اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای ثبت و مراجع نظارتی

اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای ثبت حقی است، که به موجب ماده ۱۰۰ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی برای هر از طرفین پرونده اجرایی پیش بینی شده است. فروش اموال در اجرای ثبت از طریق مزایده صورت می پذیرد و یکی از مقدمات برگزاری مزایده، ارزیابی مال یا وثیقه توسط کارشناسان رسمی دادگستری است. نظریه کارشناسی باید به طرفین ابلاغ گردد تا چنانچه هر یک از طرفین به قیمت تعیین شده توسط کارشناس معترض باشند، در مهلت مقرر قانونی بتوانند اعتراض خود را اعلام نمایند. اشخاص می توانند اعتراض خود نسبت به ارزیابی در اجرای ثبت را ظرف مهلت پنج روز از تاریخ ابلاغ با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناسی مجدد به اداره ثبت یا اداره اجرا اعلام نمایند. نسبت به اعتراض به نظریه کارشناسی خارج از مهلت، ترتیب اثر داده نمی شود، مگر اینکه معترض ثابت نماید؛ نظریه کارشناسی به وی ابلاغ نگردیده است. نتیجتا عدم توجه به معاذیر موجه در اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای ثبت، از موجبات ابطال مزایده در اجرای ثبت و مراجع نظارتی می باشد. که در ادامه به تفصیل به آنها خواهیم پرداخت.

شرایط اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای ثبت

1. رعایت مهلت 5 روزه قانونی جهت طرح اعتراض به نظریه کارشناسی
2. تودیع هزینه کارشناسی مجدد همزمان با ثبت اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای ثبت
3. اعلام مراتب ارسال اعتراض به صورت سیستمی خطاب به رئیس ثبت یا اداره اجرای ثبت

جهات و دلایل اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای ثبت

1. منقضی شدن مهلت 6 ماه از تاریخ ارزیابی کارشناس یا هیات کارشناسی
2. نظریه کارشناس تک نفره یا هیات کارشناسی خارج از مهلت 10 روزه قانونی تنظیم و ثبت شده باشد.
3. نظریه  ارزیابی کارشناسی با مشخصات ظاهری و متراژ  و قیمت مال مورد مزایده در عرف معاملات بازار مغایرت آشکار داشته باشد.
4. عدم ابلاغ نظریه کارشناسی به ذی نفع

مهلت اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای ثبت

به موجب ماده 101 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، مهلت اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای ثبت، ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ نظریه کارشناسی است. بر اساس ماده ۱۰۱ ، پس از ابلاغ مراتب ارزیابی توسط کارشناس، هر یک از طرفین پرونده که نسبت به نتیجه ارزیابی معترض باشند، می تواند اعتراض خود را حداکثر ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ نتیجه ارزیابی به خود، به اداره ثبت یا اداره اجرا اعلام نماید. با این شرط که معترض باید هزینه ارزیابی مجدد را نیز همزمان با اعلام اعتراض تودیع کند. و  واضح است که پرداخت این هزینه اصولا بر عهده معترض است. مگر اینکه هر دو طرف معترض باشند که در این صورت هر یک باید نصف هزینه اعتراض به نظریه کارشناشی در اجرای ثبت را بپردازد.

مدارک لازم جهت اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای ثبت

1. مدارک مثبت مالکیت
2. ارائه مستندات ارزیابی متفاوت با کارشناسی از طریق انجام تامین دلیل توسط معترض
3. تنظیم لایحه به همراه ضمیمه نمودن فیش پرداخت هزینه کارشناسی و ارسال آن به صورت سیستمی در فرجه مقرر قانونی جهت به اداره اجرای ثبت محل اجرای عملیات

نحوه تعیین قیمت توسط کارشناس در اجرای ثبت – کارشناس جهت قیمت گذاری نسبت به مال مورد مزایده در اداره اجرای ثبت چه ضوابطی را باید رعایت نماید که عدم انجام آن می تواند از جهات اعتراض به نظریه کارشناسی در مزایده اجرای ثبت باشد؟

نحوه تعیین قیمت توسط کارشناس در اجرای ثبت به شرح ذیل می باشد:

1. چنانچه سند مورد اجرا از جمله اسناد وثیقه ای باشد، وثیقه معرفی شده توسط کارشناس ارزیابی می شود.
2. در خصوص اجرای اسناد ذمه ای از قبیل چک نیز اگر مال معرفی شده مشمول مقررات حاکم بر مستثنیات دین نباشد، اقدامات راجع به توقیف، ارزیابی و فروش نسبت به آن مال انجام خواهد شد. بدیهی است در صورتی که مال مزبور از مصادیق مستثنیات دین باشد، بازداشت و فروش آن امکان پذیر نیست و به همین جهت ارزیابی نیز منتفی خواهد شد.
3. اگر مبلغ موضوع اجرائیه، اعم از اصل دین و متفرعات آن بیش از سی میلیون ریال نباشد و ارزش اموال معرفی شده نیز به نظر مامور اجرا بیش از این مقدار نباشد، نیازی به جلب نظر کارشناسی ارزیابی نیست. در غیر این صورت یعنی در مواردی که مجموع دین و متفرعات آن سی میلیون ریال یا بیشتر باشد و اموال معرفی شده بیش از این مبلغ ارزش داشته باشند، ارزیابی الزامی است.
4. به موجب ماده ۹۸ اصلاحی آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، بنا به تقاضای هریک از طرفین پرونده، به منظور ارزیابی اموال بازداشت شده یا مورد وثیقه، رئیس ثبت یا واحد اجرا به صورت قرعه از طریق سیستم الکترونیک، یک نفر کارشناس رسمی دادگستری انتخاب می‌نماید که با مراجعه به ‌محل نسبت به ارزیابی اقدام نماید.
5. حضور متعهد و متعهدٌله هنگام ارزیابی کارشناس بلامانع است. عدم حضور متعهد، بستگان یا خادمین او و نیز بسته بودن محل یا ممانعت از ورود به ملک، مانع از ارزیابی نیست.
6. چنانچه اجازه ورود به محل داده نشود و یا به دلیل عدم حضور صاحب مال، این امر معطل بماند و در انجام آن مانع ایجاد گردد، ضمن اخطار به مالک ابلاغ می‌گردد تا زمینه بازدید را فراهم نماید. در غیر این صورت با حضور نماینده دادستان و مأمور نیروی انتظامی نسبت به رفع مانع و یا باز کردن درب محل و ارزیابی در محل اقدام خواهد شد.
7. کارشناس منتخب مکلف است، نهایتا ظرف ده روز نظر خود را به اداره اجرای ثبت اعلام نماید. مراتب ارزیابی به انضمام نظر کارشناس و ذکر هزینه دستمزد کارشناسی مجدد حداکثر ظرف سه روز از سوی اداره اجرای ثبت به طرفین ابلاغ می شود.

هزینه اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای ثبت

به موجب ماده 103 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، هزینه اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای ثبت، با در نظر گرفتن درجه علمی و تجربی کارشناس رسمی یا خبره محلی و محل ارزیابی و نوع مال ارزیابی شده و میزان کار توسط رئیس ثبت محل معین می شود. در خصوص اعتراض به هزینه کارشناسی، آئین نامه مزبور ساکت است. اما با توجه به اینکه در آئین نامه شرط اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای ثبت را منوط به پرداخت هزینه کارشناسی و پیوست نمودن آن به لایحه اعتراضیه نموده است و عدم پرداخت هزینه کارشناسی را موجب رد درخواست اعتراض و قطعی شدن نظریه کارشناسی نموده، لذا می توان گفت در اجرای ثبت اعتراض به هزینه کارشناسی از سوی معترض پذیرفته نمی باشد.

کارشناسی مجدد در اجرای ثبت – نحوه انجام کارشناسی مجدد در اعتراض به نظریه کارشناسی تک نفره در اداره اجرای ثبت به چه صورت است؟

به موجب ماده ۱۰۲ اصلاحی آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، چنانچه اعتراضی به نظریه کارشناسی در اجرای ثبت به اداره اجرا واصل شود، رئیس ثبت یا واحد اجرا به صورت قرعه از طریق سیستم، هیأت سه نفره کارشناسی را از بین کارشناسان رسمی انتخاب می‌ نماید. هیات کارشناسی کارشناسی نیز باید نظر خود را ظرف ده روز از تاریخ ارجاع اعلام نمایند.

نظر اکثریت اعضای این هیات در مورد ارزیابی قطعی است و در صورت عدم حصول نظر اکثریت، میانگین نظر اعضاء ملاک عمل خواهد بود. چنانچه هیأت کارشناسان نتوانند در مهلت مقرر نظر خود را اعلام نمایند، مکلفند به نحو مستدل از رئیس ثبت یا واحد اجرا تقاضای مهلت بیشتر نمایند. در این صورت، مهلت مذکور حداکثر به مدت ده روز دیگر قابل تمدید خواهد بود.

نحوه کارشناسی قیمت سهام در اجرای ثبت

در مورد ارزیابی سهام عرضه شده در بورس اوراق بهادار نیازی به ارجاع امر به کارشناس رسمی نبوده و ارزش اعلامی از طرف مرجع مذکور مناط اعتبار است و پس از صدور دستور بازداشت از طریق  اجرای ثبت، ارزیابی و مزایده آن از طریق بازار بورس اوراق بهادار به عمل خواهد آمد و مشمول دریافت حق مزایده در اجرای ثبت نخواهد بود. نتیجتا فرض امکان اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای ثبت دیگر متصور نیست.

اعتراض به نظریه کارشناسی خارج از مهلت در اجرای ثبت

به موجب ماده 101 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی اصلاحی 1398 اعتراض به نظریه کارشناسی خارج از مهلت در اجرای ثبت، از موجبات قطعی شدن ارزیابی می باشد. اگر معترض پس از انقضاء مهلت پنج روزه از تاریخ ابلاغ، اعتراض به نظریه کارشناسی را به اجرای ثبت ارائه نماید یا بدون تودیع دستمزد اعتراض کرده باشد، اعتراض مطروحه کان لم یکن و بلااثر تلقی شده و قابل رسیدگی نمی باشد. در این موارد ارزیابی اولیه قطعی تلقی شده و ملاک عمل خواهد بود.

مدت زمان کارشناسی تا مزایده در اجرای ثبت – مدت اعتبار نظریه کارشناسی جهت انجام مزایده در اداره اجرای ثبت چقدر است؟ و آیا امکان اعتراض مجدد به کارشناسی صورت گرفته وجود دارد یا خیر؟

مدت زمان کارشناسی تا مزایده ۶ ماه از تاریخ قطعیت می باشد و در صورتی که این مدت منقضی شده باشد، اما مزایده برگزار نشده باشد، هر یک از طرفین می تواند تا قبل از انتشار آگهی مزایده، تقاضای کارشناسی مجدد نماید. درخواست کارشناسی مجدد باید به ضمیمه حق الزحمه کارشناسی ارائه شود. در این صورت، ارزیابی به هیات سه نفره کارشناسان رسمی به انتخاب رئیس ثبت یا واحد اجرا به صورت قرعه از طیق سیستم ارجاع می گردد. نظریه ای که در این مرحله ارائه می شود قطعی است و قابل اعتراض نمی باشد.

شرایط و مراحل اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای ثبت و هیات نظارت ثبت استان و  شورای عالی ثبت و دیوان عدالت اداری  

توضیح مقدماتی اینکه، به موجب مواد 160 و 170 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، عملیات اجرائی بعد از صدور دستور اجرا شروع و هر کس که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد، می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است، فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رای صادر کند. نظر رئیس ثبت محل به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می شود و اشخاص ذینفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند، می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و یا هیأت نظارت ثبت صلاحیت دار تسلیم نمایند، تا برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیات نظارت ثبت استان مطرح و رسیدگی شود، که رای صادره در فرجه مقرر قانونی قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری می باشد. که در ادامه به تفصیل تقدیم حضور خواهد شد.

 البته در مواردی که نسبت به دستور اجرا و اجرائیه ثبتی اعتراض باشد، موضوع ترافعی و از ابتداء در صلاحیت ذاتی مراجع قضایی است، طرح شکایت مقتضی در مراجع قضایی جهت اثبات اولیه ادعا و متعاقبا ابطال مزایده ثبتی ضرورت خواهد داشت که رسیدگی به خواسته اعتراض به دستور اجرا و ابطال عملیات اجرایی ثبتی در صلاحیت مراجع قضایی می باشد.

• ثبت اعتراض خطاب به رئیس ثبت محل

به موجب ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، چنانچه بدهکار اجرایی یا شخص ثالث نسبت به عملیات اجرایی یا مال موضوع اجرا معترض باشد، می تواند به صورت مکتوب نسبت به طرح شکایت نزد رئیس ثبت محل اقدام نماید، رئیس ثبت به فوریت نسبت به موضوع رسیدگی و رای مقتضی صادر و به طرفین ابلاغ می شود.

• ثبت اعتراض به نظریه رئیس ثبت محل در هیات نظارت ثبت استان

معترض نسبت به تصمیم رئیس ثبت اعم از محکوم له یا محکوم علیه سند لازم الاجرا یا شخص ثالث می توانند ظرف مهلت 10 روز از تاریخ ابلاغ رای نسبت به ثبت اعتراض به رای اعلامی در ثبت محل و یا دبیرخانه هیات نظارت ثبت اقدام نمایند. رای هیات نظارت قطعی و لازم الاجراست. و در فرض رد شکایت امکان طرح اعتراض در دیوان عدالت اداری وجود دارد. که در ادامه بیان خواهد شد.

• اعلام مراتب صدور آرای متناقض توسط رئیس ثبت در شورای عالی ثبت

به موجب تبصره 4 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت، به رئیس سازمان ثبت این اختیار داده شده است، تا در مواردی که آرای متناقض و یا خلاف قانون از هیات های نظارت ادارات ثبت استان صادر می گردد، علی رغم قطعی بودن این آرا می تواند دستور طرح پرونده را در شورای عالی ثبت صادر نمایند. لکن اشخاص دخیل در پرونده نمی توانند نسبت به رای رئیس ثبت یا هیات نظارت استان در شورای عالی ثبت شکایتی ثبت نمایند، که در فرض انجام هم به نتیجه ای منجر نخواهد شد.

• ثبت اعتراض به رای هیات نظارت ثبت استان در دیوان عدالت اداری

به موجب تبصره 2 ماده 16 قانون دیوان عدالت اداری مصوب 1402/02/10، از زمان تصویب این قانون، مهلت تقدیم دادخواست، برای اشخاص مقیم در داخل کشور سه ماه و برای افراد مقیم خارج از کشور، شش ماه از تاریخ ابلاغ رای یا تصمیم قطعی مرجع مربوط مطابق با قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی است. لازم به ذکر است، هیات های نظارت ثبت استان، به موجب این تبصره موظف اند، در رای یا تصمیم خود تصریح نمایند، که رای یا تصمیم آن ها ظرف مدت مزبور قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.

نکته حائز اهمیت اینکه، در مواردی که ابلاغ واقعی نبوده و ذی نفع ادعای عدم اطلاع از آن را بنماید، شعبه دیوان در ابتداء به موضوع ابلاغ رسیدگی می نماید. و در مواردی که به موجب قانون سابق، اشخاصی قبلا حق شکایت در مهلت بیشتری داشته اند، مهلت مذکور، ملاک محاسبه است.

آیا با رد شدن اعتراض نسبت به نظریه کارشناسی در اجرای ثبت از سوی رئیس ثبت و طرح مجدد شکایت در هیات نظارت ثبت استان عملیات اجرایی متوقف خواهد شد یا خیر؟

بله، بر اساس ماده 143 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی ثبت، طرح اعتراض نسبت به نظریه رئیس ثبت محل اجرای عملیات مزایده در هیات نظارت ثبت استان مانع اجرای عملیات اجرای ثبت خواهد شد.

نحوه رسیدگی دیوان عدالت اداری نسبت به  رای هیات نظارت ثبت استان در خصوص رد شدن اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای ثبت به چه صورت است؟

از تاریخ لازم الاجرا شدن تبصره 2 الحاقی به ماده 3 قانون دیوان عدالت اداری در تاریخ 1402/02/10، رسیدگی در دیوان عدالت اداری نسبت به آرای مراجع اختصاصی اداری ( شبه قضایی ) از قبیل هیات های نظارت ثبت استان منبعد به صورت یک مرحله ای است و پرونده مستقیما به یکی از شعب تجدیدنظر ارجاع می شود.

نحوه رسیدگی در دیوان عدالت اداری به صورت غیرحضوری است و یک نسخه از دادخواست برای طرف دعوا ارسال خواهد شد. که وی مکلف است، ظرف مدت 30 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به ارسال پاسخ مکتوب اقدام نماید. که با وصول پاسخ و در وقت نظارت، شعبه دیوان نسبت به مطالعه پرونده و صدور تصمیم مقتضی اقدام خواهد نمود.

اعتراض به رای هیات نظارت ثبت و شورای عالی ثبت به موجب رای وحدت رویه شماره 523 مورخ 1390/11/24 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و بند 2 ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری، منحصرا از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها، قابل شکایت در دیوان عدالت اداری است. 

به عبارت دیگر دیوان عدالت اداری اقدام به رسیدگی شکلی می نماید و از ورود در ماهیت پرونده و صدور حکم ممنوع است و با نقض رای، هیات نظارت ثبت هم عرض، مجددا با رعایت موارد نقض اعلامی از سوی شعبه تجدیدنظر دیوان عدالت اداری موظف به رسیدگی است. اما نسبت به رای جدید صادره از سوی هیات نظارت ثبت نیز، مجددا امکان طرح شکایت مجدد در دیوان عدالت اداری وجود دارد. شعبه دیوان این بار با ورود در ماهیت موضوع، اقدام به صدور حکم قطعی می نماید.

که رای صادره از شعبه تجدیدنظر دیوان عدالت اداری نسبت به قرارهای رد شکایت صادره، قابل اعاده دادرسی بر اساس ماده 79 قانون دیوان عدالت اداری است. لکن در خصوص حکم به رد شکایت، علاوه بر امکان اعمال ماده 79، انجام اعاده دادرسی  بر اساس شرایط مندرج در ماده 98 قانون دیوان عدالت اداری هم امکان پذیر می باشد.