخته شده، مدعی است، هیچ وامی از بانک دریافت نکرده یا نسبت به پرداخت آن اقدام نموده است.